【正文】 河涌改造工程 萬(wàn) /公頃 公頃= 跨橫窖河工程 一座約 中小橋 5座約 501。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資（不含貸款利息）共計(jì) 126108萬(wàn)元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的 20%，由此計(jì)算可需自有資金 25222 萬(wàn)元，需貸款額合計(jì) 35300 萬(wàn)元，預(yù)售房收入用于投資合計(jì) 65586 萬(wàn)元。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。 六、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算 （一）住宅銷售單價(jià)的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價(jià)均價(jià)為 3300元 /㎡（分兩批推出，第一批推出 50%，售價(jià)為 3200元 /㎡，第二批再推出余下 50%售價(jià)為 3400元 /㎡，以后各期同）；第二期多層住宅售價(jià)均價(jià)為 3700元 /㎡；第三期多層住宅售價(jià)均價(jià) 4100元 /㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為 5300 元 /㎡；第四期多層住宅均價(jià)為 4500 元 /㎡，高層住宅售價(jià)均價(jià)為 5700元 /㎡。 銷 售 收 入 預(yù) 測(cè) 表 4— 2— 16 分 類 可銷售面積 /㎡ 建議銷售面積 /㎡ 銷售收入 /萬(wàn)元 多 層 住 宅 第一期 第一批 33305 3200 10658 第二批 33304 3400 11323 第二期 第一批 27797 3600 10007 第二批 27797 3800 10562 第三期 第一批 13236 4000 5294 第二批 13235 4200 5559 第四期 第一批 16605 4400 7306 第二批 16605 4600 7638 高層住宅 第三期 第一批 37413 5200 19455 第二批 37412 5400 20202 第四期 第一批 47384 5600 26535 第二批 47383 5800 27482 車 位 1800（個(gè)） 8（萬(wàn)元 /個(gè)） 14400 合 計(jì) — — 176421 （三）銷售收入分期比例的測(cè)算 根據(jù)即將出臺(tái)的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開(kāi)始預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺(tái)，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售”的規(guī)定執(zhí)行）。 土 地 增 值 稅 計(jì) 算 表 4— 2— 19 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 /萬(wàn)元 備注 1 扣除項(xiàng)目金額 177714 +++ 開(kāi)發(fā)成本 116509 詳見(jiàn)“開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表” 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 26559 銷售費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售稅金及附加 11344 銷售收入 % 加扣 20% 23302 20% 2 銷售收入 176421 3 增值額 — 1293 2 — 1 4 增值率 0 5 增值稅率 0 6 增值稅 免交 項(xiàng) 目 可 運(yùn) 用 資 金 估 算 表 4— 2— 20 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 銷售 收入 176421 — 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 2 銷售稅金 及附加 11343 — 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 營(yíng)業(yè)稅 8821 — 601 634 557 585 1341 1392 1824 1887 教育專項(xiàng) 基金 352 — 24 25 22 23 54 56 73 75 教育 附加費(fèi) 265 — 18 19 17 17 40 42 55 57 城市維護(hù) 建設(shè)稅 617 — 42 44 39 40 94 98 128 132 防洪工程 維護(hù)費(fèi) 318 — 22 23 20 21 48 50 66 68 印花稅 及交易 管理費(fèi) 970 — 66 70 61 64 147 153 201 208 3 土地 增值稅 — — — — — — — — — — 4 可運(yùn)用資金（ 1— 2— 3） 165078 — 11245 11868 10427 10948 25097 26042 34126 35325 稅 后 利 潤(rùn) 測(cè) 算 表 4— 2— 21 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 銷售 收入 176421 — 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 2 總成本 費(fèi)用 143068 — 9746 10285 9036 9486 21750 22572 29578 30615 3 營(yíng)業(yè)稅 8821 — 601 634 557 585 1341 1392 1824 1887 4 教育專項(xiàng)基金 352 — 24 25 22 23 54 56 73 75 5 教育附 加費(fèi) 265 — 18 19 17 17 40 42 55 57 6 城市維護(hù)建設(shè)稅 617 — 42 44 39 40 94 98 128 132 7 防洪工程維護(hù)費(fèi) 318 — 22 23 20 21 48 50 66 68 8 印花稅及交易管理費(fèi) 970 — 66 70 61 64 147 153 201 208 9 土地增 值稅 — — — — — — — — — — 10 利潤(rùn)總 額 22020 — 1499 1583 1391 1462 3347 3470 4548 4710 11 所得稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 12 稅后 利潤(rùn) 14747 1004 1060 932 980 2242 2325 3048 3156 （注：總成本費(fèi)用按銷售計(jì)劃及開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測(cè)算）。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)表 4— 2— 2表 4— 2— 23所示。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23）（全部投資及自有資金）計(jì)算可得： 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： % 自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： % 基準(zhǔn)收益率 I 的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)贏利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 是靜態(tài)指標(biāo)。 資 金 來(lái) 源 與 運(yùn) 用 表（財(cái)務(wù)平衡表） 4— 2— 25 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 資金 來(lái)源 253903 13913 23501 26810 26063 22399 32932 30645 38750 38890 銷售 收入 176421 — 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 自有 資金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 貸款含 利息） 52260 7891 5483 10367 11160 7861 3271 2812 2277 1138 其他 收入 2 資金 運(yùn)用 213934 13913 19803 21489 22119 18922 30860 30016 35674 21138 建設(shè) 投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 建設(shè)期借款利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 銷售稅金及附加 11343 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 土地增 值稅 所得稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 償還借款本息 52260 9271 9812 17158 16019 3 盈余 資金 39969 0 3698 5321 3944 3477 2072 629 3076 17752 4 累計(jì)盈余資金 0 3698 9019 12963 16440 18512 19141 22217 39969 八、項(xiàng)目的不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面： 建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 %，可見(jiàn)其風(fēng)險(xiǎn)程度較大。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)表 4— 2— 26。因此，為確保項(xiàng)目獲得預(yù)期的效益，建議加強(qiáng)市場(chǎng)促銷工作，盡量使銷售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人民生活水平的提高，人們對(duì)住宅的多樣化、可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來(lái)越高。該項(xiàng)目規(guī)劃方案已由國(guó)家建設(shè)部審定批準(zhǔn)，功能組織和整體結(jié)構(gòu)合理，環(huán)境綠化、市政道路、設(shè)施配套均按國(guó)家建設(shè)部《 2000 年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》要求實(shí)施，同時(shí)該項(xiàng)目的建設(shè)與管理，也都將與小康居住小區(qū)相適應(yīng)。 為達(dá)到上述目標(biāo)，該項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)環(huán)境的原 則，利用項(xiàng)目周圍環(huán)抱的果園以及通過(guò)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的河涌，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅布局，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o、親切、安全的居住環(huán)境和開(kāi)敞、方便的公共活動(dòng)環(huán)境以及自然優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。雖然評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的，但敏感性分析表明，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，而且項(xiàng)目盈利水平較低，在同類項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益比較中，并不是最理想的。 本報(bào)告是在未具體確定合作方式與合作條件的前提下進(jìn)行的投資測(cè)算的，僅反映項(xiàng)目本身的投資效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測(cè)算出合作各方的實(shí)際投資及效益情況。鑒于該市目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開(kāi)發(fā)管理水平對(duì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平至關(guān)重要，發(fā)展商除應(yīng) 密切的注意市 場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還要求合營(yíng)公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。 協(xié)調(diào)好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的 配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中不可忽視的重要問(wèn)