如何有效地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研-免費(fèi)閱讀
【正文】 25 一月 202311:32:35 下午 23:32:35一月 21u 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/25 23:32:3523:32:3525 January 2023u 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023u 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 2123:32:3523:32Jan2125Jan21u 1故人江海別，幾度隔山川。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45呼和浩特已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段呼市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，傳統(tǒng)第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，如交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)等增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定。城市發(fā)展將基于以機(jī)場(chǎng)路為中心，以市、自治區(qū)兩級(jí)政府為基本點(diǎn)的一個(gè)中心兩個(gè)基本點(diǎn)發(fā)展模式進(jìn)行。 距離北京 669公里，飛行時(shí)間 45分鐘。強(qiáng)調(diào)景觀性。 原生樹： 現(xiàn)有景觀資源。p重大建設(shè)項(xiàng)目 —— 對(duì)區(qū)域的發(fā)展有重要影響（事實(shí)上的、心理上的）調(diào)研方法：收集規(guī)劃文本、圖集，訪談規(guī)劃局24民間指數(shù)p車輛登記數(shù)量，登記p牛肉面指數(shù)p小區(qū)老人指數(shù)p“ 牛皮癬 ” 指數(shù)．．．．．．25房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)三要素：供給、需求、價(jià)格房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀數(shù)據(jù)： （分區(qū)數(shù)據(jù)；分物業(yè)類型；分價(jià)格區(qū)間）施工面積新開工面積竣工面積銷售面積空置面積二手房交易數(shù)據(jù)市調(diào)方法：查閱（房地產(chǎn)）統(tǒng)計(jì)年鑒、房管局（房地產(chǎn)交易中心）網(wǎng)站、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)期刊雜志、訪談房管局或房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等部門26房地產(chǎn)市場(chǎng)問題：是否要把整個(gè)城市的樓盤都調(diào)研完？p房地產(chǎn)總體格局（片區(qū)劃分）p各片區(qū)典型樓盤p項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤p競(jìng)爭(zhēng)樓盤市調(diào)方法：實(shí)地調(diào)查、收集網(wǎng)上資料、訪談專業(yè)人士27樓盤調(diào)查內(nèi)容基本信息 —— 占地面積、建筑面積、容積率、配套設(shè)施（商業(yè)、會(huì)所、幼兒園、學(xué)校）、開發(fā)分期等。差距 R1 R2 規(guī)模大 地塊狹小 p5000 P=6500解決問題的假設(shè) MECE：是否可以自己建立新價(jià)格標(biāo)桿（創(chuàng)新 產(chǎn)品 ）？（鋒尚）是否可以增加沿街商業(yè)量，而降低住宅的均價(jià)？（烏魯木齊南門國際） 區(qū)位 的價(jià)值是否可以打破現(xiàn)有的價(jià)值參照體系？（萬達(dá)景藏、東?；▓@）是否能脫離區(qū)域內(nèi)主流消費(fèi)群體，重新定義新的細(xì)分客戶？（月亮河）11初步假設(shè)下的市場(chǎng)調(diào)研任務(wù)u界定競(jìng)爭(zhēng)框架（房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研）結(jié)構(gòu)性分析：A、均價(jià)在 5000元至 6500元 /平方米，周邊的的 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 現(xiàn)在是誰？它們的賣點(diǎn)是什么？缺點(diǎn)是什么？我們的超越機(jī)會(huì)在哪里？B、市域內(nèi) 50006500元 /平方米以上的 項(xiàng)目關(guān)鍵的價(jià)值 是什么？是否存在不依賴地段價(jià)值（交通與配套）的感性因素？C、市域內(nèi)具有 投資性的物業(yè) 特性（如功能彈性、高性價(jià)比）是什么？本項(xiàng)目資源是否有相似之處？D、市域內(nèi)脫離區(qū)域原有價(jià)格體系的項(xiàng)目關(guān)鍵舉措是什么？E、商業(yè)價(jià)值在類似項(xiàng)目中如何被運(yùn)用的？12u定義項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值（城市規(guī)劃調(diào)研、消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的認(rèn)知價(jià)值調(diào)研）結(jié)構(gòu)性分析：A、在城市規(guī)劃中，這個(gè) 區(qū)域的未來 是什么？它將帶來怎樣的居住或商業(yè)投資價(jià)值？B、就區(qū)域而言，與現(xiàn)在的 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 有什么優(yōu)勢(shì)？C、 什么樣的客戶群 對(duì)以上方面具有正向性？D、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值是依托于原有的消費(fèi)者認(rèn)知價(jià)值還是重新定義價(jià)值？（例：西山庭院 VS城市第三地或新城）13u項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值方向的初步確定（對(duì)于類同的總價(jià)或單價(jià)項(xiàng)目）結(jié)構(gòu)性分析： A、區(qū)位價(jià)值與核心客戶群的確定；B、規(guī)劃功能調(diào)整的方向；C、價(jià)格標(biāo)桿的參照系或自身定義；D、主要競(jìng)爭(zhēng)差異的方向選擇；（麗陽天下）關(guān)鍵：從本地案例和其他城市相似屬性案例中得到啟發(fā)14關(guān)于市場(chǎng)調(diào)研的幾個(gè)基本觀點(diǎn)p以事實(shí)為基礎(chǔ)， “ 事實(shí)是友善的 ” （麥肯錫）p海量的信息 VS有限的市調(diào)時(shí)間 以假設(shè)為導(dǎo)向p定性與定量的結(jié)合p不同工作模塊有不同的市調(diào)內(nèi)容客戶的疑問：市調(diào)時(shí)間這么短，市調(diào)質(zhì)量有保證么？15市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃制定客戶目標(biāo)與現(xiàn)狀的差距或問題點(diǎn)假設(shè)解決差距的可能方案可選方案在市場(chǎng)中的論證通常的調(diào)研方面 房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品調(diào)研 消費(fèi)者訪談 區(qū)域規(guī)劃調(diào)研 城市調(diào)研 地塊查勘 客戶的思考 16課程內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研的出發(fā)點(diǎn)和意義市場(chǎng)調(diào)研的具體步驟和工作內(nèi)容17市場(chǎng)調(diào)研的具體
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