【正文】 天井及內(nèi)庭院的設(shè)計(jì) 可通過附加玻璃頂創(chuàng)造一個溫度調(diào)控的中心：夏季利用遮陽百葉遮陽，玻璃頂部設(shè)可開啟推拉窗扇，利用煙囪效應(yīng)拔出庭院中的熱空氣；冬季將百葉拉起，利用太陽光成為中心溫室；中心庭院種植的植物可調(diào)整室內(nèi)濕度。 未來投資趨向、發(fā)展等前景闡述、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等。 關(guān)于本案 ?區(qū)別于傳統(tǒng)居住概念的別墅產(chǎn)品，不是第一、第二居所，是度假類型別墅，屬于第三居所的概念。 ? 我說為什么有這樣一個設(shè)想？ ? 說這個房子的味道太濃厚了，這是我夢寐以求的一個環(huán)境、一個氛圍，跟以前買的別墅根本就不是一個層面上的東西； ? 他們的共性就是說，追求生活的釋放。 別墅客群的購買觀念 ? 別墅本身它的層面，就是客戶的層面就是比較高端的 ? 他不是說今天我不買這個房子，我就沒法住，或者說我稍微往后延兩個月，或者三個月，那我買的這個價格就會大幅的一個下降，那我的既得利益就會很高。這些不同的物業(yè)風(fēng)格傾向可以作為我們今后開發(fā)不同物業(yè)類型時候的參考 ? 購房傾向和地域的關(guān)系 在對購房傾向和選擇地域的交叉分析中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過卡方檢驗(yàn)后 (注：由于此檢驗(yàn)具備一定條件，我們結(jié)合對應(yīng)分析得出以下結(jié)論 )：它們之間存在顯著的差異性 (95％的置信水平下 )。 ?景觀需求 —— 優(yōu)先選擇綠色植被 被訪者在對景觀考慮因素的評分排名中，綠色植被以 88分 (100分＝非常重要 80分＝比較重要 60分＝一般重要 40分＝不太重要 )位居第一，其次是大面積林蔭 (84分 )、大面積水景 (79分 )、溪流 (79分 )、起伏山景 (69分 )，最后是現(xiàn)代雕塑 (56分 )。建議在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，庭院面積大小和物業(yè)建筑面積配比可以控制在 1： 1或者更高。 由于本項(xiàng)目的宏觀表現(xiàn)欠佳，我們更要把重點(diǎn)放在價格、戶型、景觀、社區(qū)規(guī)劃上 。 這一方面說明被訪者在公和私的界限上劃分得比較明確，“假私濟(jì)公”的消費(fèi)理念還不適合國情。 ?對選擇區(qū)域傾向 —— 新的熱點(diǎn)區(qū)域正在崛起 被訪者對購房區(qū)域除了傳統(tǒng)的別墅熱點(diǎn)區(qū)域，對延慶、懷柔也表現(xiàn)了較大的興趣，成為新的增長點(diǎn)，其中，有 22％的被訪者選擇延慶 ， 20％選擇西山， 15％選擇懷柔， 13％選擇小湯山， 10％選擇順義 對于延慶，在此次調(diào)查中，被訪者對延慶的第一就是距離較遠(yuǎn)，這是我們項(xiàng)目的劣勢，因此，在營銷推廣方面，我們可以朝著把空間距離轉(zhuǎn)換成一種享受某種生活方式的必備的條件方向靠攏，把劣勢轉(zhuǎn)換成一種必然的條件。本項(xiàng)目的行程時間為兩個小時左右，控制在大家可以接受的范圍內(nèi)。 ?服務(wù)業(yè)從業(yè)人員、中高層管理人員是需求主體 在受訪人群中，從事服務(wù)行業(yè) (包括金融、保險、地產(chǎn)、廣告、貿(mào)易等 )的人群占了 65％，制造業(yè) (電子、生物、 IT等 )占了 23％，政府行政事業(yè)單位占了 5％。 中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及 IT、金融、房地產(chǎn)界精英，他們積累了大量財富，追求生活的品位與質(zhì)量，改善居住條件時多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅。 有明令禁止措施，如何有效規(guī)避政策沖突。 冬季存在取暖問題。另外準(zhǔn)備打造一個特色就是根據(jù)美國的節(jié)目，到時候根據(jù)萬圣節(jié)，復(fù)活節(jié)啊，像父親節(jié)啊，就是美國特色的這些文化，我們將來就是在文化的基礎(chǔ)上，努力地塑造，呈現(xiàn)出美國的節(jié)目的特點(diǎn)。 