【正文】 每平方米 3000 元 計算，汽車車位每個約 萬元。 中高層住宅已得到蘇州市民的認同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。 擬建產(chǎn)品參考容積率、售價、造價等參數(shù)見表 8。 地塊信息 表 7 項目 參數(shù)代號 單位 數(shù)量 土地面積 D M2 52415 土地價格 DJ 元 /M2 2500 最高容積率 RZ M2/ M2 擬建產(chǎn)品 表 8 產(chǎn)品名稱 （選） 最大需 求量 （Ｍ ２ ） 參考容積率 （選） 售價 建安造價 每 M2 其它費用 其它費用占 收入比例 其它費用占 建安費比例 參數(shù)代號 RI SjI ZJI QT1i QT2i QT3i 獨立別墅 8800 1200 250 多層 4000 850 200 高層 4000 1200 180 每平方米土地增值 表 9 產(chǎn)品名稱 每平方米土地增值 (扣土地費 )（元） 每平方米土地增值（不扣土地費）（元） 變量 Z1I Z2i 獨立別墅 多層 高層 根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產(chǎn)品組合。由于從需求角度分析不宜增加別墅，所以，本項目的優(yōu)化主要是確定多層與高層的比例。 本項目優(yōu)化的方法是，每種產(chǎn)品分別取比例 0， 1%， 2%， 3%，?， 100%進行排列組合，滿足式（ 1）、式（ 2）、式（ 3）條件的組合為可行解， Y 獲值最大的為最優(yōu)解。整個優(yōu)化過程全部由計算機自動完成，只需輸入表 7“地塊基本信息”、表 8“擬建產(chǎn)品”， 計算機計算得到表 表 10。 （ 2）優(yōu)化方案還需經(jīng)過建筑總平面布置規(guī)劃才能確定。 (3)優(yōu)化計算篩選了所有可能的產(chǎn)品結構組合，計算結果科學嚴謹，工作量巨大，全過程均由計算機完成。從而使確定的產(chǎn)品方案在技術上是可行的，經(jīng)濟上是合理的。 根據(jù)規(guī)劃條件及方案優(yōu)化初步結果，本例做了三個方案的規(guī)劃設計，方案三是參考理論優(yōu)化值設計的，規(guī)劃見圖 圖 圖 3。 方案比較結論與上一章優(yōu)化的結論一致， 方案三的三種產(chǎn)品的數(shù)量也與方案優(yōu)化理論值基本相近：獨立別墅 12250 平方米（優(yōu)化的理論值12580），多層住宅 29900 平方米（優(yōu)化的理論值 28494），中高層住宅 19140平方米（優(yōu)化的理論值 21280）。故為推薦方案。 投資包括：建筑安裝工程費用、土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用以及不可預見費用等。 建筑安裝工程費用包括電梯等設備及安裝費用。根據(jù)每平方米造價統(tǒng)計資料估算。 前期工程費用、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用，根據(jù)已竣工項目的統(tǒng)計指標估算。用軟件分析，此項費用由計算機自動計算。 ２３ 全過程由軟件計算，初步計算結果詳見表 13。 投資估算表 表 13 序號 項目 單位 金額 技術經(jīng)濟指標 指標名稱 單位 數(shù)量 1 建筑安裝工程費用 獨立別墅 萬元 1470 單位建筑面積 元 /M2 1200 多層住宅 萬元 單位建筑面積 元 /M2 850 中高層住宅 萬元 單位建筑面積 元 /M2 1200 汽車車位 萬元 1760 單位建筑面積 元 /M2 2200 商業(yè)配套 萬元 40 單位建筑面積 元 /M2 800 2 土地費用 萬元 14600 每平方米地價 元 /M2 3 前期費用 萬元 占建安費用比例 % 4 基礎設施 萬元 單位建筑面積 元 232 5 公共配套設施 萬元 占建安費用比例 % 6 開發(fā)期稅費 萬元 占收入比例 % 1 7 其它工程費用 萬元 占建安費用比例 % 8 間接開發(fā)費 萬元 0 占建安費用比例 % 0 9 管理費用 萬元 180 輸入數(shù)據(jù) 萬元 180 10 銷售費用 萬元 占收入比例 % 11 不可預見費 萬元 600 輸入數(shù)據(jù) 萬元 600 12 財務費用 萬元 0 利率 % 合計 萬元 ２４ 第五章 經(jīng)濟評價 第一節(jié) 投資分類 投資分類是將項目總投資分配到每種產(chǎn)品，并根據(jù)產(chǎn)品的屬性形成資產(chǎn)，若出售、代建的產(chǎn)品，將形成流動資產(chǎn)，隨產(chǎn)品銷售收入的實現(xiàn)，轉為經(jīng)營成本 ；若產(chǎn)品出租或三產(chǎn)經(jīng)營，則其投資形成固定資產(chǎn)，通過折舊形式計入成本。 