【正文】 市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位 第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 第二節(jié) 市場(chǎng)研究 第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 第四章 投資估算 第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 投資分類 第二節(jié) 投資使用計(jì)劃 第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計(jì)算 第四節(jié) 資金籌措計(jì)劃的編制 第五節(jié) 土地基本報(bào)價(jià)方案 第六節(jié) 多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析 第七節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 ２ 第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱 蘇 園（ 2021） 01 號(hào)地塊土地 使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告。 二、報(bào)告編制單位 蘇州市 新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè) 7 年多來(lái)，取得了令人矚目的成績(jī)。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于 1996 年開始開發(fā)建設(shè)。 2021 年 8 月底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開工面積 萬(wàn)平方米，竣工交付 萬(wàn)平方米。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。目前， 園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在 95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國(guó)外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人口 60 萬(wàn)人。 金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū) 70 平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地 平方公里。 1998 年初，園區(qū)管委會(huì)委托國(guó)際著名跨國(guó)公司美國(guó)易道（ EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩 、望湖角、水巷鄰里等 8 個(gè)特色景區(qū)。 該項(xiàng)工程總投資為 11 億元，施工區(qū) 4 至 5 年。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造 了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。工業(yè) 園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。本地塊北面的瀾韻園 ４ 二期工程正在開發(fā)， 45 幢獨(dú)立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價(jià)格由一期工程的每平方米 4200 元增長(zhǎng)到二期工程的 75008000 元，前后相差不到一年。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。確定土地最高限價(jià)，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準(zhǔn)收益率），然后倒推土地價(jià)格。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。 土地基本報(bào)價(jià)方案： 是取投資、售價(jià)、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會(huì)變化，詳見表 1“土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)”。本地塊起拍價(jià) 12021 萬(wàn)元，我們按 14600萬(wàn)元起算， 每次加價(jià) 200 萬(wàn)元測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動(dòng)測(cè)算了 19 個(gè)報(bào)價(jià)方案。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價(jià)格由低到高，每上一個(gè)臺(tái)階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 15800 萬(wàn)元； ５ 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 16400萬(wàn)元； 當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17000 萬(wàn)元； 當(dāng) 企業(yè)無(wú) 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17800 萬(wàn)元； 當(dāng) 企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊 志在必得 時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無(wú)利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià) 18000 萬(wàn)元。 多因素變化土地臨界點(diǎn)： 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地報(bào)價(jià)研究決策過程中，經(jīng)常會(huì)為投資及售價(jià)的確定爭(zhēng)論不休，因?yàn)榭陀^上講投資及售價(jià)會(huì)在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來(lái)，不同的人存在不同看法是正常不過的。由于多因素變化組合比較多，不可能象基本報(bào)價(jià)方案一樣為每個(gè)多因素變化組合計(jì)算大量的報(bào)價(jià)方案，所以只能每個(gè)多因素組合根據(jù)基準(zhǔn)收益率倒推出土地價(jià)格，這個(gè)土地價(jià)格就是土地價(jià)格的臨界點(diǎn)。分析結(jié)果詳見表 3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析”。 風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)： 多因素變化臨界點(diǎn)分析雖然比基本報(bào)價(jià)分析前進(jìn)了一 ６ 步，但還是沒有將每個(gè)人的看法綜合起來(lái)，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風(fēng)險(xiǎn)分析）。 本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人?duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。投資變化的概率分布也是如此操作。將參數(shù)的概率分布輸入土地報(bào)價(jià)軟件，計(jì)算全部由計(jì)算機(jī)完成。