【正文】 近幾年來(lái)，渭源縣堅(jiān)持以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、建設(shè)生態(tài)渭源為主線，按照 項(xiàng)目統(tǒng)領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)支撐、城鎮(zhèn)帶動(dòng)、民生為本、教育優(yōu)先、黨建保證 的發(fā)展思路，全力打造中國(guó)馬鈴薯良種第一縣和甘肅生態(tài)文化旅游名縣，建設(shè)全國(guó)知名的中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地和綠色肉食品生產(chǎn) 基地，全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)呈現(xiàn)出基礎(chǔ)不斷夯實(shí)、經(jīng)濟(jì)不斷加速、民生不斷改善的良好局面。近年來(lái)，該縣堅(jiān)持把城鎮(zhèn)建設(shè)作為拉動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要手段，按照打造?山水園林城市?的目標(biāo)定位，加快舊城區(qū)改造和保障性安居工程建設(shè)，改善公共基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市品位，增強(qiáng)城市對(duì)縣域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)能力。固定資產(chǎn)投資達(dá)到 ，年均增長(zhǎng) %以上。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由上年的 ： ： 調(diào)整為 ::。在這樣的大環(huán)境下，作為縣級(jí)城市的渭源，其房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀怎樣？短期發(fā)展趨勢(shì)如何？目前狀況對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展有何影響？為此，我們將力求多角度全方位來(lái)解讀渭源房地產(chǎn)市場(chǎng)，闡述一個(gè)真實(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)狀并對(duì)短期內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行客觀的預(yù)測(cè)。 我們對(duì)于部分不同城市房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)進(jìn)行了測(cè)算，通過(guò)該地區(qū)人口流動(dòng)情況以及人均住宅用地供給量?jī)煞矫鎭?lái)進(jìn)行衡量，人口流動(dòng)性反應(yīng)了該地區(qū)目前以及未來(lái)一段時(shí)間需求量增加值的大小，采用了常住人口的凈增加率指標(biāo)，因?yàn)橹挥谐Ｗ∪丝诓庞匈?gòu)房需求，而短期流動(dòng)人口不會(huì)增加有效需求；另一方面從供應(yīng)量方面來(lái)看，以當(dāng)?shù)啬甓茸≌玫爻山幻娣e /當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谄骄鶖?shù)，得出人均供應(yīng)量。 各國(guó)二手房成交占比 隨著一線城市建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量的減少，未來(lái)不可能再提供更多的土地資源用于城市建設(shè)，與此同時(shí)，二三線城市庫(kù)存高企現(xiàn)狀決定了其中期仍處于庫(kù)存消化階 33 段， 地產(chǎn) 白銀時(shí)代由新增開(kāi)發(fā)主導(dǎo)過(guò)渡到存量房主導(dǎo)已成大勢(shì)所趨。另一方面，房企積極參股或控股其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型。 購(gòu)置土地面積和商品房銷(xiāo)售面積 27 土地平均購(gòu)置價(jià)格（元 /平米） 商品房銷(xiāo)售均價(jià)（元 /平米） 土地平均購(gòu)置價(jià)格 /商品房銷(xiāo)售均價(jià) 土地平均購(gòu)置價(jià)格（元 /平米） 商品房銷(xiāo)售均價(jià)（元 /平米） 土地平均購(gòu)置價(jià)格 /商品房 銷(xiāo)售均價(jià) 2021 722 2714 % 2021 739 3168 % 2021 990 3367 % 2021 1124 3864 % 2021 1177 3800 % 2021 1607 4681 % 2021 2054 5032 % 2021 2021 5357 % 2021 2077 5791 % 2021 2555 6237 % 年均復(fù)合增長(zhǎng)率 % % _ 資料來(lái)源： wind，中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理 4）租金回報(bào)率偏低，投資屬性減弱 由于主要城市房?jī)r(jià)上漲較快，租金回報(bào)率持續(xù)下滑。因此從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，城 鎮(zhèn)化率將會(huì)保持快速增長(zhǎng)，但這種增長(zhǎng)對(duì) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用或?qū)p弱。城鎮(zhèn)化率達(dá)到 30%以后，城市化進(jìn)入加速發(fā)展期。人口老齡化已經(jīng)成為我國(guó)不得不面對(duì)的問(wèn)題。 二、 房地產(chǎn)行業(yè) 長(zhǎng)期 展望：需求和盈利拐點(diǎn)探析 1）老齡化進(jìn)程加快，影響 房地產(chǎn) 需求釋放 我國(guó)出生率大幅下降，預(yù)期壽命穩(wěn)步提升。 