【正文】 打卡后將卡放回原處，不得亂插。 十 一、通告 物業(yè)公司各類有關(guān)員工的通告及指示應(yīng)均貼于布告板上，員工可在布告板上獲悉物業(yè)公司最新的員工政策。 七、員工出入管理 ，應(yīng)事先在員工通道安全管理員處進(jìn)行登記。要鎖好衣柜，物業(yè)公司對個(gè)人丟失的物品不負(fù)任何責(zé)任。 。 (1)員工患病或者非因工負(fù)傷，醫(yī)療期滿后，不能從事原工作的。員工因擅自離職給物業(yè)公司造成經(jīng)濟(jì)損失的，物 業(yè)公司將依法追究其賠償與違約責(zé)任。 部門 ① 級 部門 ② 級 部門 ③ 級 部門 ④ 級 部門 ⑤ 級 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn) 與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 部門 ⑥ 級 部門 ⑦ 級 業(yè)務(wù)級：暫定 6個(gè)級別，分別為物業(yè)文員、文秘、司機(jī)、檔案管理員、打字員、辦事員、出納員、收費(fèi)員、接待員、庫管員、采購員及各部門班組主管領(lǐng)班等。 四、工作時(shí)間 物業(yè)公司員工實(shí)行每周 5個(gè)工作日，每日 8小時(shí)工作制度 (不包括用餐時(shí)間 )。部門主管或綜合管理部認(rèn)為有必要時(shí)，可延長試用期。 物業(yè)公司的員工都是經(jīng)過認(rèn)真篩選，量才錄用，并安排在與其能力相適應(yīng)的工作崗位上。由于所服務(wù)的對象是以人為主，對于各用戶及其訪客，應(yīng)不論其職位與身份，以服務(wù)至上為宗旨，給他們留下深刻的印象。 物業(yè)公司將根據(jù)盈利情況向員工支付合理的工資，提供良好的工作條件。 本“員工手冊”按中華人民共和國有關(guān)勞動(dòng)、人事法律、法規(guī)、條例及物業(yè)公司的實(shí)際情況而制訂。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實(shí)停車場車輛內(nèi)登記記錄相符，并列簽字交接。 五、車輛管理 24 小時(shí)值班制度，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。 (5)專、兼職消防員在上崗前 必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。 (5)不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。 (3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時(shí)巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。 四、消防管理 (1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。 (4)裝修垃圾清運(yùn)。 (3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員，定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。 (10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。 (8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。 (1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。 (3)組編檔號。 (6)《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。 (30)《園林綠化管理工作程序》。 (22)《業(yè)戶入住裝修管理工作程序》。 (14)《機(jī)電設(shè)備的編號方法》。 (6)《員工培訓(xùn)制度》。 (18)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)。 (10)強(qiáng)電技工崗位職責(zé)。 (2)經(jīng)理助理崗位職責(zé)。 (6)《二次裝修管理協(xié)議》 。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn) 與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 電子文檔： GLFA009 物業(yè)管理預(yù)算 一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算 物業(yè)管理開支分類預(yù)算表 序 號 支出項(xiàng)目名稱 月支出 年支出 備 注 一 寫字樓支出 1 員工薪金 2 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi) 3 綠化租用、管理費(fèi) 4 物業(yè)管理清潔費(fèi) 5 物業(yè)管理辦公費(fèi) 6 公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi) 7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 8 公共水電費(fèi) 9 管理公司合理利潤 10 法定稅金 11 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 /平方米 二 商場支出 1 員工薪金 2 中央空調(diào)費(fèi) 3 商場專用貨梯費(fèi) 4 商場專用手扶梯費(fèi) 5 商場公共用水費(fèi) 6 員工制服費(fèi) 7 設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi) 8 綠化設(shè)施管理費(fèi) 9 節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi) 10 管理公司合理利潤 11 法定稅金 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn) 與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 12 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 /平方米 三 車場費(fèi)用 1 員工薪金 2 照明電費(fèi) 3 公共用水費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 /平方米 四 商務(wù)會(huì)所費(fèi)用 1 員工薪金 2 會(huì)所用電費(fèi) 3 會(huì)所用水費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 /平方米 五 員工餐廳費(fèi)用 1 餐廳用水費(fèi) 2 餐廳用電費(fèi) 3 餐廳用煤氣費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元 /平方米 二、物業(yè)管理處開支明細(xì)預(yù)算 物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表 序號 支出項(xiàng)目名稱 算 式 支出金額（人民幣元） 月 支 出 年 支 出 一 管理處員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 工程管理部 4 工程經(jīng)理 5 工程主管 6 強(qiáng)電技工 7 弱電技工 8 空調(diào)水電工 9 萬能工 10 文員兼?zhèn)}管 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn) 與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 物業(yè)管理部 11 物業(yè)經(jīng)理 12 商務(wù)咨詢管理 13 信報(bào)收發(fā)員 14 會(huì)所管理員 15 物業(yè)清潔員 16 物業(yè)管理文員 安全管理部 17 安全經(jīng)理 18 安全主管 19 安全管理員 20 車場管理員 21 監(jiān)控管理員 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn) 與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 7 水池清潔費(fèi) 8 “四害”消殺費(fèi) 9 清潔工具維修費(fèi) 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費(fèi) 1 外圍綠化租用費(fèi) 2 物業(yè)綠化水電費(fèi) 3 室內(nèi)綠化布置費(fèi) 六 固定資 產(chǎn)折舊費(fèi) 財(cái)務(wù)管理部 22 財(cái)務(wù)經(jīng)理 /會(huì)計(jì) 23 財(cái)務(wù)出納員 24 車場收費(fèi)員 二 物業(yè)管理辦公費(fèi) 1 辦公低耗品 2 辦公交通費(fèi) 3 節(jié)日布置費(fèi) 4 辦公電話費(fèi) 5 辦公水電費(fèi) 三 公共設(shè)備維護(hù)費(fèi) 1 消防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 2 扶梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 3 貨梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 4 消防梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 5 客梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 6 空調(diào)設(shè)備維護(hù)費(fèi) 7 