【正文】 聘請(qǐng)外國專職教師，實(shí)施情景外語教學(xué)模式。展覽中心將定期舉辦別墅展（建筑史及建筑師）、油畫展，會(huì)議中心將不定期邀請(qǐng)一流交響樂、芭蕾舞、歌劇等藝術(shù)家參演，一年四季始終散發(fā)著強(qiáng)烈的人文藝術(shù)魅力，使小區(qū)透出一股高雅氣息及強(qiáng)烈影響。 休閑綠化帶栽滿了能產(chǎn)生香氣的桂花樹、玉蘭花等樹種；道路的綠化帶、花圃的公共區(qū)域都種滿了夜來香、玫瑰、蘭花、四季桂花等上乘花草，花開時(shí)節(jié)，暗香浮動(dòng)，絲絲縷縷，沁人心脾。水花飛起，清涼地打在臉上，綻開張張笑臉。 在社區(qū)內(nèi)開鑿水道和小溪，讓清澈的水流在小區(qū)內(nèi)穿繞，家家流水，戶戶垂楊 ，河水清澈透明，水動(dòng)魚歡。湖濱散落著一些頗具情調(diào)的露天咖啡座、啤酒屋和湖邊長椅，人們可以在此散步、聊天、靜思。 相關(guān)建議 （ 1）充分利用湖景 —— 做足景但不唯湖景是用。 ? 別墅及排屋頂層主臥設(shè)計(jì)為可開合式玻璃天窗，讓主人與星空對(duì)話，與大自然私語； ? 空中別墅設(shè)計(jì)一梯兩戶，先進(jìn)花園后進(jìn)家門，并獨(dú)創(chuàng)三種回家方式：即主人及客人由大門入，保姆由次門入，主人不經(jīng)客廳直接入主臥； ? 別墅設(shè)計(jì)充分利用本地塊坡差，讓后花園與前花園、車庫、臥房與客廳等不在一坡面，體驗(yàn)坡差帶來的變化美和浪漫感； ? 臨水別墅設(shè)計(jì)外飄式長露臺(tái)，延伸至水邊乃至小溪上方，家人親友凌駕水上，聆聽水聲，體驗(yàn)無比風(fēng)光，無限自由與愜意； ? 部分設(shè)計(jì)白欄桿由樓上直通小溪，情趣盎然； ? 客廳設(shè)計(jì)為 68 半中空挑高式，面寬盡量超過 5 米，大面積使用玻璃，將室外景觀延引入室，體會(huì)通透大氣、尊貴之感； ? 主臥室面積寬敞，追求個(gè)人生活絕對(duì)的秘密感，追求溫馨、舒適感。使用太陽能屋頂，門窗、欄桿，大面積使用玻璃、雙層中空塑鋼窗、輕鋼等材料，并兼用原木、毛石、片石、鵝卵石等，以石材、貼面磚作外墻，以木材作露臺(tái)圍欄、木柵欄等，體現(xiàn)出來源于自然、還原于自然的建筑思想。 延景入室，以造“天人合一”之美，如引花園中水池入客廳，用玻璃墻面、玻璃地面相隔，以收魚水暢游入戶、室外風(fēng)景靈動(dòng)室 內(nèi)之效。通過對(duì)密度、居住和工作空間的重新規(guī)劃和定位，通過引入點(diǎn)線面布局的空間概念，組建富有秩序和變化的自由新空間。布局依地形地貌、錯(cuò)落情趣排列，與自然共繪一幅美景，精致體現(xiàn)萊特的建筑思想，“建筑是大自然的點(diǎn)綴，大自然是建筑的陪 襯。 二類體驗(yàn)空間：聯(lián)排別墅，鄰近會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施，或景觀稍差處建造。 八、時(shí)間定位 由 2021 年始，別墅熱度不斷攀升，依廣州、上海等地經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)，未來武漢別墅市場(chǎng)將經(jīng)歷共領(lǐng)風(fēng)騷→慘烈競(jìng)爭(zhēng)→惡性競(jìng)爭(zhēng)→優(yōu)勝劣汰 (出品牌 )階段，本項(xiàng)目如能在 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 2021 年 5 月推出市場(chǎng)，將有重大利好價(jià)值，最遲應(yīng)于 2021 年 9 月，即十 —— 總價(jià)控制 一個(gè)買家決定購房的決定因素是單位的總體價(jià)格，住宅的總價(jià)要順應(yīng)市場(chǎng)的整體消費(fèi)指數(shù)、目標(biāo)客戶的可選擇項(xiàng)目、周邊物業(yè)的銷售比較而定。” 綜上所述 ，本項(xiàng)目開發(fā)主題定位是“自由體驗(yàn)，人文關(guān)懷”，核心詞是“自由”。 二是周邊區(qū)域“高資高知”者，及社會(huì)上附庸風(fēng)雅的“暴發(fā)戶”等。 劣勢(shì) ? 無開發(fā)經(jīng)驗(yàn)； ? 無品牌影響力； 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 ? 交通不夠方便； ? 市場(chǎng)先機(jī)已為其他樓盤所占。