雖然從數(shù)量和各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)權(quán)重來(lái)看，國(guó)企占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的半壁江山，但是，從運(yùn)營(yíng)效率來(lái)看，國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行效率卻低于行業(yè)平均水平。 二）相關(guān) 政策密集出臺(tái)，國(guó)企改革步伐加速。 15 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 35996 萬(wàn)平方米，同比下降 %，降幅大幅收窄；商品房銷(xiāo)售額 24409 億元，同比增長(zhǎng) %，已經(jīng)回正。 全縣人均生產(chǎn)總值 元，比上年凈增 元，同比增長(zhǎng) %。 12月 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 萬(wàn)億 ,同比增長(zhǎng) %,較 11月基本回升 。 以上項(xiàng)目的規(guī)劃思路是渭源縣獨(dú)一無(wú)二的，符合人們消費(fèi)觀念的需求，引領(lǐng)渭源消費(fèi)者的消費(fèi)思路，彌補(bǔ)了渭源縣房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的部分空白，因此，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。隨著城鄉(xiāng)越來(lái)越一體化，房地產(chǎn)在城市發(fā)展中仍然具有重大的城市影響力。 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 目前，渭源縣的人均住宅面積較小，而且居住條件也比較差，與甘肅省住宅與房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模相距甚遠(yuǎn)。 ○ 5 多樣性原則 鑒于人們?cè)诋?dāng)今的休閑娛樂(lè)中將充分展現(xiàn)個(gè)性，商業(yè)街店鋪經(jīng)營(yíng)的品牌定位將呈現(xiàn)高中低三個(gè)檔次，在飲食的分 布也要體現(xiàn)多樣化原則，在品種的分布和業(yè)態(tài)的定位也要結(jié)合當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)情況，盡量選擇不同的特色。要加強(qiáng)有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，深入細(xì)致地做好群眾工作，積極引導(dǎo)棚戶區(qū)居民支持、參與棚戶區(qū)改造工作。建立工程質(zhì)量責(zé)任標(biāo)牌，對(duì)參建單位和負(fù)責(zé)人予以公示，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督。各市州、縣市區(qū)政府要將棚戶區(qū)改造作為保障性安居工程建設(shè)的重要內(nèi)容，認(rèn)真履職，扎實(shí)做好棚戶區(qū)改 13 造的組織工作，特別是要依法依規(guī)安置補(bǔ)償，切實(shí)做到規(guī)劃到位、資金到位、供地到位、政策到位、監(jiān)管到位、分配補(bǔ)償?shù)轿?。具體辦法由市州政府制定。鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本根據(jù)保障性安居工程任務(wù)安排，通過(guò)直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區(qū)改造。具體辦法由市州政府制定。省建設(shè)廳依據(jù)各地規(guī)劃，提出全省棚戶區(qū)改造規(guī)劃，報(bào)經(jīng)省政府研究同意后，按要求上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。 11 四、突出改造重點(diǎn)，加 快編制改造規(guī)劃和計(jì)劃 （一）重點(diǎn)推進(jìn)資源型城市的棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)綜合整治。要重視維護(hù)城市傳統(tǒng)風(fēng)貌特色，保護(hù)歷史文化街區(qū)、歷史建筑以及不可移動(dòng)文物。在棚戶區(qū)改造規(guī)劃布局中，要充分考慮居民就 業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行以及養(yǎng)老等社會(huì)保障需要，合理進(jìn)行規(guī)劃選址，實(shí)現(xiàn)以棚戶區(qū)改造帶動(dòng)城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展推進(jìn)住宅小區(qū)配套設(shè)施完善。各地要從大局出發(fā)，立足本地實(shí)際，把棚戶區(qū)改造與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化建設(shè)結(jié)合起來(lái)，統(tǒng)籌兼顧，堅(jiān)持?科學(xué)規(guī)劃、分步實(shí)施，政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，因地制宜、注重實(shí)效，完善配套、同步建設(shè)?的原則，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)綜合整治、城中村改造以及林區(qū)棚戶區(qū)改造、墾區(qū)危房改造等各類(lèi)棚戶區(qū)改造工作。工程設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)特點(diǎn)，滿足建設(shè)需要的同時(shí)追求建筑外形美觀大方。 ○ 2 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施：本案地理位置優(yōu)越，東側(cè)為渭源縣城大禹治水廣場(chǎng)及展覽館，西側(cè)為渭源縣小學(xué)及城市供熱站，交通便利，設(shè)施優(yōu)越，背靠老君山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，是理想的居住之所。 本案緊鄰城區(qū)，背 靠渭源名山老君山森林公園，轄區(qū)環(huán)境優(yōu)美，大面積的綠化，1:1 超高停車(chē)位，南北通透的精品戶型，齊全的配套設(shè)施，便捷的交通等都將是新買(mǎi)主的心儀房源。