【正文】 9 21280合計(jì) 26208 1 . 9 49774 5327 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 產(chǎn)品初步規(guī)劃的目的主要是通過(guò)建筑平面布置 ， 根據(jù)初步優(yōu)化指明的產(chǎn)品定位 （ 方向 ） ， 驗(yàn)證初步優(yōu)化的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的 ， 或經(jīng)過(guò)微調(diào)之后確定產(chǎn)品數(shù)量 ， 估算工程量 。 所以還不能作為經(jīng)濟(jì)分析參數(shù) 。 優(yōu)化結(jié)果說(shuō)明 （ 1） 上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響 ， 特別是土地價(jià)格的影響 ，結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確 ， 但指明了方向 。 理論上的最優(yōu)解列于表 10。 本項(xiàng)目別墅用地已經(jīng)確定 ， 設(shè)多層用地比例 X1， 高層用地比例 X2， 按規(guī)劃條件規(guī)定總建筑面積不能超過(guò) 52415=62899平方米 ,別墅用地 26208平方米建筑面積 12580平方米 ， 剩下可建面積 50319平方米及土地面積 26208平方米 ， 容許多層和高層平均容積率 50319/26208=。 設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達(dá)為 Xi 每種產(chǎn)品的容積率 RI ， 最高容積率 RZ ， 土地面積 D， 每種產(chǎn)品的土地增值 ZI ， 變量限制條件： 0≤ Xi≤ 1 （ 1） ∑ Xi≤ 1 （ 2） 數(shù)量限制條件： ∑ Xi*Ri≤ RZ （ 3） 目標(biāo)函數(shù) （ 土地增值 ） ： Ymax=（ ∑ Z2i*Xi － DJ） D /10000 （ 4） 表 9比較結(jié)果 ， 建別墅增值最小 ， 建多層其次 ， 建高層增值最大 。 計(jì)算每種產(chǎn)品的土地增值 ， 土地增值 （ 扣土地費(fèi) ） 計(jì)算： 土地增值 =［ 售價(jià) （ 1營(yíng)業(yè)稅率及附加 ） －建安造價(jià)－每 M2其它費(fèi)用－售價(jià) 其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià) 其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００ ］ 參考容積率－每平方米土地費(fèi)用 土地增值 （ 不扣土地費(fèi) ） 計(jì)算： 土地增值 =［ 售價(jià) （ 1營(yíng)業(yè)稅率及附加 ） －建安造價(jià)－每 M2其它費(fèi)用－售價(jià) 其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià) 其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００ ］ 參考容積率 計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)表 9。 第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 該地塊土地面積 52415平方米 ， 預(yù)計(jì)每平方米土地價(jià)格不會(huì)低于2500元 ， 至少一半即 26208平方米為別墅用地 ， 最高容積率 ， 見(jiàn)表 7。 關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一 ， 地價(jià)較高 ， 宜建中高檔住宅 ， 規(guī)劃要求一半為別墅用地 ， 以園區(qū)投資商及高級(jí)白領(lǐng)階層為對(duì)象 ， 消費(fèi)人群較少 ， 但產(chǎn)品數(shù)量也不多 ， 供需基本平衡 ， 與其緊鄰的別墅銷(xiāo)售速度明顯比多層及高層慢 ， 因此 ， 從市場(chǎng)需求角度 ，后一半不宜再建別墅 。 年時(shí)間達(dá)到 60萬(wàn)人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測(cè)是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。 本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購(gòu)房的向往，參加本項(xiàng)目咨詢的專(zhuān)家一致認(rèn)為應(yīng)該比其它地段同類(lèi)產(chǎn)品售價(jià)高 10～20%。 小高層使用年限比多層長(zhǎng) ， 但物業(yè)管理費(fèi)用稍高 ， 因此 ， 二者售價(jià)應(yīng)該相近 。 關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價(jià)格比較 ， 分析認(rèn)為 ， 當(dāng)每平方米土地價(jià)格超過(guò) 1500元之后 ， 多層住宅的成本將超過(guò)小高層 。 瀾韻園土地成本相對(duì)較低， 若通過(guò)拍賣(mài)獲得土地 ， 成本一般不會(huì)低于 8000元 ， 因此 ， 存量土地用完之后 ， 湖邊別墅價(jià)位應(yīng)該還會(huì)提高 ， 首期拍賣(mài)的蘇園 （ 2023） 01地塊 ， 雖然尚未開(kāi)盤(pán) ， 據(jù)傳別墅價(jià)格將定位在 10000元左右 ，我們認(rèn)為價(jià)位在 8000～ 10000元之間很有可能 。 