【正文】 項(xiàng)目線路全長(zhǎng)約６００公里，建成后可以將珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)９個(gè)城市“一網(wǎng)打盡”：以廣州為中心，１小時(shí)內(nèi)９個(gè)城市可以互相通達(dá)，形成真正意義上的“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。東莞將轉(zhuǎn)移某些勞動(dòng)密集型行業(yè)的制造業(yè)部分，減少人口壓力，提高人口素質(zhì)，大力發(fā)展資本、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，最終形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、特色產(chǎn)業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)格局。 商住綜合系列 （ 即將開(kāi)發(fā)） 產(chǎn)品核心要素：位于城市中心區(qū) 、集高檔商業(yè)物業(yè)和高檔住宅于一體 處在公司培養(yǎng)發(fā)展階段的產(chǎn)品 ， 但是近期將不會(huì)給公司帶來(lái)很大的業(yè)務(wù)收益 。 市場(chǎng)代表產(chǎn)品：小戶型公寓、酒店式公寓、螞蟻工房 產(chǎn)品多為大戶型，位于遠(yuǎn)郊或獨(dú)特風(fēng)景區(qū)、產(chǎn)品品質(zhì)高檔，居住人群素質(zhì)高，物業(yè)服務(wù)要求高。 ? 外圍資金的緊縮 ， 產(chǎn)品品質(zhì)要求的提升 ， 及結(jié)合富通地產(chǎn)當(dāng)前的規(guī)模和市場(chǎng)地位 ， 未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在關(guān)注速度 、 品質(zhì)和資金三者中找到平衡 。聯(lián)合開(kāi)發(fā) 1 松散聯(lián)盟：以提升產(chǎn)品或項(xiàng)目附加值的配套開(kāi)發(fā)為合作基點(diǎn)。已邁出了可喜的一步。 ?買方需求主要表現(xiàn)為追求更低的產(chǎn)品價(jià)格，更高的產(chǎn)品質(zhì)量和更多更好的售后服務(wù) 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 資金：在緊縮性金融政策下，資金成為完成整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)關(guān)鍵，因而成為整體價(jià)值鏈的核心 在賣方市場(chǎng)逐步向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，決定產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是前期策劃＼產(chǎn)品設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù) 資金 房地產(chǎn)智庫(kù)— 8 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)開(kāi)發(fā)商在整個(gè)開(kāi)發(fā)鏈條中依然占主導(dǎo)地位，但對(duì)于發(fā)達(dá)城市和先進(jìn)企業(yè)而言，其他各種業(yè)務(wù)形態(tài)已得到快速的發(fā)展 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)服務(wù) ? 房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房屋設(shè)計(jì) 建設(shè)施工 工程監(jiān)理 全程質(zhì)量成本監(jiān)控 ? 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部立項(xiàng) 開(kāi)發(fā)咨詢 土地使用權(quán)的獲得 拆遷安置 總體勘察設(shè)計(jì) 市政工程設(shè)計(jì)興建 ? 融資管理 /銷售管理 ? 投資管理 直接投入項(xiàng)目 入股項(xiàng)目公司 股權(quán)合作 (土地、資金等 ) 基金管理 ? 融資管理 自有資金 銀行貸款 信托基金 企業(yè)債券 ? 項(xiàng)目管理 ?物業(yè)經(jīng)營(yíng) /出租 – 酒店經(jīng)營(yíng)管理 – 商場(chǎng)租售經(jīng)營(yíng) – 寫字樓租售經(jīng)營(yíng) – 公寓經(jīng)營(yíng) – 工業(yè)用房租售經(jīng)營(yíng) ?物業(yè)管理 ?房地產(chǎn)中介 /評(píng)估 /咨詢服務(wù) ?策劃 /銷售相關(guān)服務(wù) ? 在產(chǎn)業(yè)周期演變、國(guó)家宏觀調(diào)控、行業(yè)加速集中等因素的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資等新興商業(yè)模式開(kāi)始出現(xiàn) ? 由于中國(guó)幅員遼闊、地區(qū)梯級(jí)差異明顯、大量的住房需求仍未得到滿足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)還將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里占據(jù)主導(dǎo)地位 ? 在國(guó)家緊縮性的財(cái)政金融政策下，資金變的越來(lái)越重要的前提下，已有部分房地產(chǎn)公司利用資金優(yōu)勢(shì)在進(jìn)行轉(zhuǎn)型。