【正文】 炒房者資金鏈斷裂，從而擠壓泡沫；同時(shí)通過(guò)一系列監(jiān)控措施，政府希望能夠有效控制房?jī)r(jià)的非理性上漲態(tài)勢(shì)。 ? 4 月份則是由于一系列打壓房產(chǎn)過(guò)熱的宏觀政策的出臺(tái)，整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)明顯的觀望態(tài)勢(shì)，成交量開(kāi)始大幅萎縮。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 5 二手房市場(chǎng)走勢(shì) 二手房指數(shù) 調(diào)控政策效應(yīng)有所體現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅速度放緩，市場(chǎng)觀望氣氛較濃 拋盤量 ? 3 月下旬以來(lái)各大中介二手房源掛牌激增，“網(wǎng)上二手房”掛牌量更每天以 2－ 4%的幅度增加 ? 掛牌量明顯上升，有的大型中介公司甚至達(dá)到了 400%的掛牌量 ? 市中心高檔二手房大量入市 ,據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道稱，“溫州的尤某前幾天一下子拋出 20 多套高檔房源。 這條規(guī)定的出臺(tái)，對(duì)投資者的投資收益有了很大的削弱，讓投資者不敢輕易的進(jìn)行新的投，如果房?jī)r(jià)上漲較慢，他們將會(huì)入不敷出。特別以上海在全球的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所扮演的越來(lái)越重要的角色，其房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有上升到與之向比配的水平，并隨之相應(yīng)的增長(zhǎng)。 規(guī)劃新俞塘北至雙柏路以化學(xué)工業(yè)為主，新俞塘南至吳沖涇以電力、建材工業(yè)為主。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)分為東、西兩部分。 上海閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ： 上海閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1983 年，是 1986 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)首批14 個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，位于上海市閔行區(qū)的西南部，總面積為 平方公里。 使上海紫竹科學(xué)園區(qū)成為 上海市新興高科技產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)孵化基地。 現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)的新盤有 11 個(gè)， 其主要供應(yīng)情況如下： 數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研展部 從上表可以看出，由于夏朵小城、合生城邦及東苑米蘭城三個(gè)相對(duì)較大盤的相繼進(jìn)入市場(chǎng)，整個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在正處于一個(gè)供應(yīng)的高峰期。 而 05 年 2 月份開(kāi)始供應(yīng)方為了在確保價(jià)格的基礎(chǔ)上保證市場(chǎng)需求，已經(jīng)開(kāi)始將市場(chǎng)需求點(diǎn)不僅僅放在軌道交通這一點(diǎn)上（如“好第坊”將市場(chǎng)需求定位在交大的師生；“金銘福邸”將市場(chǎng)需求定位在對(duì)配套需求較高的客戶群；而像“楓樺景苑”這樣的樓盤則直接把價(jià)格做為了市場(chǎng)切入點(diǎn)）。 結(jié)合現(xiàn)有剩余供應(yīng)量，整個(gè)區(qū)域未來(lái)兩年內(nèi)的供應(yīng)量將不少于 225 萬(wàn)平方米，其中別墅不少于 45 萬(wàn)平方米。 從現(xiàn)有 發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，外來(lái)的群體將主要來(lái)自閔行莘莊地區(qū)、徐匯區(qū)的外圍居民及市中心的少量拆遷群體。 名稱 社區(qū)風(fēng)格定位 建筑面積 主要內(nèi)在特色 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 20 房型面積特征 ? 區(qū)域整體特征 雖然本區(qū)域地處上海城區(qū)外圍，但其現(xiàn)有的房?jī)r(jià)卻使得各樓盤在房型面積設(shè)計(jì)上變的更為謹(jǐn)慎，合理的面積設(shè)計(jì)將直接決定未來(lái)的客戶群，因此各樓盤在房型面積設(shè)計(jì)上變地更為謹(jǐn)慎。 