【正文】 一方面以資本運作進入產(chǎn)業(yè)并強化其地位，獲取行業(yè)回報；同時依據(jù)對經(jīng)營狀況的了解和對市場時機的把握，通過既定企業(yè)或產(chǎn)業(yè)的權(quán)益交易，獲取資本運作收益。加快土地一級開發(fā)的開發(fā)速度，同時做實各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地價值 ? 大力發(fā)展房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，迅速擴張業(yè)務(wù)規(guī)模，實現(xiàn)滾動開發(fā)，打造核心競爭力 ? 適當持有出租和經(jīng)營性物業(yè) ? 考慮到物業(yè)管理服務(wù)對房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)持有業(yè)務(wù)的支持作用，可以適當發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，主要為自身的房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)持有業(yè)務(wù)服務(wù) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)價值鏈定位 戰(zhàn)略業(yè)務(wù) 一級 開發(fā) 業(yè)務(wù)競爭力 市場吸引力 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 房產(chǎn) 開發(fā) 物業(yè) 服務(wù) 物業(yè) 持有 核心業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 培育業(yè)務(wù) ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 59頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 二、產(chǎn)品選擇：從產(chǎn)品看，住宅產(chǎn)品需求大、資金回收快、風險小，商業(yè)、寫字樓、酒店等要求策劃、營銷、物業(yè)管理等能力較高，資金回收也較慢 住宅 商業(yè) 產(chǎn)品特點 對資源與能力要求的差異 ?住宅在房地產(chǎn)投資占 80%左右，在各類產(chǎn)品中規(guī)模最大 ?產(chǎn)品定位最明確，風險最低 ?與其他產(chǎn)品相比，中高檔住宅市場規(guī)模大，標準化程度高 ?較強的進度控制能力，住宅專業(yè)營銷能力 ?較強的產(chǎn)品復制能力 ?較強的招商能力，營銷能力（特別是市場定位能力－業(yè)態(tài)的定位、目標市場的定位、主題特色的定位、經(jīng)營品項的定位） ?占總投資 3%左右，單體投資較大，設(shè)計，施工，物業(yè)管理難度較高 ?寫字樓經(jīng)營模式簡單，風險較低 ?資金實力雄厚，一般為長期持有，物業(yè)管理能力突出 ?甲級寫字樓對物業(yè)管理、服務(wù)的能力要求較高 寫字樓 ? 單體投資較大，星級酒店 20%為合資與外資管理，客戶定位，設(shè)計，施工難度較大 ? 經(jīng)濟型酒店投資較小 ?資金實力雄厚，一般為長期持有，高檔酒店多選擇與國際酒店品牌合作進行委托經(jīng)營 ?經(jīng)濟型酒店要求標準化經(jīng)營和有效降低成本 酒店 ?占房地產(chǎn)總體投資 7%左右，主流做法是統(tǒng)一招商管理，統(tǒng)一營銷，統(tǒng)一服務(wù)跟蹤，統(tǒng)一物業(yè)管理 財務(wù)特點 ?資金占用周期短，一般一到兩年，回流較快 ?中高檔住宅通過營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的價值增值較高，其盈利能力顯著高于低價位住宅 ?投資較大，占用時間較長，長期持有回報率較高，一般 8－ 10年回收 ?風險較高 ?資金占用較大，較長，資金回流較慢，長期持有會帶來穩(wěn)定的回報 ?甲級寫字樓的收益高于乙級寫字樓，優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓長期投資收益較高 ?