【正文】 ◇ 工程進(jìn)度 建議工期為一個(gè)月，在 9月中旬裝修完畢。 ☆ 補(bǔ)充說(shuō)明 ： 本中獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)只能作為 IF社區(qū) B樓的購(gòu)房房款優(yōu)惠使用，不能做其余的任何用途。 2023/2/13 94 ■ 媒體 計(jì)劃 日期 星期 媒體選擇 規(guī)格 主 題 費(fèi)用預(yù)算 8月29日 一 《 新聞晨報(bào) 》 半版 開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布 8月 1日 四 《 新聞晨報(bào) 》 半版 時(shí)來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn) 2023/2/13 91 ◇ 從客戶積累方面來(lái)分析 用一個(gè)月的時(shí)間積累客戶。從目前成交的均價(jià)來(lái)看價(jià)格也集中在 11000元 /平方米上下。 2023/2/13 76 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 楊浦區(qū)市場(chǎng)釋放量變化曲線3191126213115183227242321123001868911756010000202303000040000500001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8 月上半月單位:平方米 楊浦整個(gè)區(qū)域自 6月份市場(chǎng)放量達(dá)到峰值以來(lái)，市場(chǎng)批準(zhǔn)預(yù)售面積急劇下滑，7月份陡降至 11756平方米，為 2023年僅高于 4月份的又有低值。 ◇ SP促銷(xiāo)活動(dòng)系列一 時(shí)間：建議在樣板房、樣板帶亮相之時(shí) 地點(diǎn)：易初蓮花門(mén)前廣場(chǎng) 主題：“海立華亭”文化周 方式： 時(shí)尚歌舞表演 中間穿插有獎(jiǎng)知識(shí)問(wèn)答，將松江人文知識(shí)與海立華亭產(chǎn)品 信息融入其中。全國(guó) 53家國(guó)家級(jí)高科技園區(qū)歸國(guó)留學(xué)生約為 萬(wàn)名，張江就有 4000多名。 隨著城市經(jīng)典的開(kāi)發(fā)，逐漸成為張江的區(qū)域強(qiáng)勢(shì)品牌，有利于項(xiàng)目的推廣 威脅： 張江在近期的公寓供應(yīng)量將會(huì)出增加（如張江湯臣豪庭將有大量房源上市），給本案帶來(lái)了直接的競(jìng)爭(zhēng)壓力。小區(qū)總占地面積約 9萬(wàn)平方米，總建筑面積約 11萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè) 12幢 11層、 6幢 13層純西班牙風(fēng)情的高尚住宅社區(qū)。 對(duì)以往客戶進(jìn)行梳理，緊緊抓住現(xiàn)有的意向客戶。 ◇ 從其他高檔樓盤(pán)的調(diào)價(jià)幅度和銷(xiāo)售速度來(lái)分析，價(jià)格回落到 2023年第四季度為普遍情況，而中介成交價(jià)和客戶報(bào)價(jià)來(lái)看，這種降幅屬于市場(chǎng)一般行情。 任先生 看好 42701復(fù)式單元 ， 單價(jià) 45000元 ，面積 ， 裝修價(jià)格 5000元 /平米 ， 提出要求30000— 32023元 （ 帶裝修 ） 的價(jià)格要求 ， 并表示可當(dāng)場(chǎng)支付定金 200萬(wàn)元 。而盛大金磐、仁恒河濱花園的小幅降價(jià)，離市場(chǎng)的心理價(jià)位仍有差距，所以并無(wú)實(shí)效，只會(huì)加劇購(gòu)房者的繼續(xù)觀望心態(tài)。 參與企業(yè)：萬(wàn)科、農(nóng)工商、建工、經(jīng)緯臵地、靜安新城和華江建設(shè)等 6家企業(yè)共同發(fā)起。 ◇ 城市經(jīng)典二期的銷(xiāo)售已經(jīng)有一年多的時(shí)間，處于尾盤(pán)銷(xiāo)售期，與其“無(wú)效高掛”，無(wú)限期的拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，還不如借機(jī)促銷(xiāo)，可借助清盤(pán)作為優(yōu)惠銷(xiāo)售的促銷(xiāo)理由。 快跑一步，“跑”為上計(jì)。截止 8月 15日，該案已售出 331套，去化了本批房源總數(shù)的 70%。 