2）面積段分布 ? 吳涇鎮(zhèn) 在整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)中，本區(qū)域的房型面積在同等房型中明顯騙小，這點(diǎn)也直接的反映出在該區(qū)域購(gòu)買房屋的群體，對(duì)房屋面積的要求相對(duì)較弱而更多的注重整個(gè)產(chǎn)品的實(shí)用性。 ? 楓樺景苑 2021 年 3 月份才推出新的房源， 1 月和 2 月 都沒(méi)有成交。 ? 好第坊 好第坊三期，多層產(chǎn)品中，頂層復(fù)式的價(jià)格要比其它普通戶型高出 1000 元 /m2左右，因此隨著去化 的普通戶型比重的減少，它的均價(jià)在提高，現(xiàn)在只剩這種 6700 元 /m2的復(fù)式房源。 5 月份后期將推出新一批的房源，預(yù)告均價(jià)為 7800 元 /m2。 ? 夏朵小城雖然也屬于江川街道，但是相對(duì)位置較偏，周邊的生活機(jī)能較差，因此均價(jià)較低，因而也表現(xiàn)為總價(jià)較低。 三個(gè)區(qū)域內(nèi)目前在售項(xiàng)目客源構(gòu)成情況由于產(chǎn)業(yè)特質(zhì)及地理交通不同，各區(qū)域的客源有所區(qū)別?？梢?jiàn)區(qū)域內(nèi)自住客戶對(duì) 住宅的需求量較大。 數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研展部 從上圖可以發(fā)現(xiàn)： ? 顓橋鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目客源主要集中在本地、閔行、及上海西南區(qū)域客戶中。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 37 總結(jié) ? 區(qū)域內(nèi)目前在售項(xiàng)目客源構(gòu)成情況由于產(chǎn)業(yè)特質(zhì)及地理交通不同，各區(qū)域的客源有所區(qū)別。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 38 五、重點(diǎn)個(gè)案分析 楓樺景苑 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 楓樺景苑是由上海閔 行置業(yè)發(fā)展有限公司投資開(kāi)發(fā)的，有包括多層和小高層產(chǎn)品的住宅小區(qū)，小區(qū)位于吳涇鎮(zhèn)西面的劍川路 198 弄，小區(qū)的一部分是被用來(lái)安置動(dòng)遷戶。 客源分析： ? 總數(shù)的 50％為動(dòng)遷戶。 基本經(jīng)濟(jì)參數(shù)： 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 總戶數(shù)（一期） 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 42 產(chǎn)品分析： 小區(qū)規(guī)劃： 小區(qū)總占地 60 萬(wàn)平方米，總建筑面積 42 萬(wàn)平方米，共分三期開(kāi)發(fā)，一期占地20 萬(wàn)平方米，建筑面積 14 萬(wàn)平方米，一期全部為別墅產(chǎn)品，已經(jīng)去化完畢，現(xiàn)在在售的是二期 首次推出的 90 套連排和疊加別墅產(chǎn)品，二期規(guī)劃有小高層和高層的公寓產(chǎn)品，但是體量不大，主要的產(chǎn)品依然是連排別墅。 現(xiàn)列舉 2021 年以來(lái)的廣告投放情況： 日期 媒體名稱 廣告規(guī)格 2021－ 5－ 10 上海樓市 扉頁(yè) 2021－ 4－ 22 新聞晨報(bào) 整版 2021－ 4－ 21 新民晚報(bào) 半版 2021－ 4－ 21 文匯報(bào) 半版 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 45 銷控情況： 合生城邦于 2021 年 9 月開(kāi)盤，僅用半年的時(shí)間里就差不多將一期的 540 套別墅房源區(qū)劃完畢，可見(jiàn)他們的銷控行為做得是很有功效的。 而供應(yīng)將主要集中在顓橋及吳涇鎮(zhèn)內(nèi)。可見(jiàn)，對(duì)超級(jí)大盤來(lái)說(shuō)，本區(qū)域內(nèi)住宅消費(fèi)群體僅能提供一部分支撐。 30 和 50 分鐘左右的車程便可抵達(dá)兩機(jī)場(chǎng)。 而在地塊自身建設(shè)上，由于相對(duì)較低的容積率，使整個(gè)地塊在布局上擁有相當(dāng)大的公共空間，而從黃浦江引入地塊的水系使得地塊上所擁有的環(huán)境顯的更加完美。 ? 配套設(shè)施缺乏 作為新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，地塊周邊不可避免的存在配套上的缺陷，雖然在整個(gè)地塊的打造上將產(chǎn)生一定量的商業(yè)作為補(bǔ)充，但由于受到開(kāi)發(fā)量及開(kāi)發(fā)時(shí)序的限制，其與成熟配套區(qū)相比還是存在著明顯的差距。 