【正文】 （鏈接） （八）財務(wù)費用控制 ? 實際上是對資金時間價值的控制，通過減緩工程地價款支付控制合理適度的開發(fā)進度，縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，達(dá)到對財務(wù)費用的控制。 影響廣告費用的四大因素： ? 競爭程度 ? 廣告頻率：國外研究指出，目標(biāo)溝通者在一個購買周期內(nèi)需接觸 3次廣告信息才能產(chǎn)生對廣告的記憶，接觸達(dá)到 6次一般認(rèn)為是最佳頻率，超過 8次后還可能產(chǎn)生負(fù)面影響。 要點三：高效的資源整合 ? 房地產(chǎn)營銷的核心在于整合各類資源。當(dāng)然，最好是在招標(biāo)及合同簽訂時對哪些條款有利于我們、哪些條款可能存在隱患就能夠做到心中有數(shù)。 ? 土石方工程、零星工程、隱蔽工程是易簽證的內(nèi)容，建議重點核查。 ? 加強現(xiàn)場管理： 選擇有經(jīng)驗的管理人員做工程負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格督促按圖施工，嚴(yán)格進料抽查，嚴(yán)格材料代用和變更。及時填報 《 項目材料設(shè)備一覽表 》 ，招標(biāo)前明確采購標(biāo)準(zhǔn)。 普通項目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。 石樓市政 工程招標(biāo)時，將不銹鋼水箱和水泵列為招標(biāo)內(nèi)容，從報價結(jié)果看，不銹鋼水箱價高于我年度招標(biāo)價，水泵價格略低于我司經(jīng)驗數(shù)據(jù)，故最終合同范圍未包含不銹鋼水箱。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述費用及施工組織中的所有費用均已在本合同價款內(nèi)，不再另外計取。 ? 總價包干但留個別活口。 ? 使用經(jīng)驗數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。 ? 年度標(biāo)因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。 ? 對大宗材料和大型設(shè)備實行單獨招標(biāo)采購。 ? 中環(huán)廣場鋁合金門窗定位及材料選擇： 鋁合金門窗價格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中 鋁型材表面處理 有陽極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料是否加金屬粉等不同，前三種價格差別不大，氟碳噴涂增加約6000元 /噸，按門窗面積每平米 6kg計算，增加造價約 36元 /平米。 正確認(rèn)識設(shè)計階段成本優(yōu)化 ? 傳統(tǒng)建筑設(shè)計院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計階段的成本！中國大陸設(shè)計管理條塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計院?？朔丶夹g(shù)、輕經(jīng)濟的思想。 土地獲取成本優(yōu)勢是項目成功之本。 成本數(shù)據(jù)庫建立方法與意義 合同執(zhí)行 與后評估 資源調(diào)研 標(biāo)準(zhǔn)定位 數(shù)據(jù)積累 成果應(yīng)用 成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。必須要以合同為中心。 ? 我們強調(diào)在項目執(zhí)行過程中，能對項目的全成本進行實時測算，只有這樣才能控制成本，幫助決策。完成上述要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確執(zhí)行。 ? 從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、品牌模塊化、集團戰(zhàn)略采購等等。 賺錢的項目才是好項目的觀念。房地產(chǎn)成本控制管理 保利集團總經(jīng)理培訓(xùn) 2023年 3月 講義提綱 一、房地產(chǎn)成本管理的重要性 二、房地產(chǎn)成本管理的特點 三、房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念 四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立 五、房地產(chǎn)成本管理每個階段控制要點和知識積累 一、房地產(chǎn)成本管理的重要性 形勢回顧 —— 我們怎么樣一路走來 ? 關(guān)鍵詞： 溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓 火爆的夏天：排隊、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過面包 轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點、雙限房、經(jīng)適房、廉租房 嚴(yán)冬的到來：降價、流標(biāo)、還會降嗎、崩盤、利潤下降 房地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？ 投入增加了、收入降低了、利潤壓縮了 利潤 =收入 成本 結(jié)論： ? 項目利潤率下降和無利潤是目前面臨的最大困難！ ? 未來一段時間，價格競爭將成為市場最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來的勝者！ ? 成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！ 二、房地產(chǎn)成本管理的特點 從生產(chǎn)周期來看 從銷售形態(tài)來看 從產(chǎn)品形態(tài)來看 從地域來看 從財務(wù)角度來看 從價值鏈來看 三、做好房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念 全員全程成本控制觀念 ? 成本是可控制的。 ? 站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項目才是好項目。 如何建立成本管理體系 （ 1）目前公司的成本管理現(xiàn)狀： ? 成本目標(biāo)管理較粗放； ? 責(zé)任體系不完善； ? 成本績效考核力度不夠； ? 動態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導(dǎo)力度不夠。落實責(zé)任到崗位，落實到責(zé)任人，最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)明晰”有據(jù)可依。如果只能在項目結(jié)束時才得到數(shù)據(jù)，實際上只有基本的成本核算功能，對成本控制都沒有任何幫助。把目標(biāo)成本分解到合同中去，形成合同目標(biāo)成本。 成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門成本控制溝通的平臺，是對手研究的執(zhí)行沉淀。 ? 土地價格無論以何種方式取得，均應(yīng)事先做到心中有數(shù)。 ? 成本型城市（如武漢、長沙、南昌等）要永遠(yuǎn)關(guān)注核算和控制，對設(shè)計成本優(yōu)化要放在第一位。 ? 房地產(chǎn)設(shè)計管理思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計管理的工作外，還要向二個方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計和選材用料。 ? 使用經(jīng)驗數(shù)據(jù)復(fù)核設(shè)計及施工管理： 例如中環(huán)廣場的市政排水管 ， 圖紙標(biāo)識為塑鋼纏繞管 ， 經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管 ， 價格相差約 4倍 ， 公司也很少在小區(qū)內(nèi)使用 ， 項目部在圖紙審查時將設(shè)計變更修改為雙壁波紋管 。 ? 嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同。 對于價格受市場變化影響不大的項目，進行年度招標(biāo)。 例如 ,基本同期招標(biāo)的天利廣場和科貿(mào)園均為按定額計價，但一為上浮約 3%，一為下浮 5%，我們均認(rèn)為其合理。 例如鉆孔樁中的鋼筋價格漲跌超過 10％后，超出