2023/2/13 16 浦東 7月熱銷(xiāo)樓盤(pán)匯總 樓盤(pán) 成交量 現(xiàn)今成交價(jià)格 降價(jià)幅度 上南翡翠苑 5938 9085 12% 東晶公寓 3333 23054 24% 陸家嘴中央公寓 2680 15675 17% 仁恒濱江城 1915 12451 10% 曉園 1745 14010 15% 世茂濱江花園 1693 26890 32% 以上數(shù)據(jù)來(lái)自于網(wǎng)上房地產(chǎn)及普潤(rùn)研展系統(tǒng) 2023/2/13 17 分析： 以上樓盤(pán)為浦東 7月份熱銷(xiāo)樓盤(pán)前 6位，可以看到，其銷(xiāo)售量的良好與降價(jià)因素是密切不可分的。 從區(qū)域分布上看，主要集中在市區(qū)的西南地區(qū)以及整個(gè)浦東區(qū)域， 尤以定價(jià)高于或略高于區(qū)域的中高檔樓盤(pán)為主。 2023/2/13 5 普潤(rùn)觀點(diǎn)： 從近月來(lái)的上海住宅市場(chǎng)成交情況來(lái)看，整體需求量被控制，部分投機(jī)以及投資客已被宏觀政策敢出市場(chǎng)，自用客已成為市場(chǎng)真正主體。 樓盤(pán)價(jià)值與價(jià)格已經(jīng)呈現(xiàn)嚴(yán)重對(duì)沖的格局！ 從市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格來(lái)看，各樓盤(pán)的成交均價(jià)也有了下滑，且程度異常明顯，價(jià)格回落 25%以上的樓盤(pán)增多，降價(jià)現(xiàn)象開(kāi)始普遍，且該趨勢(shì)有繼續(xù)加劇的現(xiàn)象條件存在。 單位： m2 單位：套 2023/2/13 4 上海 17月份住宅成交均價(jià)變化比較 91158210901383207459729467426500700075008000850090009500100001 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份月度成交均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：普潤(rùn)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù) 單位：元 /m2 上海住宅成交均價(jià)與成交量呈正比效應(yīng)，自 3月份以來(lái)，成交均價(jià)持續(xù)走低， 6月份僅為 7294元 /平米。 根據(jù)網(wǎng)上成交數(shù)據(jù)，本報(bào)告截取部分典型案例，以個(gè)案今年上半年最后一次成交紀(jì)錄為始，得出了個(gè)盤(pán)連續(xù)無(wú)成交的總天數(shù)，以此來(lái)說(shuō)明現(xiàn)今上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)， 需要明確的是，以下零成交的各樓盤(pán)均是在市場(chǎng)中無(wú)明顯降價(jià)或調(diào)價(jià)措施的樓盤(pán)。 從目前的銷(xiāo)售情況看，降價(jià)使交易放量已是無(wú)庸臵疑的事實(shí)！ 2023/2/13 11 區(qū)域 樓盤(pán) 降價(jià)起始 日 目前報(bào)價(jià) 降價(jià)幅度 降價(jià)后成 交套數(shù) 浦東 證大家園 6月中旬 8500 30% 46 浦東 中邦風(fēng)雅頌 6月下旬 12023 25% 21 普陀 萬(wàn)里雅筑 6月 30日 8500 47% 153 普陀 達(dá)安春之聲 7月 20日 8200 34% 56 楊浦 珠江香樟園 7月初 8600 28% 21 徐匯 徐匯新城 6月中旬 9200 30% 23 閘北 康悅亞洲花園 6月 20日 6700 25% 45 閘北 臨盼名城 6月中旬 8200 16% 23 閘北 翠臨星苑 6月下旬 7900 14% 22 部分降價(jià)樓盤(pán)表現(xiàn) —— （表 1） 以上數(shù)據(jù)來(lái)自于實(shí)地調(diào)研或房地產(chǎn)網(wǎng)站 2023/2/13 12 部分降價(jià)樓盤(pán)表現(xiàn) —— （表 2） 樓盤(pán) 原始價(jià)格 現(xiàn)今報(bào)價(jià) 降價(jià)程度 降幅 瑞虹新城 22023 14000 8000 37% 國(guó)際麗都城 32023 24000 8000 25% 