特色一：超低容積率的規(guī)劃設(shè)計(jì) 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) —— 項(xiàng)目特色 1)規(guī)劃建筑面積 20721平米的美國西部風(fēng)情休閑娛樂度假商街，集酒店、餐飲、會所、超市、特色商業(yè)、教堂于一體，帶您體驗(yàn)純粹的世外莊園生活。對外銷售價格為 3000元 /平方米。目前要求一次性付款，享受。 原鄉(xiāng)墅 —— 基本信息 清涼盛景 —— 基本信息 項(xiàng)目基本資料 占地面積 80萬㎡ 建筑面積 12萬㎡ 容積率 產(chǎn)權(quán)年數(shù) 70年 物業(yè)費(fèi) 一期 /㎡ 項(xiàng)目共三棟樓，分別為 3號樓。滟瀾 山田園生活，開啟。龍湖 ?滟瀾山一期開盤，首批入市 132套，當(dāng)日即實(shí)現(xiàn)銷售 121套，成交金額達(dá) ，一周內(nèi)全部售罄，銷售金額達(dá)。 ? 項(xiàng)目位置：昌平區(qū) 鳳山南麓 昌平區(qū)水庫路19號 ? 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積： 42萬平方米 建筑面積： 14萬平方米 ? 樓座展示：西區(qū)戶數(shù) 77棟 ? 總價：最低價： 341萬元 /套 ? 開盤時間：觀山悅 2023年 9月 ? 入住時間：觀山悅 2023年 9月 30日 ? 銷售狀況：剩余兩套。在售項(xiàng)目中 5個為純別墅項(xiàng)目，容積率全部在 以下。 延慶主要在售項(xiàng)目一覽 【 延慶地產(chǎn)開發(fā)三階段 】 第一階段：以度假式產(chǎn)權(quán)酒店為主， 2023年 2023年間，延慶開發(fā)了五六個產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目。 溫泉酒店別墅 (溫泉馨苑 ) 尾房 延慶縣八達(dá)嶺溫泉度假村北側(cè) (八達(dá)嶺高速 19出口出往北 ) 5,500元 /㎡ [均 ] 板樓公寓、別墅 公寓 501別墅 240㎡ 2023年 10月 15日 陽光假日別墅 (玫瑰山谷 ) 尾房 延慶縣八達(dá)嶺長城 300萬元 /套 [均 ] 獨(dú)棟聯(lián)排別墅 56 250500㎡ 2023年 7月 延慶目前在售樓盤基本信息 備注：紅色數(shù)據(jù)為估值 延慶在售項(xiàng)目個案分析 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 物業(yè)類別 占地面積 總建面積 容積率 主力戶型 開盤時間 均價 總銷售率 備注 媯河麗景 延慶縣媯水南街 18號院 普通住宅 板樓 /多層 12145㎡ 19432㎡ 兩居 /三居 未開盤 預(yù)計(jì) 5500元 /㎡ 未開盤 項(xiàng)目 共 3棟樓，220套。 【 建筑業(yè)產(chǎn)值增速明顯下降 】 受奧運(yùn)期間停止施工的政策影響，建筑業(yè)產(chǎn)值在前兩個季度增幅較大的情況下，第三季度大幅下降。 【 非房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資所占比重增大 】 非房地產(chǎn)固定投資由 2023年的 %上升到 2023年的 %，增長 。街區(qū)高度由東南向西北分為 24米以上， 1824米， 918米三擋控制?！皟山M團(tuán)”指媯水河兩岸的南北組團(tuán)，“五片重點(diǎn)功能區(qū)”為生態(tài)共享功能區(qū)、綜合旅游服務(wù)區(qū)、舊縣城歷史風(fēng)貌區(qū)、生態(tài)科研示范區(qū)和高等教育組團(tuán)等。 新城人口包括常住人口 10萬，暫住人口 ，高校人口約 ，到規(guī)劃期末新城規(guī)劃范圍內(nèi)農(nóng)村人口全部轉(zhuǎn)化為城市人口。 【 城鎮(zhèn)職能 】 延慶新城： 是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；是首都國際交往中心的重要組成部分，聯(lián)系西北地區(qū)的交通樞紐和重要門戶，國際化旅游休閑區(qū)和服務(wù)基地。 