【正文】 法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。 第五十一條 法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。 違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關聯(lián)交易等 過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a(chǎn)損失的，應當依法承擔法律責任。 集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。 企業(yè)法人以外的法人 ，對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權利，適用有關法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項， 應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。維修資金的籌集、使用情況應當公布。 第七章 相鄰關系 第八十四條 不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。 第九十條 不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。 第九十七條 處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。 當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。 第一百一十一條 拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當 妥善保管遺失物。 第一百一十五條 主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。草地的承包期為三十年至五十年。 第一百二十九條 土地承包經(jīng)營權人將土地承包經(jīng)營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣 級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 第十二章 建設用地使用權 第一百三十五條 建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。 物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 34 建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款： （一）當事人的名稱和住所； （二）土地界址、面積等； （三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間； （四）土地用途； （五）使用期限； （六）出讓金等費 用及其支付方式； （七）解決爭議的方法。 第一百四十四條 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 第一百五十五條 已 經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。 第一百六十條 地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。 第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的 ，受讓人同時享有地役權。 第一百七十二條 設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔保合同。 第一百七十四條 擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。 第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保。 第一百六十五條 地役權不得單獨抵押。當事人要求登記的，物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 36 可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 第一百五十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。 第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。 第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據(jù)證明 的除外。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。 第一百三十三條 通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律 和國務院的有關規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。 第一百二十五條 土地承包經(jīng)營權人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。 第一百一十九條 國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規(guī)定的除外。 第一百一十四條 拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規(guī)定。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。 第九章 所有權取得的特別規(guī)定 第一百零六條 無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權： （一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的； （二）以合理的價格轉讓； （三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 共有人分割所得 的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。 第九十五條 共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權。 第八十八條 不動產(chǎn)權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 第七十九條 建筑物及其附屬 設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。 地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。 業(yè)主轉讓建筑 物內的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。國家、集體和私人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權利并履行義務。 第六十二條 集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財產(chǎn)的狀況。 第五十六條 國家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。 第四十九條 法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應當返還被征用人。 第四十一條 法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權。 第三十五條 妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。 第二十七條 動產(chǎn)物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權自該約定生效時發(fā)生效力。 因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。 物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 22 第十四條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。 國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權利。 附 錄 19 附錄四： 中 華人民共和國物權法 中華人民共和國主席令 第六十二號 《中華人民共和國物權法》已由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于 20xx年 3月 16日通過，現(xiàn)予公布，自 20xx年 10月 1日起施行。 2. 定期清除綠地雜草、雜物。 物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 18 2. 對重點區(qū)域、重點部位每 3小時至少巡查 1次。 2. 建立共用設施設備檔案（設備臺賬），設施設備的運行、檢修等 記錄齊全。 2. 根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 4. 有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。 （六）綠化養(yǎng)護管理 1. 有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。 物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 16 4. 對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登 記管理。 6. 消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。每 3日巡查 1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 8. 按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。 二級 項目內容與標準 （一）基本要求 1. 服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。 4. 共用雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每月檢查 1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查 1次，每半年清掏 1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 3. 對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。 5. 載人電梯 24小時正常運行。每日巡查 1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 8. 按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。 二 〇〇 四年一月六日 附件 1： 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行） 一級 項目內容與標準 （一）基本要求 1. 服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確 。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)無正當理由不參加資質年檢的，由資質審批部門責令其限期改正，可處 1萬元以上 3萬元以下的罰款。 各資質等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應資質審批部門負責。 附 錄 9 第十一條 物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準： （一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的； （二 ）將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的； （三）挪用專項維修資金的； （四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的； （五） 擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的； （六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的； （七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的； （八）物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的； （九）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的； （十）不履行物業(yè)服務合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實 的； （十一）超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的； （十二）出租、出借、轉讓資質證書的； （十三）發(fā)生重大責任事故的。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 5人，工程、財務等物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 8 業(yè)務負責人具有相應專業(yè) 中級以上職稱； 3. 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4. 有委托的物業(yè)管理項目； 5. 建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。 第二十四條 本辦法自 20xx年 1月 1日起執(zhí)行，原國家計委、建設部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（計價費 [1996]266號）同時廢止。 第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當 在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。 第十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。 第十條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。附 錄 1 物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 2 附錄一： 物業(yè) 服務 收費管理辦法 國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知 發(fā)改價格 [20xx]1864號 各省、自治區(qū)、直轄市計委（發(fā)展改革委）、物價局、建設廳、房地局： 為規(guī)范物業(yè)管理服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，我們制定了《物業(yè)服務收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。 第六條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 第十三條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物 業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務