吊船設(shè)備維護(hù)費(fèi) 8 電器設(shè)備維護(hù)費(fèi) 9 技防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 10 通訊廣播設(shè)備維護(hù)費(fèi) 11 給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi) 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費(fèi) 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費(fèi)用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運(yùn)袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運(yùn)費(fèi) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn) 與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 1 電腦 2 復(fù)印機(jī) 3 打印機(jī) 4 傳真機(jī) 七 物業(yè)公用電費(fèi) 1 寫字樓客梯 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 樓梯間公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫照明空調(diào)費(fèi) 八 物業(yè)公共用水費(fèi) 1 寫字樓用水費(fèi)用 2 商場用水費(fèi)用 3 會(huì)所用水費(fèi)用 4 餐廳用水費(fèi)用 九 物業(yè)管理開支費(fèi) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn) 與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 電子文檔： GLFA010 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管 理 一、管理規(guī)章制度 科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。 、有價(jià)證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。 ，明細(xì)賬。 ，杜絕管理處資金流失。 十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé) ，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定適用的財(cái)務(wù)管理辦法。 。 ，不能解決的及時(shí)向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報(bào)。 。 ，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。 ，開展各項(xiàng)弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。 十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé) ，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的 各項(xiàng)指示。 、設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。 ，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。 。 六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn) 與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 ，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。 五、物業(yè)管理員崗位職責(zé) ，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。 。 。 、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工 作。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn) 與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 電子文檔： GLFA007 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件 在投入物力方面建議如下： 一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃 物業(yè)經(jīng)理辦公室 m2 會(huì)客室 1 m2 物業(yè)經(jīng)理助理辦公室 m2 會(huì)客室 2 m2 物業(yè)管理部 m2 倉庫 2（工程） m2 安全管理部 m2 儲(chǔ)物間 1（物業(yè)清潔） m2 男女更衣室各一間 m2 工程管理部工作間 m2 由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi) (跑步 5分鐘內(nèi)到達(dá) )安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。 二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn) ，不定期地安排當(dāng)事人 (指員工 )參加班后的專題培訓(xùn)。 大專以上學(xué)歷 (會(huì)計(jì)專業(yè) )，有 3年大型企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，有較強(qiáng)的法律意識(shí)，遵守國家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算的全過程，熟悉稅法。 高中以上學(xué)歷 (水電專業(yè) )，持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力。 大專以上學(xué)歷，有 1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達(dá)能力較強(qiáng)，英語達(dá)到國家四級水平。 (4)停車場收費(fèi)員 名。 (3)文員兼資料管理員 名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時(shí)兼任管理處倉庫管理員的工作。 (5)監(jiān)控值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作。白班 人負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個(gè)人素質(zhì)較好；夜班 人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進(jìn)行操作，對人員個(gè)人素質(zhì)要求可適量放低些。根據(jù)以上方針，特制定以下用 人方案。 (3)征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。 (8)負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。 (13)總經(jīng)理指派的其他工作。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠 化及環(huán)境布置。 (5)負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn) 與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 電子文檔： GLFA004 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時(shí)力爭將損失降至最小程度。 二、二項(xiàng)承諾 “市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。 人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。 結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳 統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)戶服務(wù)。 “省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。 四、四項(xiàng)措施 歷年來的管理經(jīng)驗(yàn) 及相關(guān)條件，在對 其加以完善的基礎(chǔ) 上，將之運(yùn)用 到 物業(yè)的管理上。 本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。 (1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。 (9)負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn) 與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 (4)征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用。 (1)由 1名綜合管理部經(jīng)理和 名員工組成。 (3)員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時(shí)間為 ，要求員工個(gè)人素質(zhì)較高。 (6)大堂