【正文】 本項(xiàng)目的主要工作內(nèi)容包括：項(xiàng)目審批、方案設(shè)計(jì)、土建工程、設(shè)備安裝和調(diào)試、與制造商、零售商、物流公司等簽訂合作協(xié)議。系統(tǒng)由消防水池、消防泵組、消防管道、消火栓和閥門(mén)組成。 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書(shū)（代可研） 北京中咨海外咨詢(xún)有限公司 33 節(jié)電 合理選擇高開(kāi)關(guān)站及變電所位置以接近負(fù)荷中心，節(jié)省輸電線路和輸電損失。這樣，就不會(huì)產(chǎn)生不良影響。 各類(lèi)車(chē)輛運(yùn)輸在市場(chǎng)區(qū)內(nèi)禁止車(chē)輛鳴笛。 噪聲 本項(xiàng)目施工期間的噪聲污染，主要是施工機(jī)械及運(yùn)輸車(chē)輛所致，聲源有固定式和移動(dòng)式，各施工階段所采用的施工機(jī)械不同，對(duì)環(huán)境造成的施工噪聲污染水平也不同。主要環(huán)境保護(hù)目標(biāo)為園區(qū)附近的村莊及單位等，如首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)、首都機(jī)場(chǎng)導(dǎo)航站等。對(duì)建筑物的設(shè)計(jì)應(yīng)滿(mǎn)足物流中心的使用要求；地震烈度按 8度設(shè)防。 該物流地產(chǎn)中心建成后，將通過(guò)國(guó)際化、網(wǎng)絡(luò)化、個(gè)性化、信息化智能化的物流管理服務(wù)，為客戶(hù)創(chuàng)造更大的價(jià)值，提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。 總平面布置 本項(xiàng)目用地以南是順于路，以北是物流園四街。 濕度 順義區(qū)多年平均相對(duì)濕度為 ％，近十幾年來(lái)平均濕度在55%60%之間，其變化的幅度不大。降水的分布季節(jié)與氣候季節(jié)轉(zhuǎn)換相隨，降水有明顯的季節(jié)性， 36 月降水量總計(jì) ，占全年降水量的 ％； 911 月降水量為 ，占全年降水量的 12％；122 月降水量為 ，占全年降水 量的 ％。地下水位深度 米，且對(duì)混凝土無(wú)腐蝕性。 電信 順義區(qū)設(shè)有寬帶傳輸網(wǎng)絡(luò)，可滿(mǎn)足項(xiàng)目所需的電信條件，并提供100M 寬帶的光纜接入。 本項(xiàng)目所在地周邊的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。北京市規(guī)劃委員會(huì)于 20xx 年 9 月 27 日頒發(fā)了項(xiàng)目用地規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（見(jiàn)附件）。目前，公司與美國(guó)旗下的 ON THE BRINK， MOBILE LIGHT公司、 R、 Y、 PROPERTIES公司、 FAR LINKINTERNATIONAL 公司、臺(tái)灣旗下的茂矽公司、大毅電子公司、力成科技公司、隆電電 子公司、香港羊城國(guó)藥公司、韓國(guó)PICO 商業(yè)大廈均已簽訂意向、適機(jī)完成。拆除部門(mén)及系統(tǒng)藩籬，突破地區(qū)與行業(yè)限制，促進(jìn)各種物流資源、各個(gè)物流環(huán)節(jié)和多種經(jīng)營(yíng)方式的整合已成為北京市物流業(yè)發(fā)展的總體趨勢(shì) ， 北京市物流業(yè)整合還需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。 北京市物流市場(chǎng)發(fā)展前景 北京市商委、計(jì)委于 20xx 年初 制定了《北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃（ 20xx20xx 年）》，提出 20xx 年我市要初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專(zhuān)業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點(diǎn)的物流體系框架，到20xx 年計(jì)劃建成 3 個(gè)大型物流基地、 17 個(gè)物流配送區(qū)，形成高效、成熟的物流網(wǎng)絡(luò)體系，總體上達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。除了在運(yùn)輸方面能很好的體現(xiàn)出北京的物流標(biāo)準(zhǔn)化水平外，在企業(yè)之間的物流運(yùn)作規(guī)范統(tǒng)方面標(biāo)準(zhǔn)化程度也不高。另外，傳統(tǒng)的國(guó)有企業(yè)在發(fā)展中也已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，在向現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的過(guò)程中將發(fā)揮重要作用。然而， 20xx 年主營(yíng)物流企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額卻只有 億元，只占到營(yíng)業(yè)收入的 %，這也正體現(xiàn)出當(dāng)前物流業(yè)利潤(rùn)率較小的事北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書(shū)（代可研） 北京中咨海外咨詢(xún)有限公司 17 實(shí)。