【正文】 國(guó)家貨幣政策進(jìn)一步從緊，雖有民間資本補(bǔ)充，但仍不能完全解決房地產(chǎn)開發(fā)的資金面壓力 上半年以來，為防范通脹 的風(fēng)險(xiǎn)，央行五次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到近年來的最高水平。 表 36 長(zhǎng)沙市 20xx年 6月底房屋現(xiàn)房存量（按用途分） 單位 :萬 m2 類型 面積 合計(jì) 住宅 辦公室 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 其他 別墅、高 檔公寓 經(jīng)濟(jì)適 用房 空置面積 0 其中：待銷房屋（一年以內(nèi)（含一年）） 0 滯銷房屋（一年以上至三年） 0 積壓房屋（三年以上） 0 0 050100150200250面積合計(jì) 別墅、高檔公寓 辦公樓 其他長(zhǎng)沙市2 0 0 8 年6 月底空置房屋構(gòu)成（按用途分）其中：滯銷房屋（一年以內(nèi)（含一年）） 滯銷房屋（一年以上至三年）積壓房屋（三年以上） 圖 33 長(zhǎng)沙市 20xx 年 6 月底空置房屋構(gòu)成圖 41 ? 住宅各種套型空置情況分析 從下表可以看出市內(nèi)五區(qū)各種套型住宅 的空置特點(diǎn)，在目前已經(jīng)竣工而未全部銷售完畢的樓盤中，套型面積在 120 平方米以上的住宅待銷面積（竣工一年以內(nèi)）占全部住宅待銷面積的 %，待銷套數(shù)占全部住宅待銷套數(shù)的 %；套型面積在 120 平方米以上的住宅滯銷面積（竣工一年以上三年以內(nèi)）占全部住宅滯銷面積的%，滯銷套數(shù)占全部住宅滯銷套數(shù)的 %；套型面積在 120平方米以上的住宅積壓面積（竣工三年以上）占全部住宅積壓面積的%，積壓套數(shù)占全部住宅積壓套數(shù)的 %。比較去年同期，待銷、滯銷、積壓比例結(jié)構(gòu)變化不大。從總體的 供求結(jié)構(gòu)來看，大戶型依然是市場(chǎng)的主力戶型，而小戶型的消費(fèi)在供應(yīng)和消費(fèi)上都有所增加，并且逐漸將接近大戶型的比例。其中， 6月開盤項(xiàng)目較多，都在 15 個(gè)左右。 上半年宏觀調(diào)控政策評(píng)價(jià) 20xx 年上半年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要特點(diǎn)是，調(diào)控政策導(dǎo) 33 向由住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控轉(zhuǎn)到增加市場(chǎng)有效供給方面來，力求通過增加供給的辦法使供求趨于平衡。 進(jìn)一步加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。 d、 任務(wù)分工 直管公房棚屋由市房地局進(jìn)行改造。 c、 計(jì)劃安排 據(jù)了解，近幾年長(zhǎng)沙努力健全城市住房保障體系，截至 20xx 年底，全市經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)竣工 1239 萬平方米，完成投資 億元，銷 售 149377 套；建設(shè)廉租房 萬平方米、 1906 套，全市人均居住面積由 20xx年的 20xx年的 ；拆除、改造、修繕各類棚屋 560 多萬平方米，使 萬戶、 18 萬多居民搬入新居。 29 ⑩ 關(guān)于企業(yè)稅收政策 4 月 16 日，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國(guó)稅函 [20xx]299號(hào)），對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定，對(duì)省級(jí)地區(qū)的住宅（非經(jīng)濟(jì)適用房）的預(yù)售收入，按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不低于 20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅。 a、 設(shè)定中介收費(fèi)下限避免惡性競(jìng)爭(zhēng) 首先是收費(fèi)的形式，可能由現(xiàn)在通常只向買方“單向收費(fèi)”轉(zhuǎn)為執(zhí)行向買賣雙方“雙向收費(fèi)”。 2 月 28 日 ，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局公布了“關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知”。據(jù) 20xx年 9月最新統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙目前共有最低收入家庭（低保戶家庭）無房戶和住房困難戶 12324戶，其中無房戶 6163 戶、住房困難戶（人平 12 平方米以下） 6161 戶，按戶均建筑面積 50 平方米計(jì)算，實(shí)物配租須提供 62 萬平方米的廉租住房。若受讓人未能按照本合同約定日期開竣工建設(shè)的，須按一定比例支付違約金。 三、房地產(chǎn)宏觀政策分析 分析近年政府出臺(tái)的宏觀調(diào)控措施可以發(fā)現(xiàn)，政策的目的在于遏制投機(jī)性需求、抑制投資性需求、引導(dǎo)改善性需求、滿足一般性需求，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。高星組團(tuán) 2020 年城市建設(shè)用地 26 平方公里，城市人口 25 萬，規(guī)劃為綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)及置換外遷工業(yè)基地。規(guī)劃將強(qiáng)化綜合服務(wù)功能，提高環(huán)境質(zhì)量，其中環(huán)線以西的地區(qū)為城市中心區(qū)。 20xx～ 2020 年，長(zhǎng)沙市的投資重點(diǎn)之一就是提升長(zhǎng)沙市城市品位，滿足長(zhǎng)沙人民全面建設(shè)小康社會(huì)日益增長(zhǎng)的文化生活需要。 18 根據(jù)發(fā)展預(yù)測(cè)， 20xx～ 20xx 年長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)的平均水平將保持在 ～ %之間， 20xx年 GDP 將達(dá)到 2900 億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將由投資需求拉動(dòng)向消費(fèi)需求拉動(dòng)轉(zhuǎn)型。 全市城建重點(diǎn)工程完成投資 121億元，“一洲兩岸”、“三個(gè)入城口”和“四大新區(qū)”建設(shè)順利推進(jìn)，一批重點(diǎn)工程竣工相繼投入使用，背街小巷提質(zhì)改造和社區(qū)環(huán)境綜合整治工程基本完成，城市空氣優(yōu)良率達(dá) %，全市森林覆蓋率達(dá) %。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 20xx年，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)總量跨上新臺(tái)階，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。年平均總降雨量為 1400mm， 4至 6月雨水集中，月降雨量平均為 185～ 245mm，全年降雨日約 158 天。 項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以適應(yīng)城市規(guī)劃與建設(shè)的需要，解決社會(huì)各界居民的居住與生活問題，而且還可以適應(yīng)長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃與市政建設(shè)的需要，對(duì)于美化城市環(huán)境、增加城市功能均具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí)， 結(jié)合長(zhǎng)沙“一江兩岸”的地理特點(diǎn)，長(zhǎng)沙總體規(guī)劃為“西文東市”的發(fā)展格局，市委、市政府提出要實(shí)現(xiàn)“突出城市形象建筑，提高城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能”的目標(biāo)。 自 1998年初黨中央、國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)范圍內(nèi)停止實(shí) 施 住房實(shí) 11 物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化以來，住房分配制度的改革正在逐步實(shí)施，住房市場(chǎng)體系、住房供應(yīng)體系和住房金融體系等方面都有了重要進(jìn)展，從而推動(dòng)了住房新體制的建立。 同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用很大。