【正文】 所以，依靠網(wǎng)站廣告散發(fā)新聞炒作點，利用網(wǎng)絡(luò)傳達銷售信息，將起到事半功倍的效果。并且此期間對于地產(chǎn)業(yè)來說是銷售淡季，地產(chǎn)廣告宣傳是比較松緩的，所以，如果能擇此時機推出半島藍灣獨體別墅，可在一定程度上緩解銷售淡季回款問題，而且還可回避城市別墅、仁愛濠景莊園及其它競爭對手的宣傳干擾。 ⑷通過“環(huán)境”優(yōu)勢與市場傳統(tǒng)公寓進行比較，借半島〃藍灣前期樹立的光輝形象，再次確立同類產(chǎn)品的市場區(qū)隔，宣揚產(chǎn)品品質(zhì)。 4）活動安排：揭幕儀式、新聞發(fā)布會、名車展、拍賣會。 目的： —— 讓市場認知半島〃藍灣“頂級別墅”及與之相匹配的優(yōu)越環(huán)境。 —— 半島〃藍灣現(xiàn)場銷售中心公開接受財富沙龍會員報名。 B、頒獎典禮，半島〃藍灣環(huán)境介紹： —— 于當天賽后回銷售現(xiàn)場安排晚餐，于晚餐時作半島〃藍灣優(yōu)越大環(huán)境的詳細介紹，然后再作頒獎。 —— 持卡業(yè)主可以在未來項目配套齊全后享受有關(guān)消費的打折優(yōu)惠。 提高項目知名度 。 電臺廣告主題建議：環(huán)境是別墅的靈魂 （二） 4 月 — 5 月，以 SP 為主： 建議 SP 推廣活動： 依然利用反勢規(guī)則，在地產(chǎn)市場上媒體廣告 投放漸多的時候，減少投放量，把更多的資金用在 SP 促銷活動上。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 另外，對于 4 四層半，通過環(huán)境與區(qū)位、別墅品質(zhì)與公寓的聯(lián)系，可以將其定義為“與別墅具有同等品質(zhì)的高尚公寓”或“頂級別墅旁的高尚公寓”。從氣候的角度來說，水是調(diào)節(jié)氣溫致使冬暖夏涼的主要因素；從環(huán)保的角度來說，水是凈化空氣吸收城市煙塵的過濾器；當然，從養(yǎng)生保健的角度來說，水還是修身養(yǎng)性、豐富視野、滋潤生活的珍貴資源。 ⒌因半島藍灣所處的梅江南生態(tài)居住區(qū)及其水面島嶼，乃是政府投資規(guī)劃建設(shè)用地，這已是半島 二、 2002 年競爭對手個案分析 仁愛濠景莊園 ⒈主訴賣點：都市升級版別墅 莊園生活 長 1 公里 25 米寬的活水河流（輔助宣傳點） ⒉環(huán)境設(shè)計：美國 EDSA 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ⒊地理位置：紅旗南路，鵬天閣斜對面（臨近 2020 年奧運主會場） ⒋地段宣傳：離市中心近 交通環(huán)境（迎賓 道、衛(wèi)津南路、紅旗南路） 自然環(huán)境（靠近堆山公園） ⒌物業(yè)配套服務(wù)較齊全（ 128 種物業(yè)服務(wù)套餐） ⒍媒體形式：報紙（以今晚報、每日新報為主，并經(jīng)常輔助以軟稿）、電臺廣播、戶外看板、候車亭燈箱、 SP 活動。 好的環(huán)境可以實現(xiàn)消費人群對高尚社區(qū)文化品位的心理滿足，同時還可為別墅生活和生活空間的延伸提供更多可能。 四、項目 2020 年問題點 ⒈ 1 月 — 10 月份銷售任務(wù)比 2002 年繁重，共需銷售 528 套，且獨體別墅、聯(lián)排別墅、 4 層半公寓均占一定比例，產(chǎn)品多樣化，市場印象難以 集中把握，所以，壓力較大。藍灣已經(jīng)有了一定的市場知名度，所以如果在此基礎(chǔ)上，挖掘出對產(chǎn)品定位更具說辭的主旨支撐，將會給市場一個更明確的形象定位，更有針對性的對產(chǎn)品進行賣點宣泄。 二、 2002 年廣告效果分析 半島藍灣已跟與其具有某些同質(zhì)化市場賣點的城市別墅、仁愛濠景莊園并列為天津市購房者首選的三大高檔別墅樓盤。 這三者既填補了以往市內(nèi)房地產(chǎn)市場別墅項目在營銷推廣過程中無獨特個性及形象定位模糊的空白，同時，也依據(jù)各自獨有的建造理念及品牌優(yōu)勢營造和堅持著各異的社區(qū)文化和生活主張，交叉競搶著天津市本就為數(shù)不多的高端消費人群。