【正文】 其它投資估算參數(shù) 原表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 選計(jì)算基數(shù)序號(hào) 選計(jì)算基數(shù) 單位 數(shù)量 1 前期費(fèi)用 1 占建安費(fèi)用比例 % 2 基礎(chǔ)設(shè)施 3 單位建筑面積 元 232 3 公共配套設(shè)施 1 占建安費(fèi)用比例 % 4 開發(fā)期稅費(fèi) 2 占收入比例 % 1 5 其它工程費(fèi)用 1 占建安費(fèi)用比例 % 6 間接開發(fā)費(fèi) 1 占建安費(fèi)用比例 % 0 7 管理費(fèi)用 4 輸入金額 萬元 180 8 銷售費(fèi)用 2 占收入比例 % 9 不可預(yù)見費(fèi) 4 輸入金額 萬元 600 注：選計(jì)算基數(shù)： 1建筑安裝工程費(fèi)用， %； 2銷售收入， %； 3建筑面積 , 元 /平方米； 4輸入金額，萬元。對(duì)所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價(jià)的概率分布。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價(jià)格由低到高，每上一個(gè)臺(tái)階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。 13 季度無預(yù)售收入，安排自有資金及借款。 收入及稅金計(jì)算 營業(yè)稅率 5%，城建稅、教育附加分別按營業(yè)稅金的 7%、 4%征收?？梢哉J(rèn)為，銷售計(jì)劃是繼投資、數(shù)量、售價(jià)之后最重要的影響因素，是一般人不太注意的潛在影響因素。 前期費(fèi)用從第 1 期開始至最后一個(gè)單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收 ,每期平均用款。 投資分類遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，即產(chǎn)品直接發(fā)生的投資，應(yīng)該直接歸類，如單項(xiàng)工程投資，本項(xiàng)目按照單項(xiàng)工程中不同產(chǎn)品的面積分?jǐn)偅恍枰謹(jǐn)偟耐顿Y，按照投資與產(chǎn)品相關(guān)的程度合理分?jǐn)偅缤恋刭M(fèi)用，根據(jù)不同產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)偅渌M(fèi)用，根據(jù)每種產(chǎn)品的單項(xiàng)工程投資分?jǐn)偅鹊取? 前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用，根據(jù)已竣工項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)估算。故為推薦方案。 (3)優(yōu)化計(jì)算篩選了所有可能的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合，計(jì)算結(jié)果科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，工作量巨大，全過程均由計(jì)算機(jī)完成。由于從需求角度分析不宜增加別墅，所以，本項(xiàng)目的優(yōu)化主要是確定多層與高層的比例。 若干專家預(yù)測(cè)的平均值，產(chǎn)品價(jià)格及收入的概率分布如下表： 售價(jià)分析表 表 6 產(chǎn)品 項(xiàng)目 加權(quán) 平均 售價(jià)及概率 獨(dú)立 別墅 售價(jià) 9109 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000 概率 多層 住宅 售價(jià) 3943 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率 高層 住宅 售價(jià) 4070 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率 商業(yè)配套按每平方米 3000 元 計(jì)算，汽車車位每個(gè)約 萬元。瀾韻園土地成本相對(duì)較低，若通過拍賣獲得土地，成本一般不會(huì)低于 8000 元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價(jià)位應(yīng)該還會(huì)提高，首期拍賣的蘇園（ 2021） 01地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價(jià)格將定位在 10000 元左右，我們認(rèn)為價(jià)位在 8000～ 10000 元之間很有可能。在 2021 年累計(jì)可達(dá)到 2769 萬平方米。 由此可見，可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限，用規(guī)劃條件篩選，最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積必須做別墅，不超過 3 層；多層；中高層（層數(shù)不超過 14 層）。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線 米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。 2）低層建筑不超過 3 層，建筑檐口高度不超過 12 米。 3． 小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超過３０％，獨(dú)立式住宅每戶建筑密度最大不超 過 40%。 ７ 土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù) 表 1 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 1 數(shù)量 1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 單位 2 數(shù)量 2 1 土地 土地面積 平方米 以 畝為單位 畝 起拍價(jià)格 萬元 以畝為單位 萬元 /畝 土地報(bào)價(jià)起算價(jià)格 萬元 以畝為單位 萬元 /畝 2 銷售產(chǎn)品數(shù)量 平方米 獨(dú)立別墅出售 平方米 多層住宅出售 平方米 中高層住宅出售 平方米 汽車車位出售 平方米 商 業(yè)配套出售 平方米 3 銷售產(chǎn)品平均價(jià)格 元 /平方米 獨(dú)立別墅出售 元 /平方米 多層住宅出售 元 /平方米 中高層住宅出售 元 /平方米 汽車車位出售 元 /平方米 商業(yè)配套出售 元 /平方米 4 總投資 萬元 每平米造價(jià) 元 /平方米 2785 建筑安裝工程費(fèi)用 萬元 元 /平方米 獨(dú)立別墅 萬元 元 /平方米 多層住宅 萬元 元 /平方米 中高層住宅 萬元 元 /平方米 汽車車位 萬元 元 /平方米 商業(yè)配套 萬元 元 /平方米 土地價(jià)格 萬元 每平米地價(jià) 元 /平方米 ８ 前期費(fèi)用 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 基礎(chǔ)設(shè)施 萬元 單位建筑面積 元 公共配套設(shè)施 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 開發(fā)期稅費(fèi) 萬元 占收入比例 % 其它工程費(fèi)用 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 開發(fā)間接費(fèi) 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 管理費(fèi)用 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 銷售費(fèi)用 萬元 占收入比例 % 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 利率 % 5． 