【正文】 本項目的主要工作內(nèi)容包括：項目審批、方案設(shè)計、土建工程、設(shè)備安裝和調(diào)試、與制造商、零售商、物流公司等簽訂合作協(xié)議。系統(tǒng)由消防水池、消防泵組、消防管道、消火栓和閥門組成。 北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 33 節(jié)電 合理選擇高開關(guān)站及變電所位置以接近負荷中心，節(jié)省輸電線路和輸電損失。這樣，就不會產(chǎn)生不良影響。 各類車輛運輸在市場區(qū)內(nèi)禁止車輛鳴笛。 噪聲 本項目施工期間的噪聲污染，主要是施工機械及運輸車輛所致，聲源有固定式和移動式，各施工階段所采用的施工機械不同，對環(huán)境造成的施工噪聲污染水平也不同。主要環(huán)境保護目標(biāo)為園區(qū)附近的村莊及單位等，如首都國際機場、首都機場導(dǎo)航站等。對建筑物的設(shè)計應(yīng)滿足物流中心的使用要求；地震烈度按 8度設(shè)防。 該物流地產(chǎn)中心建成后，將通過國際化、網(wǎng)絡(luò)化、個性化、信息化智能化的物流管理服務(wù)，為客戶創(chuàng)造更大的價值，提高項目的競爭力。 總平面布置 本項目用地以南是順于路，以北是物流園四街。 濕度 順義區(qū)多年平均相對濕度為 ％，近十幾年來平均濕度在55%60%之間，其變化的幅度不大。降水的分布季節(jié)與氣候季節(jié)轉(zhuǎn)換相隨，降水有明顯的季節(jié)性， 36 月降水量總計 ，占全年降水量的 ％； 911 月降水量為 ，占全年降水量的 12％；122 月降水量為 ，占全年降水 量的 ％。地下水位深度 米，且對混凝土無腐蝕性。 電信 順義區(qū)設(shè)有寬帶傳輸網(wǎng)絡(luò)，可滿足項目所需的電信條件，并提供100M 寬帶的光纜接入。 本項目所在地周邊的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。北京市規(guī)劃委員會于 20xx 年 9 月 27 日頒發(fā)了項目用地規(guī)劃意見書（見附件）。目前，公司與美國旗下的 ON THE BRINK， MOBILE LIGHT公司、 R、 Y、 PROPERTIES公司、 FAR LINKINTERNATIONAL 公司、臺灣旗下的茂矽公司、大毅電子公司、力成科技公司、隆電電 子公司、香港羊城國藥公司、韓國PICO 商業(yè)大廈均已簽訂意向、適機完成。拆除部門及系統(tǒng)藩籬，突破地區(qū)與行業(yè)限制，促進各種物流資源、各個物流環(huán)節(jié)和多種經(jīng)營方式的整合已成為北京市物流業(yè)發(fā)展的總體趨勢 ， 北京市物流業(yè)整合還需要一個相當(dāng)長的過程。 北京市物流市場發(fā)展前景 北京市商委、計委于 20xx 年初 制定了《北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃（ 20xx20xx 年）》，提出 20xx 年我市要初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點的物流體系框架，到20xx 年計劃建成 3 個大型物流基地、 17 個物流配送區(qū)，形成高效、成熟的物流網(wǎng)絡(luò)體系，總體上達到國際先進水平。除了在運輸方面能很好的體現(xiàn)出北京的物流標(biāo)準(zhǔn)化水平外，在企業(yè)之間的物流運作規(guī)范統(tǒng)方面標(biāo)準(zhǔn)化程度也不高。另外，傳統(tǒng)的國有企業(yè)在發(fā)展中也已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗，在向現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的過程中將發(fā)揮重要作用。然而， 20xx 年主營物流企業(yè)實現(xiàn)利潤總額卻只有 億元，只占到營業(yè)收入的 %，這也正體現(xiàn)出當(dāng)前物流業(yè)利潤率較小的事北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 17 實。在服務(wù)城市、服務(wù)產(chǎn)業(yè)過程中，商業(yè)物流的發(fā)展水平也得到了較大的提升，為建立現(xiàn)代化物流體系奠定了基礎(chǔ)， 但同時也存在著一系列問題。 ◆加入 WTO 帶來的市場機會。 北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 15 ◆客戶對服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化提供的市場機會。 我國未來物流市場規(guī)模預(yù)測 對未來 10 年市場規(guī)模進行預(yù)測：假設(shè)按照 1999 年我國物流總成本占 GDP 比例 %，每 5 年物流成本占 GDP 的比重下降 2%（根據(jù)“第十個五年計劃”草案），即 20xx 年中國物流成本 占 GDP 比例為 %，20xx 年，中國物流成本占 GDP 的比例為 %，則未來十年我國物流成本占 GDP 比例算術(shù)平均值約為 %；我國第三方物流在物流市場上的比例前六年（ 20xx~20xx）按照國際平均數(shù) 1/3 左右計算，后五年按照 1/2 計算（根據(jù)“第十個五年計劃”草案），則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術(shù)平均值為 ； GDP 增長率按 8%計算。 