藍 灣通過廣告最先樹立的市場定位形象是“環(huán)湖別墅，私家領(lǐng) 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 地”，后又通過樣板間等等實景照片加以渲染，說明半島 ⒉因天津地產(chǎn)市場對于別墅生活模式的引導并不充分，并且概念比較模糊，所以，對于已被公 認是高檔別墅項目的半島 ⒉雖然依據(jù)環(huán)境最容易做出市場區(qū)隔，但是通過集中的“環(huán)境”訴求避諱繁亂的散點式宣傳，容易忽視和拋棄項目的其它特點，諸如同樣對別墅品質(zhì)起著較大影響的交通以及由此帶來的出行便捷程度、居住安全問題等等。 因此，在綜合分析了 2002 年實際銷售情況及廣告效果之后，半島 ⒎市場印象：普通別墅項目，廣告視覺表現(xiàn)平淡，與實際別墅品質(zhì)相差較遠。藍灣大環(huán)境優(yōu)于其它競爭對手的公開秘密。藍灣形象包裝定位和氣質(zhì)附加比較明確，且“環(huán)境”優(yōu)勢比較突出，所以其較之于競爭對手價格略微偏高的劣勢，可以適當?shù)窒徊糠?。所以，半島〃藍灣的水不只是環(huán)境單一的組成部分，它付諸于生活的任何點滴都是大自然恩賜半島〃藍灣的高尚品質(zhì)。環(huán)境同樣也是營銷過程中廣告宣泄的重點。該階段的主要目的是結(jié)合“環(huán)境”優(yōu)勢，通過更有效的現(xiàn)場活動維護并督促前三個月吸引來的目標人群，并在加快銷售進度的基礎(chǔ)上，爭取更多的口碑宣傳，吸引更多消費。 媒介選擇：銀行信用卡 DM 活動籌備：聯(lián)絡(luò)有關(guān)商業(yè)銀行（中國交通銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行），與銀行合辦消費積分獎勵計劃。卡分為金卡、銀卡，以此顯示業(yè)主尊貴身份。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) —— 對半島〃藍灣的介紹可配合電視幕墻，以錄像或 3D 等形式展示。 Ｃ、紀念品 —— 印上半島〃藍灣標志的毛巾禮盒。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) —— 提升項目整體形象。 5）對銷售及宣傳的幫助：通過舉行名車展將世界著名品牌與項目的級數(shù)結(jié)合，進一步抬升項目檔次，在短時間內(nèi)成為市場焦點，吸引大量客人前往參觀，從而促進成交。 ⑸前面四點主要應(yīng)用于聯(lián)排別墅即將售罄， 4 層半公寓開始介入銷售的前期階段，在正式銷售開始之后，應(yīng)將更多的宣傳重點放在產(chǎn)品品質(zhì)上，通過房型、樣板間、物業(yè)等等更實的內(nèi)容，作為推廣依據(jù)。以較高的產(chǎn)品價格定位及特點制造新聞炒做熱點，將會為項目拉大與城市別墅、仁愛濠景莊園的檔次區(qū)隔，為打造天津別墅第一盤—— 半島〃藍灣的整體推廣奠定基礎(chǔ)。） 發(fā)布時間及內(nèi)容建議： 日報：硬廣告 1 月 23 日 星 期四 半版 圍繞獨體別墅形象定位（可涵蓋價格和品質(zhì)） 1 月 30 日星期四 半版 傳達獨體別墅大環(huán)境優(yōu)勢及其僅有數(shù)量 2 月 6 日 星期四 半版 所有獨體別墅均為正面面水，私密性好，而且可自設(shè)碼頭等 2 月 13 日星期四 半版 消費心理引導 假日 100 天：硬廣告 1 月 22 日 星期三 整版 圍繞獨體別墅形象定位（可涵蓋價格和品質(zhì)） 1 月 29 日星期三 整版 傳達獨體別墅大環(huán)境優(yōu)勢及其僅有數(shù)量 2 月 5 日 星期三 整版 所有獨體別墅均為正面面水，私密性好，而且可自設(shè)碼頭等 2 月 12 日星期三 整版 消費心理引導 網(wǎng)站：每 周一次評論。而網(wǎng)站是以價格作為主打，制造新聞 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 炒做熱點的較好途徑。 時機選擇： 1 月 15 日 —— 2 月 15 日 目的及意義： 元旦過后到正月十五以前，是消費者擺脫平日工作繁忙，購辦 年貨，休閑度假比較集中的閑散階段，同時也是消費者對事件性新聞較為關(guān)注的階段。 ⑶將水、 島、上風