注重小區(qū)主題、建筑及景觀設(shè)計(jì)，注重發(fā)展商實(shí)力，關(guān)注樓盤保值升值潛力。他們不太樂于貨比三家、討價(jià)還價(jià)，而是更習(xí)慣于集中購物和規(guī)律購物；他們更易受媒介的影響而不是現(xiàn)場(chǎng)促銷與眼見為實(shí)。另外 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 還有一些崇尚“ 5+2”生活方式的高收入者，購買環(huán)境優(yōu)美的別墅做為節(jié)假日渡假休息的場(chǎng)所。別墅做為住宅的終極產(chǎn)品，身份和階層的象征意義是首當(dāng)其沖的，這正是別墅的靈魂。即使在進(jìn)行裝飾的時(shí)候，也應(yīng)該把它們做得象是首先為實(shí)用而做的”。 ⑤營銷推廣方面 “賣點(diǎn)過多，賣相太差”，沒有提煉出核心賣點(diǎn)，不注重項(xiàng)目形象包裝，缺乏高明的策略和整合推廣手法，各信息廣告推廣沒有形成整合力。別墅產(chǎn)品以雙拼、聯(lián)排、獨(dú)立式為主。高價(jià)位別墅均價(jià) 在 3600 元至 7000 元/平方米，總價(jià) 114 萬元至 350 萬元，主要集中在水藍(lán)郡、金色港灣、麗島花園、高爾夫城市花園等幾個(gè)樓盤。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 各種新技術(shù)、新材料、新工藝的大量運(yùn)用，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰，令整體水平逐步提升。如銀河灣請(qǐng)美國 WY，照搬照抄廣州星河灣。 ? 體驗(yàn)式營銷的 特點(diǎn)包括： 關(guān)注顧客的體驗(yàn) ； 以體驗(yàn)為導(dǎo)向設(shè)計(jì)、制作和銷售產(chǎn)品 ； 檢驗(yàn)消費(fèi)情景 ； 顧客既是理性的又是情感的 ， 體驗(yàn)要有一個(gè)“主題”。托夫勒 本世紀(jì)初，國內(nèi)外諸多經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)專家的一句預(yù)言，引起越來越多人的共鳴，“發(fā)達(dá)國家和大多 發(fā)展中國家，在未來十五年內(nèi)，將逐步進(jìn)入體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”。 ? 品質(zhì)時(shí)代 別墅除了面積大的特點(diǎn)外，較注重設(shè)計(jì)風(fēng)格、 建筑質(zhì)量、景觀營造等產(chǎn)品品質(zhì)方面。 ? 新郊區(qū)主義的低密度居住型社區(qū)大量盛行。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 ? 主題地產(chǎn)時(shí)代 人們關(guān)注物質(zhì)享受之外的諸如休閑、健康、生態(tài)等生活方式和居住模式。 ? 有利于降低住宅建設(shè)成本。 二、 國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 政治與社會(huì)環(huán)境 （ 1）、政治、政策環(huán)境 ? “四新”（新技術(shù)、新產(chǎn)品、新設(shè)備、新工藝）技術(shù)的全面運(yùn)用，提升住宅小區(qū)的居住環(huán)境、住宅功能、工程質(zhì)量、物業(yè)管理水平，推進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 。 建筑物注重細(xì)部裝飾，用建筑元素、符號(hào)表現(xiàn)某種風(fēng)格，關(guān)注整體品味及天際線。 2021 年號(hào)稱中國別墅年，不少發(fā)展商既賺銀子又贏牌子，市場(chǎng)火爆引來眾多跟風(fēng)者，未來一至兩年別墅將繼續(xù)風(fēng)行地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰階段。過于容易獲取的成功使大多武漢發(fā)展商無意苦練“內(nèi)功”，別墅市場(chǎng)“主題泛濫，克隆成風(fēng)，賣點(diǎn)過多，賣相太差。 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、用材無論是歐美地區(qū)或澳洲等地，大多注重自然環(huán)保。 ? 