占用資金大，四星級酒店以上回收資金慢， 1015年，利潤較高；經(jīng)濟型酒店回收資金較快， 5年左右，利潤也較為可觀 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 60頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 通過綜合比較分析，正略鈞策建議國資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以中高檔住宅為核心產(chǎn)品、高檔寫字樓和回遷房為重點產(chǎn)品、待時機成熟后擇機進入商業(yè)地產(chǎn)、高星級酒店和經(jīng)濟型酒店市場 房地產(chǎn)板塊產(chǎn)品比較及選擇建議 高檔寫字樓 低檔寫字樓 商業(yè)地產(chǎn) 高級星級酒店 經(jīng)濟型酒店 中高檔住宅 回遷房 投資回報率 市場規(guī)模 經(jīng)營管理難度 風險 與現(xiàn)有資源能力的匹配 選擇建議 重點開發(fā) 不建議開展 擇機開展 擇機開展 擇機開展 重點開發(fā) 保障供應 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 61頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 三、區(qū)域選擇：國資公司應該確定選擇區(qū)域發(fā)展的原則以及區(qū)域發(fā)展的路線，正略鈞策建議按照如下分析框架來展開分析 戰(zhàn)略原則 競爭狀態(tài) 能力原則 ?國資公司的能力是否允許？ ? 如何與園區(qū)板塊、公共事業(yè)板塊和金融板塊發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合？ ? 未來的跨區(qū)域發(fā)展模式是否允許？ 市場環(huán)境 企業(yè)的可行性 區(qū)域發(fā)展 ?該市場競爭是否十分激烈？ ?該區(qū)域是否具有開發(fā)的市場潛力？ ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 62頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 正略鈞策建議國資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以蒲河新城為核心區(qū)域開展，兼顧新城子現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)，擇機進入七星旅游經(jīng)濟區(qū)，未來 510年后嘗試向區(qū)外市場擴張 蒲河新城 新城子現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū) 七星旅游經(jīng)濟區(qū) 沈北新區(qū)外部市場 戰(zhàn)略 原則 該區(qū)域發(fā)展速度快、市場空間大、對各類產(chǎn)品均有需求，符合國資公司發(fā)展戰(zhàn)略 國資公司必須保證該區(qū)域的回遷住房供應 該地區(qū)產(chǎn)品需求類型不屬于國資公司重點發(fā)展類型 不屬于近期國資公司戰(zhàn)略規(guī)劃之中的區(qū)域 能力 原則 國資公司可以憑借土地一級開發(fā)獲取低價土地，政府資源優(yōu)勢明顯，開發(fā)經(jīng)驗不足 回遷住房建設(shè)積累一定經(jīng)驗，有政府資源優(yōu)勢 國資公司沒有旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，政府資源是優(yōu)勢 國資公司的能力還不足以在區(qū)外與大型房地產(chǎn)公司展開競爭 競爭 狀態(tài) 該地區(qū)競爭激烈，多家國內(nèi)大型地產(chǎn)商已經(jīng)進入 競爭不激烈，目前仍無有規(guī)模的地產(chǎn)商介入 競爭不激烈，目前仍無有規(guī)模的地產(chǎn)商介入 競爭激烈，大型的全國性企業(yè)和優(yōu)秀的地方性企業(yè)瓜分市場 城市 發(fā)展 新區(qū)未來發(fā)展的重點，商貿(mào)區(qū)、住宅區(qū)、大學城等已基本規(guī)劃成型，發(fā)展空間巨大 新區(qū)規(guī)劃主要為農(nóng)業(yè)高新區(qū)和新農(nóng)村建設(shè)、短期內(nèi)市場潛力不大，盈利空間較小 主要為旅游經(jīng)濟區(qū)，旅游資源仍未充分開發(fā)，未來發(fā)展趨勢不明朗，進入風險大 全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間仍然巨大，前景看好 結(jié)論 作為國資公司近 5年來發(fā)展的核心區(qū)域 國資公司近期的兼顧區(qū)域，要確?；剡w房供應量，依據(jù)當?shù)匕l(fā)展情況合理開發(fā) 根據(jù)旅游資源開發(fā)情況，擇機進入 510年后嘗試性進行區(qū)域擴張 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 63頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 根據(jù)以上的綜合分析，正略鈞策建議房地產(chǎn)業(yè)務(wù)采用如下的商業(yè)模式 產(chǎn)品 價值鏈 區(qū)域 ? 蒲河新城是國資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的核心區(qū)域，未來 5年內(nèi)開發(fā)建設(shè)和運營要以蒲河新城為重點 ? 