10月末，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 535038萬元，比去年同期增長 %；金融機(jī)構(gòu)和郵局儲蓄所各項(xiàng)存款余額為 1123541萬元，比去年同期增長 %；其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為663437萬元，增長 %。 【 消費(fèi)品市場運(yùn)行平穩(wěn)，社會消費(fèi)品零售額穩(wěn)步增長 】 2023年 110月份，全縣完成社會消費(fèi)品零售額 313211萬元，比去年同期增長 %。延慶別墅項(xiàng)目策劃書 目 錄 北京別墅總述 1 延慶基本概況 2 延慶縣房地產(chǎn)市場分析 3 本案地理位置，現(xiàn)狀（ SWOT)等分析 4 本案客群定位、產(chǎn)品定位 5 未來投資趨向前景闡述、物業(yè)等。其中：吃類完成125316萬元，增長 14%；穿類完成 49894萬元，增長 %；用類完成 126446萬元，增長 %；燒類完成 11555萬元，增長 %。 【 城鄉(xiāng)居民收入水平穩(wěn)步提高 】 據(jù)城鄉(xiāng)居民住戶調(diào)查資料顯示： 08年 110月份，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 ，比去年同期增長%；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 ，比去年同期增長 %。 【 城鎮(zhèn)規(guī)模 】 2023年全縣規(guī)劃總?cè)丝跒?38萬人，城鎮(zhèn)人口為 。延慶新城總建設(shè)用地控制規(guī)模為 18平方公里。 【 居住用地布局 】 新城范圍內(nèi)的所有舊村將全部改造，農(nóng)村城市化人口的安置由現(xiàn)狀居住區(qū)和新增居住用地妥善解決，按規(guī)范指標(biāo)進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)。 沿縣域空間發(fā)展主軸集中布置的 1824米多層區(qū)，主要位于媯河南岸和京張路東及南部組團(tuán)建成區(qū)。 延慶房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年降溫 【 固定資產(chǎn)投資增速大幅回落 】 2023年 19月份，全縣全社會固定資產(chǎn)投資完成 190987萬元，比上年同期增長 %，增幅比上半年回落 個百分點(diǎn)。今年 19月份建筑業(yè)資質(zhì)企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 ，同比增長 %，增幅較上半年下降了 。 麥金利山 延慶縣古崖居西側(cè) 獨(dú)棟別墅 62023㎡ 21500㎡ 四室兩廳四衛(wèi) 2023年 8月 8日 10000元 /㎡ 不詳 原鄉(xiāng)墅 延慶縣康莊鎮(zhèn)小豐營村 獨(dú)棟別墅 ㎡ 萬㎡ 四居 2023年 6月18日 3000元 /㎡ 50% 小產(chǎn)權(quán)，在售 30棟現(xiàn)房 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) 延慶縣古崖居西側(cè) 獨(dú)棟別墅 97萬㎡ 18萬㎡ 250㎡ 四居 一期 20231018 近期 2023年5月 18日 9800元 /㎡ 約15% 精裝修。 戶型面積多在 4060㎡ 左右。 2個為公寓和別墅混合項(xiàng)目， 1個為純普通住宅項(xiàng)目。均為樣板間，帶精裝修銷售， 850萬 /套； 觀山悅 —— 淺山別墅 ? 建筑整體立面設(shè)計(jì)，采用現(xiàn)代幾何構(gòu)圖手法，利用虛實(shí)材質(zhì)、冷暖色調(diào)，結(jié)合建筑間的“空中花園”，形成建筑特有的簡約與時尚。 ? 2023年 10月 13日，滟瀾山二期開盤，推出 88套別墅，相繼售磬。 ? 