例如保利地產(chǎn)持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)比重在逐年增加、上海中凱地產(chǎn)和國(guó)外地產(chǎn)基金合作，利用資金優(yōu)勢(shì)去主導(dǎo)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房產(chǎn) 輔助和配套業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)智庫(kù)— 9 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)主要存在三大類可能的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì) 房地產(chǎn) 實(shí)業(yè) 金融 服務(wù) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 物業(yè)持有 投資基金 投資信托 按揭貸款業(yè)務(wù) 財(cái)產(chǎn)管理 中介代理 房地產(chǎn)債權(quán)投資 房地產(chǎn)股權(quán)投資 物業(yè)運(yùn)營(yíng) 物業(yè)管理 區(qū)域開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 住宅開(kāi)發(fā) 辦公開(kāi)發(fā) 廠房 /會(huì)展 /旅游等開(kāi)發(fā) 定制化服務(wù) 商業(yè)開(kāi)發(fā) 需要等待中國(guó)地產(chǎn)金融相對(duì)成熟 目前還是配套輔助業(yè)務(wù) 在中國(guó)，房產(chǎn)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)合緊密，沒(méi)有明確分開(kāi) 房地產(chǎn)智庫(kù)— 10 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)內(nèi)外部客戶的共同作用才能創(chuàng)造房地產(chǎn)的利潤(rùn)和價(jià)值 客戶購(gòu)買 外部客戶 人力資源部門 財(cái)務(wù)部門 行政部門 營(yíng)銷策劃部門 營(yíng)造部門 前期策劃部門 人員引進(jìn)、培養(yǎng)、激勵(lì)服務(wù) 資金計(jì)劃、使用服務(wù) 信息溝通、調(diào)節(jié)服務(wù) 物有所值 開(kāi)發(fā)商 信譽(yù)品牌 物業(yè)服務(wù)水平 物業(yè)公司 價(jià)格 品質(zhì) 戶型 配套 周邊 交通 環(huán)境 人文 土地部門 政府部門 設(shè)計(jì)院 施工企業(yè) 建材企業(yè) 配套商 園藝 公司利潤(rùn)創(chuàng)造過(guò)程 為外部客戶提供服務(wù) 為外部客戶提供服務(wù) 位置滿意 內(nèi)部客戶 內(nèi)部客戶間提供服務(wù) 房地產(chǎn)智庫(kù)— 11 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)因此，在開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位的開(kāi)發(fā)鏈條中，開(kāi)發(fā)商對(duì)外部資源利用的對(duì)接和掌控能力已經(jīng)逐步成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的必然選擇 設(shè)計(jì)院 建材商 建筑商 房地產(chǎn)商 客戶 生產(chǎn)方式 策劃 設(shè)計(jì) 施工 設(shè)計(jì)確定 材料供應(yīng) 驗(yàn)收 銷售 實(shí)現(xiàn)購(gòu)買 市場(chǎng)調(diào)查 潛在需求 市場(chǎng)調(diào)查 策劃 設(shè)計(jì)組合 材料供應(yīng) 材料研發(fā) 解決方案 施工 工序強(qiáng)化 客戶分析 購(gòu)買方案 實(shí)現(xiàn)購(gòu)買 售后服務(wù) 賣方市場(chǎng)主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式：以“拋過(guò)墻”作為表現(xiàn)形式 買方市場(chǎng)主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式：以溝通互動(dòng)作為表現(xiàn)形式 除土地運(yùn)作之外，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部各環(huán)節(jié)（包括房地產(chǎn)商內(nèi)部各部門以及各個(gè)企業(yè)）之間的相互協(xié)作已成為房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在；當(dāng)土地利潤(rùn)有所下降時(shí)，對(duì)整個(gè)價(jià)值鏈中各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行整合，從而削減成本創(chuàng)造利潤(rùn)將成為房地產(chǎn)公司的必然選擇 房地產(chǎn)智庫(kù)— 12 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)從現(xiàn)狀看，富通公司面臨著一系列挑戰(zhàn) ? 短期內(nèi)，行業(yè)有 12年的緊縮發(fā)展，市場(chǎng)持續(xù)低迷，對(duì)中小型房地產(chǎn)公司的生存構(gòu)成一定的威脅 ? 富通地產(chǎn)現(xiàn)有的中低檔產(chǎn)品面臨保障性住房的沖擊； ? 買方市場(chǎng)的逐步到來(lái)，使開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品的特色變的越來(lái)越重要，但富通地產(chǎn)目前沒(méi)有形成在市場(chǎng)上具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的特色產(chǎn)品； ? 