【正文】 數(shù) 量 方案一 方案二 方案三 1 開發(fā)項目總投資 萬元 2 自有資金 萬元 3 長期借款 萬元 4 經(jīng)營收入 萬元 5 總成本費(fèi)用 萬元 其中：土地費(fèi)用 萬元 6 經(jīng)營稅金及附加 萬元 7 土地增值稅 萬元 8 利潤總額 萬元 9 所得稅 萬元 10 稅后利潤 萬元 11 全部投資內(nèi)部收益率 % 12 自有資金內(nèi)部收益率 % “別墅 +多層 +中高層”既可滿足規(guī)劃條件，又能滿足消費(fèi)者對多層住宅的需要（多層最熱銷），同時又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限，可提高經(jīng)濟(jì)效益。規(guī)劃指標(biāo)詳見表 11，方案比較見表 12。 畫出總平面布置圖，并標(biāo)明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設(shè)施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。 最優(yōu)方案 表 10 產(chǎn)品名稱 用地面積 容積率 建筑面積 土地增值 計算式 D *XI Ri Ri*D *XI D *XI*Zi 多層 18870 28494 高層 7338 21280 合計 26208 49774 5327 １７ 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 產(chǎn)品初步規(guī)劃的目的主要是通過建筑平面布置，根據(jù)初步優(yōu)化指明的產(chǎn)品定位（方 向），驗證初步優(yōu)化的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，或經(jīng)過微調(diào)之后確定產(chǎn)品數(shù)量，估算工程量。所以還不能作為經(jīng)濟(jì)分析參數(shù)。 優(yōu)化結(jié)果說明 （ 1）上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響，特別是土地價格的影響，結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但指明了方向。理論上的最優(yōu)解列于表 10。 本項目別墅用地已經(jīng)確定，設(shè)多層用地比例 X1，高層用地比例 X2， 按規(guī)劃條件規(guī)定總建筑面積不能超過 52415=62899 平方米 ,別墅用地 26208 平方米建筑面積 12580 平方米，剩下可建面積 50319 平方米及土地面積 26208 平方米，容許多層和高層平均容積率 50319/26208=。 設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達(dá)為 Xi １６ 每種產(chǎn)品的容積率 RI ，最高容積率 RZ ，土地面積 D，每種產(chǎn)品的土地增值 ZI ， 變量限制條件： 0≤ Xi≤ 1 （ 1） ∑ Xi≤ 1 （ 2） 數(shù)量限制條件：∑ Xi*Ri≤ RZ （ 3） 目標(biāo)函數(shù)（土地增值）： Ymax=（∑ Z2i*Xi － DJ） D /10000 （ 4） 表 9 比較結(jié)果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。 計算每種產(chǎn)品的土地增值， 土地增值（扣土地費(fèi)）計算： 土地增值 =［售價（ 1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每 M2 其它費(fèi)用－售價其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率－每平方米土地費(fèi)用 土地增值（不扣土地費(fèi)）計算： 土地增值 =［售價（ 1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每 M2 其它費(fèi)用－售價其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價 其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率 計算結(jié)果詳見表 9。 第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 １５ 該地塊土地面積 52415 平方米，預(yù)計每平方米 土地價格不會低于 2500元，至少一半即 26208 平方米為別墅用地，最高容積率 ，見表 7。 關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級白領(lǐng)階層為對象，消費(fèi)人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場需求角度，后一半不宜再建別墅?；痉治雒科椒矫资蹆r定為 4000 元。故本報告改變高層價格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價相同。本地塊土地起拍價已超過 2021 元，因此，多層 住宅成本高于小高層。因此，本項目評價基本分析，別墅售價取 8800 元。 １４ 獨(dú)立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工， 45 幢二層別墅只剩67 套 ，每平方米 75008000 元。 產(chǎn)品價格 價格漲幅 1997 年至 2021 年，平均漲幅 %， 1997 年至 2021 年，平均漲幅 % ，已超過古城區(qū)。開發(fā)量 1997 年至 2021 年平均增幅 %，銷售量等于開發(fā)量。蘇州工業(yè)園區(qū)自 1994 年開始開發(fā)，到 2021 年用 22年時間達(dá)到 60 萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實現(xiàn)的，甚 至可能提前。 60 萬人口，按三口之家計算為 20 萬戶，每戶平均面積 140 平方米，則需要 2800 萬平方米，預(yù)測園區(qū)住宅每年的需求量見表 5。 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人口 60 萬人。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997 年為 92 人， 1998 年 659 人， 1999 年 987 人， 2021 年 1713 人， 2021年 18 月 1780 人，累計 5231 人。 第二節(jié) 市場研究 主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進(jìn)行分析。 6）正式報批設(shè)計方案時還應(yīng)提供“新建項目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。太陽能熱水器、空調(diào)室外機(jī)等生活配套設(shè)施，在設(shè)計中應(yīng)預(yù)先設(shè)計，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 3）除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的３ ０％，且不能用作停車等其它用途。 ９ ．其它 1）規(guī)劃設(shè)計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。 ８． 圍 墻 圍墻高度一般不得超過 米，宜采用金屬欄桿漏空形式，其實心底座高度低于 。 3）停車位：每戶１個小汽車位。 ６． 道路與停車位 1）通車道路：路面不小于６米，路面兩側(cè)至每戶基地 /地界不得少于３米作為綠化種植帶。 