【正文】 定期匯報和上報：分公司的經(jīng)營狀況向開發(fā)部財務室定期匯報和上報。?代表和維護集團職工主人翁地位和合法權益，執(zhí)行上級主管部門和 ZZ集團工會下達的決定，履行工作四項社會職能。?負責組織建安成本、銷售成本、人工成本等各項成本核算，提出成本控制指標建議；?會計信息匯總，會計收支和簿記，合并財務報表，進行經(jīng)營績效分析。分公司擁有選擇項目銷售經(jīng)理的權利，并對項目銷售經(jīng)理進行行政管理PAGE 72市場部主要職責?負責國家宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)行業(yè)和相關法律法規(guī)等方面的信息或資料收集、分析?對房地產(chǎn)市場需求進行定性、定量研究和分析?洽談、引進符合全公司發(fā)展政策的房地產(chǎn)開發(fā)項目，負責項目可行性論證的組織工作，草擬項目建議書；?辦理開發(fā)建設項目的立項及手續(xù)；?負責開發(fā)部的土地轉讓和項目轉讓工作，制定開發(fā)部的土地轉讓相關政策，測算轉讓價格，組織談判，起草合同?組織有關部門進行項目的市場定位工作并負責項目的總體組織設計（包括項目的可行性報告、協(xié)議書、合同章程的起草），為高層領導進行項目投資決策提供可行性分析或研究報告?負責新上項目的申報、立項、跟催、領取批示和營業(yè)執(zhí)照以及項目移交工作?負責征地、拆遷的論證?編制項目成本計劃為財務部進行項目成本控制提供依據(jù)?負責跟蹤新上項目的投資效果分析，并從中總結經(jīng)驗和教訓?負責所有項目的文件、資料的收集、歸檔和管理?編制和制定本單位的整體統(tǒng)計的管理制度；?編制企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務中長期與年度開發(fā)計劃?編制房地產(chǎn)業(yè)務年度規(guī)劃設計工作計劃，統(tǒng)計企業(yè)規(guī)劃工作完成情況?定期編制和發(fā)布本單位的統(tǒng)計信息；?對本單位的統(tǒng)計資料進行研究和分析，為項目研究和高層領導決策提供依據(jù)；PAGE 73市場部主要崗位 /職能設置?負責企業(yè)項目前期的可行性分析和論證?負責開發(fā)部土地轉讓和項目轉讓工作?組織企業(yè)內外部專家作好項目前期的評估。方案三 ：房屋銷售權下放分公司，銷售中心銷售和策劃下放分公司；銷售中心工作是跑證、市場調查和分析預測工作，向分公司及時反饋信息；對分公司考核收入和成本。?不利于企業(yè)培養(yǎng)鍛煉經(jīng)營管理人才；從長遠來看，不利于企業(yè)的發(fā)展。?利用成本核算資料，對影響成本升降的各種因素進行科學的分析比較，研究成本變動的因素和原因，了解成本變動的規(guī)律，需求降低成本的途徑?？偨?jīng)理市場部總建規(guī)劃管理室副總經(jīng)理預算合同室副總經(jīng)理工程管理室副總經(jīng)理銷售中心房地產(chǎn)開發(fā)流程PAGE 27一半左右的員工認為業(yè)務流程不暢的原因在于缺乏總體協(xié)調，且認為應該由一位副總來統(tǒng)一協(xié)調各業(yè)務部門的工作PAGE 28導讀建議 業(yè)務流程 診斷 職能、職責 診斷 管理與組織診斷總論母子公司領導溝通組織PAGE 29集權與分權：從整個開發(fā)部來看，目前是一種高度集權的模式，這種模式不便于發(fā)揮職工的積極性，也不利于培養(yǎng)人才和增加員工的責任心集權：是把較多和較重要的經(jīng)營管理權責集中于企業(yè)高層組織的管理方式?！柏泿艔木o ”政策167。利用 “ZZ”品牌優(yōu)勢和發(fā)揮 規(guī)模效應，企業(yè)迅速成長。