【正文】 2023年 1月 31日星期二 下午 3時 43分 6秒 15:43: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 31日星期二 3時 43分 6秒 15:43:0631 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , January 31, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :43:0615:43Jan2331Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 環(huán)衛(wèi)： ? 協(xié)調(diào)落實(shí)項目自有垃圾堆放清運(yùn)及周邊環(huán)衛(wèi)責(zé)任范圍等事宜。 ? 其他： 智能化系統(tǒng)及配置是否符合、空調(diào)位設(shè)置是否合理 在恢復(fù)供水后，由于廢棄水箱與供水水箱連通閥打開時，導(dǎo)致水箱水位超高溢出，造成2＃樓地下水泵房被淹，積水達(dá) 50cm，漫過 2＃樓地下室高、低壓配電室門檻，流入電纜溝。 ? 簽訂： ? 時間：開發(fā)商在與業(yè)主簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。不低于 500元每平方米，由開發(fā)商支付 ? 管理用房裝修時間：預(yù)留至少 3個月，重視解決水電問題 —— 確保入住后工作正常開展； ? 管理用房布局：“前店后廠”，“一站式服務(wù)”，集中式分布 ? 員工宿舍 —— 難！痛苦 ! 影響大！ 】解決辦法： —— 通過管理用房富余解決； —— 會所與管理用房對調(diào)解決； —— 架空層解決，注意通風(fēng)問題、產(chǎn)權(quán)糾紛及業(yè)主感受 —— 地產(chǎn)提供商業(yè)用房解決 —— 直接建一棟綜合樓，最佳方案但實(shí)現(xiàn)很難（榮和山水美地項目） 焦點(diǎn)六 物業(yè)管理用房 焦點(diǎn)七、單車、摩托車停放點(diǎn)、公共洗手間 焦點(diǎn)八、其他個案，如水景、山體、商業(yè)布局與業(yè)態(tài)控制，商業(yè)排污管直徑、排煙、化糞池、燈箱設(shè)置，商業(yè)導(dǎo)向及識別系統(tǒng) ?需要關(guān)注的焦點(diǎn)問題 —— 與規(guī)劃設(shè)計部門一起探討 早作功夫 綠化帶無排水溝，黃泥水外流 交付時已作好排水溝 施工階段已經(jīng)完成少量變更 物業(yè)補(bǔ)硬化，效果總差一點(diǎn) 垃圾桶：大、蓋、留縫排臭、有煙灰缸，底部要硬化 左邊為施工階段作好，右邊為物業(yè)后期硬化。后期改為無限位地彈簧 。 原因 ? 地產(chǎn)項目開發(fā)的客戶同質(zhì)化問題 ? 物業(yè)服務(wù)的同質(zhì)化問題 ? 物業(yè)管理前后期管理脫節(jié)問題 ? 模式設(shè)計的地產(chǎn)銷售促動問題 銷售支持與銷售承諾規(guī)范 ? 營銷支持： ? 在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營銷工作方案時，需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求 ? 銷售人員培訓(xùn) ? 物業(yè)管理常識及物業(yè)的品牌優(yōu)勢 ? 項目物業(yè)管理服務(wù)特色 ? 銷售過程中物業(yè)管理相關(guān)注意事項（違章承諾、配套承諾、服務(wù)承諾等） ? 銷售承諾、圖片、展板、提交報告資料等注意存檔 與客戶相關(guān)文本的制定 ? 前期物業(yè)管理合同 ? 業(yè)主臨時公約 ? 