中遠(yuǎn)兩灣城 19000 14000 5000 26% 淡水灣花園 30000 24000 6000 20% 頤和華城 13000 8500 4500 34% 水岸藍(lán)橋 13000 8500 4500 34% 愉景華庭 13000 9000 4000 30% 佳龍花園 13000 10000 3000 23% 以上數(shù)據(jù)來(lái)自于實(shí)地調(diào)研或房地產(chǎn)網(wǎng)站 2023/2/13 13 根據(jù)上述市場(chǎng)表現(xiàn)，普潤(rùn)由此研判： 樓盤(pán)降價(jià)已成為樓市消費(fèi)者共同的市場(chǎng)心聲，只有迎合市場(chǎng)，才能占據(jù)主動(dòng)地位。 這一現(xiàn)象說(shuō)明：別墅消費(fèi)者現(xiàn)今把目光已鎖定在“經(jīng)濟(jì)型”聯(lián)體或疊加別墅上，那些面積較小、總價(jià)較低的別墅市場(chǎng)需求依舊存在，而大面積、高總價(jià)別墅則成為了宏觀控調(diào)的直接犧牲品！ 2023/2/13 20 重點(diǎn)樓盤(pán)觀察 樓盤(pán)背景： 7月 29日，張江湯臣豪園二期開(kāi)盤(pán)。 ◇ 對(duì)鵬欣地產(chǎn)資金回籠以及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)不利，銷(xiāo)售停滯對(duì)鵬欣品牌也不利。在限定的日期內(nèi)購(gòu)買(mǎi)，送地下雙車(chē)庫(kù)或者送地下室，面積均為 50平方米左右， 另行有 23%的談判優(yōu)惠空間，總體的優(yōu)惠幅度為 15%，總體的價(jià)格回歸至 2023年年底的理性價(jià)格。 現(xiàn)階段建議： 城市經(jīng)典參與 《 新民晚報(bào) 》 推出的“地標(biāo)樓盤(pán)的評(píng)選活動(dòng)”，借機(jī)推出“優(yōu)惠房”。 以上數(shù)據(jù)來(lái)自房地網(wǎng) 2023/2/13 34 區(qū)域內(nèi)和同類(lèi)高檔樓盤(pán)降價(jià)或低價(jià)開(kāi)盤(pán)情況 樓盤(pán) 原始價(jià)格 現(xiàn)今報(bào)價(jià) 降價(jià) 程度 降幅 對(duì)應(yīng)歷史房?jī)r(jià) 降價(jià)后銷(xiāo) 售套數(shù) 中虹明珠苑 6月開(kāi) 13000 （帶裝修） 2023年 12月 62 陸家嘴中央公寓 6月開(kāi) 15675 82 盛大金磐 40000 35000 5000 % 2023年 2月 瑞虹新城 22023 14000 8000 37% 2023年 11月 149 華府天地 6000— 7000 美金 中介 7折 30% 8 耀江花園 23000—27000 （帶裝修） 2023年 2月 27 仁恒河濱花園 25000 22023 3000 12% 2023年 2月 國(guó)際麗都城 32023 24000 8000 25% 2023年 12月 10 淡水灣花園 4月開(kāi)盤(pán)30000 24000 6000 20% 4 以上數(shù)據(jù)來(lái)自搜房網(wǎng) 2023/2/13 35 從上表可見(jiàn)，越來(lái)越多的高檔樓盤(pán)紛紛以明折暗扣的方式加入了降價(jià)隊(duì)伍，降價(jià)已經(jīng)成為高檔樓盤(pán)促進(jìn)成交的必要策略， 其銷(xiāo)售量的好壞與降價(jià)幅度也成正比例，價(jià)格越高則降價(jià)幅度就越大，降價(jià)幅度越大，則銷(xiāo)售越快， 部分樓盤(pán)的價(jià)格已回歸去年第四季度的報(bào)價(jià)。 客戶大多抱著先看看的心理 ， 并不著急買(mǎi) ， 甚至有很多客戶是抱著買(mǎi)到特價(jià)房的心態(tài)來(lái)看房 ，導(dǎo)致很多客戶詢價(jià)后就不再有任何興趣 。 2023/2/13 43 下階段銷(xiāo)售與推廣策略 戰(zhàn)略性調(diào)價(jià)，主動(dòng)清盤(pán)，轉(zhuǎn)移資金 ◇ 在當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)空前冷淡，價(jià)格出現(xiàn)高位下滑的狀況下，與其被動(dòng)等待，不如以多項(xiàng)優(yōu)惠來(lái)吸引客戶，主動(dòng)啟動(dòng)市場(chǎng)，現(xiàn)降價(jià)，早得益。 復(fù)式房還沒(méi)有做過(guò)推