公司制改造方案獲得 ZZ集團的批準1988 1997 1998 1999 2023 2023年份開發(fā)部的發(fā)展歷程成長期 低潮期 復蘇期 二次發(fā)展期199619951994199319921991 1990 1989穩(wěn)定期PAGE 6開發(fā)部過去的成功主要是取決于抓住了房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展機遇和依托 ZZ集團的大力支持開發(fā)部職工認為公司過去取得成功的原因資料來源：北大縱橫調查問卷隨著市場經(jīng)濟的推進和開發(fā)部公司制改造的完成，開發(fā)部從 ZZ集團獲得的支持將越來越小，未來的成功關鍵是培養(yǎng)自己的競爭優(yōu)勢%PAGE 7目前房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，企業(yè)間的競爭也正逐漸從單純的產(chǎn)品競爭轉向企業(yè)綜合實力的競爭競爭模式：? 從簡單的產(chǎn)品競爭向 綜合實力和管理競爭邁進！ ? 不斷涌現(xiàn)出先進的開發(fā)理念：環(huán)保概念、人文概念、 歐陸概念、 IT概念?產(chǎn)品形式變換無窮：從 SOHO到TOWNHOUSE；從一層下躍式到迷你小復式?市場研究愈發(fā)引起重視、競爭對手以全面的營銷理念獲得競爭優(yōu)勢?原來是拼規(guī)模，現(xiàn)在是拼效益、拼實力、拼管理北京房地產(chǎn)市場開發(fā)總天鴻萬科大成海外華遠上海房地產(chǎn)商北辰集團品牌優(yōu)勢會構建房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力PAGE 8而在激烈的市場競爭中，開發(fā)部的競爭優(yōu)勢正在逐步下降2023年度綜合排名 ZZ開發(fā)部第五名近五分之三的人認為， “ZZ”的品牌優(yōu)勢正在逐步下降資料來源：市場部報告PAGE 9員工在對開發(fā)部未來的發(fā)展方向感到迷惑的同時，對開發(fā)部的前景表示擔心只有 10% 的人了解開發(fā)部的發(fā)展規(guī)劃 只有 7% 的員工對開發(fā)部的前景很看好 超過五分之三的員工認為開發(fā)部未來的應該依托房地產(chǎn)，向相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展PAGE 10從內部來看，開發(fā)部的管理暴露出來一些問題開發(fā)部目前存在的主要問題PAGE 11員工認為諸如資金、人才、運營和分配機制等問題會成為滯約開發(fā)部未來發(fā)展的嚴重障礙員工認為制約開發(fā)部未來發(fā)展的主要因素PAGE 12出現(xiàn)以上問題的原因之一是由于開發(fā)部得到總公司大力支持的同時，更多的受到了一些制約?總公司統(tǒng)的過多，管的過死?開發(fā)部作為集團公司的利潤大戶，集團公司不想放權，但是又缺乏有效的管理?不是按照市場規(guī)律去管理，更多的是行政指令?招投標管理中的行政干預?年度資金審批計劃程序復雜且速度慢?上報項目審批決策慢，喪失了許多商業(yè)機會?… …土建公司背景的總公司與高度市場化的房地產(chǎn)行業(yè)運作模式相差較大，行政式管理的一個直接弊端是外行領導內行，造成機會的喪失且損害了開發(fā)部的積極性PAGE 13同時，從業(yè)務運作的角度來看，開發(fā)部的市場化思路還沒有打開，市場意識不強房地產(chǎn)市場開發(fā)商的營銷活動金融市場 勞動力市場技術市場 信息市場消費者或用戶文化 社會 法律環(huán)境 政府總市場項目上馬缺乏論證項目策劃缺乏整體概念市場營銷力度不夠 客戶服務意識不強品牌意識不足PAGE 14業(yè)務部門設置成橄欖型結構， “重生產(chǎn)、輕項目研究、輕銷售 ”市場研究 項目規(guī)劃 工程建設 銷售提供項目規(guī)劃條件（市場需求信息）項目立項參與項目論證竣工圖參與前期項目論證項目前期 項目建設 產(chǎn)品銷售參與項目規(guī)劃交接項目工程質量反饋?