投資分類遵循權責發(fā)生制原則，即產(chǎn)品直接發(fā)生的投資，應該直接歸類，如單項工程投資，本項目按照單項工程中不同產(chǎn)品的面積分攤；需要分攤的投資，按照投資與產(chǎn)品相關的程度合理分攤，如土地費用，根據(jù)不同產(chǎn)品占用土地面積分攤，其它費用，根據(jù)每種產(chǎn)品的單項工程投資分攤，等等。全部由計算機自動完成，報表略。 ２５ 為更準確地安排投資計劃，每項投資費用分別進行。本項目遵循下述原則： 單項工程投資的使用，從開工到竣工驗收，每期平均分配（假設均勻用款）。 前期費用從第 1 期開始至最后一個單項工程竣工驗收 ,每期平均用款。 管理費用 ,從第 1 期開始至最后一筆房款收到為止 ,每期均勻用款。 不可預見費 ,按建筑安裝工程費用比例安排計劃或按全部投資分配。 第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計算 投資、數(shù)量、售價是房地產(chǎn)開發(fā)項目三個最重要的參數(shù)，而銷售收入是數(shù)量與售價的乘積，可想而知銷售收入、銷售稅金及附加的計算是多么重要。可以認為，銷售計劃是繼投資、數(shù)量、售價之后最重要的影響因素，是一般人不太注意的潛在影響因素。一般都是呈遞減規(guī)律，本項目在確定開盤時間和銷售期數(shù)后，由計算機按雙倍余額遞減規(guī)律安排每期銷售比例。產(chǎn)品價格預測是市場調(diào)研的重要內(nèi)容，已在第二章市場調(diào)研與產(chǎn)品定位中確定，詳見表 6。分期收款的比例，一般說來，期房需要分若干期收款，竣工交付使用后全部付清，因此，一般的做法 ，簽定合同付款 30%，結構封頂之后付款比例達到 70%，竣工交付使用再付余下的 30%。 收入及稅金計算 營業(yè)稅率 5%，城建稅、教育附加分別按營業(yè)稅金的 7%、 4%征收。 銷售收入計算完全模擬房地產(chǎn)企業(yè)實際收款情況，每期售出的期房分若干期收款。 銷售產(chǎn)品基本信息 表 14 （選） 單項 工程 （選） 經(jīng)營 方式 產(chǎn) 品名稱 數(shù)量 價格 銷售周期（期） 收款比例（ %） 開竣工時間（期） 開盤 單價 增減 幅度 （ %） 開盤 時間 （期） 銷售 周期 （期） 簽定 合同 結構 封頂 交付 使用 開工 時間 結構 封頂 竣工 驗收 獨立別墅 出售 獨立別墅出售 12250 8800 0 5 7 30 40 30 (5) (7) (8) 多層 出售 多層出售 29900 4000 0 4 5 30 40 30 (4) (7) (7) 高層 出售 高層出售 19140 4000 0 5 6 30 40 30 (4) (7) (8) 汽車車位 出售 汽車車位出售 8000 3500 0 4 7 30 40 30 (5) (7) (7) 商業(yè)配套 出售 商業(yè)配套出售 500 3000 0 9 1 30 40 30 (9) (9) (9) 注：經(jīng)營方式： ； ； ； ； 第四節(jié) 資金籌措計劃的編制 項目的主要資金來源有：資本金、借款、預租售收入。 每年的投資使用計劃匯總見表 15“資金籌措計劃”，表 14“銷售產(chǎn)品基本信息”表明第 4 期（季度）開盤， 13 個季度無銷售收入可用作投資。 13 季度無預售收入，安排自有資金及借款。 ２７ 資金籌措計劃 表 15 項目名稱 1 2 3 4 5 6 7 8 金 其中 :用于建設投資 4500 1500 用于經(jīng)營資金 銀行借款 3000 6000 第五節(jié) 土地基本報價方案 土地基本報價方案是設定投資、售價、銷售量等因素不會變化的條件下，通過財務分析，計算每個報價方案的經(jīng)濟評價指標。將全部報價方案列表打印。 本地塊起拍價 12021 萬元，按 14600 萬元起算， 每次加價 200 萬元測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了 19 個報價方案。