【正文】 /公頃 公頃= 煤氣工程 7 萬(wàn)元 /公頃 公頃= 合 計(jì) 公建配套費(fèi)（見(jiàn)表 4— 2— 10） 公 建 配 套 費(fèi)（ 4— 2— 10） 序號(hào) 項(xiàng) 目 建筑面積 /㎡ 單價(jià) /元 /㎡ 金額 /萬(wàn)元 幼兒園 1500+1800 850 小學(xué) 4500 900 405 中學(xué) 9000 900 810 衛(wèi)生站 450 600 27 文化活動(dòng)中心 400 1000 40 球類(lèi)場(chǎng)地 2550（用地面積） 784 200 糧油店 300 600 18 肉菜市場(chǎng) 2000 600 120 副食品店 400 600 24 飲食店 500 600 30 飯店 500 600 30 小吃店 300 600 18 綜合百貨店 500 700 35 日用雜 品店 260 600 五金交電建材店 120 600 理發(fā)店 100 600 6 廢品收購(gòu)店 100 500 5 書(shū)報(bào)銷(xiāo)售店 60 600 公共電話(huà)亭 40 500 2 中西藥店 80 600 水果店 90 600 綜合修理店 260 600 儲(chǔ)蓄所 200 600 12 郵政所 200 600 12 電訊營(yíng)業(yè)所 200 600 12 汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)） 54000 （ 1800個(gè)車(chē)位） 1200 6480 自行車(chē)（摩托車(chē)）停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)） 14790 （ 9860個(gè)車(chē)位） 900 變電站 300 500 15 路燈配電室 30 500 凈化石油氣站 40 600 公共廁所 150 600 9 垃圾集散點(diǎn) 150 300 小區(qū)綜合管理處 400 600 24 居民委員會(huì) 420 600 合計(jì) 不可預(yù)見(jiàn)配套費(fèi) （ ++++） 5%=（萬(wàn)元） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（表 4— 2— 11） 開(kāi) 發(fā) 期 間 稅 費(fèi)（ 4— 2— 11） 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 金額 /萬(wàn)元 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （萬(wàn)元） 6% 2 投資方向調(diào)節(jié)稅 （萬(wàn)元） 5% 3 工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi) （萬(wàn)元） 4‰ 4 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅按 /人， 600元 /噸計(jì)， 1278 人 噸 /人 600元 /噸 5 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅按 4KVA/戶(hù)， 480元 /KVA計(jì)， 3652 戶(hù)4KVA/戶(hù) 480元 /KVA 6 其他稅費(fèi) （萬(wàn)元） 2% 7 合計(jì) 開(kāi)發(fā)成本 為以上 7項(xiàng)之和，共計(jì)為： （萬(wàn)元） （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用（表 4— 2— 12） 開(kāi) 發(fā) 費(fèi) 用 匯 總 表（ 4— 2— 12） 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 金額 /萬(wàn)元 1 管理費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本 3%= 3% 2 銷(xiāo)售費(fèi)用 （ ） +（ ） +（ ） 廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷(xiāo)售收入 %★ 銷(xiāo)售代理 銷(xiāo)售收入 2%★ 銷(xiāo)售手續(xù)費(fèi) 銷(xiāo)售收入 1%★ 3 貸款利息 詳見(jiàn)“貸款還本付息表” 另計(jì) 4 合計(jì) ★銷(xiāo)售收入來(lái)源詳見(jiàn)“銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表”。 （ 3）規(guī)劃勘測(cè) 設(shè)計(jì)費(fèi)： 3%=（萬(wàn)元）。 將以上各項(xiàng)匯總表 4— 2— 6所示： 土 地 成 本 匯 總 表（ 4— 2— 6） 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 /萬(wàn)元 1 征地補(bǔ)償費(fèi) 2 填土工程費(fèi) 3 工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi) 4 耕地占用稅 5 耕地墾復(fù)基金 6 新菜地、魚(yú)塘開(kāi)發(fā)基金 7 征地管理費(fèi) 8 土地登記費(fèi) 9 已付利息 10 土地有嘗使用出讓金 11 合計(jì) 建 安工程費(fèi) （ 1）多層住宅建安費(fèi)（ 4— 2— 7）。 （注：首 1000 ㎡收 200元，每超過(guò) 500㎡加收 40元）。 （注：按每畝前三年平均產(chǎn)值的 9 倍計(jì)征，即為： 3509 元 /畝 9=31581 元 /畝，交市蔬菜辦公室，可申請(qǐng)減免）。 （注：按 8元 /㎡計(jì)征， ㎡ /畝 8元 /㎡ =5333 元 /畝，交市財(cái)局）。包干范圍包括： a、土地、青苗補(bǔ)償、水利設(shè)施維修分?jǐn)?，勞?dòng)力安置補(bǔ)助等四項(xiàng)費(fèi)用的基本補(bǔ)償基價(jià) 萬(wàn)元 /畝； b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費(fèi) 1萬(wàn)元 /畝； c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補(bǔ)償金額 8%，即： /畝 8%= 萬(wàn)元 /畝） ②填土工程費(fèi)： 元 /畝 =（萬(wàn)元） （注：填土工程單價(jià)按 元 /㎡ .m，由夏園村委會(huì)包干。 （三）建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)擬共八年，分四期進(jìn)行。 第三期將建北片左下組團(tuán)及中部 3棟高層，住宅建筑面積 101296㎡（其中多層26471 ㎡，高層 74825 ㎡）。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對(duì)人們心理的威脅感。 第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河 1 號(hào)橋（含引道）一座，主干道東西 向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。 