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)、加快發(fā)展的需要 跨入新的世紀(jì)后，世界經(jīng)濟(jì)仍然保持著較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，經(jīng) 濟(jì)全球化、新技術(shù)革命和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)大調(diào)整以及加入世界貿(mào)易組織都加快了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。在當(dāng)前的條件下，長(zhǎng)沙中心城市的功能和作用要得以充分發(fā)揮，尚需付出艱苦的努力，必須盡快完善城市基礎(chǔ)設(shè)施等制約城市快速發(fā)展的“瓶頸”。 (4) 從項(xiàng)目的敏感性分析計(jì)算來看 ,項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 。公司設(shè)置綜合部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、工程技術(shù)部、分析管理部五個(gè)職能部門，是一個(gè)集高新技術(shù)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、軟件開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、通訊工程等一體的企業(yè)。 住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 （ 代 項(xiàng)目建議書） 1 目 錄 第一章 總 論 .................................................................................. 1 一、項(xiàng)目概況 .................................................................................1 二、建 設(shè)單位基本情況 .................................................................2 三、申請(qǐng)依據(jù)與研究范圍 .............................................................3 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .................................................................3 五、研究結(jié)論與建議 .....................................................................5 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .......................................................... 7 一、項(xiàng)目背景 .................................................................................7 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .................................................................8 第三章 市場(chǎng)分析 ......................................................................... 14 一、投資環(huán)境 ...............................................................................14 二、市政規(guī)劃分析 .......................................................................19 三、房地產(chǎn)宏觀政 策分析 ...........................................................21 四、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ...........................................................33 五、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) ...............................................42 六、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 .......................................................................46 第四章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 .................................................... 54 一、建設(shè)內(nèi)容 ...............................................................................54 二、建設(shè)規(guī)模 ...............................................................................54 第五章 區(qū)域位置及建設(shè)條件 .................................................... 56 2 一、項(xiàng)目選址 ...............................................................................56 二、自然條件 ...............................................................................56 三、 建設(shè)條件 ...............................................................................58 第六章 工程技術(shù)方案 ................................................................. 59 一、總平面布局 ...........................................................................59 二、建筑設(shè)計(jì) ...............................................................................62 三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ...............................................................................63 四、給排水工程 ...........................................................................64 五、供配電工程 ...........................................................................66 六、弱電工程 ...............................................................................68 七、消防 .......................................................................................70 第七章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 ............................................................ 71 一、環(huán)境現(xiàn)狀 ...............................................................................71 二、環(huán)境保護(hù) ...............................................................................72 三、節(jié)能 .............................................