由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境 ， 多層及中高層商品住宅預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將逐步逼近每平方米 6000元 ， 近幾年售價(jià)仍將會(huì)以 10%左右幅度上漲 。 每年預(yù)測(cè)的需求量由新的供應(yīng)量來(lái)彌補(bǔ) 。 需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè) 表 5 單位：萬(wàn)平方米 目前供需狀況 今年開(kāi)工面積 50萬(wàn)平方米左右 ， 園區(qū)政府預(yù)測(cè)今年全年可達(dá)到 80萬(wàn)平方米左右 。在 2023年累計(jì)可達(dá)到2769萬(wàn)平方米。 首期開(kāi)發(fā) 8平方公里 ， 緊靠蘇州古城 ， 將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖 ， 將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海 ， 地勢(shì)開(kāi)闊 ， 將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地 。 園區(qū)現(xiàn)有公積金會(huì)員 30900人 ， 還有很大的潛力 。 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 據(jù)有關(guān)資料 ， 購(gòu)買(mǎi)園區(qū)住房的人員中 ， 園區(qū)公積金會(huì)員占 %， 城區(qū)人占 %， 外地人占 %。 由此可見(jiàn) ， 可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限 ， 用規(guī)劃條件篩選 ， 最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積必須做別墅 ， 不超過(guò) 3層；多層；中高層 （ 層數(shù)不超過(guò) 14層 ） 。 5） 在單體設(shè)計(jì)前可先報(bào)若干總平面構(gòu)思草圖方案 ， 確定后再做深化設(shè)計(jì) 。 4） 閣樓原則上不應(yīng)設(shè)平臺(tái) 。 2） 服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過(guò)總建筑面積的 1%（ 具體功能設(shè)置詳見(jiàn) 《 蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見(jiàn) 》） 。 圍墻基礎(chǔ)不出紅線 ， 其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線 ， 沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致 。 ７ ． 出入口 小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部 ， 出入口寬度 48米 （ 單向 /雙向 ） ， 出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米 。 2） 非通車(chē)道路：兩側(cè)設(shè)不小于２米的綠化種植帶 。 ５ ． 綠地 綠地率不少于 40％ 。 2） 低層建筑不超過(guò) 3層 ， 建筑檐口高度不超過(guò) 12米 。 排屋式住宅不得小于 6米 （ 中間戶 ） 和 8米 （ 轉(zhuǎn)角戶 ） 。 3） 每戶基地面寬： 獨(dú)立式住宅不得小于 10米 。 半獨(dú)立式住宅不得小于 300平方米 。 3． 小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1） 小區(qū)建筑密度不超過(guò)３０ ％ ， 獨(dú)立式住宅每戶建筑密度最大不超過(guò) 40%。 2． 日照間距 日照間距系數(shù)低層住宅取 ， 多層住宅取 ， 計(jì)算方法應(yīng)滿足 《 蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 》 的要求 。 2） 低層住宅最小建筑退后戶基地線 主建筑正面： 5米； 側(cè)面： 2米； 后面： 3米 。 高層住宅退各邊界線不小于 8米 。 指標(biāo)名稱(chēng) 單位2 數(shù)量21 土地 土地面積 平方米 以畝為單位 畝 起拍價(jià)格 元/平方米 以畝為單位 萬(wàn)元/畝 土地報(bào)價(jià)起算價(jià)格 元/平方米 以畝為單位 萬(wàn)元/畝 2 銷(xiāo)售產(chǎn)品數(shù)量 獨(dú)立別墅出售 平方米 多層住宅出售 平方米 中高層住宅出售 平方米 汽車(chē)車(chē)位出售 平方米 商業(yè)配套出售 平方米 3 銷(xiāo)售產(chǎn)品平均價(jià)格 獨(dú)立別墅出售 元/平方米 多層住宅出售 元/平方米 中高層住宅出售 元/平方米 汽車(chē)車(chē)位出售 元/平方米 商業(yè)配套出售 元/平方米 4 總投資 萬(wàn)元 每平米地價(jià) 元/畝 建筑安裝工程費(fèi)用 獨(dú)立別墅 萬(wàn)元 多層住宅 萬(wàn)元 中高層住宅 萬(wàn)元 汽車(chē)車(chē)位 萬(wàn)元 商業(yè)配套 萬(wàn)元 土地價(jià)格 萬(wàn)元 每平米地價(jià) 元/平方米 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 