相信，隨著區(qū)域環(huán)境的改善、本案的商業(yè)、科技園區(qū)的成功運(yùn)作，推廣策略的成功運(yùn)用，外區(qū)域客戶比例在未來(lái)幾年內(nèi)將有較大程度的提高。 相對(duì)那些大型的家庭，小家庭及個(gè)人則對(duì)環(huán)境沒(méi)有太高的要求，他們更加愿意把房在交通較為便利的區(qū)域。 c) 在客源年齡層上，將 2540 歲之間的客戶定位為本項(xiàng)目的主要服務(wù)對(duì)象。 4）小結(jié) 將上述三方面的因素與本項(xiàng)目現(xiàn)有情況相結(jié)合可以看出，雖然本地塊在規(guī)劃建設(shè)上有一定的施展空間，但由于其在周邊環(huán)境上存在著一定的不可變?nèi)毕荩虼吮镜貕K別墅項(xiàng)目的客戶群將有一定的影響。 本案又是多期推向市場(chǎng)的大型項(xiàng)目，首期面向市場(chǎng)的產(chǎn)品將是對(duì)項(xiàng)目定位的最好詮釋，也為后續(xù)陸續(xù)推出的體量打下基準(zhǔn)線。 兵營(yíng)式排布布局規(guī)整，地塊利用率高，可節(jié)省出大 量面積規(guī)劃景觀，使大部分住戶或戶南或戶北擁有大片景觀。 －愛(ài)倫坡藝墅－ 復(fù)地愛(ài)倫坡采用的組團(tuán)式排布，目的主要為區(qū)隔不同層次客戶，將各種產(chǎn)品區(qū)分開(kāi)。同樣本案也應(yīng)依據(jù)自身特性，選擇更能發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)的排布方式。 我司建議本案外立面采用統(tǒng)一、簡(jiǎn)潔、靚麗的風(fēng)格。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 75 — 藍(lán)山小城的聯(lián)排房型 — 2 臥室 1 書(shū)房 2 廳 1 家庭室 3 衛(wèi) 1 洗衣房 2 儲(chǔ)藏室 樓層 1F 功能區(qū) 起居室 餐廳 廚房 次衛(wèi) 洗衣房 儲(chǔ)藏室 個(gè)數(shù) 1 1 1 1 1 1 樓層 2F 功能區(qū) 主臥 主衛(wèi) 更衣間 次臥 書(shū)房 次衛(wèi) 家庭室 儲(chǔ)藏室 個(gè)數(shù) 1 1 1 1 1 1 1 1 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 76 －盛世天地雙拼別墅房型 1－ －盛世天地雙 拼別墅房型 2－ －銀都名墅雙拼別墅房型 280m2+70 m2 地下室－ 。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 72 公寓類產(chǎn)品建議 1）面積 配比建議 結(jié)合市場(chǎng)供需狀況和本案的自身特點(diǎn)，建議本案房型配比如下： 規(guī)劃依據(jù)： 1) 大盤客源的廣泛需求性：從未來(lái)本項(xiàng)目的定位策略來(lái)看，本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位必然是類同與浦江鎮(zhèn)、安亭新鎮(zhèn)等項(xiàng)目。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 70 建筑立面建議 上海市場(chǎng)在售別墅項(xiàng)目的建筑風(fēng)格呈現(xiàn)出多樣的風(fēng)格，總體大致有 現(xiàn)代主義別墅建筑、傳統(tǒng)的美式建筑風(fēng)格 ，美式的傳統(tǒng)建筑，德式、日式、地中海風(fēng)格、田園式維多利亞風(fēng)格、法蘭西田園風(fēng)格、英格蘭風(fēng)格等等。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 67 作為一個(gè)大體量的別墅小區(qū)，漓江山水充分利用了水系豐富的特點(diǎn)，利用水系及道路將各組團(tuán)分隔。 組團(tuán)式排布動(dòng)線清晰，規(guī)劃富于變化，每一戶的安全隱私也能得以充分保障。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 64 從本案的客源定位來(lái)看，公寓類產(chǎn)品較大量消費(fèi)群體為當(dāng)?shù)鼐用?，而?dāng)?shù)氐蛯哟蔚南M(fèi)需求，以及當(dāng)?shù)仄毡榇嬖谙M(fèi)群體文化素質(zhì)相對(duì)較低的狀況，這必然將降 低本案的項(xiàng)目檔次。 本地客戶群中應(yīng)將上海籍客源比重放在 6 成左右，而國(guó)外客源中應(yīng)把港、澳、臺(tái)客戶放在主要位置，將其比重定位在 7 成左右。 2）客源需求分析 現(xiàn)在我們需要對(duì)現(xiàn)有客源所存在的要求特性做一個(gè)比較。 5） 區(qū)域市場(chǎng)特性 a) b) 外） c) 成的家庭在其中占 7 成以上 ? 