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經(jīng)濟效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。建議如 下： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價 15800 萬元； 一般情況下基準收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 16400萬元； 當 企業(yè) 土地存量不足時， 基準收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點），建議的土地最高報價 17000 萬元； 當 企業(yè)無 土地存量時， 基準收益率 4～ 6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 17800 萬元； 當 企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得 時， 基準收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè) 無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議 ２８ 的土地最高報價 18000 萬元。 第六節(jié) 多因素變化土地價格臨界點分析 本報告根據(jù)專家們對投資、售價同時變化的不同意見，計算了 10 個多因素變化組合，每個變化組合都分別以基準收益率 10%、 8%、 6%、 4%、2%計算了 5 個土地價格臨界點。 分析認為，本項目的別墅單位造價 1200 元和售價 9200 元是有較大可能的，建議采用改組合 的分析結果，即： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價 17097 萬元； 一般情況下基準收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 17765萬元； 當 企業(yè) 土地存量不足時， 基準收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點），建議的土地最高報價 18496 萬元； 當 企業(yè)無 土地存量時， 基準收益率 4～ 6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 19289 萬元； 當 企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得 時， 基準收益率 4%為宜（低于銀行貸 款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價 19289 萬元。對所有人估算的概率加權平均，得到了售價的概率分布。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點、內(nèi)部收益率期望值、達到基準收益率的概率和收益率小于 0 的概率。計算結果詳見表 4“風險決策指標（概率分析）”。 綜合上述分析，建議以風險分析的結論為主，建議的最高報價 17800萬元。 其它投資估算參數(shù) 原表 序號 費用名稱 選計算基數(shù)序號 選計算基數(shù) 單位 數(shù)量 1 前期費用 1 占建安費用比例 % 2 基礎設施 3 單位建筑面積 元 232 3 公共配套設施 1 占建安費用比例 % 4 開發(fā)期稅費 2 占收入比例 % 1 5 其它工程費用 1 占建安費用比例 % 6 間接開發(fā)費 1 占建安費用比例 % 0 7 管理費用 4 輸入金額 萬元 180 8 銷售費用 2 占收入比例 % 9 不可預見費 4 輸入金額 萬元 600 注：選計算基數(shù)： 1建筑安裝工程費用， %； 2銷售收入， %； 3建筑面積 , 元 /平方米； 4輸入金額，萬元。 四、三產(chǎn)經(jīng)營成本 三產(chǎn)經(jīng)營成本 原表 4 產(chǎn)品名稱 序號 費用名稱 1 2 3 4 5 ? 產(chǎn)品 1 1 直接費用 1． 1 原材料 1． 2 燃料動力 1． 3 工資及福利費 1． 4 其它 2 間接費用 3 銷售費用 4 管理費 五、資金籌措 借款還本付息條件 原表 借款名稱 年利率（ %） 償還方式 寬限期（期） 償還期（期） 銀行貸款 4 5 控制：寬限期必須 0,若 =0 則報警提示