在服務(wù)城市、服務(wù)產(chǎn)業(yè)過(guò)程中，商業(yè)物流的發(fā)展水平也得到了較大的提升，為建立現(xiàn)代化物流體系奠定了基礎(chǔ)， 但同時(shí)也存在著一系列問(wèn)題。 ◆加入 WTO 帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書(shū)（代可研） 北京中咨海外咨詢(xún)有限公司 15 ◆客戶(hù)對(duì)服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化提供的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 我國(guó)未來(lái)物流市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 對(duì)未來(lái) 10 年市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)：假設(shè)按照 1999 年我國(guó)物流總成本占 GDP 比例 %，每 5 年物流成本占 GDP 的比重下降 2%（根據(jù)“第十個(gè)五年計(jì)劃”草案），即 20xx 年中國(guó)物流成本 占 GDP 比例為 %，20xx 年，中國(guó)物流成本占 GDP 的比例為 %，則未來(lái)十年我國(guó)物流成本占 GDP 比例算術(shù)平均值約為 %；我國(guó)第三方物流在物流市場(chǎng)上的比例前六年（ 20xx~20xx）按照國(guó)際平均數(shù) 1/3 左右計(jì)算，后五年按照 1/2 計(jì)算（根據(jù)“第十個(gè)五年計(jì)劃”草案），則未來(lái)十年第三方物流在物流市場(chǎng)上的比例算術(shù)平均值為 ； GDP 增長(zhǎng)率按 8%計(jì)算。 從根本上說(shuō)，上述問(wèn)題的存在是發(fā)展中的問(wèn)題，隨著我國(guó)市場(chǎng)化運(yùn) 行機(jī)制的日漸完善，生產(chǎn)力水平的逐步提高，社會(huì)總產(chǎn)品的日益豐富，物流需求將會(huì)大大增強(qiáng)，相應(yīng)的從事物流行業(yè)的企業(yè)也會(huì)越來(lái)越多，伴隨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)的是管理水平、生產(chǎn)效率、技術(shù)含量的提高，進(jìn)而拉動(dòng)整個(gè)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)水平的將會(huì)大幅提高。 隨著電子商務(wù)的發(fā)展，我國(guó)的物流水平仍難以滿(mǎn)足其需 求。促進(jìn)了我國(guó)物流行業(yè)的興起。今后進(jìn)一步的發(fā)展方向是： 信息化 —— 采用無(wú)線互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，衛(wèi)星定位技術(shù)（ GPS），地理信息系統(tǒng)（ GIS），射頻標(biāo)識(shí)技術(shù)（ RF）等。這種服務(wù)要求極其靈活機(jī)動(dòng)的供應(yīng)鏈，這也北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書(shū)（代可研） 北京中咨海外咨詢(xún)有限公司 10 迫使物流服務(wù)商幾乎采取了一種“一切為客戶(hù)服務(wù)”的解決方法。 ◆物流服務(wù)的優(yōu)質(zhì)化和全球化。隨著國(guó)際貿(mào)易的發(fā)展，美國(guó)和歐洲的一些大型物流企業(yè)跨越國(guó)境，展開(kāi)連橫合縱式的并購(gòu)，大力拓展國(guó)際物流市場(chǎng)，以爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)份額、德國(guó)國(guó)營(yíng)郵政出資 億美元收購(gòu)了美國(guó)大型的陸上運(yùn)輸企業(yè) AEI，美國(guó)的 UPS 則并購(gòu)了總部設(shè)在邁阿密的航空貨運(yùn)公司 —— 挑戰(zhàn)航空公司。 ◆物流規(guī)模和物流活動(dòng)的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，物流企業(yè)將向集約化與協(xié)同化發(fā)展。日本是世界上第一個(gè)建立物流園區(qū)的國(guó)家，至今已建立 120 個(gè)大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地約 74 萬(wàn)平方米；荷蘭有 14 個(gè)物流園區(qū)，平均占地 萬(wàn)平方公里；德國(guó)不來(lái)梅的貨運(yùn)中心占地在 100 萬(wàn)平方米以上，紐倫堡物流園區(qū)占地已達(dá) 7 平方公里。 020xx40006000800010000美國(guó) 日本 香港 中國(guó) 圖 21 20xx 年物流產(chǎn)業(yè)總規(guī)模示意圖 在美國(guó)，電子商 務(wù)如火如荼的發(fā)展，使現(xiàn)代物流上升到前所未有的重要地位。在國(guó)際上，物流產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度成為衡量一國(guó)現(xiàn)代化程度和綜合國(guó)力的重要標(biāo)志之一，被喻為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“加速器”。國(guó)外企業(yè)資本的進(jìn)入，也將增加高水平物流服務(wù)的需求?！