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 16492 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)很小；一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 17147萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)加大一倍，但還可以接受；當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17837 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率%，還可以接受； 當(dāng) 企業(yè)無(wú) 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 18586 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)較大。 ７ 土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù) 表 1 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 1 數(shù)量 1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 單位 2 數(shù)量 2 1 土地 土地面積 平方米 以 畝為單位 畝 起拍價(jià)格 萬(wàn)元 以畝為單位 萬(wàn)元 /畝 土地報(bào)價(jià)起算價(jià)格 萬(wàn)元 以畝為單位 萬(wàn)元 /畝 2 銷售產(chǎn)品數(shù)量 平方米 獨(dú)立別墅出售 平方米 多層住宅出售 平方米 中高層住宅出售 平方米 汽車車位出售 平方米 商 業(yè)配套出售 平方米 3 銷售產(chǎn)品平均價(jià)格 元 /平方米 獨(dú)立別墅出售 元 /平方米 多層住宅出售 元 /平方米 中高層住宅出售 元 /平方米 汽車車位出售 元 /平方米 商業(yè)配套出售 元 /平方米 4 總投資 萬(wàn)元 每平米造價(jià) 元 /平方米 2785 建筑安裝工程費(fèi)用 萬(wàn)元 元 /平方米 獨(dú)立別墅 萬(wàn)元 元 /平方米 多層住宅 萬(wàn)元 元 /平方米 中高層住宅 萬(wàn)元 元 /平方米 汽車車位 萬(wàn)元 元 /平方米 商業(yè)配套 萬(wàn)元 元 /平方米 土地價(jià)格 萬(wàn)元 每平米地價(jià) 元 /平方米 ８ 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 基礎(chǔ)設(shè)施 萬(wàn)元 單位建筑面積 元 公共配套設(shè)施 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 開發(fā)期稅費(fèi) 萬(wàn)元 占收入比例 % 其它工程費(fèi)用 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 開發(fā)間接費(fèi) 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 銷售費(fèi)用 萬(wàn)元 占收入比例 % 不可預(yù)見費(fèi) 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 利率 % 5． 49 經(jīng)營(yíng)資金 萬(wàn)元 土地報(bào)價(jià)方案 表 2 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6 方案 7 方案 8 方案 9 方案 10 1 土地報(bào)價(jià)方案 萬(wàn)元 14600 14800 15000 15200 15400 15600 15800 16000 16200 16400 每畝地價(jià) 萬(wàn)元 /畝 186 188 191 193 196 198 201 204 206 209 每平方米地價(jià) 元 /M2 2785 2824 2862 2900 2938 2976 3014 3053 3091 3129 2 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 29700 3 資金籌措 萬(wàn)元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 29700 資本金 萬(wàn)元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 長(zhǎng)期借款 萬(wàn)元 10404 10596 10789 10982 11176 11369 11563 11724 11920 12116 預(yù)租售收入 萬(wàn)元 11357 11381 11406 11431 11456 11481 11506 11561 11583 11606 4 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 6 土地增值稅 萬(wàn)元 158 147 136 125 114 103 92 81 71 60 7 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 3586 3382 3176 2970 2764 2558 2352 2148 1942 1735 8 所得稅 萬(wàn)元 1184 1116 1048 980 912 844 776 709 641 573 9 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 2403 2266 2128 1990 1852 1714 1576 1439 1301 1163 10 全投資內(nèi)部收益率 % 11 資本金內(nèi)部收益率 % 12 投資利潤(rùn)率 % 13 資本金利潤(rùn)率 % 14 借款償還期 年 2 2 2 2 2 2 2 2 2 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 方案 11 方案 12 方案 13 方案 14 方案 15 方案 16 方案 17 方案 18 方案 19 1 土地報(bào)價(jià)方案 萬(wàn)元 16600 16800 17000 17200 17400 17600 17800 18000 18200 每畝地價(jià) 萬(wàn)元 /畝 211 214 216 219 221 224 226 229 232 每平方米地價(jià) 元 /M2 3167 3205 3243 3282 3320 3358 3396 3434 3472 ９ 2 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 3 資金籌措 萬(wàn)元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 資本金 萬(wàn)元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 長(zhǎng)期借款 萬(wàn)元 12312 12508 12704 12901 13098 13296 13493 13689 13894 預(yù)租售收入 萬(wàn)元 11628 11651 11673 11695 11716 11738 11759 11782 11798 4 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 6 土地增值稅 萬(wàn)元 49 38 27 22 22 22 22 22 22 7 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 1529 1323 1117 904 687 469 252 35 186 8 所得稅 萬(wàn)元 505 437 369 298 227 155 83 12 61 9 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 1025 886 748 606 460 314 169 23 124 10 全投資內(nèi)部收益率 % 11 資本金內(nèi)部收益率 % 12 投資利潤(rùn)率 % 13 資本金利潤(rùn)率 % 14 借款償還期 年 2 2 2 2 2 2 2 多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析 表 3 參數(shù) 影響 因素 指標(biāo)名稱