房地產置業(yè)投資分析-免費閱讀
【正文】 上述稅后現(xiàn)金流量計算結果如表 116所示。 例：第 5年末貸款余額為： ( ) 12 ( 15 5 ) 12( ) 12 ( 15 5 ) 12( 1 / 12) 1 ( 1 12% / 12) 118 125 / 12( 1 / 12) 12% / 12( 1 12% / 12)nto ntrMrr? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ???又 ∵ 某年償還本金 = 上一年貸款余額 – 該年貸款余額 某年償還利息 = 每年付款額 – 該年償還本金 ∴ 各年償還本金和利息情況依次可以算出。 該物業(yè)資產使用 15年，按線性折舊法計算折舊費用。 試從投資者的角度，計算該項目自有資金的財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率，并判斷該項目的可行性。 兩者相比，儲蓄投資比購房投資的投資收益率低 %，但儲蓄投資相對穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無風險，而購房投資的結果卻有較大的變數(shù)，如 3年內用于出租經營，則可有租金收益，僅租金收益一項就已經相當于銀行利息收益，如果稅費減免或售價增加，其收益更高，但如果售價沒升幅，3年后仍無法售出，則只好轉為長線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時機。 其他條件如下：售房時的交易手續(xù)費為售價的 %。營業(yè)稅、城市建設維護稅、印花稅、契稅分別為售價的 5%、營業(yè)稅的 1%、售價的 %、售價的 %。投資者在進行房地產買賣投資回報分析時，其收益率的底線通常是與銀行利息作對比。 解：簡要分析如下： 1．相應指標計算 1）寫字樓投資的基本情況 : （ 1）寫字樓購買總價： 27 000 10 000=27 000（萬元） （ 2）購買寫字樓的稅費： 27 000 %=1 431（萬元） （ 3）股本投資： 27 000 30%+1 431=9 531（萬元） （ 4）抵押貸款額： 27 000 70%=18 900（萬元） 2）抵押貸款年還本付息額 1515( 1 ) % ( 1 % )189 00 214 (( 1 ) 1 ( 1 % ) 1nniiAPi??? ? ? ? ?? ? ? ? 萬 元 ） 3）寫字樓各年凈經營收入情況 第 1年凈經營收入： 27 000 160 12 65%（ 128%） =2 （萬元） 第 2年凈經營收入： 27 000 160 12 75%（ 128%） =2 （萬元） 第 3年凈經營收入： 27 000 160 12 85%（ 128%） =3 （萬元） 第 4年及以后各年凈經營收入： 27 000 160 12 95%（ 128%） =3 （萬元） 本項目投資自有資金的現(xiàn)金流量表，如表 113所示。折舊基數(shù)為投資額的 85%。 詳見抵押貸款分期償還計劃 ,見表 114。 年 份 凈經營收入 還貸 利息 折舊費 分攤融資成本 應納稅收入 綜合稅率 稅額 稅后 現(xiàn)金流量 ① ②
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