新城子現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)為兼顧區(qū)域，要保證該區(qū)域內(nèi)回遷住房的供應量，同時隨著新區(qū)發(fā)展逐漸北擴，可逐漸增加該區(qū)域內(nèi)的開發(fā)項目 ? 七星旅游經(jīng)濟區(qū)為擇機進入?yún)^(qū)域，隨著當?shù)氐穆糜钨Y源開發(fā)情況和市場發(fā)展決定是否進入 ? 沈北新區(qū)全局都是國資公司土地一級開發(fā)的重點區(qū)域 ? 外部市場要在國資公司具備一定的資源和能力后再進行擴張 ? 中高檔住宅地產(chǎn)為國資公司的核心產(chǎn)品 ? 回遷房涉及國資公司新區(qū)建設(shè)職能，作為重點產(chǎn)品，需要保證供應量 ? 高檔寫字樓因風險低、回報高作為國資公司的重點產(chǎn)品 ? 商業(yè)地產(chǎn)、高星級酒店和經(jīng)濟型酒店需要一定的市場條件和較高的開發(fā)運營能力，作為擇機開展產(chǎn)品 ?土地一級開發(fā)作為房地產(chǎn)板塊的戰(zhàn)略基礎(chǔ)和主要收入來源，作為價值鏈環(huán)節(jié)上的核心業(yè)務(wù) ?房產(chǎn)開發(fā)作為核心業(yè)務(wù)開展，需快速擴大規(guī)模，提高開發(fā)速度 ?物業(yè)持有因其高投資高回報作為國資公司的培育業(yè)務(wù) ?物業(yè)服務(wù)投入低收益低，出于與其它業(yè)務(wù)的配合，作為輔助業(yè)務(wù) 配合國資公司 整體發(fā)展戰(zhàn)略的城市地產(chǎn)開發(fā)商 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 64頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 ? 選擇以 城市圈 全程開發(fā)模式來獲取盈利 ? 在一個開發(fā)個案中建立公司的短線、中線和長線盈利模式 與其他企業(yè)合作，共同投資商業(yè)文娛物業(yè)，獲取長期租賃協(xié)議 以長期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計劃獲取銀行貸款 新區(qū)城市化建設(shè) ? 獲取新區(qū)核心商業(yè)區(qū)周邊土地 ? 獲取新區(qū)其他優(yōu)勢土地資源 ? 商場等招租 ? 城市管理服務(wù) 短線：部分土地出售獲利 長線：租金收益、股權(quán)收益 中線：房產(chǎn)出售獲利 部分土地修建住宅以及其他物業(yè) 房地產(chǎn)板塊盈利模式：城市開發(fā)全程盈利模式 人氣上升、地價升值，租金逐年上調(diào) ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 65頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 房地產(chǎn)板塊核心戰(zhàn)略舉措： 房地產(chǎn)板塊 核心戰(zhàn)略舉措 1 2 3 做實土地一級開發(fā)，實施“一提二保一爭” 形成房地產(chǎn)綜合開發(fā)運營商的整合能力，全面提高“城市規(guī)劃能力、融資能力、開發(fā)運營能力” 做大房產(chǎn)開發(fā)，實施“求規(guī)模、要利潤、留物業(yè)”策略 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 66頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 一、做實土地一級開發(fā)，實施“一提二保一爭” ?盡快完成土地一級開發(fā)，為新區(qū)發(fā)展發(fā)展提供基礎(chǔ) ?一提： 提高土地一級開發(fā)的效率，加快新區(qū)開發(fā)建設(shè)進度； ?二保： （ 1）確保高標準、高質(zhì)量的完成交通、信息、能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；（ 2）確保土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)盈利，不虧損； ?一爭： “全力做好存量，極力爭取增量”，為國資公司的進一步發(fā)展爭取更多資源； ?整合土地資源，推動新區(qū)發(fā)展； ?獲取現(xiàn)金收益，提升土地價值，增加土地儲備； 政府要求 業(yè)務(wù)定位 業(yè)務(wù)策略 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 67頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 土地一級開發(fā)是獲取大量成片土地的根本方式，國資公司必須做實土地一級開發(fā)才能實現(xiàn)“以地養(yǎng)地、滾動開發(fā)”的盈利模式，撬動多方資源共同開發(fā)，實現(xiàn)房地產(chǎn)板塊的價值升值和利潤最大化 沈北新區(qū)建設(shè)步伐 國資公司盈利模式 ? 