蔽锪鳟a(chǎn)業(yè)是近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域迅速崛起 的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，我國(guó)的物流業(yè)將得到跨越式的發(fā)展。在國(guó)際上，物流產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度成為衡量一國(guó)現(xiàn)代化程 度和綜合國(guó)力的重要標(biāo)志之一，因此，被喻為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“加速器”。 項(xiàng)目提出的背景 北京 ***投資有限公司是一家專(zhuān)業(yè)性的物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)企業(yè)。 建設(shè)、計(jì)算期：該項(xiàng)目計(jì)算期 11 年，建設(shè)期 1 年，生產(chǎn)期 10年。 目前，項(xiàng)目前期都已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，項(xiàng)目審批通過(guò)后，可立即開(kāi)工建設(shè)。這是中國(guó)政府發(fā)布有關(guān)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的第一個(gè)政策性、指導(dǎo)性文件，具有深遠(yuǎn)的和現(xiàn)實(shí)意義，標(biāo)志著中國(guó)的物流業(yè)北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書(shū)（代可研） 北京中咨海外咨詢(xún)有限公司 3 在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的準(zhǔn)備之后開(kāi)始啟航。 是把握物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇的需要 舉辦 20xx 年奧運(yùn)會(huì)和加入 WTO 將為現(xiàn)代化物流體系的構(gòu)建提供機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目建設(shè)期為 1012 個(gè)月。 國(guó)外物流市場(chǎng)現(xiàn)狀和規(guī)模 20 世紀(jì) 90 年代以來(lái)，隨著新經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代信息技術(shù)的迅速發(fā)展，特別是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，物流產(chǎn)業(yè)在世界各國(guó)得到了快速發(fā)展。在未來(lái) 3~5年內(nèi)，美國(guó)第三方物流市場(chǎng)將以 15%~20%的速度增長(zhǎng)。這種網(wǎng)上的“直通方式”使企業(yè)能夠迅速、準(zhǔn)確、全面地了解需求信息，實(shí)現(xiàn)基于顧客訂貨的生產(chǎn)模式（ Build To Order BTO ）和物流服務(wù)。日本是最早建立物流中心的國(guó)家。國(guó)際物流市場(chǎng)專(zhuān)家們認(rèn)為，世界上各行業(yè)企業(yè)間的國(guó)際聯(lián)合與并購(gòu)，必然帶動(dòng)國(guó)際物流業(yè)加速向全球化方向發(fā)展，而物流全球化的發(fā)展走勢(shì)，又必然推動(dòng)和促進(jìn)各國(guó)物流企業(yè)的聯(lián)合和并購(gòu)活動(dòng) 。據(jù)荷蘭國(guó)際售銷(xiāo)委員會(huì)（ HIDC）在最近發(fā)表的一篇題為《全球物流業(yè) — 供應(yīng)連鎖服務(wù)業(yè)的前景》的報(bào)告中指出，目 前許多大型制造部門(mén)正在朝著“擴(kuò)展企業(yè)”的方向發(fā)展。綠色物流的另一方面就是建立工業(yè)和生活廢料處理的物流系統(tǒng)。預(yù)計(jì)到 20xx北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書(shū)（代可研） 北京中咨海外咨詢(xún)有限公司 11 年，全球物流支出將達(dá)到 4 萬(wàn)億美元，第三方物流達(dá)到 2810 億美元，占全球物流總支出的 7%。 1999 年我國(guó) GDP為 82054億元，如按此比例， 1999年我國(guó)全社會(huì)的物流成本約為 13867億元，第三方物流的市場(chǎng)份額在 4618 億元左右。但是，我國(guó)目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的部門(mén)分割體制。因此可以說(shuō)，物流市場(chǎng)在我國(guó)具有十分廣闊的發(fā)展前景。 1998 年這 萬(wàn)家企業(yè)庫(kù)存貨物周轉(zhuǎn)次數(shù)為 次。到1998 年底，世界 500 強(qiáng)企業(yè)中，已有 230 家進(jìn)入了中國(guó)市場(chǎng)。據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì) 1999年初對(duì)全國(guó) 450家大中型工業(yè)企業(yè)進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查，%的企業(yè)將在未來(lái)一兩年內(nèi)選擇新的物流商，其中 75%的 企業(yè)將選擇新型的物流企業(yè)，而不是原來(lái)的倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸企業(yè)，并且 %的企業(yè)將把所有的綜合物流業(yè)務(wù)外包給新型的物流企業(yè)，由這些數(shù)字可以看出，我國(guó)第三方物流的市場(chǎng)需求相當(dāng)可觀。 