【正文】 ，還可以約定下列服務事項：(1)業(yè)主或使用人的自用部位和自用設備的維修、更新；(2)業(yè)主或業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務事項。2乙方責任、權利、義務：(1)根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據(jù)甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；(3)根據(jù)住宅區(qū)內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費；(4)接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；(5)以住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置屋村管理處；(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況；(8)負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據(jù)；嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。(九)合同更改、補充與終止(1)經雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準；(2)合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前六個月向對方提出書面意見；(3)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細則規(guī)定被取消優(yōu)先承包管理資格的除外。可以說，當今社會生活的方方面面都離不開市場的影響。這里的商品可以是實物，也可以是勞務。所以，現(xiàn)代市場學研究的中心之一就是企業(yè)的經營策略、銷售手段及如何最大限度的占領市場、創(chuàng)造市場。市場是消費者與生產者矛盾的統(tǒng)一體。在中國社會主義制度下，國家更重視對市場的有效調控，以保證國民經濟和社會的繁榮與進步。功能完善、運作良好的市場在國家調控和指導下能夠發(fā)揮積極的調節(jié)作用，能有效地保持房地產總供給和總需求的動態(tài)平衡，并能起到促進交易、加快流通、良性開發(fā)、從而最大限度地實現(xiàn)房地產資源的優(yōu)化配置。所以，中國房地產市場的建設必能推進社會主義大市場的繁榮興旺。市場是企業(yè)了解供需動態(tài)的主要場所，在消費導向的市場條件下，社會需求變化快，差異性大，并向多元化、個性化發(fā)展。細分化的市場要求企業(yè)與市場協(xié)調一致，要求企業(yè)密切關注市場的動態(tài)和新的機緣。市場的協(xié)調功能是指在房地產經營活動過程中協(xié)調有關各方的利益關系。物業(yè)管理市場關系到社會各方的安居樂業(yè)，影響面很廣，其特點是：(一)具有雙重職能的市場物業(yè)管理市場溶要素市場和消費市場于一體。二、物業(yè)管理市場的委托關系物業(yè)管理市場的委托關系依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理部門的關系，一般可劃分為兩大類：(一)委托管理型這是典型的，也是基本的市場關系。代理經租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式：(1)一種是物業(yè)管理費計算在租金里，再由業(yè)主向物業(yè)管理公司支付。2自有出租型開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經營管理自己的出租物業(yè)，實質上是一個擁有自己產業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。1業(yè)主在物業(yè)管理市場中的地位與職責業(yè)主通過其自治管理組織——業(yè)主委員會在物業(yè)管理市場中履行自治管理的職能。(4)建立管理制度建立一系列完整的、科學的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管理的正確實施。第四，經濟管理一體化有關物業(yè)管理的經濟往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支，各項基金的管理和物業(yè)經營的財務管理都由一個物業(yè)管理單位負責。因此，市場的潛力很大，前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管理經濟效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽和企業(yè)的良好的社會形象的基本保證。2平等條件下的市場競爭業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場采用招投標或協(xié)議的方式建立委托管理服務關系。這種新格局當然要求有與之相適應的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、行政性的管理模式。當前，商品房售后管理是房地產活動中的一個熱點和難點?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。一個個物業(yè)小區(qū)是城市的單元細胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新。首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個轉換機制、吸納人員的合適方向。這些行業(yè)也能吸納大量勞動力。但是，作為一個行業(yè)，還只是在沿海地區(qū)大中城市萌芽，還只是作為房地產開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。物業(yè)管理市場和行業(yè)的發(fā)展還能帶動相關市場和行業(yè)的發(fā)展。優(yōu)質的物業(yè)管理不僅體現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華投資的基礎工作。(四)物業(yè)管理市場的興旺有利于城市面貌的更新和優(yōu)化現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理，道路交通和信息管理，公共活動中心的管理和經濟產業(yè)管理等等。(三)物業(yè)管理市場的良好運作有利于改善城鎮(zhèn)居民的居住條件和生活質量城鎮(zhèn)居民生活水準和消費水準提高的第一標志就是居住狀況如何。物業(yè)管理市場作為房地產市場的最終環(huán)節(jié)，對前級市場具有強烈的反彈和刺激作用。四、物業(yè)管理市場的作用物業(yè)管理市場是房地產市場的組成部分，房地產市場的地位、意義和作用同時就是物業(yè)管理市場的作用。物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來，獨立為自主經營的管理服務型企業(yè)，按照各自業(yè)務范圍，到市場上運作和競爭。綜合服務就是要針對不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍的客戶的不同要求來開展豐富多采、方式靈活、生動活潑的服務活動。第三，協(xié)調一體化同物業(yè)管理有關方方面面的協(xié)調、聯(lián)系由物業(yè)管理單位統(tǒng)一負責處理。(2)配備專業(yè)人員要配備專業(yè)管理人員和工程技術人員，這些人員還要經過規(guī)范化的培訓和考核，取得崗位資格證書，以保證服務質量和樹立良好的行風和職業(yè)道德。(一)業(yè)主自治與專業(yè)管理相結合的原則這是物業(yè)管理的基本原則，同時也對物業(yè)管理市場起著指導作用。自主經營型按其對物業(yè)的使用和經營方式又可分為：1自有自用型這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等。2代理經租型市場關系業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經營管理，有兩種委托方式：(1)一種是：出租權屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔收租和管理。