【正文】 建設項目環(huán)境可行性綜合結論 綜上所述， 開發(fā)方向將 嚴格貫徹本報告書中提出的各項污染防治措施及生態(tài)保護措施，按照“三同時”的要求，全面落實各類污染物的治理設施及生態(tài)保護設施的建設工作，確保各類污染物達標排放，不會對周圍環(huán)境保護目標產(chǎn)生明顯影響。 內(nèi) (外 )環(huán)境影響評價結論 建設項目的內(nèi)環(huán)境污染源主要為停車場機動車尾氣、停車場機動車噪聲、室內(nèi)裝飾材料空氣污染等，采取相應防治措施后，不會對內(nèi)部居民造成不良影響。 聲環(huán)境影響評價結論 建設項目建成后，主要噪聲聲源是水泵房、風機房、停車場機動車進出的噪聲等。因此在施工的過程中， 必將 盡量保留原有的地形地貌；并在工程完成時，通過建設綠化帶的形式對周圍地區(qū)的植被進行回復，營造良好的生態(tài)環(huán)境。 施工期固體廢物防治措施 為減少棄土在堆放和運輸過程中對環(huán)境的影響，采取如下措施： 1）對富余土方首先用于項目場地內(nèi)的綠化、假山造景，之后剩余的土方要求全部回收處理，場地內(nèi)無棄方產(chǎn)生 。 施工期水環(huán)境防治措施 工程施工期間，施工單位應嚴格執(zhí)行《建設工程施工場地文明施工及環(huán)境管理暫行規(guī)定》，應對施工期間地面水的排放方式結合建成 以后該小區(qū)的雨水、污水的排放方式一起進行組織設計，防止亂排、亂流，并在施工區(qū)域內(nèi)設置沉淀池、化糞池、隔油隔渣池等簡單的污水處理設施。 4）運輸車輛加蓬蓋，且出裝、卸場地前將先沖洗干凈，減少車輪、底盤等攜帶泥土散落路面。 (4) 應在小區(qū)內(nèi)設置明顯標志牌嚴禁將有毒垃圾、特種垃圾及渣土垃圾混入生 活垃圾內(nèi)。 （ 3）進出車輛交通噪聲影響分析 經(jīng)類比分析，進出車輛噪聲聲級一般在 60— 75 分貝，采取禁鳴喇叭，盡量減少機動車頻繁啟運和怠速，規(guī)范停車場的停車秩序等措施，能大大降低車輛噪聲，對居民影響很小。 （ 4）機動車治理措施： 項目建成營運后，應加強對進出小區(qū)車輛以及地下車庫的管理。 聲環(huán)境影響評價 噪聲污染源分析 項目運營期噪聲主要來源于設備運行噪聲、商鋪營業(yè)噪聲、進出車輛交通噪聲、住戶生活娛樂噪聲等四個方面。 環(huán)境空氣質量影響評價 本項目外排的廢氣主要是居民廚房廢氣、學校食堂及居民廚房的油煙廢氣及停車場機動車輛尾氣。 第十 二 部分、環(huán)評簡析 運營期環(huán)境影響評價 地表水環(huán)境影響評價 本建設項目污水主要來源于住宅居民的生活污水、商鋪生活污水及其 少量辦公污水，學校食堂、生活廢水。在售價下降 10%的情況下，項目的稅前利潤為 137021 萬元，稅前成本利潤率為%；在成本上升 10%的情況下，項目的稅后利潤為 85249萬元，稅后成本利潤率為 %。 D、 10KV 配網(wǎng)規(guī)劃 項目以規(guī)劃 110KV 變電所為電源， 10KV 主干線路伸入到各片區(qū)分區(qū)，根據(jù)用戶實際情況建設 10KV 變配電所，其電源可由 10KV主干線路支接引入。 電配套 □ 電力設施 A、開閉所：含 1OkV 15000kA 高壓開關設備，帶變壓器。天 300 綠化用水 平方米 282478 最后，通過加強項目工程管理和建設各階段的檢查和監(jiān)督，采用招標方式精心選擇施工和施工監(jiān)理單位，加強工程的現(xiàn)場管理，提高產(chǎn)品的整體質量，以卓越的質量即能吸引廣大購房者前來置業(yè)，也能在行業(yè)樹立良好的品質形象，進一步增強公司的品牌影響力。由于項目的盈利性與銷售速度有較大的關系，因此激烈的競爭使得項目存在著一定的銷售風險。因此在成本和銷售價格兩項因素中，凈利潤對售價的敏感性要高于成本。項目能夠按照上述進度完成?；I集資金將主要用于本項目剩余土地款項的支付和2020 年 開工后 工程款的投入，多余部分將作為項目的流動資金。 