49 經(jīng)營資金 萬元 土地報(bào)價(jià)方案 表 2 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6 方案 7 方案 8 方案 9 方案 10 1 土地報(bào)價(jià)方案 萬元 14600 14800 15000 15200 15400 15600 15800 16000 16200 16400 每畝地價(jià) 萬元 /畝 186 188 191 193 196 198 201 204 206 209 每平方米地價(jià) 元 /M2 2785 2824 2862 2900 2938 2976 3014 3053 3091 3129 2 項(xiàng)目總投資 萬元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 29700 3 資金籌措 萬元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 29700 資本金 萬元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 長期借款 萬元 10404 10596 10789 10982 11176 11369 11563 11724 11920 12116 預(yù)租售收入 萬元 11357 11381 11406 11431 11456 11481 11506 11561 11583 11606 4 營業(yè)收入 萬元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 5 營業(yè)稅金及附加 萬元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 6 土地增值稅 萬元 158 147 136 125 114 103 92 81 71 60 7 利潤總額 萬元 3586 3382 3176 2970 2764 2558 2352 2148 1942 1735 8 所得稅 萬元 1184 1116 1048 980 912 844 776 709 641 573 9 稅后利潤 萬元 2403 2266 2128 1990 1852 1714 1576 1439 1301 1163 10 全投資內(nèi)部收益率 % 11 資本金內(nèi)部收益率 % 12 投資利潤率 % 13 資本金利潤率 % 14 借款償還期 年 2 2 2 2 2 2 2 2 2 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 方案 11 方案 12 方案 13 方案 14 方案 15 方案 16 方案 17 方案 18 方案 19 1 土地報(bào)價(jià)方案 萬元 16600 16800 17000 17200 17400 17600 17800 18000 18200 每畝地價(jià) 萬元 /畝 211 214 216 219 221 224 226 229 232 每平方米地價(jià) 元 /M2 3167 3205 3243 3282 3320 3358 3396 3434 3472 ９ 2 項(xiàng)目總投資 萬元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 3 資金籌措 萬元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 資本金 萬元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 長期借款 萬元 12312 12508 12704 12901 13098 13296 13493 13689 13894 預(yù)租售收入 萬元 11628 11651 11673 11695 11716 11738 11759 11782 11798 4 營業(yè)收入 萬元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 5 營業(yè)稅金及附加 萬元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 6 土地增值稅 萬元 49 38 27 22 22 22 22 22 22 7 利潤總額 萬元 1529 1323 1117 904 687 469 252 35 186 8 所得稅 萬元 505 437 369 298 227 155 83 12 61 9 稅后利潤 萬元 1025 886 748 606 460 314 169 23 124 10 全投資內(nèi)部收益率 % 11 資本金內(nèi)部收益率 % 12 投資利潤率 % 13 資本金利潤率 % 14 借款償還期 年 2 2 2 2 2 2 2 多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析 表 3 參數(shù) 影響 因素 指標(biāo)名稱 基本 方案 變化次數(shù) /變化后數(shù)量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 投資 [獨(dú)立別墅 ]單位造價(jià) (元 /M2) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 [多層住宅 ]單位造價(jià) (元 /M2) 850 800 800 800 800 800 850 850 850 850 850 [中高層住宅 ]單位造價(jià) (元 /M2) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 [汽車車位 ]單位造價(jià) (元 /M2) 2200 2021 2021 2021 2021 2021 2200 2200 2200 2200 2200 [商業(yè)配套 ]單位造價(jià) (元 /M2) 800 750 750 750 750 750 800 800 800 800 800 其它費(fèi)用變化率 (%) 售價(jià) [獨(dú)立別墅出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 8800 8400 8800 9200 9600 10000 8400 8800 9200 9600 10000 [多層住宅出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600 [中高層住宅出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600 [汽車車位出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 3500 3500 3600 3700 3800 3900 3500 3600 3700 3800 3900 [商業(yè)配套出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 3000 3100 3200 3300 3400 3500 3100 3200 3300 3400 3500 指標(biāo) 方案一 基準(zhǔn)收益率（ %） 10 10 10