用 地 平 衡 表（ 4— 2— 3） 項(xiàng) 目 用地面積 /公頃 所占比重 /% 人均面積 /（㎡ /人） 居住區(qū)規(guī)劃總用地 — — 其 中 居住用地 100 其 中 住宅用地 公建用地 道路用地 公共綠地 河涌用地 — — 高壓線(xiàn)控制用地 — — 城市道路用地 — — （ 2）密度指標(biāo)。 ④“十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水體、濱河綠化的自 然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀(guān)。 （ 2）空間布局形態(tài)。 ③“兩軸”。 ①“三片”。 （ 2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。在該征地紅線(xiàn)范圍的 畝地以?xún)?nèi)，實(shí)際征地面積為 畝，其中已填土面積 畝，未填土面積 畝，劃給原土地所在村自留地面積為 5畝。應(yīng)在變電站周?chē)O(shè)置防護(hù)綠化帶，而高壓走廊穿過(guò)的地方更應(yīng)有寬闊的防護(hù)綠地，且建筑物距變電站或高壓線(xiàn)的距離都應(yīng)在 18M以上。 （ 2）自然條件優(yōu)勢(shì)。 （二）項(xiàng)目發(fā)展條件 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 占地 公頃的變電站是對(duì)本區(qū)規(guī)劃影響最大的地物。整個(gè)用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。 金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目位于該市東南部，距市中心區(qū) 30多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的 220KVA開(kāi)發(fā)區(qū)變電站；金輝廣場(chǎng)居住區(qū)規(guī)劃總用地為 公頃。市國(guó)土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書(shū)。某市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項(xiàng)目的建設(shè)用地，同意征用土地 畝（ 公頃），并出了紅線(xiàn)圖。未停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為，另有 5 畝為農(nóng)村留用地。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。東面地鐵專(zhuān)用線(xiàn)一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，將有較多的鐵路運(yùn)輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會(huì)太大。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來(lái)水、污水處理廠(chǎng)等市政基礎(chǔ)設(shè)施。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進(jìn)，共同發(fā)展的關(guān)系。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀(guān)和對(duì)人們威脅感的影響。 （三）地塊征用情況 因金輝廣場(chǎng)建設(shè)用地需要，根 據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河?xùn)|南面的果基地 、河灘地 畝。 （四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思方案 根據(jù)本市城市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃方案，其設(shè)計(jì)構(gòu)思要點(diǎn)說(shuō)明如下： 規(guī)劃 目標(biāo) （ 1）以具有 21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿(mǎn)足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶(hù)提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局 （ 1）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃 了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 ③三條相對(duì)獨(dú)立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù)。 本區(qū)的土地使用情況見(jiàn)表 4— 2— 3，其中高壓線(xiàn)控制用地內(nèi)包括防護(hù)綠化地、道路停車(chē)場(chǎng)。 （二）開(kāi)發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為四期開(kāi)發(fā)。本期個(gè)別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場(chǎng)推廣。這期是本區(qū)位置較好的組團(tuán)，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善，“人氣”聚集，銷(xiāo)售價(jià)此時(shí)可提高一個(gè)檔次，獲得較好的利潤(rùn)。 ①征地補(bǔ)償費(fèi)： 19 萬(wàn) /畝 =（萬(wàn)元） （注：征地補(bǔ)償單 價(jià)按 19萬(wàn)元 /畝，由夏園村委會(huì)包干。 ④耕地占用稅： 5333元 /畝 =（萬(wàn)元）。 ⑥新菜地、魚(yú)塘開(kāi)發(fā)基金： 31581元 /畝 =（萬(wàn)元）。 ⑧土地登記費(fèi)：約為 （萬(wàn)元）。 根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，住宅基準(zhǔn)地價(jià)為 697 元 /㎡ — 820元 /㎡不等（依樓層而定），結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，可將本地塊土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)定在 200 元 /㎡，則其土地使用權(quán)出讓金總價(jià)合計(jì)為： 351476 ㎡ 200 元 /㎡ =（萬(wàn)元） （ 3）合計(jì)土地成本為： （萬(wàn)元）。 （ 2）可行性研究費(fèi)： ‰ =（萬(wàn)元）。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（紅線(xiàn)內(nèi)外工程費(fèi)，表 4— 2— 9） 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費(fèi)（ 4— 2— 9） 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 金額 /萬(wàn)元 道路工程 萬(wàn)元 /公頃 公頃= 排水管道工程 萬(wàn)元 /公頃 公頃= 元