【正文】 三年來，老師們以其扎實的理論基礎、豐富的實踐經(jīng)驗、敏捷的思維、嚴謹?shù)闹螌W態(tài)度和不懈的求真精神給了我多方面的指導和啟迪，使我能夠順利完成課程的學習和論文的撰寫。[2] 王一黎．商品房買賣中買方權益之法律保護探討．上海：華東政法學院，2002。改變這一狀況的一個重要舉措就是構建社會誠信體系，這與我國現(xiàn)階段提倡的構建社會主義和諧社會的目標也是一致的。在商品房消費者合法權益的保障中，支持起訴功能顯得尤為重要，消費者協(xié)會商品房專門委員會的工作人員對商品房有著更多了解，熟悉相關法律，又有著從事消費者保護事業(yè)的豐富經(jīng)驗，當勢單力薄的商品房消費者向人民法院起訴時，消費者關于商品房的知識相對于開發(fā)商來說雖然有限，但可以通過消費者協(xié)會商品房專門委員會的幫助來扭轉這種不利地位。目前，消協(xié)已經(jīng)在全國范圍內建立起了各個層級組成的消協(xié)網(wǎng)絡，基本履行了其自身的幾大職能，但我國消協(xié)行政性過強，例如消協(xié)大部分的會長兼任其他職務，很大一部分在行政部門任職，有近一半的秘書長在行政單位任職，同時，有占四分之一的工作人員是由業(yè)務主管部門直接任命或派遣的。在審理案件過程中，黨委經(jīng)常性直接過問案件情況并參與案件的討論和審理．此外，我國司法經(jīng)濟保障不足，財政供應體制不順。商品房消費糾紛的標的額往往較大，較大的訴訟標的也導致了高額的訴訟費用。目前消費者在面對商品房糾紛時，往往是迫不得己才到法院起訴，究其原因，一是起訴手續(xù)麻煩。誠如梁慧星教授所言，“消費者權利與傳統(tǒng)民法上的權利在性質上是不同的’’，因為“消費者權利是論商品房消費者權益的保護以經(jīng)營者和消費者之間的不平等關系為基礎的，其目的在于對消費者的弱者地位予以補救。通過法的修訂、補充和編纂可以及時修改法中不合時宜的部分，增設為社會發(fā)展所需的法律條文，并將其匯編成冊，便于保證法的時效性，從而為商品房消費者權益的提供最及時的保護。購房人之所以接受所購房屋的價格，是基于對商品房廣告的確信，但由于我國規(guī)制商品房銷售廣告的法律法規(guī)還不完善，虛假、夸大、不實的商品房廣告大量存在。其次，從投訴標的來看，前文已論證，商品房屬于《消法》第49條所規(guī)定的 “商品”，只不過商品房有其特殊性，即其價值較大，但我們判斷有形物的商品屬性不能以其價值為標準，即不能按價值的高低來確定一件物品是不是商品，動產(chǎn)與動產(chǎn)區(qū)分的這一理由已喪失其重要性近年來，屢屢發(fā)生的商品房買賣糾紛，多是由于商品房交易雙方力量懸殊、信息嚴重不對稱，房地產(chǎn)商故意隱瞞真實信息或者告知虛假信息，從而誘使商品房購買者與其簽訂購房合同，此類行為完全符合“欺詐”的三個構成要件。因此賦予消費者一個反悔期，可以規(guī)定為取得竣工驗收合格證(現(xiàn)為備案證)后30天內，購房者有反悔退房的權利。根據(jù)《消法》第二條的規(guī)定，消費者是指為生活論商品房消費者權益的保護需要而購買、使用商品或者接受服務的人。 立法層次低，法規(guī)、規(guī)章居多從上文介紹的商品房費者權益保護的現(xiàn)狀可以看出，我國商品房消費者權益保護方面的房地產(chǎn)立法層次較低，像《城市房地產(chǎn)管理法》、《消費者權益保護法》那樣由人大常委會通過的法律極少，與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的多是部門規(guī)章以及“報告”、“意見“、“暫行規(guī)定”和司法解釋等，不僅極不嚴肅，而且規(guī)范性差，難以執(zhí)行和操作，難以給消費者利益以最大保護。出于保護消費者的利益，目前許多國家的法律規(guī)定了銷售金額較大的商品允許消費者在一定期限內可以反悔(即反悔權，也叫猶豫期)。為此，對房地消費者權益進行充分保護是非常有必要的。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內貸款高位反彈，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢。環(huán)節(jié)較多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長，開發(fā)過程中受各種因素的影響很大，房屋開發(fā)、銷售涉及的行業(yè)和部門較多，一幢商品房從策劃到生產(chǎn)，再到銷售給消費者，需要經(jīng)過許多與其他商品不一樣的多個立體交叉環(huán)節(jié)，需要多個部門和機構的參與，包括房產(chǎn)、城市規(guī)劃、價格、衛(wèi)生等部門和勘測、設計、施工、金融等行業(yè)。因商品房買賣標的物的特殊性，在很長一段時間內，一直實行政府指導價，但隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，目前，除經(jīng)濟適用房實行政府指導價外，普通商品房的價格均已放開，買賣雙方根據(jù)商品房的質量、市場需求商定銷售價格。