【正文】 擔(dān)保合 同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 第一百六十九條 已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。 第一百六十三條 土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。 第一百五十七條 設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。 第一百五十一條 集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。 第一百四十六條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。 第一百三十七條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。 第一百三十一條 承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。 第一百二十七條 土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。 第一百二十三條 依法取得的探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利受法律保護。 法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。 權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。權(quán)利人向受讓人支付所付費用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。 第一百零 三條 共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。因分割對其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。 第八章 共 有 第九十三條 不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。 對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。 對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 國家依照法律規(guī)定保護私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益。 下列事項應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定： 物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 26 （一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承 包； （二）個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整； （三）土地補償費等費用的使用、分配辦法； （四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項； （五）法律規(guī)定的其他事項。 第五十三條 國家機關(guān)對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。 第四十七條 城市的土地，屬于國家所有。 第四十三條 國家對耕地實行特殊保護，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。 第二編 所有權(quán) 第四章 一般規(guī)定 第三十九條 所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 第三章 物權(quán)的保護 第三十二條 物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。 第二 十四條 船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā) 生物權(quán)效力。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 第十二條 登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履 行下列職責(zé)： （一）查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料； （二）就有關(guān)登記事項詢問申請人； （三）如實、及時登記有關(guān)事項； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 第七條 物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。 本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 3. 本《標(biāo)準(zhǔn)》各等級服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理等六大項主要內(nèi)容組成。 3. 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 每年疏通 1次；雨、污水井每半年檢查 1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查 1次，每年清掏 1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 7. 路燈、樓道燈完好率不低于 80%。 5. 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 8. 按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 三級 項目內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）基本要求 1. 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 3. 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每季度檢查 1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每 2個月檢查 1次，每年清掏 1次，發(fā)現(xiàn) 異常及時清掏。 （四）協(xié)助維護公共秩序 1. 小區(qū)主出入口 24小時值勤。 3. 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。 3. 每 3日巡查 1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻附 錄 15 璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。 6. 公示 16小時服務(wù)電話。 3. 花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。 2. 合理設(shè)置 果殼箱或者垃圾桶，每日清運 2次。 10. 容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急 方案。 2. 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺賬），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、附 錄 13 保養(yǎng)等記錄齊全。 3. 每日巡查 1次轄區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。 6. 設(shè)有服務(wù)接待中心，公示 24小時服務(wù)電話。 附 錄 11 附錄三： 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理 服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行） 中國物業(yè)管理協(xié)會關(guān)于印發(fā) 《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（試行）的通知中物協(xié) [20xx]1號 各物業(yè)管理企業(yè)： 為了提高物業(yè)管理服務(wù)水平，督促物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主正確評判物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立等價有償?shù)南M觀念，促進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，根據(jù)國家發(fā)展與改革委員會會同建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，我會制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理 服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（試行），現(xiàn)印發(fā)給你們，作為與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同、確定物業(yè)服務(wù)等級、約定物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以及測算物業(yè)服務(wù)價格的參考依據(jù)。 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查。 第十五條 企業(yè)的名稱、法定代表人等 事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后 30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。 三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接 20萬平方米以下的住宅項目和 5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 3. 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4. 管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： （ 1）多層住宅 100萬平方米； （ 2）高層住宅 50萬平方米； （ 3）獨立式住宅（別墅） 8萬平方米； （ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè) 20萬平方米。 第三條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格 主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。 第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 第九條 業(yè)主與物業(yè) 管理 企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。 縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本附 錄 3 行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。 第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。 部長汪光燾 二○○四年三月十七日 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 第一條 為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 3. 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4. 管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： （ 1）多層住宅 200萬平方米； （ 2）高層住宅 100萬平方米； （ 3）獨立式住宅（別墅） 15萬平方米； （ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè) 50萬平方米。 第七條 新 設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。 第十三條 任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。 不符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 10 審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì) 等級。 第二 十四條 物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處 2萬元以下的罰款。 物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 12 3. 管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 10. 每年至少 1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 80%以上。 6. 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。 7. 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 5. 對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 14 6. 根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。 3. 管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格 證書或者崗位證書。 10. 每年至少 1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意 率 75%以上。 6. 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。 8. 小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。 （五）保潔服務(wù) 1. 按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運 1次。 3. 定期清除綠地雜草、雜物。 6. 公示 8小時服務(wù)電話。 4. 按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。 4. 對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。 4. 對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 附件 2： 《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》 （試行）使用說明 1. 本《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。 第二條 因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。 第五條 物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。 國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。 第十六條 不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。 第二十二條 不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。 第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。 第三十七條 侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 24 也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。 征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、 地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。 第五章 國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán) 第四十五條