周邊各區(qū)域客源組成結(jié)構(gòu) 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 57 ? 類似樓盤客源特征 由于本盤已具備了作為一個(gè)超大型社 區(qū)的條件，因此在考慮區(qū)域市場(chǎng)的同時(shí)我們也將從這個(gè)方面對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)上與本項(xiàng)目條件相似的區(qū)域在客源上做進(jìn)一步的比較。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 54 目標(biāo)客源特征 考慮到住宅產(chǎn)品和別墅產(chǎn)品在客源上有比較明顯的區(qū)別，我們將區(qū)分開(kāi)這兩塊產(chǎn)品的客源分別進(jìn)行分析。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 52 由于距離本項(xiàng)目有一定的距離，整個(gè)污染源對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際影響十分小，但由于這些污染源大多都處于本項(xiàng)目的可見(jiàn)范圍內(nèi)，因此將必然對(duì)目標(biāo)客戶的心理造成不小的負(fù)面影響。整個(gè)社區(qū)將擁有更高的人氣和相對(duì)更加完善的配套設(shè)施。地塊內(nèi)部還未拆遷。位于紫竹科學(xué)園區(qū)內(nèi)，總占地面積 公頃，一期開(kāi)發(fā)區(qū)位于森林半 島的西部。 ? 大型社區(qū)在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)在受到了更大程度的關(guān)注。 ? 他們前期首先推出了面積較小，均價(jià)也較低的疊加和聯(lián)排別墅，由于總價(jià)低，得到了市場(chǎng)的追捧，進(jìn)一步積蓄了人氣，吸引了眼球，帶了一部分投資性的購(gòu)買力，加快了其它房源的去化。 由此看出，該樓盤是以目前市場(chǎng)接受度較高的，總價(jià)比較低的排屋作為自己的主力產(chǎn)品，盡可能拉寬自己的客戶群，以期吸引購(gòu)買力不強(qiáng)的，但是希望有較高性價(jià)比的生活品質(zhì)的顧客。 ? 由于該案距軌道交通站點(diǎn)較遠(yuǎn)，從交通上較難吸引其余較遠(yuǎn)的閔行區(qū)域客，因此除部分還未售的房源以外，為吳涇鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐目驮础? 基本經(jīng)濟(jì)參數(shù)： 占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù) 價(jià)格范圍 萬(wàn)㎡ 22 萬(wàn)㎡ 約 1000 戶 5700－ 6500 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 39 產(chǎn)品分析： 小區(qū)規(guī)劃： 該樓盤總建筑面積為 22 萬(wàn)平方米，在吳涇鎮(zhèn)上屬于最高檔次的樓盤，建造了以熱帶植物為主體的綠化，并且建有會(huì)所，這在當(dāng)?shù)囟际菦Q無(wú)僅有的。主要以本地客源及院校客源為主要支撐因素。 ? 由于顓橋當(dāng)?shù)鼐用裣鄬?duì)比較缺乏購(gòu)買力，因此當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)大量被外來(lái)客戶占領(lǐng)。交大十多年的沉淀積累了大量客戶需求。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 33 客源特征分析 江川街道： 江川街道位于本案的西面，常住人口達(dá)到 14 萬(wàn)，是閔行所有行政鎮(zhèn)中人口第二多的鎮(zhèn)區(qū)。 ? 楓樺景苑地處吳涇鎮(zhèn)，相對(duì)于其它兩個(gè)鎮(zhèn)，離交通 5 號(hào)線較遠(yuǎn)，因此，主要是面向本區(qū)域的居民的，總價(jià)不會(huì)過(guò)高。 ? 江川鎮(zhèn)的住宅市場(chǎng)最為成熟，受到宏觀調(diào)控的影響最小 同策 觀點(diǎn)： 顓橋的住宅價(jià)格前期上漲比較迅猛，受到宏觀調(diào)控的影響將會(huì)比較大，價(jià)格將會(huì)有小幅回落。 ? 金銘福邸 是一個(gè)比較早的樓盤，銷售周期相當(dāng)長(zhǎng)，由于規(guī)劃得較為一般， 因此價(jià)格一直處于 4000 元 /m2的低位，近期有一定的漲幅，但成交量都是只江川鎮(zhèn)在售樓盤 2021 年價(jià)格走勢(shì) 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 27 有一、二套。 而 4 月份的均價(jià)一下子沖高到 5885 元 /m2的高位，是因?yàn)榍捌诘木鶅r(jià)較低的多層已