3)多層、中高層層數(shù)不超過 14 層。 ４． 場地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度 1）沿主干道場地地坪標(biāo)高設(shè)計不低于 ，場地其它地坪標(biāo)高不低于 （黃海高程）。 半獨(dú)立式住宅不得小于 8 米。 排屋式住宅不得小于 150 平方米（中間戶）和 200 平方米（轉(zhuǎn)角戶）。 2）低層住宅每戶基地參數(shù) １２ 獨(dú)立式住宅不得小于 400 平方米。 中高層住宅需做日照分析報告，滿足相關(guān)要求。 停車房正面： 0 米； 側(cè)面： 2 米； 后面： 0 米。 如界外 是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 1． 建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界 5 米，其中沿界至少 3米為綠化帶，至少 2 米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場。 綜合上述分析，建議以風(fēng)險分析的結(jié)論為主，建議的最高報價 17800萬元。計算結(jié)果詳見表 4“風(fēng)險決策指標(biāo)（概率分析）”。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點(diǎn)、內(nèi)部收益率期望值、達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于 0 的概率。對所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價的概率分布。這種分析才是最高層次上的決策分析。 分析認(rèn)為，本項目的別墅單位造價 1200 元和售價 9200 元是有較大可能的，建議采用改組合的分析 結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價 17097 萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 17765萬元； 當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點(diǎn)），建議的土地最高報價 18496 萬元； 當(dāng) 企業(yè)無 土地存量時， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 19289 萬元； 當(dāng) 企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得 時， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率 ，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報價 19289 萬元。 本報告根據(jù)專家們對投資、售價同時變化的不同意見，計算了 10 個多因素變化組合，每個變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率 10%、 8%、 6%、 4%、2%計算了 5 個土地價格臨界點(diǎn)。為了解決這個問題，可以針對不同的意見（不同的參數(shù)取值）進(jìn)行多方案分析，計算出每個方案（ 多因素變化組合）的評價指標(biāo)。 基準(zhǔn)收益率低于 4%可能虧損，報價 18200 萬元，全部投資內(nèi)部收益率%，將虧損 186 萬元。 每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上 每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。列表打印詳見表 2“土地報價基本方案”。通過財務(wù)分析，計算每個報價方案的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。 本報告分別從三個層次對土地報價進(jìn)行分析，土地基本報價方案分析、多因素變化土地臨界點(diǎn)分析、風(fēng)險分析。較高的土地最高限價，獲得土地的機(jī)會就越大，所冒的風(fēng)險就越大，反之，較低的土地最高限價風(fēng)險較小，但獲得土地的機(jī)會越小。 五、評價指標(biāo)及建議 土地拍 賣項目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價需要冒多大的風(fēng)險。 四、報告編制依據(jù)和用途 根據(jù) 蘇 園土拍（ 2021）第 1 號《 蘇州 工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》， 蘇州市 新天地工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計、工程造價及經(jīng)濟(jì)評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《土地報價研究決策軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過市場調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出了 蘇 園（ 2021） 01 號地塊競買的最高限價及其風(fēng)險決策指標(biāo)。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一， 2021 年開發(fā)量 70 萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。 配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在 70 平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃 19 個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。 環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗、新特點(diǎn)，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員會批準(zhǔn)。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊 8 平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。首期開發(fā) 8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成 一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施 ３ 工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。到 2021 年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在 40 幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā) 10 多萬平方米到 2021 年的開發(fā)量 70 萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落 戶之地。南面為空地。 三、地塊位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā) 8 平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形，長 米，寬 至 米。 蘇園（ 2021） 01 地塊 土地報價研究報告 目錄 第一章 總論 第二章