有的經(jīng)營者在集體土地或者公益用地上開發(fā)建造商品房，消費者購買后根本領不到產(chǎn)權證書。因此，售樓廣告對消費者決定是否購買商品房起著非常重要的作用。為了推動房地產(chǎn)市場的誠信建設，中消協(xié)同中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會及有關單位，在全國開展房地產(chǎn)業(yè)消費狀況調查，加強對消費者選購商品房的消費教育和指導，征集評選在房地產(chǎn)市場誠信建設中的典型人物和事件，支持消費者起訴商品房消費糾紛案件，并為建立商品房市場誠信建設和消費者滿意度評價體系做了很多探索工作，在配合政府有關部門搞好房地產(chǎn)市場監(jiān)管，保護消費者的合法權益，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面，發(fā)揮了重要作用。消費者因缺乏相應知識與信息，在選擇、購買商品房過程中很大程度上依賴于經(jīng)營者，而經(jīng)營者往往會利用消費者的這種依賴，對其提供片面虛假信息，以謀求自身利益的最大化。商品三、商品房消費者的權利極為復雜且具有專業(yè)性其次，商品房交易涉及金額大，交易風險大，相關契約條款非常復雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識，而普通的消費者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。本文以保護商品房消費者權益和促進商品房市場健康發(fā)展為出發(fā)點，從商品房消費者權益的內涵入手，闡述了商品房消費者權益受損的種種表現(xiàn)及原因，分析了現(xiàn)行的法律保護現(xiàn)狀，并就消費者權益保護機制提出了一系列建議，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護體系，從而確保商品房消費者權益的順利實現(xiàn)，促進房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。針對這些情況，文章最后提出了要從立法保護、司法保護、社會保護以及政府保護等方面加強對消費者權益的保護，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護體系，使得商品房交易過程中侵害消費者合法權益的情況減少，即使開發(fā)商等有侵害消費者合法權益的行為，消費者也能夠以明確的相關法律為依據(jù)維護自己的合法權益，從而促進商品房消費者權益的保護，進而促進我國房地產(chǎn)事業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的健康有序發(fā)展。八、評獎：評獎分為團體獎和個人獎。以上等級分值分別為：一等40－50分；二等30－40分；三等20－30分；四 等20分以下。七、評分細則：、專業(yè)知識、其他輔助知識的掌握情況為準則。十、競賽獎項設置：（一）團隊獎：一等獎一名，二等獎一名，三等獎一名（二）個人獎：設金牌房產(chǎn)推銷員獎、優(yōu)秀房產(chǎn)推銷員獎、最佳職業(yè)風采獎各一名十一、競賽保障與協(xié)調：全校有關工作人員、班主任、相關專業(yè)教師要高度重視這次大賽。（35分）（3）模擬房產(chǎn)推銷過程真實可信，有說服力。二、競賽主題：“踴躍進取，展現(xiàn)自我，夯實技能”三、競賽時間：2010年12月22日四、競賽地點：重慶墊江二職中主教學樓前五、競賽組織機構：組長：李錦國副組長：鄒卒、張曉嵐、陳華瓊成員：張立、張力、張茜等六、競賽對象：2010級物業(yè)管理與房地產(chǎn)銷售專業(yè)學生七、競賽內容與要求：（一）競賽內容：要求學生以小品、話劇、情景劇、相聲等形式表演樓盤介紹、售樓過程為主題的房地產(chǎn)銷售“實戰(zhàn)”情景，人數(shù)要求2—5人為一組，模擬展示時間為15分鐘左右。本次調研的另一個目的是：通過調研，聽取各級各類企業(yè)技術及管理人員對本專業(yè)學生就業(yè)前景的預測、對本專業(yè)課程設置合理性的看法；聽取他們對本專業(yè)課程設置的優(yōu)缺點的認識和見解；聽取他們對本專業(yè)畢業(yè)生就業(yè)崗位范圍的認識和看法，為專業(yè)建設規(guī)劃提供依據(jù)。二、比賽內容 以西鄉(xiāng)塘明秀西路111號（廣西財經(jīng)學院對面）的“正恒國際廣場”為模擬對象，完成以下任務：完成一份房地產(chǎn)營銷策劃書，內容包括：區(qū)域市場分析、項目定位、營銷推廣策略等；根據(jù)完成的房地產(chǎn)營銷策劃書制作PPT進行成果答辯，內容包括：PPT課件制作、成果介紹、現(xiàn)場答辯。