開發(fā)部在運營模式上不符合房地產(chǎn)行業(yè)特點 “項目研究和規(guī)劃是創(chuàng)造利潤過程，項目建設是成本控制過程，產(chǎn)品銷售是實現(xiàn)利潤過程 ”?開發(fā)部在管理上仍延續(xù)建筑安裝 /施工企業(yè)的運營模式，重項目施工，輕項目研究和規(guī)劃設計，使項目成本控制基本處于失控狀態(tài)，甚至造成很多項目投資失誤遠景花園、晨光嘉園由于缺乏開發(fā)組織總設計造成產(chǎn)品沒有明確的市場定位PAGE 15再者，一些不良的行為和習慣也限制了開發(fā)部的發(fā)展PAGE 16因此，將要進行的改制，為 ZZ開發(fā)部的發(fā)展提供了一個良好的機遇的同時，更對開發(fā)部的經(jīng)營管理提出了更高的要求q自主經(jīng)營q自負盈虧q自我發(fā)展q建立適應市場變化的快速反映機制q引進合理競爭的人才機制，加強人力資源開發(fā)q增強企業(yè)管理q減少不良資產(chǎn)q積累優(yōu)質資產(chǎn)q開展資本運營q擴寬融資渠道q提高融資能力改制后PAGE 17開發(fā)部目前急待解決三個問題，從而為公司發(fā)展積累必備的增長條件?建立獲得競爭優(yōu)勢的人力資源管理體系?面向市場，建立適合企業(yè)未來發(fā)展的組織架構?優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)務流程，加強成本控制PAGE 18導讀建議 業(yè)務流程 診斷 職能、職責 診斷 管理與組織診斷總論母子公司領導溝通組織PAGE 19開發(fā)部目前正在積極開展三層面的業(yè)務上，需要對未來的發(fā)展戰(zhàn)略進行通盤考慮，尤其是要考慮各分 /子公司的資源配置和發(fā)展方向第一層面確保核心業(yè)務的運作（房地產(chǎn)開發(fā)）第二層面發(fā)展新業(yè)務（物業(yè)管理、租賃）第三層面開創(chuàng)未來業(yè)務機會（網(wǎng)絡寬帶）、旅游、新材料、生物科學開發(fā)部發(fā)展業(yè)務業(yè)務房地產(chǎn)開發(fā)？ 業(yè)務物業(yè)管理？ 業(yè)務業(yè)務網(wǎng)絡寬帶？開發(fā)部的資源是有限的，如何向多個業(yè)務進行資源配置？時間價值PAGE 20對子公司管理還是作為開發(fā)部的職能部門來管理子公司股東大會子公司經(jīng)理層子公司董事會 子公司 監(jiān)事會委托代理委托代理委托監(jiān)督監(jiān)督ZZ房地產(chǎn)開發(fā)公司 影響所有權控制權經(jīng)營權子公司法人治理結構?開發(fā)部高層領導兼任子公司董事會成員重要職務過多， 直接對分、子公司發(fā)號施令，子公司難以真正獨立經(jīng)營。PAGE 40導讀建議 業(yè)務流程 診斷 職能、職責 診斷 管理與組織診斷總論PAGE 41職能薄弱：制定發(fā)展規(guī)劃的參謀職能沒有充分發(fā)揮?對經(jīng)濟環(huán)境和技術環(huán)境的分析不夠?行業(yè)信息搜集（包括競爭對手、政策法規(guī)、客戶需求、技術發(fā)展趨勢等）不全面?對新興行業(yè)和相關行業(yè)的信息搜集基本沒有?缺乏從事企業(yè)戰(zhàn)略研究的關鍵人員經(jīng)理班子財務部 市場部?