從根本上說，上述問題的存在是發(fā)展中的問題，隨著我國市場化運 行機制的日漸完善，生產(chǎn)力水平的逐步提高，社會總產(chǎn)品的日益豐富，物流需求將會大大增強，相應(yīng)的從事物流行業(yè)的企業(yè)也會越來越多，伴隨著激烈的市場競爭，企業(yè)的是管理水平、生產(chǎn)效率、技術(shù)含量的提高，進而拉動整個物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)水平的將會大幅提高。 隨著電子商務(wù)的發(fā)展，我國的物流水平仍難以滿足其需 求。促進了我國物流行業(yè)的興起。今后進一步的發(fā)展方向是： 信息化 —— 采用無線互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，衛(wèi)星定位技術(shù)（ GPS），地理信息系統(tǒng)（ GIS），射頻標(biāo)識技術(shù)（ RF）等。這種服務(wù)要求極其靈活機動的供應(yīng)鏈，這也北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 10 迫使物流服務(wù)商幾乎采取了一種“一切為客戶服務(wù)”的解決方法。 ◆物流服務(wù)的優(yōu)質(zhì)化和全球化。隨著國際貿(mào)易的發(fā)展，美國和歐洲的一些大型物流企業(yè)跨越國境，展開連橫合縱式的并購，大力拓展國際物流市場，以爭取更大的市場份額、德國國營郵政出資 億美元收購了美國大型的陸上運輸企業(yè) AEI，美國的 UPS 則并購了總部設(shè)在邁阿密的航空貨運公司 —— 挑戰(zhàn)航空公司。 ◆物流規(guī)模和物流活動的范圍進一步擴大，物流企業(yè)將向集約化與協(xié)同化發(fā)展。日本是世界上第一個建立物流園區(qū)的國家，至今已建立 120 個大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地約 74 萬平方米；荷蘭有 14 個物流園區(qū)，平均占地 萬平方公里；德國不來梅的貨運中心占地在 100 萬平方米以上，紐倫堡物流園區(qū)占地已達 7 平方公里。 020xx40006000800010000美國 日本 香港 中國 圖 21 20xx 年物流產(chǎn)業(yè)總規(guī)模示意圖 在美國，電子商 務(wù)如火如荼的發(fā)展，使現(xiàn)代物流上升到前所未有的重要地位。在國際上，物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度成為衡量一國現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標(biāo)志之一，被喻為促進經(jīng)濟發(fā)展的“加速器”。國外企業(yè)資本的進入，也將增加高水平物流服務(wù)的需求?！蔽锪鳟a(chǎn)業(yè)是近幾年來經(jīng)濟領(lǐng)域迅速崛起 的一個新興產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，我國的物流業(yè)將得到跨越式的發(fā)展。在國際上，物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度成為衡量一國現(xiàn)代化程 度和綜合國力的重要標(biāo)志之一，因此，被喻為促進經(jīng)濟發(fā)展的“加速器”。 項目提出的背景 北京 ***投資有限公司是一家專業(yè)性的物流倉儲服務(wù)企業(yè)。 建設(shè)、計算期：該項目計算期 11 年，建設(shè)期 1 年，生產(chǎn)期 10年。 目前，項目前期都已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，項目審批通過后，可立即開工建設(shè)。這是中國政府發(fā)布有關(guān)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的第一個政策性、指導(dǎo)性文件，具有深遠的和現(xiàn)實意義，標(biāo)志著中國的物流業(yè)北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 3 在經(jīng)過一段時間的準(zhǔn)備之后開始啟航。 是把握物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇的需要 舉辦 20xx 年奧運會和加入 WTO 將為現(xiàn)代化物流體系的構(gòu)建提供機會。 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 本項目建設(shè)期為 1012 個月。 國外物流市場現(xiàn)狀和規(guī)模 20 世紀(jì) 90 年代以來，隨著新經(jīng)濟和現(xiàn)代信息技術(shù)的迅速發(fā)展，特別是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，物流產(chǎn)業(yè)在世界各國得到了快速發(fā)展。在未來 3~5年內(nèi)，美國第三方物流市場將以 15%~20%的速度增長。這種網(wǎng)上的“直通方式”使企業(yè)能夠迅速、準(zhǔn)確、全面地了解需求信息，實現(xiàn)基于顧客訂貨的生產(chǎn)模式（ Build To Order BTO ）和物流服務(wù)。日本是最早建立物流中心的國家。國際物流市場專家們認為，世界上各行業(yè)企業(yè)間的國際聯(lián)合與并購，必然帶動國際物流業(yè)加速向全球化方向發(fā)展，而物流全球化的發(fā)展走勢，又必然推動和促進各國物流企業(yè)的聯(lián)合和并購活動 。