【正文】 10幾種典型設(shè)備管理的注意事項 (要點 ) (1)給排水管理注意的事項 :①保證消防用水；②冬季管道防凍；③隔油池定期清理；④雨水和污水分流排放。 ④ 自動噴淋系統(tǒng)：噴淋泵、供水管道、 噴頭。 2） 供配電系統(tǒng) 管理工作的主要內(nèi)容 ★★ ① 配備合格人員； ②制度 嚴格的供配電運行 制度 和電氣維修保養(yǎng)制度 ； ③ 建立 供配電系統(tǒng)的技術(shù) 檔案； ④ 配備必要的工具、配件并建立供應(yīng)商名冊； ⑤ 定期校驗，確保用電計量的準確性； ⑥ 建立臨時用電制度； ⑦ 建立應(yīng)急措施； ⑧ 做好節(jié)約用電工作，降低能耗； ⑨限電、停電要提前通知業(yè)主； ⑩ 建立 24小時值班制度； ⑾定期對備用電源進行檢測；做好共用電的測算和計量統(tǒng)計工作； (2)給排水系統(tǒng) 1）種類 ① 給水系統(tǒng)可分為 ： 生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。 (5)設(shè)施設(shè)備 狀態(tài)管理： ① 設(shè)備檢查；②設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測；③定期預(yù)防性試驗；④ 設(shè)備故障診斷技術(shù)； (6)節(jié)能管理 ： 1)采用管理手段節(jié)能降效 ： 通過各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能 源浪費，減少各種非正常的能源消耗，是一種最經(jīng)濟的節(jié)能方式 ,具體措施包括 ： ① 落實組織管理體系； ② 加強節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識； ③ 建立能源消耗計劃和考核制度； ④ 在運行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用； ⑤ 調(diào)整 設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序，特別注意空調(diào)、室外照明和霓虹燈等開關(guān)時間； ⑥ 合理設(shè)定溫控參數(shù)（如空調(diào)溫控點），既保證正常使用功能，又節(jié)省能耗。 (二 )維修養(yǎng)護計劃的種類 (1)按時間進度 編制計劃 ： 年度 、季度、月維修保養(yǎng)計劃； (2)按修理類別 編制計劃：如：房屋、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)維修養(yǎng)護計劃； (三 )維修養(yǎng)護計劃的 編制依據(jù) (主要考慮以下的因素 ) ①修理周期與修理間隔期；②使用要求和管理目標(biāo)；③安全與環(huán)境保護的要求；④ 設(shè)備的 技術(shù)狀態(tài)。 (2)維修保養(yǎng) ： ①定期檢查、維護、清潔及潤滑；②損耗或故障時維修；③必要情況下專業(yè)測試；④無修理價值更新。 9 房屋的基本組成部分 ★★ 房屋的組成部分包括： 結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)施設(shè)備部分 。 ⑤ 指定專人負責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進行； ⑥注意 安全保衛(wèi)以及 車輛的引導(dǎo)。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實務(wù) 16 (2)物業(yè)裝飾裝修管 理的要求 ： 為確保 物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾專修管理應(yīng)重點檢查： ① 有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； ②有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間； ③有無擴大承重墻原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； ④ 有無損壞房屋原有節(jié)能 設(shè)施，降低節(jié)能效果； ⑤ 有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為； ⑥有無未經(jīng)有關(guān)單位批準的行為。 (2)其他準備 ①入住工作計劃；②入住儀式策劃；③環(huán)境準備；④其他準備事項。 8 物業(yè)管理工作移交的重點和難點 ： 各項費用和資產(chǎn)的移交 、 共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管 ， 承接時的物業(yè)管理運作銜接 是物業(yè)管理工作移交重點 的重點和難點，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。 (2)計劃準備 ：確定查驗日期、進度安排；提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關(guān)單項或綜合驗收證明材料及現(xiàn)場了解情況。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實務(wù) 14 7承接查驗發(fā)生各類工程質(zhì)量問題的原因主要有 ： ①設(shè)計不合理；②施工偷工減料；③驗收把關(guān)不嚴；④建筑質(zhì)量不合格；⑤ 管理不善；⑥氣候、環(huán)境原因。 ② 業(yè)主資料 ：入住通知書、登記表、復(fù)印件等。 (3)承接查驗內(nèi)容重點不同： ①新建：側(cè)重設(shè)施設(shè)備的查驗。 (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀 ①建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況； ②供配電、給水排水 、消防、電梯、空調(diào)等機電設(shè)施設(shè)備； ③保安監(jiān)控、對講門禁設(shè)施； ④ 清潔衛(wèi)生設(shè)施； ⑤ 綠化及設(shè)施； ⑥停車場、門崗、道閘設(shè)施； ⑦室外道路、雨污水井等排水設(shè)施； ⑧公共活動場所及娛樂設(shè)施； ⑨其他需要了解查驗的設(shè)施、設(shè)備。分為 新建物業(yè)的承接查驗 和 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗 。物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是向建設(shè)單位申報對物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修，并跟蹤督促完成。 6物業(yè)管理項目前期運作內(nèi)容 (要點 ) (1)管理資源的完善與優(yōu)化 ①管理用房到位； ②物資配備到位； ③物業(yè)管理人員到位。 （ 3）建設(shè)階段 ① 與建設(shè)單位、 施工 單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。 5 前期物業(yè)管理 (要點 )：是指從物業(yè)承接 驗收開始至業(yè)主大會選聘 完成 物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間 的物業(yè)管理階段。 50、物業(yè)服務(wù)合同的特點 ： ① 主體的特殊性； ② 政府監(jiān)管性； ③服務(wù)有償性；④個體規(guī)一性。 (2)明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 。 4物業(yè)服務(wù)合同 (要點 ) 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主 (或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員 會 )就物業(yè)服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動所達成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 3合同要約 的 構(gòu)成 要件 (1)必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖； (2)必須包括和合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定； (3)必須傳達到受要約才能生效，要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。 (5)現(xiàn)場答辯的技巧 (6)簽約談判技巧 物業(yè)管理成本主要包括： (1)人工費用 (2)行政辦公費用 (3)公共設(shè)施日常運行維護費用 (4)機電設(shè)備日常運行維護費用 (5)環(huán)境物業(yè)服務(wù)費用 (6)安防系統(tǒng)運行維護費用 (7)公用水電費用 (8)固定資產(chǎn)折舊費 (9)不可預(yù)見費 (10)保險費 (11)法定稅費 (12)管理傭金（合理利潤） 第三章 物 業(yè) 管 理 合 同 3合同的訂立要必須經(jīng)過 要約 和 承諾 兩個階段。 2 物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容： （要點） (1)關(guān)鍵性內(nèi)容 （體現(xiàn)企業(yè)理念優(yōu)勢實力）： ①整體設(shè)想與構(gòu)思； ②組織架構(gòu)與人員配置； ③費用測算與成本控制； ④管理方式、運作程序及管理措施。 2物業(yè)管理投標(biāo)的程序 ★★★ ? 獲取招 標(biāo)信息（一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息；二 是來自招標(biāo)方的邀請） ? 項目評估與風(fēng)險防范 。 (6)接受投標(biāo)文件 (7)成立評標(biāo)委員會 評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為 5人以上，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面 專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的 2/3。經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 (4)應(yīng)明確招投標(biāo)的相關(guān)程序 和時間安排，確保招投標(biāo)活動順利進行。 (2)差異性 :(消費觀念、需求標(biāo)準不同 ) (3)特殊性 :(一是 招標(biāo)主體可以是業(yè)主 大會 、 建設(shè)單位、政府機構(gòu)； 二是 服務(wù)是全天候、不間斷、全方位和多層次 )。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實務(wù) 3 （ 2） 招標(biāo)的主體 ： 物業(yè) 建設(shè)單位 ， 業(yè)主大會 （單一業(yè)主）、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 。 ④財務(wù)部： 堅持原則，遵守財經(jīng)紀律，執(zhí)行財務(wù)規(guī)章制度，編制財務(wù)計劃，做好核算、成本控制、預(yù)算和決策管理、財務(wù) 分析和財務(wù)管理等工作，督促檢查各項目的財務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)安全運作，增收節(jié)支，定期向總經(jīng)理匯報財務(wù)收支情況。 ④ 矩陣制特點：在同一組織中既設(shè)置職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項目的成員是雙重領(lǐng)導(dǎo)，既 受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項目組的領(lǐng)導(dǎo)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織形式： 直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制 的。 企業(yè)章程 內(nèi)容 ： 總則；經(jīng)營范圍；注冊資本；股東姓名或名稱；股東權(quán)利和義務(wù)； 出資方式；機構(gòu)產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；法定代表；公司解散事由和清算辦法；職工錄用、待遇、管理方法；企業(yè)各項規(guī)則制度。 ② 按股東 出資形式來劃分 ： 有限責(zé)任公司 、 股份有限公司 、 股份合作型 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)常見的模式：①房地產(chǎn)建設(shè)單位附屬子公司或部門；②獨立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；③物 業(yè)服務(wù)集團公司。 ? 三級： 50萬， 10人， 5人， 有委托項目 ，建立檔案。 ③事業(yè)部制特點： 一是 實行分權(quán)管理， 將制訂和行政管理分開 ；二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心，實行 獨立的核算和自負盈虧。 1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)機構(gòu)設(shè)置及其職能： ★★★ ①總經(jīng)理室：一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”（總會計師、總經(jīng)濟師、總工程師等），部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對企業(yè)的重大問題作出決策。 ⑨安全管理部：各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指 導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項目安全管 理 支持 和協(xié)助、 負責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的 編制等，具體負責(zé)公司安全管理制度及工作計劃的編制與實施， 監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項目的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期進行消防安全檢查等工作，協(xié)助項目對重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查處理。 (3)按招標(biāo)主體的類型劃分 ：前期物業(yè)管理一般以建設(shè)單位為招標(biāo)主體；物業(yè)管理正常運作后，一般以業(yè)主 大會 為招標(biāo)主體； 若物業(yè)性質(zhì)為重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公大樓設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單 位或政府采購中心。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實務(wù) 4 (3)物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定 物業(yè)管理項目的承接有 全方位服務(wù)型管理 、 顧問服務(wù)型管理方式 和 合資合作 等三種方式。 (4)實事求是，守信踐諾。 招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)向 3個以上 物業(yè)企業(yè)發(fā)出。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限 30日前確定中標(biāo)人 。 2物業(yè)管理投標(biāo)文件中物業(yè)管理方案的編寫 (要點及方法 ) ★★★ (1)招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思； ① 項目簡介 ；② 服務(wù)需求分析 ；③ 項目的可行性研究與定位 ；④ 服 務(wù)的重點及難點 ；⑤ 物業(yè)管理服務(wù)模式 (2)管理方式與運作程序； (3)人員配備、培訓(xùn)與管理； (4)管理指標(biāo)與措施； (5)管理制度的制訂； （公眾制度和內(nèi)部管理制度） (6)檔案資料的建立與管理； (7)早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)； (8)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述； (9)工作計劃、物資裝備； (10)費用測算 (依據(jù)、內(nèi)容、方法 )、成本控制。 2)投標(biāo)文件編寫中應(yīng)注意的 問題 ①填寫無遺漏； ② 不修改填寫內(nèi)容； ③ 填 寫方式規(guī)范； ④ 不改變標(biāo)書格式； ⑤數(shù)字準確； ⑥ 報價合理； ⑦ 包裝整潔美觀； ⑧做好投標(biāo)文件保密措施。 3有效合同的要件 ★ 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實務(wù) 8 ①當(dāng)事人締約的能力； ②當(dāng)事人的真實意思表示； ③合同內(nèi)容合法； ④合同形式合法。 4 合同的類型 ： 書面形式、口頭形式和其他形式。 物業(yè)服務(wù)合同的期限 ： 由訂立合同雙方約定。 (7)明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式。 (4)首次業(yè)主大會召開 ，管理規(guī)約正式訂立時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)進一步加大宣傳力度，營造和諧氛圍。 5 早期介入的必要性 ★ (1)協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位 及 時發(fā)現(xiàn)建設(shè)銷售過程中存在的問題、 從源頭上堵住漏洞、減少開發(fā)糾紛 ，使房地產(chǎn)開發(fā)得以 順利開展。 (3)不穩(wěn)定性 ： 由于物業(yè)及設(shè)施設(shè)備需要經(jīng)過一個自然磨合期和對遺留問題的處理過程，才能進入平穩(wěn)的正常狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動和 不穩(wěn)定 狀態(tài) ； (4)風(fēng)險性 ： 在 前期物業(yè)管理階段，需要投入較大人力、財力、物力等資源，管理成本相對較高。對分包的服務(wù)項目，要進行市場調(diào)查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)分析各相關(guān) 部門和單位的作用及與物業(yè)管理項目之間的相互關(guān)系，確定與各方面溝通協(xié)調(diào)的內(nèi)容，建立溝通協(xié)調(diào)渠道 。 (3)共用 設(shè)施設(shè)備 ① 低壓配電設(shè)施、柴油發(fā)電機制； ② 電器照明、插座裝置； ③ 防雷與 接地 ； ④ 給水排水、消防水系統(tǒng)； ⑤電梯、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、采暖和空調(diào)等。 ②更迭：一是產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會原有物業(yè)管理機構(gòu)解除了物業(yè)服務(wù)合同；二是產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與新的物業(yè)管理機構(gòu)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。 (2)移交對象 ： 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單（房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備、園林 綠化工程、公共配套設(shè)施等清單） 移交方為建筑單位，承建方為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 (2) 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接 ①房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機電設(shè)備及附屬