對公司的發(fā)展規(guī)劃缺乏分析的廣度和深度財務部在投資、財務和預算方面的職能匱乏，無法對戰(zhàn)略計劃的制定提供有效支持參謀職能發(fā)揮不充分PAGE 42職能薄弱：財務管理職能發(fā)揮不充分財務管理職能 財務管理各職能具備的職責 企業(yè)經(jīng)營運作財務審計稅務會計投資預算宏觀經(jīng)濟預測金融市場預測公司資金供需預測 調度資金 …...資金籌措計劃成本計劃資金需要量計劃利潤計劃 …...費用計劃調查投資環(huán)境制定投資報告分析投資效益投資事項處理參與投資意見匯總報表 計帳職能 對帳職能 考核經(jīng)濟效益 …...稅法分析掌握 交稅納稅稅務效益分析 稅務事項處理 …...股權審計預算審計投資審計會計審計稅務審計注： 表示財務部門現(xiàn)有職責對分支機構的財務檢查PAGE 43職能薄弱：缺乏財務監(jiān)督，審計職能不足，難于保證財會信息的一致性、客觀性、完整性，實現(xiàn)可控、在控其它部門拆遷公司租賃公司工程部規(guī)劃部銷售中心目前開發(fā)部審計工作基本處于空白財務審計預算審計投資審計會計審計稅務審計固定資產(chǎn)審計項目審計合同審計PAGE 44職能薄弱：人力資源管理從事過多事務性工作，其人力資源規(guī)劃、員工職業(yè)生涯設計等管理職能基本沒有發(fā)揮人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃職業(yè)生涯設計招聘與培訓薪酬與激勵設計績效考核基本缺乏人事檔案職稱評定工資管理勞動合同管理投入不足或效果不好現(xiàn)在的主要工作戰(zhàn)略性工作投入不足事務性工作，占據(jù)80% 以上的時間和精力PAGE 45職能薄弱：開發(fā)部沒有將項目成本計劃、控制、監(jiān)督功能形成閉環(huán)系統(tǒng)，成本控制、監(jiān)督職能執(zhí)行不到位市場部 規(guī)劃管理室 工程管理室 銷售中心財務部 項目建設成本由于前期項目論證和分析不到位，事先控制的職能發(fā)揮不充分，導致后期的項目成本計劃控制指標偏差較高，使后續(xù)成本控制難度較大；以及項目成本監(jiān)控職能缺位，造成項目整體成本增高PAGE 46財務室：在財務職能的發(fā)揮上有很大局限性，主要以會計職能為主財務部現(xiàn)金銀行出納往來對帳核銷資產(chǎn)核算會計職能 投資、審計、財務計劃、分析成本核算、稅務PAGE 47財務室：成本會計管理的職能發(fā)揮并不完全?對開發(fā)部生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的一切耗費，進行計量、記錄、歸集、分配、匯總，計算出個成本對象的總成本和單位成本。 PAGE 67開發(fā)部組織結構圖：除征地、項目可研、規(guī)劃由開發(fā)部負責外，其他業(yè)務均由分公司具體實施；開發(fā)部保留投資決策、利潤制定和資金管理等權力總經(jīng)理辦公室 審計室總經(jīng)理戰(zhàn)略發(fā)展部人力資源部財務部市場部規(guī)劃部信息中心總工辦公室 一開發(fā)分公司二開發(fā)分公司銷售中心租賃公司黨委辦公室供熱廠常務副經(jīng)理 總會計師 總經(jīng)濟師 總建筑師 總工程師副經(jīng)理行政副經(jīng)理銷售副經(jīng)理分公司預算室行政后勤部PAGE 68部門職責調配原行政辦公室經(jīng)理辦公室黨委辦公室人力資源部信息中心原銷售中心計算機中心銷售中心新市場部原市場部戰(zhàn)略發(fā)展部合作管理室土地儲備企業(yè)發(fā)展項目策劃行政管理、企業(yè)文化、檔案管理、客戶投訴管理等黨建、團