【正文】 （鏈接） （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用控制 ? 實(shí)際上是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，通過減緩工程地價(jià)款支付控制合理適度的開發(fā)進(jìn)度，縮短開發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，達(dá)到對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。 影響廣告費(fèi)用的四大因素： ? 競(jìng)爭(zhēng)程度 ? 廣告頻率：國外研究指出，目標(biāo)溝通者在一個(gè)購買周期內(nèi)需接觸 3次廣告信息才能產(chǎn)生對(duì)廣告的記憶，接觸達(dá)到 6次一般認(rèn)為是最佳頻率，超過 8次后還可能產(chǎn)生負(fù)面影響。 要點(diǎn)三：高效的資源整合 ? 房地產(chǎn)營銷的核心在于整合各類資源。當(dāng)然，最好是在招標(biāo)及合同簽訂時(shí)對(duì)哪些條款有利于我們、哪些條款可能存在隱患就能夠做到心中有數(shù)。 ? 土石方工程、零星工程、隱蔽工程是易簽證的內(nèi)容，建議重點(diǎn)核查。 ? 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理： 選擇有經(jīng)驗(yàn)的管理人員做工程負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格督促按圖施工，嚴(yán)格進(jìn)料抽查，嚴(yán)格材料代用和變更。及時(shí)填報(bào) 《 項(xiàng)目材料設(shè)備一覽表 》 ，招標(biāo)前明確采購標(biāo)準(zhǔn)。 普通項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。 石樓市政 工程招標(biāo)時(shí)，將不銹鋼水箱和水泵列為招標(biāo)內(nèi)容，從報(bào)價(jià)結(jié)果看，不銹鋼水箱價(jià)高于我年度招標(biāo)價(jià)，水泵價(jià)格略低于我司經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，故最終合同范圍未包含不銹鋼水箱。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述費(fèi)用及施工組織中的所有費(fèi)用均已在本合同價(jià)款內(nèi)，不再另外計(jì)取。 ? 總價(jià)包干但留個(gè)別活口。 ? 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。 ? 年度標(biāo)因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。 ? 對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購。 ? 中環(huán)廣場(chǎng)鋁合金門窗定位及材料選擇： 鋁合金門窗價(jià)格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中 鋁型材表面處理 有陽極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料是否加金屬粉等不同，前三種價(jià)格差別不大，氟碳噴涂增加約6000元 /噸，按門窗面積每平米 6kg計(jì)算，增加造價(jià)約 36元 /平米。 正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化 ? 傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成本！中國大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。克服重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想。 土地獲取成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功之本。 成本數(shù)據(jù)庫建立方法與意義 合同執(zhí)行 與后評(píng)估 資源調(diào)研 標(biāo)準(zhǔn)定位 數(shù)據(jù)積累 成果應(yīng)用 成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。必須要以合同為中心。 ? 我們強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本，幫助決策。完成上述要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確執(zhí)行。 ? 從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、品牌模塊化、集團(tuán)戰(zhàn)略采購等等。 賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目的觀念。房地產(chǎn)成本控制管理 保利集團(tuán)總經(jīng)理培訓(xùn) 2023年 3月 講義提綱 一、房地產(chǎn)成本管理的重要性 二、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 三、房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念 四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立 五、房地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累 一、房地產(chǎn)成本管理的重要性 形勢(shì)回顧 —— 我們?cè)趺礃右宦纷邅? ? 關(guān)鍵詞： 溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓 火爆的夏天：排隊(duì)、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過面包 轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點(diǎn)、雙限房、經(jīng)適房、廉租房 嚴(yán)冬的到來：降價(jià)、流標(biāo)、還會(huì)降嗎、崩盤、利潤下降 房地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？ 投入增加了、收入降低了、利潤壓縮了 利潤 =收入 成本 結(jié)論： ? 項(xiàng)目利潤率下降和無利潤是目前面臨的最大困難！ ? 未來一段時(shí)間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來的勝者！ ? 成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！ 二、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn) 從生產(chǎn)周期來看 從銷售形態(tài)來看 從產(chǎn)品形態(tài)來看 從地域來看 從財(cái)務(wù)角度來看 從價(jià)值鏈來看 三、做好房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念 全員全程成本控制觀念 ? 成本是可控制的。 ? 站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。 如何建立成本管理體系 （ 1）目前公司的成本管理現(xiàn)狀： ? 成本目標(biāo)管理較粗放； ? 責(zé)任體系不完善； ? 成本績(jī)效考核力度不夠； ? 動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導(dǎo)力度不夠。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)到責(zé)任人，最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)明晰”有據(jù)可依。如果只能在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才得到數(shù)據(jù)，實(shí)際上只有基本的成本核算功能，對(duì)成本控制都沒有任何幫助。把目標(biāo)成本分解到合同中去，形成合同目標(biāo)成本。 成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門成本控制溝通的平臺(tái)，是對(duì)手研究的執(zhí)行沉淀。 ? 土地價(jià)格無論以何種方式取得，均應(yīng)事先做到心中有數(shù)。 ? 成本型城市（如武漢、長沙、南昌等）要永遠(yuǎn)關(guān)注核算和控制，對(duì)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化要放在第一位。 ? 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。 ? 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)復(fù)核設(shè)計(jì)及施工管理： 例如中環(huán)廣場(chǎng)的市政排水管 ， 圖紙標(biāo)識(shí)為塑鋼纏繞管 ， 經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管 ， 價(jià)格相差約 4倍 ， 公司也很少在小區(qū)內(nèi)使用 ， 項(xiàng)目部在圖紙審查時(shí)將設(shè)計(jì)變更修改為雙壁波紋管 。 ? 嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同。 對(duì)于價(jià)格受市場(chǎng)變化影響不大的項(xiàng)目，進(jìn)行年度招標(biāo)。 例如 ,基本同期招標(biāo)的天利廣場(chǎng)和科貿(mào)園均為按定額計(jì)價(jià)，但一為上浮約 3%，一為下浮 5%，我們均認(rèn)為其合理。 例如鉆孔樁中的鋼筋價(jià)格漲跌超過 10％后，超出