【正文】 從現(xiàn)在到下一個世紀(jì)上半葉，中國物業(yè)管理行業(yè)和市場可望逐步成熟。這使原來以公房經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。當(dāng)前國內(nèi)的一些大、中城市都對外開放，都希望同國際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引進(jìn)外資、發(fā)展經(jīng)濟(jì)。在這種情況下，既能充分發(fā)揮物業(yè)的基礎(chǔ)功能，保障業(yè)戶的合法權(quán)益，又能增強(qiáng)業(yè)戶間的鄰里意識，使之互相尊重，和睦相處。這也是置業(yè)的客戶十分關(guān)注，購房和入伙時首先考慮的條件。所以，物業(yè)管理市場的理性運作，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，能使購房人放心、安心，無后顧之憂。物業(yè)管理市場的競爭不能單純以經(jīng)濟(jì)效益為唯一目標(biāo)，這是由于物業(yè)管理關(guān)系到千百萬人安居樂業(yè)所決定的。(三)平等競爭的原則在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而是按區(qū)域組建，即按照社會化的要求實施物業(yè)的經(jīng)營管理，要求按照平等競爭的原則來規(guī)范市場行為，以有利于物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展。要處處主動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在。在這個前提下實施一體化的管理：第一，管理一體化物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場地、庭院、道路以及公共活動中心、停車場等都由一個單位統(tǒng)一管理。業(yè)主自治職能主要體現(xiàn)在兩個方面：(1)選聘物業(yè)管理公司，簽訂委托管理服務(wù)合同。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉(zhuǎn)換了，自主經(jīng)營型的物業(yè)也就逐步納入物業(yè)管理市場了。(二)自主經(jīng)營型開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)，一般是一個業(yè)主所有，不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是在自己單位內(nèi)部設(shè)立物業(yè)管理部門來管理。這種委托管理的市場關(guān)系，按照對物業(yè)的自用或出租又可分為：1自用委托型市場關(guān)系業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理關(guān)系。(三)勞務(wù)市場物業(yè)管理市場的流通和交換的標(biāo)的不是實物，而是提供商品性勞動服務(wù)，并且是房地產(chǎn)市場中吸收勞動力最多的市場。房地產(chǎn)市場內(nèi)部的協(xié)調(diào)功能則表現(xiàn)在房地產(chǎn)各個分市場和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行的各個環(huán)節(jié)的利益協(xié)調(diào)上。市場的激勵功能還表現(xiàn)在刺激和擴(kuò)大消費上。無論是個人還是社會集團(tuán)為得到適宜的房地產(chǎn)標(biāo)的物，只有通過市場的選擇和比較才能實現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的交換功能既發(fā)生在生產(chǎn)者與消費者之間，而且還發(fā)生在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者之間，消費者與消費者之間。3房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善有助于社會主義大市場的完善和繁榮中國的房地產(chǎn)市場雖然是一個相對獨立的專門化市場，但并不是孤立的市場，而是同社會一系列經(jīng)濟(jì)活動有著千絲萬縷的聯(lián)系。1房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善是深化房地產(chǎn)體制改革、振興房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)工程房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)體制改革的基本方向是住房商品化、土地有償使用、綜合開發(fā)和管理社會化四個方面。(四)市場是國家管理和調(diào)控經(jīng)濟(jì)活動的基本場合市場同生產(chǎn)者、流通者、消費者、使用者等社會各方面密切相連。第三階段是以消費者為中心，即把滿足消費者的需求放在首位，企業(yè)要善于調(diào)查消費者的當(dāng)前和潛在的需求，并以此為依據(jù)來開拓市場?，F(xiàn)代市場行為廣泛地滲透于社會生活各個方面。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制的改革，使房地產(chǎn)市場迅速發(fā)育并在社會主義大市場中的作用和影響日趨重要。(3)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。(2)確保年完成各項收費指標(biāo)萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管理費的%作為經(jīng)營收入。(2)管理事項包括：①房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；②區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；③清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作)；④公共生活秩序；⑤文娛活動場所；⑥便民服務(wù)網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所(不含肉菜市場)；⑦車輛行駛及停泊；⑧住宅區(qū)檔案管理；⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。4物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護(hù)。簽于物業(yè)接管驗收中存在的問題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作：①進(jìn)一步完善接管驗收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了，但實質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗收免不了老一套。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規(guī)范，但實際操作過程中常常不能嚴(yán)格執(zhí)行。3接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。第三節(jié) 竣工驗收后的物業(yè)保修一、保修的范圍竣工驗收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規(guī)定進(jìn)行保修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收接管時，雙方達(dá)成協(xié)議。五、交接雙方的責(zé)任1為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做好房屋交驗準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。(2)技術(shù)資料。三、物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料1原有房屋接管驗收應(yīng)檢索提交的資料。(5)整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范進(jìn)行檢驗后，均達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。第二節(jié) 驗收標(biāo)準(zhǔn)及程序一、驗收標(biāo)準(zhǔn)工程項目竣工之后，驗收機(jī)構(gòu)應(yīng)以批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計文件、施工圖紙、設(shè)備說明書、現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范、上級領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件，以及國外引進(jìn)技術(shù)或成套設(shè)備的合同文件和國外提供的設(shè)計文件等資料，作為驗收的依據(jù)進(jìn)行驗收。例如住宅區(qū)，當(dāng)?shù)谝慌课萁ǔ珊?，即可進(jìn)行驗收，以使完成的建筑產(chǎn)品及時投入使用，發(fā)揮其投資效益。