【正文】 ? 文化長(zhǎng)廊：以世界別墅建筑文化為主題，包括知名別墅介紹，知名建筑師雕塑等配置。 其中，游泳與戲水、漂流靜 思集中成一塊，除了具有標(biāo)準(zhǔn)泳池的一切功能外，沿泳池周邊設(shè)置幾條風(fēng)景曲折水道，旁邊綠樹花草、卵石相伴，泳客順?biāo)?，在遠(yuǎn)離泳池中心人群處、山石邊，躺水上看云卷云舒、味聚散榮辱。旁設(shè)涼亭，有小橋直通島上，即可作為買點(diǎn)炒作，又可讓人們?cè)诖梭w驗(yàn)湖風(fēng)湖景，落日余暉，構(gòu)造浪 漫歸宿感。 “點(diǎn)”是花草樹木，是石頭、水景等自然景點(diǎn)，是雕塑、小品等人文景觀；“線”是如以文化水系為 主線的沿岸景觀；或以自然原始為主題，沿溪布置石頭、花草，水中布局世外小島；或以健康水道為主題，布置鵝卵石涉水道、航模水道等；或以金魚水景園林、現(xiàn)代泳池等主題設(shè)計(jì)。一幢幢別墅臨湖依水而筑，如一只只在山谷中翩翩起舞的蝴蝶或蜻蜓。 規(guī)劃原理 (1)兼顧安全、舒適與完美 住宅第一原理：“安全第一，然后才是舒適和審美”。之后待設(shè)計(jì)公司交呈規(guī)劃設(shè)計(jì)方案后，組織各方人士共同征詢論證，借以調(diào)整完善，以圖共創(chuàng)第一品牌。這一切表現(xiàn)的總表現(xiàn) 曾是我們的建筑??我們要?jiǎng)?chuàng)造適合于自己的建筑。 二是光谷板塊的高新科技企業(yè)的中高層管理人員，主要集中在項(xiàng)目周邊的東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)業(yè)主、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、 CEO 等企業(yè)管理精英。努力地工作，盡情地享受，已成為一種高收入者的普遍現(xiàn)象。 2 消費(fèi)型態(tài)區(qū)分 由于別墅消費(fèi)者的社會(huì)背景、生活習(xí)慣、知識(shí)文化水平和居住觀念都有所不同，別墅項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位不可能一網(wǎng)打盡，有必要區(qū)分出各類型消費(fèi)者的消費(fèi)型態(tài)，結(jié)合項(xiàng)目的各項(xiàng)因素，尋找出主力客戶群。類推至聯(lián)排、空中別墅， 200 平方米左右，總價(jià) 60 萬(wàn)元以下的產(chǎn)品有較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)。消費(fèi)群體主要集中在民營(yíng)、私營(yíng)、個(gè)體老板、公司總裁、高級(jí)管理人員、文體界名人、職業(yè)經(jīng)理、律師、資深會(huì)計(jì)師、新聞單位高層人員、高級(jí)教授、歸僑、港、澳、臺(tái)地區(qū)及其他國(guó)家在武漢的科研、工作、經(jīng)商人員等等。 市場(chǎng)以多層為主，小高層為輔，高層很少。 ? 強(qiáng)調(diào)與消費(fèi)者的溝通，并觸動(dòng)其內(nèi)在的情感和情緒。別墅是環(huán)境的一件裝飾品，而不是成為破壞環(huán)境的原兇。 ? 引入建筑節(jié)能技術(shù)，并運(yùn)用在住宅建設(shè)中。 住宅設(shè)計(jì)重回“城鎮(zhèn)”模式 ，人們?cè)谧⒅刈约旱莫?dú)立之外，也開始重視周圍的環(huán)境，注重鄰里及社區(qū)居民相互之間關(guān)系。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 “ 武 漢 湯 遜 湖 別 墅 項(xiàng) 目 ” 策劃方案 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 當(dāng)你塑造了一座建筑物，你就是創(chuàng)造了一個(gè)生命，它會(huì)跟你談天 ! 路易人們希望擁有的不僅是一棟孤單的好房子，而且要有一些相處和睦、最好志趣相投的鄰居。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) （ 1）中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡 生存需求地產(chǎn)時(shí)代 物質(zhì)享受地產(chǎn)時(shí)代 主題地產(chǎn)時(shí)代 體驗(yàn)地產(chǎn) 時(shí)代 ? 生 存需求地產(chǎn)時(shí)代 市場(chǎng)供應(yīng)的是能滿足人類基本居住功能的住宅產(chǎn)品，如筒子樓、簡(jiǎn)易平房等。 