【正文】 蘇園（ 2021） 01 地塊 土地報(bào)價(jià)研究報(bào)告 目錄 第一章 總論 第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位 第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 第二節(jié) 市場研究 第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 第四章 投資估算 第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 投資分類 第二節(jié) 投資使用計(jì)劃 第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計(jì)算 第四節(jié) 資金籌措計(jì)劃的編制 第五節(jié) 土地基本報(bào)價(jià)方案 第六節(jié) 多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析 第七節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 ２ 第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱 蘇 園（ 2021） 01 號(hào)地塊土地 使用權(quán)競買可行性研究報(bào)告。 二、報(bào)告編制單位 蘇州市 新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。 三、地塊位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā) 8 平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形，長 米，寬 至 米。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。南面為空地。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè) 7 年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落 戶之地。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于 1996 年開始開發(fā)建設(shè)。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā) 10 多萬平方米到 2021 年的開發(fā)量 70 萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。 2021 年 8 月底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開工面積 萬平方米，竣工交付 萬平方米。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到 2021 年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在 40 幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目前， 園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在 95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施 ３ 工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。 園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人口 60 萬人。首期開發(fā) 8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成 一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū) 70 平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地 平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊 8 平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。 1998 年初，園區(qū)管委會(huì)委托國際著名跨國公司美國易道（ EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩 、望湖角、水巷鄰里等 8 個(gè)特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。 該項(xiàng)工程總投資為 11 億元，施工區(qū) 4 至 5 年。 環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅(jiān)持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造 了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。 配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在 70 平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃 19 個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè) 園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價(jià)已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一， 2021 年開發(fā)量 70 萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。本地塊北面的瀾韻園 ４ 二期工程正在開發(fā)， 45 幢獨(dú)立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價(jià)格由一期工程的每平方米 4200 元增長到二期工程的 75008000 元，前后相差不到一年。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。 四、報(bào)告編制依據(jù)和用途 根據(jù) 蘇 園土拍（ 2021）第 1 號(hào)《 蘇州 工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》， 蘇州市 新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《土地報(bào)價(jià)研究決策軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過市場調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出了 蘇 園（ 2021） 01 號(hào)地塊競買的最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。 五、評(píng)價(jià)指標(biāo)及建議 土地拍 賣項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)，以及接受該限價(jià)需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。確定土地最高限價(jià)，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準(zhǔn)收益率），然后倒推土地價(jià)格。較高的土地最高限價(jià)，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。 本報(bào)告分別從三個(gè)層次對(duì)土地報(bào)價(jià)進(jìn)行分析，土地基本報(bào)價(jià)方案分析、多因素變化土地臨界點(diǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析。 土地基本報(bào)價(jià)方案： 是取投資、售價(jià)、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會(huì)變化，詳見表 1“土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)”。通過財(cái)務(wù)分析，計(jì)算每個(gè)報(bào)價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。本地塊起拍價(jià) 12021 萬元，我們按 14600萬元起算， 每次加價(jià) 200 萬元測算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動(dòng)測算了 19 個(gè)報(bào)價(jià)方案。列表打印詳見表 2“土地報(bào)價(jià)基本方案”。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價(jià)格由低到高，每上一個(gè)臺(tái)階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。 每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上 每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同，可以有不同的最高限價(jià)。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 15800 萬元； ５ 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 16400萬元； 當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17000 萬元； 當(dāng) 企業(yè)無 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17800 萬元； 當(dāng) 企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊 志在必得 時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià) 18000 萬元。 基準(zhǔn)收益率低于 4%可能虧損，報(bào)價(jià) 18200 萬元，全部投資內(nèi)部收益率%，將虧損 186 萬元。 多因素變化土地臨界點(diǎn)： 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地報(bào)價(jià)研究決策過程中，經(jīng)常會(huì)為投資及售價(jià)的確定爭論不休，因?yàn)榭陀^上講投資及售價(jià)會(huì)在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。為了解決這個(gè)問題，可以針對(duì)不同的意見（不同的參數(shù)取值）進(jìn)行多方案分析，計(jì)算出每個(gè)方案（ 多因素變化組合）的評(píng)價(jià)指標(biāo)。由于多因素變化組合比較多，不可能象基本報(bào)價(jià)方案一樣為每個(gè)多因素變化組合計(jì)算大量的報(bào)價(jià)方案，所以只能每個(gè)多因素組合根據(jù)基準(zhǔn)收益率倒推出土地價(jià)格，這個(gè)土地價(jià)格就是土地價(jià)格的臨界點(diǎn)。 本報(bào)告根據(jù)專家們對(duì)投資、售價(jià)同時(shí)變化的不同意見，計(jì)算了 10 個(gè)多因素變化組合，每個(gè)變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率 10%、 8%、 6%、 4%、2%計(jì)算了 5 個(gè)土地價(jià)格臨界點(diǎn)。分析結(jié)果詳見表 3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析”。 分析認(rèn)為，本項(xiàng)目的別墅單位造價(jià) 1200 元和售價(jià) 9200 元是有較大可能的，建議采用改組合的分析 結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 17097 萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 17765萬元； 當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 18496 萬元； 當(dāng) 企業(yè)無 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 19289 萬元； 當(dāng) 企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得 時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率 ，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià) 19289 萬元。 風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)： 多因素變化臨界點(diǎn)分析雖然比基本報(bào)價(jià)分析前進(jìn)了一 ６ 步，但還是沒有將每個(gè)人的看法綜合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風(fēng)險(xiǎn)分析）。這種分析才是最高層次上的決策分析。 本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人?duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。對(duì)所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價(jià)的概率分布。投資變化的概率分布也是如此操作。根據(jù)參數(shù)的概率分布計(jì)算出土地價(jià)格臨界點(diǎn)、內(nèi)部收益率期望值、達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于 0 的概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報(bào)價(jià)軟件，計(jì)算全部由計(jì)算機(jī)完成。計(jì)算結(jié)果詳見表 4“風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)（概率分析）”。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 16492 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)很??；一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 17147萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)加大一倍，但還可以接受；當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17837 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率%，還可以接受； 當(dāng) 企業(yè)無 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 18586 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)較大。 綜合上述分析，建議以風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論為主，建議的最高報(bào)價(jià) 17800萬元。 ７ 土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù) 表 1 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 1 數(shù)量 1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 單位 2 數(shù)量 2 1 土地 土地面積 平方米 以 畝為單位 畝 起拍價(jià)格 萬元 以畝為單位 萬元 /畝 土地報(bào)價(jià)起算價(jià)格 萬元 以畝為單位 萬元 /畝 2 銷售產(chǎn)品數(shù)量 平方米 獨(dú)立別墅出售 平方米 多層住宅出售 平方米 中高層住宅出售 平方米 汽車車位出售 平方米 商 業(yè)配套出售 平方米 3 銷售產(chǎn)品平均價(jià)格 元 /平方米 獨(dú)立別墅出售 元 /平方米 多層住宅出售 元 /平方米 中高層住宅出售 元 /平方米 汽車車位出售 元 /平方米 商業(yè)配套出售 元 /平方米 4 總投資 萬元 每平米造價(jià) 元 /平方米 2785 建筑安裝工程費(fèi)用 萬元 元 /平方米 獨(dú)立別墅 萬元 元 /平方米 多層住宅 萬元 元 /平方米 中高層住宅 萬元 元 /平方米 汽車車位 萬元 元 /平方米 商業(yè)配套 萬元 元 /平方米 土地價(jià)格 萬元 每平米地價(jià) 元 /平方米 ８ 前期費(fèi)用 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 基礎(chǔ)設(shè)施 萬元