內(nèi)為正常值） 武漢 保利?博高華 選擇 0406 年陽邏片區(qū) 4 月份和年度銷售均價作為漲幅預估依據(jù)： 年度 銷售均價（元 /㎡） 漲幅 600 900 25% 1200 23% 1600 16% 如按照 保利 來自漢口區(qū)域的購買者 相對于漢口主城區(qū)目前 5100 元 /㎡左右的價格。 項目市場定位 根據(jù)未來市場需求、參考未來十年內(nèi)陽邏新城整體規(guī)劃及政策布局、 保利 3）地塊形狀規(guī)則 項目 地塊 形狀 比較規(guī)則，容易規(guī)劃 ，且地勢由北向南逐漸向柴泊湖靠攏、形成天然的景觀資源。 由此可見， 陽邏未來一年上市 新盤在目前的市場價格下，將會全面突破 2500 元 /平米的價格線，未來半年整體價格會趨向2800 元 /平米的高低平均值。目前陽邏有多個樓盤正在開發(fā)，其房價也從 2020 年的均價 600 元 /平米，漲到目前的均價 1600 元 /平米。成熟小區(qū)有： 佳陽 與這些城市相比， 武漢房地產(chǎn)市場運行環(huán)境更顯正常和理性，投資環(huán)境和投資 回報更為安全可靠。對于處于后期仍有一定存量的樓盤而言，銷售上采用惜售策 略，以控制推盤速度、減少推量，減緩銷售速度，將促動準現(xiàn)房時代到來。 2020 上半年，武漢成交金額累計達 280 億元；成交均價為 4436 元 /㎡。與投資額放緩對應，市場新增供應量減緩。 16 月份，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，同比增長 %。住宅總建筑面積為 2030000 ㎡、并配套有底商 10000 ㎡、大型商業(yè)中心 10000 ㎡ 。武漢土地交易中心在交地時，將各項市政配套管線均鋪設到地塊紅線外，并預留足夠的接口。 D．殘積粘土，黃褐色、棕紅色，硬塑 ~可塑狀態(tài)，厚約 2m 左右。圓夢花園 項目 規(guī)劃用地面積 784683 ㎡（ 1176 畝），規(guī)劃建筑占地面積 1883191 ㎡。 主干道：柴泊大道，紅線寬度 35 米，綠帶寬度 4 米。北連 漢施公路快速干線，屬于大武漢市區(qū)的生態(tài)后花園和陽邏經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的中間地帶。項目所在地綠化率較高，植被多為矮草和普通樹木；人口密度 低 ；交通路網(wǎng)健全，四通八達；生活配套齊全，居住條件成熟。 次干道：（社區(qū)主道路及支干道路）：紅線寬度 15 米，綠帶寬度4 米 。整體海拔高度在 ～ 米。其強度及變形指標為 fak=240KPa， Es=11Mpa。 根據(jù)陽邏新城對本地塊的規(guī)劃，本項目所在區(qū)域定位為居住、綜合用地，主要依托于項目所在的柴泊湖形成以居住和商業(yè)為主的各類市政公用設施與綜合公共服務設施。主要經(jīng)濟技術指標見表。同時，全市限額以上批發(fā)零售業(yè)銷售額實現(xiàn) 億元，同比增長 %；增幅較高類別依次為：金銀珠寶類增長 %，汽車類增長%。 1－ 6 月，武漢開發(fā)辦核準 173個新樓盤入市，累計核準建筑面積約為 960 萬㎡，約為去年同期的 88%。其中，商品住房均價為 4187 元／㎡，主力價格區(qū)間整體上移 1000 元 /㎡，4000 元 — 5000 元 /㎡房源占到總成交量約六成，已成為“ 主力房價。 C、萬科、華潤、福 星惠譽區(qū)域霸主 誕生，引領樓市新發(fā)展 ： 2020 年萬科武昌、漢口中心城區(qū)的 “ 雙金色 ” 計劃；光谷魅力之城步武昌城市花園后同期啟動，最近更是轉戰(zhàn)金銀湖 以公司收購方式攬得高爾夫城市花園后續(xù) 300 畝地塊，萬科西半島、萬科高爾夫城市花園 “ 雙塔 ” 領跑金銀湖。 第三部分： 陽邏 區(qū)域 房地產(chǎn) 前景分析 項目區(qū)域市場概況 陽邏新城作為武漢東部地區(qū)目前唯一的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，具有承載武漢新一輪制造業(yè)、尤其是重工制造業(yè)轉移的綜合優(yōu)勢。 