基礎(chǔ)設(shè)施 萬(wàn)元 單位建筑面積 元 公共配套設(shè)施 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 萬(wàn)元 占收入比例 % 其他工程費(fèi)用 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 銷(xiāo)售費(fèi)用 萬(wàn)元 占收入比例 % 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 利率 % 經(jīng)營(yíng)資金 萬(wàn)元土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)表1 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位1 數(shù)量1技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 方案1 方案2 方案3 方案4 方案5 方案6 方案7 方案8 方案9 方案101 土地報(bào)價(jià)方案 萬(wàn)元 14600 14800 15000 15200 15400 15600 15800 16000 16200 16400 每畝地價(jià) 萬(wàn)元/畝 186 188 191 193 196 198 201 204 206 209 每平方米地價(jià) 元/M2 2785 2824 2862 2900 2938 2976 3014 3053 3091 31292 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 297003 資金籌措 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 29700 資本金 萬(wàn)元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 長(zhǎng)期借款 萬(wàn)元 10404 10596 10789 10982 11176 11369 11563 11724 11920 12116 預(yù)租售收入 萬(wàn)元 11357 11381 11406 11431 11456 11481 11506 11561 11583 11606 短期借款 萬(wàn)元4 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 333465 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 18516 土地增值稅 萬(wàn)元 158 147 136 125 114 103 92 81 71 607 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 3586 3382 3176 2970 2764 2558 2352 2148 1942 17358 所得稅 萬(wàn)元 1184 1116 1048 980 912 844 776 709 641 5739 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 2403 2266 2128 1990 1852 1714 1576 1439 1301 116310 全投資內(nèi)部收益率 % 14 14 13 12 11 11 10 9 9 811 資本金內(nèi)部收益率 % 22 21 19 18 17 15 14 13 11 1012 投資利潤(rùn)率 % 13 12 11 10 10 9 8 7 7 613 資本金利潤(rùn)率 % 40 38 35 33 31 29 26 24 22 1914 借款償還期 年 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 方案11 方案12 方案13 方案14 方案15 方案16 方案17 方案18 方案191 土地報(bào)價(jià)方案 萬(wàn)元 16600 16800 17000 17200 17400 17600 17800 18000 18200 每畝地價(jià) 萬(wàn)元/畝 211 214 216 219 221 224 226 229 232 每平方米地價(jià) 元/M2 3167 3205 3243 3282 3320 3358 3396 3434 34722 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 316593 資金籌措 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 資本金 萬(wàn)元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 長(zhǎng)期借款 萬(wàn)元 12312 12508 12704 12901 13098 13296 13493 13689 13894 預(yù)租售收入 萬(wàn)元 11628 11651 11673 11695 11716 11738 11759 11782 11798 短期借款 萬(wàn)元4 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 333465 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 18516 土地增值稅 萬(wàn)元 49 38 27 22 22 22 22 22 227 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 1529 1323 1117 904 687 469 252 35 1868 所得稅 萬(wàn)元 505 437 369 29