開盤時間：龍湖 1號樓為地上 6層， 2號樓為地上 5層，三號樓為地上 4層。 月； 二期 /㎡ 龍聚山莊 —— 基本信息 項(xiàng)目銷售資料 首期開盤時間 2023101 首期開盤均價 2600元 /㎡ 總套數(shù) 654戶及 360佘幢別墅 總銷售率 30% 在售開盤時間 2023年 在售房源均價 公寓 3500元 /㎡ 聯(lián)排 40005000元 /㎡ （大產(chǎn)權(quán)） 獨(dú)棟 6800元 8000/㎡ （大產(chǎn)權(quán)） 在售物業(yè)類型 聯(lián)排 /獨(dú)棟 在售套數(shù) 258套 區(qū)域 延慶縣 項(xiàng)目地址 延慶縣城正北 6公里 龍聚山莊 —— 基本信息 銷售現(xiàn)狀： 項(xiàng)目為小魯莊與開發(fā)商合作開發(fā)，包含部分小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)，具體銷售面積無法查詢，但該項(xiàng)目 2023年對外報均價為4506元 /平方米； 2023年對外報價為 3500元 /平方米（公寓部分）；獨(dú)棟部分為 6800元 /平方米。 燕羽山莊 —— 基本信息 實(shí)景圖 實(shí)景圖 燕羽山莊 —— 基本信息 燕羽山莊 —— 基本信息 燕羽山莊 —— 基本信息 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) —— 原汁原味的美國西部風(fēng)情 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) —— 原汁原味的美國西部風(fēng)情 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) —— 原汁原味的美國西部風(fēng)情 ? 物業(yè)類型：別墅 ? 建筑類別： 獨(dú)棟別墅 ? 占地面積 ： 1507畝 ? 建筑面積： 97萬平方米 ? 綠 化 率： ％ ? 容 積 率： ? 規(guī)模： 900棟美式精裝小獨(dú)棟 ? 開盤時間： 20231018 ? 項(xiàng)目位置：延慶縣古崖居西側(cè) 特點(diǎn)： 風(fēng)景區(qū)里的別墅，純美式、精裝修的休閑度假別墅。 2) ，野生別墅戶外主題樂園激情放韁 3) COWBOY牛仔、 BUFFALO獵戶、 INDIAN印第安等多種精裝風(fēng)格，滿足個性需求 4) 千畝果林、百年原生樹、百種飛鳥、野生動植物，原生別墅居住觀 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) —— 項(xiàng)目特色 原鄉(xiāng)美利堅(jiān)是純粹的 “ 小 ” 獨(dú)棟別墅 ， 面積在 70—150平方米之間 ， 每戶擁有 600平方米的私家庭院或私家果林 ， 總價在 50— 100萬元左右 ， 是目前北京別墅市場上戶型最小 、 總價最低的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目 。 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) —— 項(xiàng)目特色 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) —— 項(xiàng)目特色 本案地理位置，現(xiàn)狀（ SWOT)分析 4 本案位于延慶市北冠帽山麓，毗鄰原北京防衛(wèi)科技學(xué)院，石京龍滑雪場－黃柏寺－龍慶峽風(fēng)景區(qū)域內(nèi)，距離延慶市區(qū)約 8公里，有920環(huán)線公交車直達(dá)。 ， 社區(qū)規(guī)劃與戶型配比不合理。 本案 SWOT分析 項(xiàng)目地建議保留古樹木與古亭 項(xiàng)目地建議保留古樹木與古亭 項(xiàng)目地建議保留古樹木與古亭 本案客群定位、產(chǎn)品定位 5 別墅客群分類 中國現(xiàn)階段社會階層劃分： （摘自中國社會科學(xué)院最新研究成果報告） （ 1）國家與社會管理者階層、 （ 2）經(jīng)理人員階層 （ 3）私營企業(yè)主階層 （ 4）專業(yè)技術(shù)人員階層 （ 5）辦事人員階層 （ 6）個體工商戶