【正文】 ２．躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。 （３）層高在２．２米以內(nèi)的技術(shù)層。 （１７）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。 （１０）舞臺燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。 （３）多層建筑物的建筑面積按各層建筑 面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。 ４．整理填寫房屋完損等級勘估表和房屋價(jià)值評估表（見附表二、三），作為提供確定房屋價(jià)格的依據(jù)。 七、房屋評估計(jì)價(jià)方法： 以房屋的建筑面積（平方米）、按測定的重置單價(jià)計(jì)算房屋重置完全價(jià)值（原值），根據(jù)評估的房屋新舊程度，計(jì)算房屋現(xiàn)值（凈值）。 直線法是最簡單和至今為止應(yīng)用得最為普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。 二、殘值率： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 0。 生產(chǎn)用房 50 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年，非生產(chǎn)用房 60 年 。 ４．磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu)，這類房屋一般是外部有裝修處 理，內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。室內(nèi)凈高，一般居住用房以室內(nèi)凈高２．８米為基礎(chǔ)，在其他條件不變的情況下，每增高或降低１０厘米，房屋建筑造價(jià)即增加或減少２％左右，可按此計(jì)算其調(diào)劑分值。 ５．房屋座落地段因素，具體表現(xiàn)為以級差地租為基礎(chǔ)的地段差價(jià)。 房屋重置完全價(jià)值是指房屋評估時(shí)前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。依據(jù)估價(jià)的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價(jià)特點(diǎn)及注意事項(xiàng)可結(jié)合前面 分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。只有這樣，才能較為準(zhǔn)確地評估出其他用途房地產(chǎn)的價(jià)格。 （四）其他用途房地產(chǎn) 其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產(chǎn)、墓地等。例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體。 3．對工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大的個(gè)別因素。 (1)交通條件。1．工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。（ 2）內(nèi)部格局。（ l）地段繁華程度。不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價(jià)，則應(yīng)對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定 ,作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合 成新結(jié)算。 估價(jià)剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由于各項(xiàng)成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進(jìn)行整體估價(jià)；同時(shí)還可收集其他同類地價(jià)區(qū)、較近時(shí)期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場價(jià)格的資料，并進(jìn)行整體性比較評估。 4（ 4）居住小區(qū)。以住宅作為估價(jià)對象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價(jià)（扣除地價(jià)）一般較低。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也會逐漸呈階段性提高。它 是為普通居民提供的，符合國家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。另外，房 地產(chǎn)估價(jià)是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對象也涉及到物權(quán)。 各類拆遷房屋估價(jià)方法 科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。房價(jià)扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價(jià)和利潤。 假設(shè)開發(fā)法。倘若在某些時(shí)期房價(jià)突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住 房增值的預(yù)期。 使用收益還原法的第一個(gè)困難來自于如何選取合理的還原利率。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期，采用市場比較法有可能高估房價(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個(gè)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，每一個(gè)樣本的空間仍然不夠大。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。 房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不同的時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價(jià)格，也就是說，估價(jià)實(shí)際上只是求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以估價(jià)一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。 房地產(chǎn)評估的原則 供需原則：商品的價(jià)格由該商品供給和需求的均衡點(diǎn)來決定。隨著社會的發(fā)展，估價(jià)機(jī)構(gòu)的服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒃絹碓綇V。 ２、房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)不可移動、不 可隱藏，具有長期使用性和保值性，是一種用于履行債務(wù)的良好擔(dān)保品，因此在向銀行申請貸款時(shí)，銀行需要從抵押貸款的角度，委托專業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，以證實(shí)其價(jià)值。 房地產(chǎn)抵押貸款評估： 這類評估是購房者尋求金融支持時(shí)，對自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。 資 本化率是用以將純收益資本化 (或轉(zhuǎn)化 )為價(jià)格的比率。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。 