所以，物業(yè)管理市場的關系和含義可以歸納為：物業(yè)管理市場的供求關系是由供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和使用人、承租人提供商品性勞動服務的市場關系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關系。需求主體是業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人，業(yè)主包括開發(fā)商和置業(yè)業(yè)主。(三)協(xié)調功能市場的協(xié)調功能表現(xiàn)在平衡和協(xié)調兩個方面。市場為房地產經營者提供一個廣闊的、機緣平等的競爭舞臺，市場為經營者提供一個衡量房地產企業(yè)的經營水平和商品質量的公正評價，從而刺激經營者改進技術設備、提高管理效益和營銷策略。2信息功能市場是經濟運行的信息中心，市場的職能就在于展示行情、傳遞信息、預測走勢，從而溝通供需、促成交易、活躍經濟。房地產市場既是消費市場，又是要素市場，是聯(lián)結房地產和國民經濟的紐帶。發(fā)育良好、健康運行、規(guī)范完善的房地產市場能為行業(yè)基本政策的實施和改革的深化提供良好的社會環(huán)境。市場已成為現(xiàn)代城市進步和文明程度的重要標志之一，也是國與國之間相互聯(lián)系的紐帶。當前，國內商品經濟日趨發(fā)達，無論是城市或鄉(xiāng)村，人民群眾生活的各個方面，從消費結構、消費質量到消費水平的提升都通過市場實現(xiàn)。現(xiàn)代企業(yè)的全部活動都是以市場為轉移。由于研究和考察的著重點不同，對市場的理解，有各種說法，綜合各方的觀點，大致可歸納為以下幾方面：(一)市場是實現(xiàn)商品使用價值和經濟價值的場合市場的初始概念是指從事商品買賣的場所，或商品交換關系的總和，是社會分工的必然要求。隨著商品交換關系的發(fā)展，市場在人類生活中的作用日趨重要。(2)如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣元(全國)、元(省)、 元(市)；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。(四)委托管理期限委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。(二)物業(yè)管理合同的主要內容物業(yè)管理合同應當載明下列主要內容：1委托方和受托方的名稱、住所；2物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；3物業(yè)管理服務的事項；4物業(yè)管理服務的要求和標準；5物業(yè)管理服務的費用；6物業(yè)管理服務的期限；7違約責任；8合同終止和解除的約定；9當事人雙方約定的其他事項。因此，物業(yè)管理公司因處理委托事務(如房屋維修、設備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等)所支出的必要費用，應由業(yè)主承擔。接管驗收合同訂立的內容可隨物業(yè)的情況或其他條件的不同而有所不同，但其基本內容，基本要求與基本形式應該有一個標準。近幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。5開發(fā)商應向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構筑物的土建工程為1年；(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；(5)工業(yè)建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內容和期限，由使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。六、接管物業(yè)的善后問題房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。2接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。驗收沒有問題的設備在驗收簽字的同時就可予以移交。(2)技術資料。2新建房屋接管驗收程序。(2)所有該項目的設備均已按設計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。開發(fā)單位應先自行檢查工程質量、隱蔽工程有關資料、工程關鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況等，然后由設計、承建等單位組織驗收小組，共同進行交工驗收。二、物業(yè)接管驗收的分類建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收。所謂靈活性就是在不違背原則的前提條件下，具體問題具體分析。有關稅費按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔。4裝修管理費，裝修完畢按規(guī)定退還，計人民幣 元。一年內如有工程質量所導致的問題，承建單位將為業(yè)主免費修理。購樓余款繳清后，財務部將在您的《入伙手續(xù)書》上蓋章。逾期辦理者，每逾期一天應繳納人民幣元的逾期金。(3)如果您不能在附件中規(guī)定的時間前來辦理手續(xù)，可以在月日后到房地產公司(地點……)先辦理財務及收樓手續(xù)，再到物業(yè)管理公司(地點……)辦理入伙手續(xù)。4繳款通知書繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應該繳納的款項及具體金額的文件。在制定入伙通知書時應注意下面幾個問題：(1)一般來說，樓宇的入伙不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚至幾千家。除開發(fā)商兼具物業(yè)管理職能的情況外，開發(fā)商通知業(yè)主入伙前已先行與物業(yè)管理公司建立了聘用、代理關系。購房者擅自延遲收樓的行為，在法律上移之為受領延遲，是對不動產買受方的協(xié)助義務相應規(guī)定的一種違反。為業(yè)主搬遷入住提供幫助，為業(yè)主進行房屋裝修提供指導；業(yè)主也應積極配合物業(yè)管理公司，盡量按時辦理收樓手續(xù)，及時付清有關費用、認真簽訂管理公約，遵守各項管理規(guī)定。六、辦理移交接管事宜物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。(1)籌建業(yè)主管理委員會。(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經營目標，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務。(三)物業(yè)前期管理是為后期管理做好準備物業(yè)管理也是一項綜合管理工程。二、物業(yè)前期管理的必要性(一)減少使用中的后遺癥物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。對于開發(fā)商而言，進行投資決策、規(guī)劃設計、選擇適當?shù)牡囟?、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主的吸引力度；然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進行權衡。因此，物業(yè)管理應建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求，考慮到社會經濟發(fā)展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要從項目規(guī)劃設計階段就開始關注物業(yè)的全過程效益。 物業(yè)管理實務及范例精解 第一章 物業(yè)管理前期工作 第一節(jié) 物業(yè)前期管理概論一、物業(yè)前期管理的觀點對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)——經營——管理三個階段，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的。物業(yè)管理是以經濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經營和提供服務，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。毋庸置疑，物業(yè)前期管理將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產開發(fā)商的需要，當然更是業(yè)主維護自身權利利益的需要。唯有如此，物