湖濱花園 、佳陽 不過，這個價格與武漢中心城區(qū)相比還是要便宜得多 —— 目前青山的部分樓盤每平米均價就已上了 4000 元。 但是繼續(xù)低于武漢市平均水平、隨著交通環(huán)境和配套的改善、陽邏將成為武漢新一輪購房潮的 焦點地段 。 4） 未來人口遷入帶來利潤 陽邏未來遷移而入的近 50 萬人口相當于一個中等城市，這樣的規(guī)劃發(fā)展前景不可小覷。博高華 認為本項目的市場定位應為： 規(guī)劃布局合理，社會服務設施完善，商業(yè)及市政配套設施齊全，居住環(huán)境舒適、具備相當投資潛力的居住新城。陽邏目前的銷售價格難以抗拒、如能做好配套、減少居住的生活成本；保障交通、則能吸引大量漢口人群 關注及消費。圓夢花園 項目 目前的價格增長系數(shù)及價格作為本項目 08 年底入市價格進行推算、則按照項目開發(fā) 期間總推量及總回收均價推算如下： 開發(fā)階段 時間（年） 開發(fā)體量 銷售均價（元 /㎡） 回收總額（億元） 第一期 20202020 約 70 萬㎡ 31003300 第二期 20202020 約 70 萬㎡ 38004000 第三期 20202020 約 30 萬㎡ 42004500 總計 180 萬㎡ 37003900 5458 按照以上推算、 保利 投資使用計劃 本項目啟動資金 46716 萬元 土地出讓金 34216 萬元 前期勘探費用 11500 萬元 市政收費 1000 萬元 預計回收期 年 稅后利潤 136547 萬元 實投資金回報率 % 第七部分：收入預測及資金分析 銷售收入預測 本項目住宅的銷售占相當大的比重、預計收入為 693370 萬元。 B、 公司所得稅率為 33%，其他營業(yè)稅等參照現(xiàn)有的稅費標準。 為此，在項目運作過程中，加強項目營銷策劃運作，加大銷售力度是非常關鍵的。 項目風險對策 A、市場風險的對策 針對市場風險，公司一方面加大對政策法規(guī)的研究力度，力圖把握宏觀經(jīng)濟走勢，另一方面，在進行項目策劃時，對于市場需求的走向以及產(chǎn)品定位做大量深入細致的調(diào)研工作，使本項目在推出時能夠緊緊抓住目標消費群，從而減少市場變化帶來的風險。 第十部分：項目配套 生活配 套： A、 設置總建筑面積為 4300 ㎡、規(guī)模 6 班幼兒園一所 B、 設置總建筑面積 11000 ㎡、規(guī)模 9 班初級中學一所 C、 設置 商務中心附屬建筑 總建筑面積 500 ㎡ D、 設置商務中心總建筑面積 8000 ㎡ E、 按照百戶 10 ㎡的標準設置衛(wèi)生服務中心 200 ㎡、文化活動 中心 1200 ㎡、居委會 100 ㎡、合計建筑面積 1500 ㎡ F、 用地范圍內(nèi)按規(guī)模設置肉菜市場總建筑面積 2000 ㎡ G、 合理設置垃圾收集房或收集設施，用地范圍內(nèi)按規(guī)模設置相 應變電房 450 ㎡、公廁 300 ㎡，合計總建筑面積 750 ㎡； H、 按總建面的 7‰配建物業(yè)管理用房與經(jīng)營用房； I、 道路后退 范圍內(nèi)不得設置停車位等設施。天 合計 以上合計為 噸 C、給水規(guī)劃 ① 采用室外給水干管直供。含開閉所土建工程（ 150 ㎡） B、電纜溝：含開閉所至各建筑配電房進出線電纜溝。 □ 弱電 A、 安防 :由于園區(qū)外圍設施未形成 ,部分安防系統(tǒng)無法安裝 ,現(xiàn)只考慮居住組團出入監(jiān)控、建筑內(nèi)防區(qū)報警探測器和磁卡收費門禁系統(tǒng)。 （單位：萬元） 序號 年 份 建設期 合計 項 目 2020 2020 2020 2020 2020 0 1 2 3 4 1 現(xiàn)金流入 0 104006 208011 173343 208011 693370 銷售收入 0 104006 208011 173343 208011