【正文】 ２．躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。 （３）層高在２．２米以內的技術層。 （１７）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。 （１０）舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。 （３）多層建筑物的建筑面積按各層建筑 面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。 ４．整理填寫房屋完損等級勘估表和房屋價值評估表（見附表二、三），作為提供確定房屋價格的依據(jù)。 七、房屋評估計價方法： 以房屋的建筑面積（平方米）、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值（原值），根據(jù)評估的房屋新舊程度，計算房屋現(xiàn)值（凈值）。 直線法是最簡單和至今為止應用得最為普遍的一種折舊方法，它假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。 二、殘值率： 鋼筋混凝土結構： 0。 生產用房 50 年，受腐蝕的生產用房 35年，非生產用房 60 年 。 ４．磚木結構一等：材料上等、標準較高的磚木（石料）結構，這類房屋一般是外部有裝修處 理，內部設備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。室內凈高，一般居住用房以室內凈高２．８米為基礎，在其他條件不變的情況下，每增高或降低１０厘米，房屋建筑造價即增加或減少２％左右，可按此計算其調劑分值。 ５．房屋座落地段因素，具體表現(xiàn)為以級差地租為基礎的地段差價。 房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應花費的全部投資。依據(jù)估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面 分別介紹的該類房地產的情況加以理解。只有這樣，才能較為準確地評估出其他用途房地產的價格。 （四）其他用途房地產 其他用途房地產指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產，如政府機關辦公樓、學校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產、墓地等。例如，很多設備的基座就和廠房的基礎連為一體。 3．對工業(yè)房地產價值影響較大的個別因素。 (1)交通條件。1．工業(yè)房地產的特點。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產的價值。商業(yè)房地產的室內凈高應適宜。（ 2）內部格局。（ l）地段繁華程度。不同的經營內容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。應根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定 ,作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結合 成新結算。 估價剛剛建成或在建的居住房地產，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進行整體估價；同時還可收集其他同類地價區(qū)、較近時期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產的市場價格的資料，并進行整體性比較評估。 4（ 4）居住小區(qū)。以住宅作為估價對象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。普通住宅的標準也會逐漸呈階段性提高。它 是為普通居民提供的，符合國家住宅標準的住宅。另外，房 地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。 各類拆遷房屋估價方法 科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價和利潤。 假設開發(fā)法。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住 房增值的預期。 使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。在出現(xiàn)房地產泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。 房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。 房地產評估的原則 供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。隨著社會的發(fā)展，估價機構的服務領域將越來越廣。 ２、房地產抵押 房地產不可移動、不 可隱藏，具有長期使用性和保值性，是一種用于履行債務的良好擔保品，因此在向銀行申請貸款時，銀行需要從抵押貸款的角度，委托專業(yè)的估價機構對房地產進行評估，以證實其價值。 房地產抵押貸款評估： 這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。 資 本化率是用以將純收益資本化 (或轉化 )為價格的比率。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。 以上條件需準備的材料：身份證（申請為一人以上者，各人均需要提供）、戶口本、職業(yè)、收入證明、貸款人所在單位的營業(yè)執(zhí)照、個人人名章及照片等 ● 根據(jù)建設部《城市房地產抵押管理辦法》，下列房地產不得設定抵押： 權屬有爭議的 ； 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的； 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的共他建筑物； 依法已公告列入拆遷范圍的； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的； 依法不得抵押的。 樓花： 是指尚未竣工的商品房在施工階段 (完工 25% 以上 )就推向市場銷售。通常每 層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排 24 到 28 戶。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯(lián)接。剪力墻是由鋼筋混凝土澆成的墻體 ④框架 剪力墻結構 也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數(shù)量的剪力墻，這種剪力墻稱為框架剪力墻。 按住宅類型分 ?普通住宅：小區(qū)容積率占 以上，套內面積 140 平米以下 ?非普通住宅：小區(qū)容積率占 以下，套內面積 140 平米以上 ?經濟適用房 ：指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn) 中低收入家庭出售的住房。 (3)三級房地產市場。又稱 不動產，是房產和地產 的總稱。又稱 增量房 地產市場。 三級市場轉移需交的稅費 賣方應交的稅費有 ： (1) 營業(yè)稅：為售價的 5%； (2) 城建維護稅：為售價為的 0 05%； (3) 印花稅：為售價的 0 05%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個人須交 20%的個人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額 20%的土地增值費。 ②鋼筋混凝土結構住宅： 是指房屋主要的承重結構如柱、梁、板、樓梯、房屋蓋板等用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充，這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用。 四、住宅類型 一般分類 ①躍層式住宅： 是指一套住宅占有兩個樓層，由內部樓梯聯(lián)系上下樓層。上下兩層均計算建筑面積?！斗康禺a證》記載的內容包括權利人狀況，土 地及房屋等。 層高： 本層地面到上層地面某兩點之間的距離 凈高： 從地面到天花板某兩點之間的垂直距離 開間： 兩條橫向 定位軸線之間的距離 進深： 兩條縱向 定位軸線之間的距離 三通一平： 通常指施工現(xiàn)場達到路通、電通、水通、土地平整 七通一平： 大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求路通、上水通、雨污水通電力通、通訊通、熱力通、煤氣通、場地平整 1契稅： 土地房屋產權發(fā)生轉移時，國家按當事人雙方簽的合同以及所有確定的價格比例 向轉移土地房屋權的承受著征收的一種稅。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式） 個人住房商業(yè)貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，有關銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產擔保企 業(yè)為居民購房貸款向銀行提供提保。 土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。 底價是指政府、企業(yè)或私人出售 (尤其是拍賣 )房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格 (簡稱起價 )。 由于房地產的復雜性，對房地產市場的行情不易掌握，要搞清楚房地產的價值是多少，這就需要聘請專業(yè)的房地產估價機構來服務。要做到合理的分配或分割，某些情況下采用簡單的實物分配辦法是不行的，房地產的分配或分割實際是房地產價值形態(tài)的劃分，這就需要進行房地產估價。房地產投保時的保險價值評估，是評估可能因自然災害或意外事故而遭受損失折建筑物的價值。 貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎 合法原則：房地產評估要在法律 規(guī)定的條件下進行。 綜合分析確定評估成果 撰寫評估報告 房地產價格四大評估方法介紹 市場比較法 。采用市場比較法有三個必要條件： 第一，需要收集大量、正常的房地產交易數(shù)據(jù)。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決于他們對市場走向的預期。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。在計算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。成本估價法特別適用于房地產交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。假設開發(fā)法經常被用于房地產開發(fā)項目的可行性分析。倘若如此，這些房地 產公司都應當被樹立為雷鋒式的企業(yè)。 每種估價方法都有一定的適用條件，運用不同的方法評估同一房地產會得出不同的結論。住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價需要。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。高級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高。 2）市場化商品住宅。單元的劃分可大可小 ，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個樓梯！司劃分為單元。前者