與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的融合 物業(yè)管理費(fèi)測算工作計劃表 序號 表格名稱 測算內(nèi)容 責(zé)任人 完成時間 審核人 完成時間 1 小區(qū)情況表 小區(qū)所有與成本相關(guān)的數(shù)據(jù) 2 成本標(biāo)準(zhǔn)表 所有成本標(biāo)準(zhǔn) 3 安全管理費(fèi)用表 人員配置 \材料費(fèi)用 \設(shè)備配置 4 清潔管理費(fèi)用表 人員配置 \材料費(fèi)用 \設(shè)備配置 5 綠化管理費(fèi)用表 人員配置 \材料費(fèi)用 \設(shè)備配置 6 設(shè)備管理費(fèi)用表 人員配置 \材料費(fèi)用 \設(shè)備配置 7 設(shè)施管理費(fèi)用表 人員配置 \材料費(fèi)用 \設(shè)備配置 8 公用電費(fèi)表 用電器 \功率 \運(yùn)行時間 9 公用水費(fèi)表 用水設(shè)備 \功率 \運(yùn)行時間 暖氣費(fèi)用表 10 客戶服務(wù)費(fèi)用表 人員配置 \材料費(fèi)用 \設(shè)備配置 11 人事行政后勤費(fèi)用表 人員配置 \材料費(fèi)用 \設(shè)備配置 12 經(jīng)營性收支預(yù)算表 收入 \支出 \節(jié)余 13 人工費(fèi)用匯總表 因人工成本占比重較高 ,參考用 14 折舊費(fèi)用表 15 管理費(fèi)測算總表 前期物業(yè)管理合同 ? 簽訂主體：開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂。 接管驗收 ? 流程 ? 內(nèi)容注意事項 ? 資料（交接清單，分類歸檔） ? 公共設(shè)施（新版銷售合同約定更為嚴(yán)格） 細(xì)部檢查 ? 應(yīng)地產(chǎn)要求，為地產(chǎn)提供服務(wù) ? 結(jié)果性檢查 ? 全面質(zhì)量檢查 ? 參考：細(xì)部檢查可按照 1元每平方米由地產(chǎn)支付費(fèi)用 入伙前模擬接管驗收的重要性 ? 驗收時間及頻次：提前 3個月開始，組織 2－ 3次模擬驗收 ? 主導(dǎo)單位：地產(chǎn)公司、物業(yè)服務(wù)中心 ? 參加單位： 項目部、總包單位、施工單位、監(jiān)理公司 ? 重點(diǎn)事項：驗收內(nèi)容 ? 驗收標(biāo)準(zhǔn)、分組人員確定 ? 定期召開驗收溝通會議，確定整改時間和要求 ? 作用： —— 提早發(fā)現(xiàn)，提早解決，提高產(chǎn)品交付質(zhì)量，提升客戶滿意度，融洽客戶關(guān)系 —— 客戶受益，地產(chǎn)受益，物業(yè)受益 接管驗收常見問題及對策 ? 滲漏水： 提前 3個月作淋水試驗、暴雨天氣查看現(xiàn)場、及時整改或確定口徑。 ? 與轄區(qū)派出所、街道辦事處、居委會（社區(qū)工作站）、市容環(huán)衛(wèi)、交管、消防部門等建立良好的往來聯(lián)系，協(xié)調(diào)理順項目管理事務(wù)： ? 轄區(qū)派出所： ? 協(xié)調(diào)項目治安外援方案，咨詢外來人員管理辦法和犬類管理辦法。 新項目總體流程圖 第五階段 規(guī)劃 設(shè)計階段 營銷 策劃 階段 施工 建設(shè) 階段 服務(wù)中心 成 立至 交付 交付 半年 內(nèi) 第五階段：交付使用半年內(nèi) 裝修管理 返修管理 客戶關(guān)系 遺留問題 水電抄表辦理 非住宅物業(yè) 會所 商業(yè)街 ?。?！ 高頻度 學(xué)校幼兒園 業(yè)務(wù)管理 非住宅物業(yè)：商業(yè)街管理 商業(yè)街管理 燈箱 排污排油 餐飲獨(dú)立設(shè)置 管徑大小及 管網(wǎng)設(shè)置 配套 商戶需求 商業(yè)導(dǎo)示系統(tǒng) 化糞池、隔油池 業(yè)態(tài)控制 招商口徑 非住宅物業(yè)：商業(yè)街管理 原設(shè)計 非住宅物業(yè)：商業(yè)