幾十年來(lái)，在西方的每一本建 筑專著都曾經(jīng)提到過(guò)這棟建筑，現(xiàn)在它成了別墅設(shè)計(jì)與建筑史上最負(fù)盛名的建筑，幾乎成了文物，每一年去參觀旅游的人數(shù)達(dá)到數(shù)十萬(wàn)。 ? 以創(chuàng)造體驗(yàn)吸引消費(fèi)者，并增加產(chǎn)品的附加價(jià)值。但由于別墅用地規(guī)模較大，部份已進(jìn)入開發(fā)準(zhǔn)備、或觀望以待開發(fā)階段，預(yù)計(jì)明年下半年別墅推盤量將大量激增。 ? 產(chǎn)品以混合社區(qū) (聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅 、多層及高層混居 )為主 純別墅項(xiàng)目?jī)H水藍(lán)郡等比例較少樓盤。別墅并非單純?cè)酱笤胶溃嬲兴枷?、有品味的?gòu)房者，更重視住宅的品位、功能和價(jià)值。各類型的消費(fèi)者都具有共性，只是他們的消費(fèi)需求和消費(fèi)動(dòng)機(jī)的側(cè)重點(diǎn)不同， 以下是對(duì)別墅消費(fèi)主要幾種型態(tài)的描述： ? 風(fēng)格主導(dǎo)型 風(fēng)格主導(dǎo)型的消費(fèi)者注重居所的設(shè)計(jì)風(fēng)格、個(gè)性氣質(zhì)，對(duì)居住所在地的外觀、個(gè)性化配置極為關(guān)注，這一群體主要是外資企業(yè)家、外企管理人員、海歸派人士以及中資企業(yè)的高級(jí)經(jīng)理人，這一群體趨于年輕化。他們的業(yè) 余生活非常豐富，方式也多種多樣。 主消費(fèi)群 武昌區(qū)、光谷板塊非高新科技企業(yè)中高層管理人員，附近省政府、區(qū)政府及各級(jí)職能部門高收 入人士，記者、律師、自由職業(yè)者、藝術(shù)家等其他“高資高知”者?！? 跟風(fēng)有損品牌，“適合”是必要的，我們將適合目標(biāo)消費(fèi)者即“高資高知”人群的產(chǎn)品定位描述為：將自由體驗(yàn)真正落實(shí)到開發(fā)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀營(yíng)造、物業(yè)管理等產(chǎn)品各環(huán)節(jié)，重視居住體驗(yàn)、引領(lǐng)居住潮流，品位高總價(jià)不高，環(huán)境好獨(dú)具文化，全方位創(chuàng)新的 “高品位中價(jià)位自由體驗(yàn)式別墅”。 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)模式 ? 點(diǎn)線面體驗(yàn)空間式規(guī)劃設(shè)計(jì)模式 規(guī)劃設(shè)計(jì)以自由體驗(yàn)、人文關(guān)懷為開發(fā)主題，以自由浪漫、自然流暢為指導(dǎo)思想，依項(xiàng)目地塊各部分不同的位置和優(yōu)勢(shì)進(jìn)行因地制宜的分配，即點(diǎn)線面和諧呼應(yīng)，又采取分區(qū)錯(cuò)落式主題布局形式，加強(qiáng)了空間層次感，營(yíng)造出曲徑通幽、自由浪漫的社區(qū)效果。此原理深深吻合住別墅的“高資”人群對(duì)安全的第一追求。建筑是有生命的，建筑是有思想的，建筑是自然中的精靈，建筑讓 一切都變得生動(dòng)起來(lái)。每一景點(diǎn)皆取極具文化內(nèi)涵及優(yōu)美意境的命名。 (2)做好水文章 —— 把水做到人心里。 （ 3）公園式體驗(yàn) —— 注重融入感、參與感、游戲感。 ? 高爾夫練習(xí)場(chǎng)：小型練習(xí)場(chǎng)，即是配套，又是景觀。具體包括： 硬件： ? 五星級(jí)的酒店：布置書畫室、棋牌室、壁球室、乒乓球室、健身房、西餐廳、展覽中心、會(huì)議中心、桑拿中心等設(shè)施。 建造水霧彩虹噴泉、水門（小區(qū)的大門可以結(jié)合水的概念）、水屏風(fēng)、兒童戲水池與立體造浪泳池、人工瀑布等。 —— 在小區(qū)湖道中修建標(biāo)志性景觀式小島，它可以是代表小區(qū)形象藝術(shù)的動(dòng)物雕塑（具體與開發(fā)商交流再定），也可以是企業(yè)形象標(biāo)志物。 三 、園林景觀設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì)模式 ? 點(diǎn)線面體驗(yàn)公園式景觀設(shè)計(jì)模式。以簡(jiǎn)約的建筑語(yǔ)言與線條，設(shè)計(jì)出一種可以與自然交流、與自我相會(huì)的自由空間。 三化： 差異化、個(gè)性化、品牌化。因各方局限，僅提出方向、策略，具體待與 共同選定的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司對(duì)接，以協(xié)助其將該部策劃語(yǔ)言，用專業(yè)建筑語(yǔ)言進(jìn)行更詳細(xì)完備的詮釋。 