央行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房按揭新政策的出臺(tái)，降低了房貸風(fēng)險(xiǎn)，也提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻 。 ? 促進(jìn)住宅建筑技術(shù)的進(jìn)步。如當(dāng)“走出玩樂場(chǎng)，走進(jìn)體育場(chǎng)”成為一種都市風(fēng)尚后，廣州奧林匹克花園以健康為主題，就是一個(gè)成功的典范。 (2)、流水別墅 美國著名建筑大師萊特（ ）于 1936 年完成的作品。 ? 主題時(shí)代 除關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)等硬件外，較注重開發(fā)主題、物業(yè)管理、社區(qū)文化等軟件方面。 經(jīng)濟(jì)價(jià)值演進(jìn)的四個(gè)階段 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)階段 工業(yè)經(jīng)濟(jì)階段 服務(wù)經(jīng)濟(jì)階段 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)階段 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵 所謂體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，是指企業(yè)以服務(wù)為重心，以商品為素材，為消費(fèi)者創(chuàng)造出值得回憶的感受。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第二部分 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 一、 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 概念泛濫，開發(fā)商做品牌心切 凡發(fā)達(dá)地區(qū)成功運(yùn)用的主題概念，如生態(tài)、智能化、運(yùn)動(dòng)，乃至法國風(fēng)情、美式風(fēng)格等，迅即被精明的武漢商家克隆，顯示開發(fā)商專業(yè)底子虛薄，和對(duì)創(chuàng)建品牌的熱情度。 住宅市場(chǎng)多數(shù)供應(yīng)毛壞房，但全裝修房將逐漸增多。 二、 武漢 別墅市場(chǎng)情況 別墅市場(chǎng)總體情況及其特點(diǎn) 武漢別墅市場(chǎng)可謂風(fēng)起云涌、精彩紛呈。其他樓盤均價(jià)在 2850 元 /平方米，總價(jià)在 150 萬元至 180 萬元。新開發(fā)的別墅樓盤主要集中在武昌地區(qū)的南湖、湯遜湖、東湖，漢口地區(qū)的金銀湖、后湖， 漢口地區(qū)的沌口等區(qū)域。 ⑥物業(yè)管理方面僅停留在清潔、保安等常規(guī)服務(wù)的初級(jí)水平。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 ②適度領(lǐng)先潮流，適合目標(biāo)者生活方式的別墅 別墅是一種生活方式，是一種對(duì)頂級(jí)生活的追求。 ? 別墅展現(xiàn)出對(duì)社會(huì)資源的控制 別墅的開發(fā)建立在對(duì)稀缺土地資源占有的基礎(chǔ)上，別墅占用了大面積的自然景 觀、生態(tài)資源，從而展現(xiàn)了社會(huì)高階層人士對(duì)財(cái)富、土地資源、生態(tài)資源等社會(huì)資源的控制能力，滿足了人與生俱來的控制欲，國家對(duì)別墅開發(fā)的控制措施將進(jìn)一步激發(fā)這種控制欲。 ? 文化主導(dǎo)型 文化主導(dǎo)型非常注重居所的文化品味，社區(qū)的文化內(nèi)涵，從文化藝術(shù)和審美的角度看待居所，這一群體包括教授、講師、科研人員等高級(jí)知識(shí)分子與及律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士，這一群體嚴(yán)格意議上講還屬于中產(chǎn)階級(jí)，對(duì)別墅的價(jià)格較為敏感。 生活態(tài)度 別墅消費(fèi)人群注重生活的質(zhì)素和品位，在物質(zhì)享受得到相對(duì)滿足的情況下，他們更多追求精神享受。