搭建發(fā)展平臺(tái) ,成立渭源亳州商會(huì) ,舉辦亳州中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)招商引資推介會(huì) ,新入駐工業(yè)集中區(qū)項(xiàng)目 10 個(gè) ,總投資 億 ,完成投資 2486 萬(wàn)。確定項(xiàng)目前期 168 項(xiàng) ,已安排前期經(jīng)費(fèi) 300 萬(wàn)元 ,編制項(xiàng)目前期 106 個(gè)。 2021 年，在金源小區(qū)內(nèi)回購(gòu) 52 套，建筑面積 平方米，投資 萬(wàn)元。 近年來(lái) ,渭源縣緊緊圍繞構(gòu)建?縣域經(jīng)濟(jì)中心?和打造?甘肅生態(tài)文化旅游名縣?目標(biāo) ,按照生態(tài)旅游城市的定位 ,在道路、橋梁、綠化、亮化、市場(chǎng)、房產(chǎn)、棚戶區(qū)建設(shè)改造等方面堅(jiān)持高品位、高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn) 縣城建設(shè) ,極大地提升了縣城形象和城市品位。一個(gè)有著兩千多年歷史的山水名城。其中 2021 年為人均住房 6平方米以下的 109 戶 (250 人 )低收入家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼 萬(wàn)元； 2021 年為人均住房 10 平米以下的 995 戶 (3065 人 )低收入家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼 萬(wàn)元； 2021 年為人均住房 13 平方米以下的 1047 戶 (3183 人 )低收入家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼 115 萬(wàn)元； 2021 年人均住房 13 平方米以下的 1019 戶 (3053人 )低收入家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼 萬(wàn)元 ；為 2021 年為人均住房 13 平方米以 5 下的 1243 戶 (3486 人 )低收入家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼 萬(wàn)元。 該縣吉秀 ,藺紅軍多次強(qiáng)調(diào) :?要趕超、要跨越 ,必須推動(dòng)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型和發(fā)展方法的轉(zhuǎn)型 ,高點(diǎn)起步、高標(biāo)準(zhǔn)定位 ,自我加壓、強(qiáng)力推進(jìn) ,才能保證在競(jìng)相發(fā)展的大潮中不迷失、不掉隊(duì) 。蘭渝鐵路、引洮工程等國(guó)家重大項(xiàng)目建設(shè)取得突破性進(jìn)展。 ○ 3 縱觀渭源全局，街道窄，停車(chē)難等問(wèn)題愈演愈烈，大多數(shù)居住小區(qū)存在綠化覆蓋低，居住質(zhì)量差，停車(chē)緊張，周?chē)涮撞粔虮憷葐?wèn)題。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 渭源城縣城舊中醫(yī)院周邊區(qū)域棚戶區(qū)改造及配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位 渭源縣正和城市建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司 項(xiàng)目地塊及周邊現(xiàn)狀 ○ 1 地理位置：本項(xiàng)目所在地為渭源縣清源河南岸，老君山北麓，地 塊西起苗圃路，東至灞陵新街路，北接渭河南路、清源路，南臨南環(huán)路、君新路，整個(gè)地塊被城市規(guī)劃路分為六大片區(qū)，總用地面積 畝，規(guī)劃總建筑面積 776700 平米，其中地下建筑面積 204000 平米，地上建筑面積 572700 平米，其中住宅建筑面積360800 平米，商業(yè)建筑 175000 平米，辦公建筑 23400 平米，酒店建筑 10500 平米，社區(qū)管理建筑面積 3000 平米。 2)按照有利于渭源縣地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資源開(kāi)發(fā)、有利于改革開(kāi)放的原則。 黨的十八大精神和?中國(guó)夢(mèng)?主 要思想為指導(dǎo)方針，以甘政發(fā)〔 2021〕 95 號(hào)文件精神，大力發(fā)展棚戶區(qū)改造工程，堅(jiān)持?科學(xué)規(guī)劃、分步實(shí)施，政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，因地制宜、注重實(shí)效，完善配套、同步建設(shè)?的原則 項(xiàng)目建設(shè)指導(dǎo)思想 甘肅省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見(jiàn) : 一、堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，積極推進(jìn)新一輪棚戶區(qū)改造工作 棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，統(tǒng)籌考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用、環(huán)境優(yōu)化、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)，將城市建設(shè)與棚戶區(qū)改造緊密結(jié)合，完善城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，調(diào)整和優(yōu)化現(xiàn)有城市布局，不斷提升城市功能。廉租住房和公共租賃住房按照分類(lèi)申報(bào)、統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理。棚戶區(qū)改造新建小區(qū)要配置一定規(guī)模的停車(chē)位和社區(qū)服務(wù)及管理用房，為小區(qū)建成投入使用后的社區(qū)服務(wù)創(chuàng)造條件。 （三）全面落實(shí) 2021 年改造計(jì)劃。省級(jí)財(cái)政按照國(guó)家政策和省政府與市州政府簽訂的保障性安居工程建設(shè)責(zé)任目標(biāo)，對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目給予適當(dāng)補(bǔ)助。省保障性安居工程投資有限公司要充分發(fā)揮省級(jí)投融資平臺(tái)的作用，加大對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的融資力度。對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。 六、加強(qiáng)組織 領(lǐng)導(dǎo)，確保棚戶區(qū)改造工作取得實(shí)效 （一）強(qiáng)化政府責(zé)任和部門(mén)協(xié)調(diào)。健全項(xiàng)目招投標(biāo)信息公開(kāi)制度。對(duì)在棚戶區(qū)改造及安置住房建設(shè)、分配和管理過(guò)程中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊、失職瀆職的行政機(jī)關(guān)及其工作人員，要依法依紀(jì)追究責(zé)任 ；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。同時(shí)還規(guī)劃了足夠多的自行車(chē)庫(kù)和機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，為消費(fèi)者和業(yè)主提供了便捷的交通，為日后打造高品質(zhì)商住社區(qū)創(chuàng)造先天優(yōu)勢(shì)。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，人均建筑面積達(dá)到 35 平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳或者兩室兩廳。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó) GDP 每增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可提供 80萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅和商業(yè)街投資每增加 10%，大約可拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，則可提供 40 萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 、棋牌、休閑、園林綠化和鄉(xiāng)村情調(diào)于一體的多功能一站式購(gòu)物中心。 12 月百城房?jī)r(jià)指數(shù)同比下跌 %,較 11 月回落 。工業(yè)增加值與 制造業(yè) PMI指標(biāo)的變化之間產(chǎn)生了一定的分歧 ,制造業(yè) PMI 為先行指標(biāo) ,12月制造業(yè) PMI顯示制造業(yè)企業(yè)進(jìn)入去小周期的去庫(kù)存階段 ,前期的回補(bǔ)庫(kù)存使得 12 月的工業(yè)增加值有所回升 ,隨著去庫(kù)存小周期開(kāi)始工業(yè)增加值業(yè)將隨之回落。 對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需求周期中需要注意三點(diǎn)問(wèn)題： 需求在初期的彈性最大，如果不及時(shí)運(yùn)用價(jià)格彈性工具，后期使用降價(jià)手段的效果會(huì)非常之差； 早期成交量的放大可能代表著未來(lái)需求的進(jìn)一步衰減，需要時(shí)間來(lái)?yè)Q空間； 需求的周期一般在 9 個(gè)月至 15 個(gè)月左右，先跑后投的節(jié)奏至關(guān)重要。 20 政策刺激帶來(lái)的銷(xiāo)售溫和回暖并不能改變整個(gè)行業(yè)下行的趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè) A 股上市公司 166家，其中央企 13家，地方國(guó)企 63 家，兩者加起來(lái)占全部房企將近一半。 國(guó)改提高公司運(yùn)營(yíng)效率、帶來(lái)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入預(yù)期 23 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入和提高運(yùn)營(yíng)效率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有重要意 義。 24 由于我國(guó)出生率的大幅下降和預(yù)期壽命的不斷增加，我國(guó)人口紅利逐步消失，并且老齡化進(jìn)程有加快趨勢(shì)。我國(guó)的城鎮(zhèn)化率從 1949 年的 %提升至 1981 年的 %，城鎮(zhèn)化率年均提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)占GDP 比重為 %；主要發(fā)達(dá)國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)占比在 50%附近時(shí)，城鎮(zhèn)化率基本都在 70%以上。 土地價(jià)格的增速明顯超過(guò)同期商品房銷(xiāo)售均價(jià)的上漲。由于一線城市在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、 產(chǎn)業(yè) 聚集以及人口流入方面具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)，一線城市的反彈幅度將明顯超越二、三線城市。從土地供求方面， 20212021 年北上廣深土地均處于供求相對(duì)平衡的狀態(tài)，而隨著當(dāng)前庫(kù)存的消耗以及房企回歸一線城市的迫切性增強(qiáng)，其土地資源的稀缺性將進(jìn)一步凸顯。同時(shí)， 34 在需求端行業(yè)的合理需求仍然存在，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)動(dòng)力仍然