四、產(chǎn)品定位 不嚴(yán)格遵循歐陸式、美式或現(xiàn)代式風(fēng)格設(shè)計(jì)產(chǎn)品，而是嚴(yán)格遵從目標(biāo)客戶的居住需求，依獨(dú)特地形地貌而獨(dú)創(chuàng)，是自由、舒適、自然浪漫的建筑，正如梁思成《中國(guó)建筑史》代序所言，“我們有傳統(tǒng)習(xí)慣和趣味：家庭組織，生活程度，工作，游憩，以及烹飪，縫紉，室內(nèi)的書畫陳設(shè)，室外的庭院花木。 二、消費(fèi)群體定位 核心消費(fèi)群 一是武漢的高校教職人員，主要集中在本項(xiàng)目周邊高等院校的教授、副教授、高級(jí)講師等“高資高知”人群。面對(duì)工作和事業(yè)的壓力，他們抱著“工作是工作，生活是生活，兩者盡量分開”的態(tài)度。 消費(fèi)群體細(xì)分 職業(yè)與階層的區(qū)分 ? 中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及 IT、金融、房地產(chǎn)界精英； ? 外資企業(yè)家、外資人員、外企管理人士和海歸派人士； ? 私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板及部分暴富者； ? 專家、教授、講師等高級(jí)知識(shí)分子、律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士； ? 文體、娛樂界明星； ? 投資者。以價(jià)格、面積兩項(xiàng)指標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)，則表明 200 平方米左右、 100 萬(wàn)以下的獨(dú)立別墅市場(chǎng)存在一定空 白點(diǎn)。 從購(gòu)買的群體看，本地約占 6070%，外地約占 3040%。 建筑類型統(tǒng)一，但別墅未來(lái)開發(fā)量將激增。 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)對(duì)生產(chǎn)及消費(fèi)的影響 ? 以體驗(yàn) 消費(fèi)為基礎(chǔ)，開發(fā)新產(chǎn)品、新活動(dòng)。住宅體態(tài)自然地跨越在一條小瀑布上，整個(gè)房屋結(jié)合巖石、瀑布、小溪和樹叢作了布局，使別墅的建筑與周邊環(huán)境融為一體。 ? 住宅部品成套體系技術(shù)的運(yùn)用（如門窗體系、廚衛(wèi)體系等）。 居住郊區(qū)化、低層低密度住宅越來(lái)越受中高層收入人士青睞，城市中心區(qū)高層住的大多是平民?？? 前 言 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 武漢湯遜湖別墅項(xiàng)目地處武漢市南郊，屬武漢光谷板塊，北與張家池一衣帶水，西與湯遜湖連成一片，占地約 800 多畝，規(guī)劃為別墅開發(fā)項(xiàng)目。 特別注意保護(hù)當(dāng)?shù)貧v史意義的古建和名勝，嚴(yán)格控制建筑高度。 ? 物質(zhì)享受地產(chǎn)時(shí)代 解決了生存需求的人們追求的是物質(zhì)享受，住宅在注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)的同時(shí)，必須很好地滿足人們吃喝玩樂等物質(zhì)層面的追求。 萊特的核心的建筑理念是“有機(jī)建筑”，“房屋當(dāng)自然地從周邊環(huán)境長(zhǎng)出來(lái)，恰如一棵柳樹天生地長(zhǎng)在河邊，堅(jiān)持保留原建筑工地上的古木。 ? 以建立品牌、商標(biāo)、標(biāo)語(yǔ)及整體意象塑造等方式，取得消費(fèi)者的認(rèn)同感。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售兩旺，未來(lái)前景短期看好，中期低落，長(zhǎng)期利好。 ? 別墅市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年新開工和竣工別墅項(xiàng)目共有 19 個(gè)，用地一般在 200 至 2021畝之間，開發(fā)總量 4583 棟（套），其中已竣工 2335 棟（套），在建 2248 棟（套），總建筑面積 123 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米，平均每棟（套） 239 平方米，占全市 2021 住宅竣工建筑面積的 9%。正如阿爾貝蒂（與達(dá) ? 