主營(yíng)物流企業(yè) (第三方物流 )有待進(jìn)一步發(fā)展 在調(diào)查的企業(yè)中，主營(yíng)物流企業(yè)所占的比例比較小，僅為%。流通加工作為一種在物流活動(dòng)中起到增加附加值的途徑，將會(huì)越來(lái)越受到企業(yè)的重視。 物流標(biāo)準(zhǔn)化水平偏低 集裝箱運(yùn)輸是運(yùn)輸業(yè)運(yùn)輸水平和標(biāo)準(zhǔn)化的標(biāo)志之一。 “九五”以前，營(yíng)業(yè)面積 1 萬(wàn)平方米以上大型商場(chǎng)約有 75%主要集中在三環(huán)路以?xún)?nèi)地區(qū)。由于大量全國(guó)性物流公司及外資背景物流公司的進(jìn)入，北京的物流市場(chǎng)也受到了外來(lái)物流公司的激烈競(jìng)爭(zhēng)，北京地區(qū)物流服務(wù)投標(biāo)會(huì)基本都是座無(wú)虛席，競(jìng)爭(zhēng)可見(jiàn)一般。其三，物流公司仍然可以完成收貨、倉(cāng)儲(chǔ)、發(fā)貨、配貨等工作。 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書(shū)（代可研） 北京中咨海外咨詢(xún)有限公司 21 第三章 土地利用現(xiàn)狀、建設(shè)條件和總圖運(yùn)輸 本項(xiàng)目位于北京順義區(qū)南法信鎮(zhèn)順于路北側(cè)。 氣候?qū)倥瘻貛О霛駶?rùn)大陸性季風(fēng)性氣候， 周?chē)?水土豐沃。污水管線匯入順義城區(qū)市政污水干線，最終進(jìn)入順義區(qū)污水處理廠統(tǒng) — 處理。 地質(zhì)狀況優(yōu)良，基巖埋深 80180 米，基巖面起伏平衡，無(wú)斷裂帶，國(guó)家規(guī)定建筑抗震等級(jí)按 8 度設(shè)防。 4 月份平均風(fēng)速最大，為 ／ s； 8 月份平均風(fēng)速最小，為 ／ s：該區(qū)域內(nèi)平均風(fēng)速較小，小于或等于 ／ s的風(fēng)速出現(xiàn)達(dá) ％。氣溫 年差 ℃。 布局依據(jù)和原則 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)土資源部發(fā)布和實(shí)施的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》的通知的規(guī)定 符合北京市總體規(guī)劃和征地要求，充分利用建設(shè)用地，達(dá)到項(xiàng)目擬定的規(guī)模要求。停 車(chē)位采用集中與分散相結(jié)合的停車(chē)方式。 建設(shè)項(xiàng)目主要包括：倉(cāng)儲(chǔ)中心、展廳、辦公樓、停車(chē)場(chǎng)、綠地、北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書(shū)（代可研） 北京中咨海外咨詢(xún)有限公司 28 物流信息系統(tǒng)及相關(guān)的軟硬件設(shè)備。 水環(huán)境 所在地區(qū)域的 地表水體主要是七干渠，現(xiàn)已多年干旱無(wú)水。 該項(xiàng)目施工中，在裝卸施工渣土、土方以及生活垃圾時(shí)采取防塵措施，運(yùn)輸車(chē)輛加蓋布，保持車(chē)輛清潔，施工現(xiàn)場(chǎng)采取設(shè)立圍擋等防塵措施。 本項(xiàng)目以?xún)?chǔ)運(yùn)為主，建成后運(yùn)營(yíng)期間噪聲污染源主要來(lái)自運(yùn)輸車(chē)輛、水泵、庫(kù)房及空調(diào)系統(tǒng)的風(fēng)機(jī)等。 固體廢棄物 在施工期間產(chǎn)生的固體廢物主要包括原占地構(gòu)筑物拆遷、土方工程 等的棄土、淤泥、施工渣土，損壞或廢棄的各種建筑裝修材料、包裝材料，以及施工人員的生活垃圾等，如果處理不當(dāng)，會(huì)引起揚(yáng)塵污北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書(shū)（代可研） 北京中咨海外咨詢(xún)有限公司 32 染大氣，或被雨水登淋慮而滲入地下，污染地下水。 本項(xiàng)目在原有土建工程及公用設(shè)施、輔助工程及生活 設(shè)施的基礎(chǔ)上進(jìn)行，以節(jié)省投資和能源的消耗。單體建筑物設(shè)計(jì)滿(mǎn)足《建筑設(shè) 計(jì)防火規(guī)范》的要求。 迫于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目盡可能在最短的時(shí)間里完成并交付使用。 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書(shū)（代可研） 北京中咨海外咨詢(xún)有限公司 35 表 61 北京 ***物流商務(wù)中心項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 進(jìn)度 項(xiàng)目 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度（月） 20xx 年 20xx 年 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 辦公及宿舍樓施工 六層辦公樓施工