以地養(yǎng)地、帳面盈利 ? 以地養(yǎng)地 ? 房產(chǎn)開發(fā)收益 ? 以地養(yǎng)地 ? 房產(chǎn)開發(fā)收益 ? 土地入股、股權(quán)收益 ? 物業(yè)租金、地價升值 ? 其他盈利方式 ? 新區(qū)總體規(guī)劃詳細的分片開發(fā)規(guī)劃 ? 地塊招商 ? 綜合環(huán)境治理與建設(shè) ? 房產(chǎn)開發(fā) ? 地塊招商 ? 生活區(qū)建設(shè)，配套的生活設(shè)施建設(shè) ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 68頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 土地一級開發(fā)資金需求量大，周轉(zhuǎn)時間長，國資公司需要積極拓展融資方式，通過土地儲備基金、吸收直接投資、項目抵押貸款等方式，突破資金瓶頸，滿足新區(qū)開發(fā)的資金要求 ?財政資金 ?銀行信貸 ?企業(yè)自有資金 ?企業(yè)債券 ?其他 ? 吸收直接投資 ? 項目抵押貸款 ? 發(fā)行股票 ? 發(fā)行債券 ? 土地儲備基金 ? 財政資金 ? 政策性銀行信貸 ? 商業(yè)銀行信貸 ? 企業(yè)自有資金 ? 其他 ? 土地儲備基金 ? 財政資金 ? 銀行信貸 ? 企業(yè)債券 ? 企業(yè)自有資金 ? 其他 目前融資方式 增加土地儲備基金 融資方式多元化 我國目前相關(guān)的法律法規(guī)和金融政策不完善，缺乏一致的協(xié)調(diào)性，操作困難，影響了融資渠道的擴展。 一般來說 ， 房地產(chǎn)企業(yè)主導的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)成本利潤率不會超過 8%， 而國內(nèi)房地產(chǎn)百強企業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)毛利率超過 30%， 純利率超過 20% 有利因素 ? 房產(chǎn)開發(fā)收益受行業(yè)周期影響大 ? 長期發(fā)展后會產(chǎn)生大量的沉淀資產(chǎn) ? 凈資產(chǎn)收益率與企業(yè)規(guī)模成反比 不利因素 ? 綜合市場空間 、 資金效率 、 收益率等因素考慮 ， 房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)應當是國資公司大舉進入 、 迅速擴張的戰(zhàn)略業(yè)務(wù) ? 迅速形成業(yè)務(wù)規(guī)模 ? 提高資金利用率 、 實現(xiàn)滾動開發(fā) 房產(chǎn)開發(fā)作為房地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略業(yè)務(wù) ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 56頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 物業(yè)持有具有穩(wěn)定的盈利能力、能夠為企業(yè)帶來持續(xù)增加的現(xiàn)金流，有效的降低了經(jīng)營風險，但考慮到投資較大、資金周轉(zhuǎn)慢等因素，當前作為國資公司培育業(yè)務(wù) ? 后期會形成穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流，可以獲得區(qū)域土地增值的收益 ? 降低了開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展風險，不會因為缺乏土地而使開發(fā)業(yè)務(wù)中斷 有利因素 ? 房地產(chǎn)物業(yè)持有業(yè)務(wù)資金投入較大，資金周轉(zhuǎn)慢，前期收益偏低 不利因素 ? 綜合利潤水平 、 資金投入 、 經(jīng)營風險等因素考慮 ，物業(yè)持有業(yè)務(wù)作為國資公司培育性業(yè)務(wù) ? 逐步提高物業(yè)持有數(shù)量 ? 培養(yǎng)專業(yè)化經(jīng)營能力 物業(yè)持有作為房地產(chǎn)板塊培育業(yè)務(wù) ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 57頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 物業(yè)服務(wù)資金投入小、周轉(zhuǎn)快，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能夠提高房地產(chǎn)產(chǎn)品價格、產(chǎn)生品牌效應，但平均利潤水平偏低，定位為國資公司房地產(chǎn)板塊的協(xié)同業(yè)務(wù) ? 物業(yè)服務(wù)所需要投入的資金量遠小于房地產(chǎn)價值鏈