豪華氣派型 豪華氣派型的消費(fèi)者追求奢華和引人注目的品牌，對(duì)居所的格局、配套、材質(zhì)十分講究，這一群體以私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)經(jīng)理人和 IT、金融、房地產(chǎn)等高收入行業(yè)的精英為主，包括一部分暴富者。據(jù)一項(xiàng)調(diào)查，在一定程度上可以反應(yīng)出他們的生活態(tài)度和價(jià)值觀，他們業(yè)余生活的主要方式依次為（多項(xiàng)選擇）：聚會(huì)及社交活動(dòng)（ 78%）、與家人一起（ 60%）、休閑娛樂（ 82%）、旅游（ 58%）、讀書充電（ 45%）。 次消費(fèi)群 一是政府、企事業(yè)單位的隱性高收入人群。 五、價(jià)格定位 高檔不高價(jià)，低價(jià)不低檔。 這一模式高度吻合了目標(biāo)客戶與眾不同的追求，重 新定義了人與建筑、建筑與自然、人與自然的三重關(guān)系，其目的在于營(yíng)造自然、舒適的場(chǎng)所，自在、人性的空間，自由、和諧的人際關(guān)系，和浪漫、豐富的休閑、文化、服務(wù)、交流的社區(qū)活動(dòng)，使“自由體驗(yàn)”真正成為房子必不可少的一部分。故小區(qū)大門、圍墻，乃至?xí)韧獠宽氁杂箔h(huán)境為主，以鋼鐵、石頭等材料，及嚴(yán)格的保安門禁管理制度、嚴(yán)密的安全防范系統(tǒng)，營(yíng)造尊嚴(yán)及安全感，其后才以花草、樹木、水景、乃至室內(nèi)沙發(fā)、 布藝、字畫等軟性景觀營(yíng)造舒適和品味。 每一棟建筑皆有部分朝向、立面、戶型等局部創(chuàng)新，但保持組團(tuán)整體的統(tǒng)一風(fēng)格。其他如以建筑大師塑像為小品的步道，散布于花草樹木中，及以生態(tài)小品如植物繪動(dòng)物園、竹林、石園等主題景觀。 不僅從景觀角度做好水文章，利用人天然的親水性，把游水、戲水、飲水、水浴、水療等手段充分應(yīng)用起來(lái)，把水做到社區(qū)里，做到家門口，做到家庭生活中，最終把水文章做到人心里，就能從水的角度做出特色，做出品味，做出非一般的居住體驗(yàn)。 別墅小區(qū)的景觀營(yíng)造由集中綠地向組團(tuán)綠化發(fā)展已成共識(shí)，但多數(shù)小區(qū)的景觀重觀賞而輕參與，重豪氣而輕品位，沒有真正起到好環(huán)境應(yīng)助人親近自然、凈化身心提升品位的作用。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 ? 網(wǎng)球場(chǎng)：泛會(huì)所設(shè)計(jì)，與健身步道、健身器材等散步于小區(qū)中。 二、配套設(shè)施 以五星級(jí)酒店及泛會(huì)所的概念進(jìn)行社區(qū)配套，使各項(xiàng)功能能夠形成統(tǒng)一的服務(wù)體系，又能體現(xiàn)個(gè)性化的 單項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。 ? 水是浪漫的源泉。 —— 開設(shè)水上樂園，設(shè)置一些水上游樂項(xiàng)目，五彩繽紛，不啻為亮麗的一景。 ? 內(nèi)陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)生態(tài)園林式設(shè)計(jì)，便于與家人親友茗茶、談心、賞景、靜思。 融現(xiàn)代建筑藝術(shù)與自然景觀于一體，是一個(gè)沒有紅塵功利的世外桃源，充滿個(gè)性的生活空間主張用一種不事張揚(yáng)、又蘊(yùn)含高尚品位的氣質(zhì)表現(xiàn)出來(lái)。 規(guī)劃原則 ? 突出“四性三化論” 四性： 實(shí)用性、權(quán)威性、藝術(shù)性、價(jià)值性。 第六部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 此部分是依據(jù)項(xiàng)目定位而給出的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，秉承致力創(chuàng)建中國(guó)“體驗(yàn)自由別墅第一盤”的開發(fā)目標(biāo)，回避其他小區(qū)常規(guī)式規(guī)劃布局而形成的“社會(huì)主義新農(nóng)莊”，借鑒廣州、上海、北京等地成功別墅的經(jīng)驗(yàn)，提出創(chuàng)新式規(guī)劃設(shè)計(jì)模式。 自由還表現(xiàn)在物業(yè)管理的 24 小時(shí)監(jiān)控、門禁管理等安全服務(wù)，令業(yè)主有一片自由呼吸、浪漫生活的空間。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房