大的方面如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設(shè)備的運行是否正常；細(xì)微之處如所用材料的性能，供電線容的大小是否恰當(dāng)；電梯、空間、發(fā)電機(jī)等大型設(shè)備的檢測和驗收必須是在其負(fù)載運行一段時間以后進(jìn)行。所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗收時，要堅持實事求是，做到鐵面無私，特別要防止為個人利益而放棄原則的情況發(fā)生。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主。按購房合同規(guī)定，您來辦理入伙手續(xù)時，請同時繳清以下款項：1購房余款，計人民幣 元。4您收樓時，請認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。2您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件：(1)購房合同(協(xié)議)；(2)業(yè)主身份證或護(hù)照及圖章；(3)公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；(4)《入伙通知書》；(5)《入伙手續(xù)書》；(6)已繳款項的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)；(7)未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項。四、收樓須知公司/女士/先生：歡迎您成為大廈的新業(yè)主!我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓事項和有關(guān)收樓程序，避免您在接收新樓時，產(chǎn)生遺漏而引致不便。地點在……，在此期間內(nèi)，房產(chǎn)公司財務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。2入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入伙手續(xù)的具體程序而制定的文件。這些文件都由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)擬定，并以開發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。如因管理、維護(hù)導(dǎo)致?lián)p失，也應(yīng)由購房者負(fù)責(zé)賠償。開發(fā)商或物業(yè)管理公司會適時向購房人發(fā)出入伙(交付使用)通知，約期辦理收樓手續(xù)。入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸，它標(biāo)志著物業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。(1)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。(3)在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。(1)進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競爭。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。這種整體布局上的缺陷，即使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)，開發(fā)設(shè)計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主即會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評價。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。(3)投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。(1)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。(3)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。(2)籌備成立業(yè)主管理委員會。某業(yè)主購買了一套商品房，已付清全部樓款。具體而言，約定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不收樓，開發(fā)商可通知購房者并將房屋鑰匙交物業(yè)管理公司。應(yīng)當(dāng)看到，物業(yè)向業(yè)主的移交即是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時雙方須完成的一系列相關(guān)手續(xù)，涉及的均是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利、義務(wù)。所以，應(yīng)在通知書上注明各樓宇或各層辦理的時間，分期分批辦理。6樓宇交接書樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。特此通知!房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司 年 月 日三、入伙手續(xù)書公司/女士/先生：您好!您所認(rèn)購的大廈層室現(xiàn)已具備入伙條件，請閱讀《收樓須知》、《繳款通知書》，按如下順序辦理入伙手續(xù)。將由本大樓物業(yè)管理公司代管。(3)至物業(yè)管理公司財務(wù)部繳付物業(yè)管理各項費用，費用繳清后物業(yè)管理公司財務(wù)部將在《入伙手續(xù)書》上蓋章。6您(業(yè)主)可以對所購的房間進(jìn)行室內(nèi)裝修，但應(yīng)保證絕對不影響大廈結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。6其它費用(具體列出項目及金額供業(yè)主選擇)。7本交接書一式兩份，雙方各持一份。不能把接管驗收雙方置于對立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理圓滿地解決接管驗收中存在的問題。驗收以施工圖的設(shè)計要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。大型建設(shè)項目的全部工程驗收工作，應(yīng)在做好驗收準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，按預(yù)驗收、正式驗收的順序進(jìn)行。照明及動力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護(hù)裝置。3住宅小區(qū)綜合驗收程序①住宅小區(qū)建設(shè)項目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；②城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告和有關(guān)資料一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生)、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗收小組；③綜合驗收小組應(yīng)當(dāng)審閱有關(guān)驗收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報情況，進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對住宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進(jìn)行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告；④城市人民政府建設(shè)行政主管部門對綜合驗收報告進(jìn)行審查。2新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料。物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當(dāng)其向業(yè)主移交時，移交者必須是物業(yè)管理公司，因為物業(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居住管理公約，預(yù)交水電費押金，領(lǐng)取《物業(yè)管理手冊》，知會管理條例等。，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并按規(guī)定使用委托方提供的保修款。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。7接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。同時，由于接管驗收的不規(guī)范，有時會造成管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務(wù)中的必要費用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項外