【正文】 此外，銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 1 、 營銷方案 （ 1） 費用總額 （ 2） 市場信息收集 （ 3） 營銷計劃 （ 4） 營銷預(yù)算 （ 5） 營銷方案審批 ?確定費用目標(biāo)總額 ?根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用 ?征求各方面意見按審批流程操作 項目經(jīng)理或營銷中心 總經(jīng)理或該項目總責(zé)任人 或營銷副總 《營銷費用管理規(guī)范》 2 、 營銷現(xiàn)場費用 （ 1） 現(xiàn)場銷售人工費用 （ 2） 現(xiàn)場銷售器具費 （ 3） 賣場 、 現(xiàn)場包裝費 （ 4） 銷售模型費用 （ 5） 宣傳資料及禮品費 （ 6） 展銷費 （ 7） 計劃額度控制 ?額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度 營銷中心 營銷中心主任 3 、 媒體選擇 媒體招投標(biāo) 營銷中心 營銷中心主任 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 45 銷售環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 樣板房裝修 （ 1） 設(shè)計 、 裝修 （ 2） 材料采購 （ 3） 信息采集及招投標(biāo) （ 4） 樣板房維護(hù) （ 5） 材料回收 、保管和再利用 ?制訂裝修目標(biāo)成本總額 ?信息搜集 ?材料 、 設(shè)備選型 ?招投標(biāo) ?委托物業(yè)代管協(xié)議 ?建立材料設(shè)備清單 ?使用登記 ?閑置品評估和處理 營銷中心 營銷中心主任 或項目經(jīng)理 《樣板房管理制度》 《樣板房裝修成本表》 銷售補(bǔ)充條款及承諾 銷售承諾給出 ?制作樓書承諾分類 營銷中心 營銷副總 《銷售合同管理規(guī)定》 設(shè)計變更與承諾 ?變更審批與知會 營銷中心與項目部 營銷副總 客戶交房 （ 1） 交房日期 （ 2） 保修期 （ 3） 質(zhì)量補(bǔ)償 ?晚交房原因分類處理 ?與施工隊洽商延長保修期 ?交房驗收協(xié)議 營銷中心 物業(yè)公司協(xié)作 營銷中心主任 《交房程序》 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 46 工程預(yù)決算環(huán)節(jié) 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。 限時編制材料計劃 。 簽證的內(nèi)容 、 原因 、 工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確 、無涂改 、 編號準(zhǔn) 、 全 ， 并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn) 項目部 項目經(jīng)理 簽證的審批 ?施工洽商通知單 ， 必須遵循 “ 先洽后干 ” 的原則 。 項目部負(fù)責(zé)計算變更費用并對執(zhí)行修改的工期進(jìn)行評估，同時測算變更后成本狀況 項目經(jīng)理 需考慮設(shè)計變革后及時調(diào)整預(yù)算 《工程變更管理辦法》 《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》 變更的審核簽認(rèn) ?根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分成若干類 ， 不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行 。 依據(jù)合同中約定付款 。 ?從公司認(rèn)可名冊中的承建商 、 供貨商 、 監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位 ?主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作組 。 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 26 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 尤其是對多項目開發(fā)公司，成本、資金控制不單單是單個項目，而需要從公司整體綜合考慮。 ? 成本控制體系是需要長期積累的，本文難以涵蓋在企業(yè)運營中、項目施工中遇到的所有成本問題；許多制度仍需要公司組織專業(yè)人員在工作中逐步建立、完善 ? 成本控制的主要手段是預(yù)算，項目預(yù)算遠(yuǎn)卓另文專述 2 目錄 項目成本控制體系 分環(huán)節(jié)成本控制指南 3 全面成本管理體系是全方位的，遠(yuǎn)卓在本文中重點闡述項目成本控制部分 樹立全員成本意識 制度保證 預(yù)算體系 權(quán)限體系 績效考核 流程體系 組織保證 項目成本 資金成本 管理費用 期間費用 總責(zé)任人 環(huán)節(jié)責(zé)任人 環(huán)節(jié)責(zé)任人 全面成本管理體系 4 項目成本管理體系不是單純指在任何環(huán)節(jié)都努力削減成本，而最關(guān)鍵的是建立動態(tài)的成本管理體系，實現(xiàn)事先管理、過程管理、動態(tài)管理 ?核心是全面預(yù)算管理，即事先管理、過程管理、動態(tài)管理 ?事先管理、過程管理、動態(tài)管理是通過概算－預(yù)算－實際發(fā)生三個環(huán)節(jié)，從成本的角度進(jìn)行動態(tài)規(guī)劃、分析和控制 ?幫助管理層動態(tài)掌握成本的變化 ?通過不斷積累經(jīng)驗型數(shù)據(jù)，建立自身的成本標(biāo)準(zhǔn)體系 成本管理是： ?單純指在任何環(huán)節(jié)都努力削減成本 ?只有基于完全準(zhǔn)確的預(yù)算，才能進(jìn)行成功的成本管理 成本管理不是： 5 遠(yuǎn)卓建議從三個方面來構(gòu)建項目成本控制體系 控制工具 總控制人 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成成本失去控制的原因是多方面的，而新奧置業(yè)最核心的問題是缺少項目成本總責(zé)任人與項目成本控制工具 總成本高 采購 外協(xié) 失敗的產(chǎn)品 設(shè)計缺陷 質(zhì)量 /功能過剩 銷售成本 施工管理 施工設(shè)計 銷售費用過高 采購成本高 外協(xié)成本高 進(jìn)度 質(zhì)量 施工困難的設(shè)計 更嚴(yán)重的是，新奧目前缺少全程成本控制責(zé)任人，沒有人對成本付最終責(zé)任，再加上項目預(yù)算與實際支出脫節(jié)，成本計劃又缺乏動態(tài)更新，往往是項目開發(fā)結(jié)束后才發(fā)現(xiàn)成本過高， 設(shè)計變更頻繁 全程成本控制 總控制人 此圖僅為舉例 7 遠(yuǎn)卓建議，置業(yè)每個項目都需要設(shè)定一個總責(zé)任人對該項目的盈利負(fù)責(zé)，人選的要求是能綜合協(xié)調(diào)公司各種資源。高層公關(guān)在項目開發(fā)前期起主要作用 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 征地 征地費用 建立科學(xué)的土地評估體系 開發(fā)部 總經(jīng)理 開發(fā)部主任 《當(dāng)?shù)赝恋貎r格研究》 《當(dāng)?shù)夭疬w安置費用研究》 《項目開發(fā)成本構(gòu)成表》 拆遷安置費用 房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用 在法律范圍內(nèi)盡量控制費用 開發(fā)部 開發(fā)部主任 市政費用 自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定或與政府協(xié)商辦理 開發(fā)部 開發(fā)部主任 重點控制內(nèi)容 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 25 規(guī)劃環(huán)節(jié) 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 29 施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 施工圖設(shè)計 委托設(shè)計 ?限額設(shè)計 ?推行設(shè)計競標(biāo)機(jī)制和設(shè)計方案競選，促使設(shè)計單位提高設(shè)計質(zhì)量，降低設(shè)計費用 開發(fā)部 項目部 開發(fā)部主任 《委托