【正文】 為了提高物業(yè)管理服務水平，督促物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務，引導業(yè)主正確評判物業(yè)管理企業(yè)服務質(zhì)量，樹立等價有償?shù)南M觀念，促進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，根據(jù)國家發(fā)展與改革委員會會同建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》，我會制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理 服務等級標準》（試行），現(xiàn)印發(fā)給你們，作為與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同、確定物業(yè)服務等級、約定物業(yè)服務項目、內(nèi)容與標準以及測算物業(yè)服務價格的參考依據(jù)。 2. 承接項目時，對住宅轄區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。 6. 設(shè)有服務接待中心，公示 24小時服務電話。 9. 按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 3. 每日巡查 1次轄區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。 5. 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主 管部門。 2. 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺賬），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、附 錄 13 保養(yǎng)等記錄齊全。 6. 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。 10. 容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應急 方案。 4. 對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。 2. 合理設(shè)置 果殼箱或者垃圾桶，每日清運 2次。 5. 二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 3. 花卉、綠籬、樹木應根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。 2. 承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。 6. 公示 16小時服務電話。 9. 按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 3. 每 3日巡查 1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻附 錄 15 璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。 5. 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 3. 設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。 7. 設(shè)備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 （四）協(xié)助維護公共秩序 1. 小區(qū)主出入口 24小時值勤。 5. 對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施。 3. 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每季度檢查 1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每 2個月檢查 1次，每年清掏 1次，發(fā)現(xiàn) 異常及時清掏。 2. 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。 三級 項目內(nèi)容與標準（一）基本要求 1. 服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權(quán)利義務關(guān)系明確。 5. 管理服務人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。 8. 按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 3. 每周巡查 1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。 5. 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 3. 操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。 7. 路燈、樓道燈完好率不低于 80%。 3. 車輛停放有序。 3. 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 每年疏通 1次；雨、污水井每半年檢查 1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查 1次，每年清掏 1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 3. 預防花草、樹木病蟲害。 3. 本《標準》各等級服務分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等六大項主要內(nèi)容組成。 中華人民共和國主席胡錦濤 二○○七年三月十六日 中華人民共和國物權(quán)法 （ 20xx年 3月 16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過） 目錄 第一編 總則 第一章 基本原則 第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅 第一節(jié) 不動產(chǎn)登記 第二節(jié) 動產(chǎn)交付 第三節(jié) 其他規(guī) 定 第三章 物權(quán)的保護 第二編 所有權(quán) 第四章 一般規(guī)定 第五章 國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán) 第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 第七章 相鄰關(guān)系 物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 20 第八章 共有 第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定 第三編 用益物權(quán) 第十章 一般規(guī)定 第十一章 土地承包經(jīng)營權(quán) 第十二章 建設(shè)用地使用權(quán) 第十三章 宅基地使用權(quán) 第十四章 地役權(quán) 第四編 擔保物權(quán) 第十五章 一般規(guī)定 第十六章 抵押權(quán) 第一節(jié) 一般抵押權(quán) 第二節(jié) 最高額抵押權(quán) 第十七章 質(zhì)權(quán) 第一節(jié) 動產(chǎn)質(zhì)權(quán) 第二節(jié) 權(quán)利質(zhì)權(quán) 第十八章 留置權(quán) 第五編 占有 第十九章 占有 附則 第一編 總 則 第一章 基本原則 第一條 為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法。 本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。 第四條 國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 第七條 物權(quán)的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。 第十條 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。 第十二條 登記機構(gòu)應當履 行下列職責： （一）查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料； （二）就有關(guān)登記事項詢問申請人； （三）如實、及時登記有關(guān)事項； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。 第十五條 當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。 不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā) 生物權(quán)效力。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。 第二 十四條 船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 第三節(jié) 其他規(guī)定 第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn) 讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。 第三章 物權(quán)的保護 第三十二條 物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。 第三十六條 造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。 第二編 所有權(quán) 第四章 一般規(guī)定 第三十九條 所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 第四十二條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。 第四十三條 國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。 第四十七條 城市的土地，屬于國家所有。 第五十條 無線電頻譜資源屬于國家所有。 第五十三條 國家機關(guān)對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。 第五十七條 履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責的機構(gòu)及其工作人員，應當依法加強對國有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進國有財產(chǎn)保值增值，防止國有財產(chǎn)損失；濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有財產(chǎn)損失的，應當依法承擔法律責任。 下列事項應當依照法定程序經(jīng)本集體成員決定： 物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 26 （一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承 包； （二）個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整； （三）土地補償費等費用的使用、分配辦法； （四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項； （五）法律規(guī)定的其他事項。 第六十三條 集體所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。 國家依照法律規(guī)定保護私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益。 第六十八條 企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享附 錄 27 有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 28 （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。 對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 對自然流水的利用，應當在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。 第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相 鄰建筑物的通風、采光和日照。 第八章 共 有 第九十三條 不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。 第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。 第一百零一條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。 第一百零 三條 共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。 附 錄 31 受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。權(quán)利人向受讓人支付所付費用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。 第一百一十條 有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應當及時通知其領(lǐng)?。徊恢赖?，應當及時發(fā)布招領(lǐng)公告。 權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時應當按照承諾履行義務。文物保護法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定 。 法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。 第一百二十條 用益物權(quán)人行使權(quán)利，應當遵守法律有關(guān)保護和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定。 第一百二十三條 依法取得的探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利受法律保護。 第一百二十六條 耕地的承包期為三十年。 第一百二十七條 土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。 第一百三十一條 承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。 第一百三十四條 國家所有的農(nóng)用地實行承包經(jīng)營的，參照本法的有關(guān)規(guī)定。 第一百三十七條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。 第一百三十八條 采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當事人應當采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。登記機構(gòu)應當向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。 第一百四十三條 建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。 第一百四十六條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。 附 錄 35 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 第一百五十一條 集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。 第一百五十七條 設(shè)立地役權(quán)，當事人應當采取書面形式訂立地役權(quán)合同。 第一百五十九條 供役地權(quán)利人應當按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。 第一百六十三條 土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 第一百六十九條 已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。反擔保適用本法和其他法律的規(guī)定。 擔保合 同被確認無效后，債務人、擔保人、債權(quán)人有過錯的，應當根據(jù)其過錯各自承擔相應的民事責任。被擔保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提