行業(yè)資源向強(qiáng)者集聚，行業(yè)集中度加強(qiáng)，加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；并購(gòu)、合作成為未來(lái)趨勢(shì)；在行業(yè)整合階段，像富通集團(tuán)這樣的中小地產(chǎn)商拓展空間在縮小 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)向前期策劃設(shè)計(jì)、 品牌、物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)移，而富通地產(chǎn)在產(chǎn)品的前期策劃和設(shè)計(jì)上相對(duì)比較薄弱，品牌影響力基本局限在深圳地區(qū) 面臨的主要挑戰(zhàn) 房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)的不同階段特點(diǎn) 初創(chuàng)期 成長(zhǎng)期 成熟期 平穩(wěn)期 下一周期： 再興或衰退 初級(jí)組織 以個(gè)人能力為主導(dǎo) 集權(quán)型組織 ,高層集權(quán)的團(tuán)隊(duì) 權(quán)力趨向分散按職能集權(quán) 優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)， 建立創(chuàng)新體制 行業(yè)分散 人員背景多樣 行業(yè)集中 專業(yè)化團(tuán)隊(duì) 人員結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 富通現(xiàn)狀 房地產(chǎn)智庫(kù)— 13 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)但富通作為在一線城市成長(zhǎng)發(fā)展起來(lái)的地產(chǎn)公司，也有相應(yīng)的優(yōu)勢(shì) ? 組織管理能力 組織管理 （ 硬件建設(shè) ） 的基礎(chǔ)很好 ， 有個(gè)清晰的管控思路 ， 有與之相配的組織體系； 制度 、 流程 、 權(quán)責(zé)體系建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)； ? 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力 業(yè)務(wù)領(lǐng)域沿價(jià)值鏈延伸 ， 對(duì)各環(huán)節(jié)有完全控制權(quán) ， 利于整合資源優(yōu)勢(shì)； 工程施工能力較強(qiáng) ， 可有效支持經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 能力優(yōu)勢(shì) ? 外部資源 （ 包括土地 、 資金 ） 土地儲(chǔ)備充足 ， 盈利能力較好； 資產(chǎn)保持增長(zhǎng) ， 資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 、 償債能力 、 盈利能力都保持較好狀態(tài)； 現(xiàn)在的資金能力可以保證現(xiàn)有開(kāi)發(fā)能力在一定時(shí)期內(nèi)的需要； ? 內(nèi)部資源 （ 人力資源 、 無(wú)形資源 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)人均效能高 ， 集團(tuán)整體人均效能也還可以； 公共關(guān)系基礎(chǔ)好 ， 與政府關(guān)系良好； 有一定的品牌影響力 ， 個(gè)別項(xiàng)目品牌推廣很出色； 資源優(yōu)勢(shì) 雖然和全國(guó)性知名地產(chǎn)公司相比有一定差距，但相對(duì)于國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司，富通在一線城市發(fā)展所培養(yǎng)和鍛煉的能力和眼界、思想、前瞻性都有一定的優(yōu)勢(shì) 房地產(chǎn)智庫(kù)— 14 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)項(xiàng)目組將從三個(gè)方面確定富通集團(tuán)的使命、愿景、定位及商業(yè)模式 富通集團(tuán)的 現(xiàn)狀條件 領(lǐng)導(dǎo)和員工的 愿望 常見(jiàn)房地產(chǎn)集團(tuán)公司商業(yè)模式 富通集團(tuán)戰(zhàn)略 富通集團(tuán)面臨著怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？ 公司目前的資源能力如何？ 股東對(duì)富通的定位和期望？ 富通以何種模式參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更易成功？ 公司高管層對(duì)富通的理解和期望？ 公司員工對(duì)富通的期望？ 對(duì)標(biāo)企業(yè)的發(fā)展對(duì)富通的戰(zhàn)略有什么啟示？ 房地產(chǎn)智庫(kù)— 15 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)通過(guò)訪談和研討會(huì)，公司領(lǐng)導(dǎo)層和員工對(duì)富通的未來(lái)都提出了很高的期望 富通應(yīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)商 為中產(chǎn)階級(jí)打造品位之家 有行業(yè)創(chuàng)新力和領(lǐng)導(dǎo)力、打造有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品 成為受尊重的公眾性的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán) 穩(wěn)健發(fā)展的、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的、全國(guó)知名的（或中國(guó)最好的）中型的 富通領(lǐng)導(dǎo)層和員工對(duì)公司未來(lái)發(fā)展不同點(diǎn)，主要體現(xiàn)在： ，是否應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)持有經(jīng)營(yíng) 富通領(lǐng)導(dǎo)層和員工對(duì)未來(lái)愿景較大的共通點(diǎn)在于： 依賴創(chuàng)新能力，開(kāi)發(fā)有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，做中國(guó)最好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商？ 房地產(chǎn)智庫(kù)— 16 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)問(wèn)卷調(diào)查，也反映了全體員工的相同愿望 1您了解富通地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展愿景嗎（富通地產(chǎn)集團(tuán)未來(lái)想成為什么樣的公司）？ 