【正文】 因素依次為：地理位置、價格、安全性和私密性、生態(tài)和景觀環(huán)境、建筑設(shè)計、物業(yè)管理、社區(qū)文化、配套功能和設(shè)施、子女教育。各類型的消費者都具有共性，只是他們的消費需求和消費動機的側(cè)重點不同， 以下是對別墅消費主要幾種型態(tài)的描述： ? 風(fēng)格主導(dǎo)型 風(fēng)格主導(dǎo)型的消費者注重居所的設(shè)計風(fēng)格、個性氣質(zhì)，對居住所在地的外觀、個性化配置極為關(guān)注，這一群體主要是外資企業(yè)家、外企管理人員、海歸派人士以及中資企業(yè)的高級經(jīng)理人，這一群體趨于年輕化。 別墅消費的本質(zhì) ? 別墅是亞文化的載體 文化是整個社會 生活方式的總和，亞文化群則是在特定區(qū)域中有相類似的文化、興趣、愛好、習(xí)俗等生活方式的人群。別墅并非單純越大越豪，真正有思想、有品味的購房者，更重視住宅的品位、功能和價值。 ③ 建筑方面 設(shè)計不夠新穎，面積過大，奢華材料堆砌，導(dǎo)致總價過高，造成資源浪費，如水藍郡。 ? 產(chǎn)品以混合社區(qū) (聯(lián)體別墅、獨立別墅 、多層及高層混居 )為主 純別墅項目僅水藍郡等比例較少樓盤。 主要集中在 汀香水榭、碧?；▓@、玉龍島花園、景繡豪園，面積在 200 平方米左右，總價位在 30 至 60 萬元之間。但由于別墅用地規(guī)模較大，部份已進入開發(fā)準備、或觀望以待開發(fā)階段，預(yù)計明年下半年別墅推盤量將大量激增。如碧波山莊的地中海式親水住宅，新世界夢湖香郡澳洲風(fēng)情別墅等。 ? 以創(chuàng)造體驗吸引消費者，并增加產(chǎn)品的附加價值?？傮w來看，中價位高品味 (或高知名度等 )別墅，如北京橘郡、廣州碧桂園風(fēng)凰城銷售火爆，且易形成品牌；高價位別墅銷售較慢；低價位、低品味別墅雖較旺銷，但因其供應(yīng)量大，同質(zhì)化嚴重，致空置率連年上升。 幾十年來，在西方的每一本建 筑專著都曾經(jīng)提到過這棟建筑，現(xiàn)在它成了別墅設(shè)計與建筑史上最負盛名的建筑，幾乎成了文物，每一年去參觀旅游的人數(shù)達到數(shù)十萬。 三、 別墅概論 國際別墅市場情況 (1)、國際別墅市場情況 ? 別墅概念擴展，突破少數(shù)人的特權(quán)物、奢侈品的小圈子，從金字塔頂走向都市精英，成為中產(chǎn)階級的住宅。 國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 （ 1）中國房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡 生存需求地產(chǎn)時代 物質(zhì)享受地產(chǎn)時代 主題地產(chǎn)時代 體驗地產(chǎn) 時代 ? 生 存需求地產(chǎn)時代 市場供應(yīng)的是能滿足人類基本居住功能的住宅產(chǎn)品，如筒子樓、簡易平房等。 ? 居住環(huán)境與住宅質(zhì)量的提高，生活質(zhì)量的改善，居住概念的轉(zhuǎn)變，人們對居住環(huán)境與質(zhì)量的需求逐步提高。人們希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而且要有一些相處和睦、最好志趣相投的鄰居。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 目 錄 第一部分 客觀分析 一、 國際房地產(chǎn)市場情況 5 二、 國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況 5 政治與社會環(huán) 境 5 WTO 對中國住宅產(chǎn)業(yè)的影響 6 國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 6 三、 別墅概論 7 國際別墅市場情況 7 國內(nèi)別墅市場情況 7 四、 體驗經(jīng)濟浪潮 8 經(jīng)濟價值演進的四個階段 9 體驗經(jīng)濟的內(nèi)涵 9 體驗經(jīng)濟對生產(chǎn)及消費的影響 9 體驗經(jīng)濟中的體驗營銷 9 第二部分 武漢房地產(chǎn)市場情況 一、 武漢房地產(chǎn)市場分析 11 二、 武漢別墅市場情況 12 別墅市場總體情況及其特點 12 武漢市別墅市場存在的問題 12 武漢市別墅市場需求 13 第三部分 別墅消費群分析 一、 別墅消費群共性 15 基本特征 15 別墅消費的本質(zhì) 15 二、 消費群體細分 16 職業(yè)與階層的區(qū)分 16 消費形態(tài)區(qū)分 16 三、 別墅消費者的消費行為 17 消費動機 17 影響購買決策的因素 17 四、 別墅消費者的生活型態(tài) 17 心理特征 17 消費理念 17 生活態(tài)度 18 第四部分 項目分析 一、 光谷板塊分析 19 光谷態(tài)勢分析 19 光谷人群分析 19 二、 項目分析 優(yōu)勢 19 劣勢 19 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 機會 20 威脅 20 第五部分 項目定位 一、 戰(zhàn)略定位 20 二、 消費群體定位 20 核心消費群 21 主消費群 21 次消費群 21 三、 主題定位 22 四、 產(chǎn)品定位 22 五、 價格定位 22 六、 項目命名建議