根據(jù)房地產(chǎn)04061班教學運行情況、房地產(chǎn)04061班畢業(yè)實習、畢業(yè)答辯、就業(yè)情況，咨詢本專業(yè)骨干教師、專業(yè)教師以及學院教務處下發(fā)的開展推進“2+1”教學模式的研究，本著高職教育“必需、適度、夠用”的原則，將“房地產(chǎn)經(jīng)營與估價”專業(yè)教學計劃進行調整，形成“2+1”專業(yè)教學模式，通過房產(chǎn)07081班教學運行情況、就業(yè)情況需就“2+1”專業(yè)教學模式進行調研。五、工作進程（2011年4月—2012年5月）（一）2011年4月安排專業(yè)調研任務；（二）2011年5月完成專業(yè)調研方案；（三）2011年6月收集資料；（四）2011年7月2012年2月進行專業(yè)調研；（五）2012年3月5月整理調研資料、形成成果。開場白做到與眾不同，用新穎出其不意語言專注顧客。各扣2分。二、活動主題：要求同學們以小品、話劇、相聲等形式表演樓盤介紹、售樓過程或表演以估價為主題的上述活動。專業(yè)知識方面：（分為三等，所占總分比重為50％）專業(yè)知識主要是對樓盤準確的刻劃描述一等：能全面客觀的闡述樓盤的基本信息，包括所處位置、容積率、綠化率、建筑面積、周邊環(huán)境、建筑物結構、產(chǎn)權狀況等信息；能準確的闡述該樓盤的優(yōu)勢；針對具體的戶型能夠描述其朝向、層高、戶型等信息。三等：語言得體。因此加強對商品房消費者的保護已刻不容緩。然而，現(xiàn)實的情形是，消費者在購買商品房的過程中常常與開發(fā)商發(fā)生糾紛，消費者的合法權益往往受到侵害而沒有得到及時適當有效的保護或救濟。、商品房消費者權益 商品房消費者權益，是指商品房消費者在購買和使用商品房過程中依法享有相應的權利并有權作出或者不作出一定行為，并有權要求政府、房地產(chǎn)商作出不作出一定行為，從而使權利得到保護并給商品房消費者帶來應得的利益。上述所述商品房消費者權利的這些特點都決定我國有必要大幅度提高商品房消費者權益保護意識，加大對商品房消費者權益的保護力度，使得購房者在不具有專業(yè)購房知識的情況下，其權益依舊能夠得到很好的保護，進而促進商品房交易市場及整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其次，商品房價值巨大，生產(chǎn)過程復雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)相互依存，現(xiàn)實中保證每一個環(huán)節(jié)都不出問題非常困難，而一旦出問題，設計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責任，因此面對極為復雜的商品房糾紛，普通的消費者作為非專業(yè)、非知情人士其權益受到損害也便順理成章。實踐中常出現(xiàn)以下侵害買房人權益的現(xiàn)象：總的建筑面積不變，而分攤的共有建筑面積增加。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團化的大型壟斷企業(yè)，在利益驅動下，憑借其優(yōu)勢地位，有可能不惜采取各種手段損害消費者的利益。這便一定程度上增加了對商品房消費者保護的難度。房價居高不下，廣大群眾買不起房或淪為“房奴”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱造成的后果之一。對商品房消費者權益進行保護的必要性隨著我國住房商品化改革的深入實行，商品房這種特殊的商品在公民生活消 費中的地位日漸重要。但是因為《消法》在消費者的主體條件上定義不明確，使得法官在處理商品房糾紛時無所適從，造成各地方立法以及司法實踐的不統(tǒng)一，商品房消費者維權底氣不足。首先，從標題上和理論上無法確定二者是從屬關系還是并列關系；其次，從內容上看，二者既有從屬又有并行還有矛盾的部分。為此需要從以下幾方面努力： 完善立法是對商品房消費者實施保護的基礎和前提，也是最重要的手段之一。西方發(fā)達國家的商業(yè)發(fā)展歷程告訴我們：越是經(jīng)濟發(fā)達的國家，越是尊重消費者的反悔權，它體現(xiàn)了對消費者權利的尊重。懲罰性損害賠償，具有補償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者的自審自查更是漏洞百出，從而導致房地產(chǎn)虛假廣告大行其道，消費者所購商品房同廣告的宣傳不符，同消費者支付的價格不符，并引發(fā)大量的購房糾紛，極大的損害了購房者的合法權益。明確了法律規(guī)范的效力等級，執(zhí)法、司法部門在適用法律時按法律效力高的優(yōu)先選擇，就能有效地解決法律適用中的沖突問題。如果商品房消費適用《民法通則》和《合同法》，其實質是將商品房消費關系視為平等主體之間的法律關系，置于傳統(tǒng)民法、債法的調整范圍，其基本價值取向是基于意思自治與契約自由，給予商品房消費者與經(jīng)營者平等的法律保護。放寬代表人訴訟的適用條件，對現(xiàn)有制度作進一步突破。有的案件一審判決后，還得經(jīng)過上級法院二審判決。其三，工作方式上實行層層把關的首長負責