93755950246全國(guó)知名房地產(chǎn)公司在珠三角地區(qū)名列前茅的房地產(chǎn)公司著眼深圳及周邊發(fā)展的本地公司廣東省內(nèi)一流地產(chǎn)公司不清楚沒(méi)有發(fā)展愿景% % % % % % 房地產(chǎn)智庫(kù)— 17 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)項(xiàng)目組將從三個(gè)方面確定富通集團(tuán)的使命、愿景、定位及商業(yè)模式 富通集團(tuán)的 現(xiàn)狀條件 領(lǐng)導(dǎo)和員工的 愿望 常見(jiàn)房地產(chǎn)集團(tuán)公司商業(yè)模式 富通集團(tuán)戰(zhàn)略 富通集團(tuán)面臨著怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？ 公司目前的資源能力如何？ 股東對(duì)富通的定位和期望？ 富通以何種模式參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更易成功？ 公司高管層對(duì)富通的理解和期望？ 公司員工對(duì)富通的期望？ 對(duì)標(biāo)企業(yè)的發(fā)展對(duì)富通的戰(zhàn)略有什么啟示？ — 18 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)商業(yè)模式：地產(chǎn)業(yè)原有的商業(yè)模式正在被新的商業(yè)模式所取代 買地 開(kāi)發(fā)建造 銷售 1. 這種模式，單調(diào)而且雷同，同質(zhì)化產(chǎn)品泛濫 2. 市場(chǎng)處于火熱階段，誰(shuí)有土地都希望自己開(kāi)發(fā)然后銷售，沒(méi)有整合的動(dòng)力 3. 基本上只要擁有土地或擁有資本就可以隨意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，依靠攫取土地資源價(jià)值來(lái)盈利。 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 建筑施工 物業(yè)管理 資產(chǎn)管理 投資擔(dān) 保 營(yíng)銷、策劃等中介業(yè)務(wù) 開(kāi)發(fā)公司 建筑施工 物業(yè)管理 資產(chǎn)管理 轉(zhuǎn)變 過(guò)去 現(xiàn)在 — 26 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)但目前的商業(yè)模式還需要逐步有所取舍和整合 建 議： ? 從當(dāng)前富通涉及的業(yè)務(wù)范圍看，建筑、物業(yè)和資產(chǎn)管理公司還緊緊依附在開(kāi)發(fā)上，形成“大鍋飯”業(yè)務(wù)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)松散聯(lián)盟：以提升產(chǎn)品或項(xiàng)目附加值的配套開(kāi)發(fā)為合作基點(diǎn)。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看 ， 是產(chǎn)品品質(zhì)的追求與開(kāi)發(fā)速度均衡發(fā)展 ， 開(kāi)發(fā)速度的提升主要在于內(nèi)部管理效率的提升和決策執(zhí)行流程的簡(jiǎn)潔 、 暢通 、 高效 快遞滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 財(cái)務(wù)杠桿 產(chǎn)品品質(zhì) 快遞滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 財(cái)務(wù)杠桿 產(chǎn)品品質(zhì) 客戶對(duì)品質(zhì)的要求 轉(zhuǎn)變 — 42 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)富通地產(chǎn)戰(zhàn)略核心體現(xiàn)的是專業(yè)化和差異化，重在通過(guò)產(chǎn)品和服務(wù)支持富通地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)的品牌提升 專業(yè)化戰(zhàn)略 專注于住宅開(kāi)發(fā)和與住宅相配套的少量商業(yè)物業(yè) 差異化戰(zhàn)略 集中于高檔住宅細(xì)分市場(chǎng)，追求卓越的產(chǎn)品功能、產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)服務(wù) 區(qū)域化戰(zhàn)略 憑借本地區(qū)的發(fā)展機(jī)會(huì)積累資源能力 目的： 集中力量創(chuàng)造專業(yè)化的品牌形象 目的： 通過(guò)高品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建立產(chǎn)品自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 目的： 通過(guò)核心戰(zhàn)略城市的發(fā)展機(jī)會(huì)培育相關(guān)能力，在積累實(shí)力的基礎(chǔ)之上，向周邊地區(qū)延伸 — 43 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)專業(yè)化：建議以住宅開(kāi)發(fā)及配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施為主，其它物業(yè)形態(tài)為輔 住宅占房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的80%以上，發(fā)展前景最好；因此 建議重點(diǎn)開(kāi)發(fā)中高檔住宅業(yè)務(wù)，并根據(jù)項(xiàng)目需要開(kāi)發(fā)配套商業(yè)樓及其他服務(wù)設(shè)施 商業(yè)用房市場(chǎng)近期有所萎縮，同時(shí)開(kāi)發(fā)難度大，對(duì)資金和開(kāi)發(fā)能力要求高，不宜介入 小