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第四部分 項(xiàng)目分析 一、 光谷板塊分析 光谷態(tài)勢(shì)分析 2021 年 7 月，國家批準(zhǔn)建設(shè)的武漢光谷，完成了“新知識(shí)、新信息、新科技”與“新經(jīng)濟(jì)、新商業(yè)、新生活”的銜接，正為武漢注入全新的活力，也將為全球范圍內(nèi)的城市化進(jìn)程提供一個(gè)動(dòng)態(tài)的模本，具備樹立具全國影響力區(qū)域的基礎(chǔ)。 機(jī)會(huì) ? 光谷地產(chǎn)板塊的崛起 ? 學(xué)校、高科技企業(yè)購房群體的崛起 威脅 ? 央行房貸控制； ? 其他樓盤的競(jìng)爭(zhēng)。 三、主題定位 世界變化太快，觀念紛繁復(fù)雜，競(jìng)爭(zhēng)激烈殘酷，現(xiàn)代人在功利盛行、浮躁虛偽的世界容易迷失自我，變成世俗觀念、社會(huì)制度和通行標(biāo)準(zhǔn)的奴隸，高資高知者多希望憑借自己的心智和外力，超越凡俗，凌駕其上。 自由體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè) 計(jì)讓人自由自在，悠然自得；體現(xiàn)在建筑空間讓人自由生活，與自然及心靈自由溝通；體現(xiàn)在景觀設(shè)計(jì)讓人自由溶入，游戲其中。 面積與價(jià)格 ? 單體別墅： 面積 240— 300 平方米，單價(jià) 2500— 3000 元 /平方米，花園 200400平方米，花園單價(jià) 600 元 /平方米 ,總價(jià)主力范圍為 80— 100 萬元 。一長假前推盤。 三類體驗(yàn)空間：空中別墅，在小區(qū)板塊邊緣、或噪音大、景觀差等處建造。離開了自然環(huán)境，你欣賞不到建筑的美，離開了建筑，環(huán)境又缺少了一點(diǎn)“精靈”。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 （ 3）注重“氣場(chǎng)感”的建筑精神體現(xiàn) 強(qiáng)調(diào)氣場(chǎng)感，就是要把建筑空間、人的活動(dòng)和人的心理精神要求統(tǒng)一起來。 二、建筑設(shè)計(jì) 有機(jī)建筑 —— 好建筑自己會(huì)說話！ 讓建筑融入自然，讓建筑成為景觀，讓建筑活起來！ 每一幢建筑都與地形地貌最合適地融為一體，個(gè)性創(chuàng)新又整體統(tǒng)一，是自然的一部分。 大量采用了落地大窗和飄窗，以便更大限度地將室外景色和陽光引入室內(nèi)。其衛(wèi)生間于豪華浴缸處設(shè)陽光式飄窗，于沐浴時(shí)賞自然景，思心中避想。 既然項(xiàng)目地塊擁有湖景的天然資源，就應(yīng)借勢(shì)做足湖景，但武漢的湖景住宅已是林林總總，密密麻麻。 —— 為了彌補(bǔ)湖面及對(duì)岸的單調(diào)，湖面停泊著游艇，既可以作為業(yè)主的游艇會(huì)來宣傳，也可以作為湖上一景。魚兒自由地游著，一副怡然自得的樣子。這是一種令人震憾的沖擊，是一種令人嘆為觀止的 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 感受。 私家花園以秋千、石凳、青藤、長廊、泳池、花果或菜地等營造溫馨、舒適居家氛圍。 常規(guī)式物業(yè)管理服務(wù) 如小區(qū)綠化、保潔、保安等常規(guī)服務(wù)。 ? 自助農(nóng)莊： 在別墅的庭院及花園中預(yù)留出農(nóng)田和菜地，主人親自種植，分 享收獲，即享受田園風(fēng)光，又可體驗(yàn)自給自足的農(nóng)耕樂趣。 ? 國際幼兒園、小學(xué)（甚至中學(xué)）：業(yè)主非常重視子女教育，也是小區(qū)最大的賣點(diǎn)之一。 此處著重提到展覽中心，及會(huì)議中心。 “無石不成園”、“無木不成林”，每一景點(diǎn)皆以詩意命名，以山石、湖石、喬木、灌木、花草等自然材料，結(jié)合健身步道、健身器材、建筑及 景觀小品等，從目標(biāo)客戶所思所想出發(fā)，方便其游戲其中，賞玩其中。水道邊設(shè)計(jì)了許多方便人喂食用的缺口，投食時(shí)，成千上萬的魚群奔騰而來，層層疊疊，上下翻滾，景觀非常壯觀。 ? 綠樹圍城郭，溪水繞小城。首先由細(xì)葉榕形成林蔭道，中間 進(jìn)行園林式的景觀綠化，形成具有休閑氣氛的小廣場(chǎng)?！懊妗笔怯苫ú輼淠?、景觀小品、建筑小品及融入其中的 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 建筑，及點(diǎn)綴其中的燈光、彩旗等共同筑就的小區(qū)美好圖畫，充分體現(xiàn)“自由體驗(yàn)，人文關(guān)懷”的宗旨，形成“點(diǎn)線呼應(yīng)，自