據(jù)荷蘭國際售銷委員會（ HIDC）在最近發(fā)表的一篇題為《全球物流業(yè) — 供應(yīng)連鎖服務(wù)業(yè)的前景》的報告中指出，目 前許多大型制造部門正在朝著“擴展企業(yè)”的方向發(fā)展。綠色物流的另一方面就是建立工業(yè)和生活廢料處理的物流系統(tǒng)。預(yù)計到 20xx北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 11 年，全球物流支出將達到 4 萬億美元，第三方物流達到 2810 億美元，占全球物流總支出的 7%。 1999 年我國 GDP為 82054億元，如按此比例， 1999年我國全社會的物流成本約為 13867億元，第三方物流的市場份額在 4618 億元左右。但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計劃經(jīng)濟時期的部門分割體制。因此可以說，物流市場在我國具有十分廣闊的發(fā)展前景。 1998 年這 萬家企業(yè)庫存貨物周轉(zhuǎn)次數(shù)為 次。到1998 年底，世界 500 強企業(yè)中，已有 230 家進入了中國市場。據(jù)中國倉儲協(xié)會 1999年初對全國 450家大中型工業(yè)企業(yè)進行的一項調(diào)查，%的企業(yè)將在未來一兩年內(nèi)選擇新的物流商，其中 75%的 企業(yè)將選擇新型的物流企業(yè)，而不是原來的倉儲運輸企業(yè)，并且 %的企業(yè)將把所有的綜合物流業(yè)務(wù)外包給新型的物流企業(yè)，由這些數(shù)字可以看出，我國第三方物流的市場需求相當(dāng)可觀。 主營物流企業(yè) (第三方物流 )有待進一步發(fā)展 在調(diào)查的企業(yè)中，主營物流企業(yè)所占的比例比較小，僅為%。流通加工作為一種在物流活動中起到增加附加值的途徑，將會越來越受到企業(yè)的重視。 物流標(biāo)準(zhǔn)化水平偏低 集裝箱運輸是運輸業(yè)運輸水平和標(biāo)準(zhǔn)化的標(biāo)志之一。 “九五”以前，營業(yè)面積 1 萬平方米以上大型商場約有 75%主要集中在三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)。由于大量全國性物流公司及外資背景物流公司的進入，北京的物流市場也受到了外來物流公司的激烈競爭，北京地區(qū)物流服務(wù)投標(biāo)會基本都是座無虛席，競爭可見一般。其三，物流公司仍然可以完成收貨、倉儲、發(fā)貨、配貨等工作。 北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 21 第三章 土地利用現(xiàn)狀、建設(shè)條件和總圖運輸 本項目位于北京順義區(qū)南法信鎮(zhèn)順于路北側(cè)。 氣候?qū)倥瘻貛О霛駶櫞箨懶约撅L(fēng)性氣候， 周圍 水土豐沃。污水管線匯入順義城區(qū)市政污水干線，最終進入順義區(qū)污水處理廠統(tǒng) — 處理。 地質(zhì)狀況優(yōu)良，基巖埋深 80180 米，基巖面起伏平衡，無斷裂帶，國家規(guī)定建筑抗震等級按 8 度設(shè)防。 4 月份平均風(fēng)速最大，為 ／ s； 8 月份平均風(fēng)速最小，為 ／ s：該區(qū)域內(nèi)平均風(fēng)速較小，小于或等于 ／ s的風(fēng)速出現(xiàn)達 ％。氣溫 年差 ℃。 布局依據(jù)和原則 嚴格執(zhí)行國土資源部發(fā)布和實施的《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》的通知的規(guī)定 符合北京市總體規(guī)劃和征地要求，充分利用建設(shè)用地，達到項目擬定的規(guī)模要求。停 車位采用集中與分散相結(jié)合的停車方式。 建設(shè)項目主要包括：倉儲中心、展廳、辦公樓、停車場、綠地、北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 28 物流信息系統(tǒng)及相關(guān)的軟硬件設(shè)備。 水環(huán)境 所在地區(qū)域的 地表水體主要是七干渠，現(xiàn)已多年干旱無水。 該項目施工中，在裝卸施工渣土、土方以及生活垃圾時采取防塵措施，運輸車輛加蓋布，保持車輛清潔，施工現(xiàn)場采取設(shè)立圍擋等防塵措施。 本項目以儲運為主，建成后運營期間噪聲污染源主要來自運輸車輛、水泵、庫房及空調(diào)系統(tǒng)的風(fēng)機等。 固體廢棄物 在施工期間產(chǎn)生的固體廢物主要包括原占地構(gòu)筑物拆遷、土方工程 等的棄土、淤泥、施工渣土，損壞或廢棄的各種建筑裝修材料、包裝材料，以及施工人員的生活垃圾等，如果處理不當(dāng)，會引起揚塵污北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 32 染大氣，或被雨水登淋慮而滲入地下，污染地下水。 本項目在原有土建工程及公用設(shè)施、輔助工程及生活 設(shè)施的基礎(chǔ)上進行，以節(jié)省投資和能源的消耗。單體建筑物設(shè)計滿足《建筑設(shè) 計防火規(guī)范》的要求。 迫于市場的競爭壓力，項目盡可能在最短的時間里完成并交付使用。 北京品納軻物流商務(wù)中心項目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 35 表 61 北京 ***物流商務(wù)中心項目實施進度表 進度 項目 項目實施進度（月） 20xx 年 20xx 年 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 辦公及宿舍樓施工 六層辦公樓施工