以上條件需準(zhǔn)備的材料：身份證（申請為一人以上者，各人均需要提供）、戶口本、職業(yè)、收入證明、貸款人所在單位的營業(yè)執(zhí)照、個(gè)人人名章及照片等 ● 根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押： 權(quán)屬有爭議的 ； 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的； 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的共他建筑物； 依法已公告列入拆遷范圍的； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的； 依法不得抵押的。 樓花： 是指尚未竣工的商品房在施工階段 (完工 25% 以上 )就推向市場銷售。通常每 層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排 24 到 28 戶。這類住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。剪力墻是由鋼筋混凝土澆成的墻體 ④框架 剪力墻結(jié)構(gòu) 也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，這種剪力墻稱為框架剪力墻。 按住宅類型分 ?普通住宅：小區(qū)容積率占 以上，套內(nèi)面積 140 平米以下 ?非普通住宅：小區(qū)容積率占 以下，套內(nèi)面積 140 平米以上 ?經(jīng)濟(jì)適用房 ：指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn) 中低收入家庭出售的住房。 (3)三級房地產(chǎn)市場。又稱 不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn) 的總稱。又稱 增量房 地產(chǎn)市場。 三級市場轉(zhuǎn)移需交的稅費(fèi) 賣方應(yīng)交的稅費(fèi)有 ： (1) 營業(yè)稅：為售價(jià)的 5%； (2) 城建維護(hù)稅：為售價(jià)為的 0 05%； (3) 印花稅：為售價(jià)的 0 05%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個(gè)人須交 20%的個(gè)人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額 20%的土地增值費(fèi)。 ②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅： 是指房屋主要的承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、房屋蓋板等用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充，這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。 四、住宅類型 一般分類 ①躍層式住宅： 是指一套住宅占有兩個(gè)樓層，由內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下樓層。上下兩層均計(jì)算建筑面積?！斗康禺a(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土 地及房屋等。 層高： 本層地面到上層地面某兩點(diǎn)之間的距離 凈高： 從地面到天花板某兩點(diǎn)之間的垂直距離 開間： 兩條橫向 定位軸線之間的距離 進(jìn)深： 兩條縱向 定位軸線之間的距離 三通一平： 通常指施工現(xiàn)場達(dá)到路通、電通、水通、土地平整 七通一平： 大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求路通、上水通、雨污水通電力通、通訊通、熱力通、煤氣通、場地平整 1契稅： 土地房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，國家按當(dāng)事人雙方簽的合同以及所有確定的價(jià)格比例 向轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)的承受著征收的一種稅。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式） 個(gè)人住房商業(yè)貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企 業(yè)為居民購房貸款向銀行提供提保。 土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。 底價(jià)是指政府、企業(yè)或私人出售 (尤其是拍賣 )房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱起叫價(jià)格 (簡稱起價(jià) )。 由于房地產(chǎn)的復(fù)雜性，對房地產(chǎn)市場的行情不易掌握，要搞清楚房地產(chǎn)的價(jià)值是多少，這就需要聘請專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來服務(wù)。要做到合理的分配或分割，某些情況下采用簡單的實(shí)物分配辦法是不行的，房地產(chǎn)的分配或分割實(shí)際是房地產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的劃分，這就需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評估，是評估可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失折建筑物的價(jià)值。 貢獻(xiàn)原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ) 合法原則：房地產(chǎn)評估要在法律 規(guī)定的條件下進(jìn)行。 綜合分析確定評估成果 撰寫評估報(bào)告 房地產(chǎn)價(jià)格四大評估方法介紹 市場比較法 。采用市場比較法有三個(gè)必要條件： 第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。在市場比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房價(jià)取決于他們對市場走向的預(yù)期。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房價(jià)。在計(jì)算純收益時(shí)，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價(jià)值的增長率。成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價(jià)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。倘若如此，這些房地 產(chǎn)公司都應(yīng)當(dāng)被樹立為雷鋒式的企業(yè)。 每種估價(jià)方法都有一定的適用條件，運(yùn)用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得出不同的結(jié)論。住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價(jià)需要。普通住宅的工程造價(jià)和房屋售價(jià)均較適中。高級住宅稅費(fèi)額度大，其工程造價(jià)和市場售價(jià)均較高。 2）市場化商品住宅。單元的劃分可大可小 ，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯！司劃分為單元。前者