前期物業(yè)服務(wù)實(shí)戰(zhàn)篇--王櫬睿-全文預(yù)覽
【正文】 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 15:43:0615:43:0615:43Tuesday, January 31, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 3時(shí) 43分 6秒 下午 3時(shí) 43分 15:43: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 31日星期二 下午 3時(shí) 43分 6秒 15:43: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 15:43:0615:43:0615:431/31/2023 3:43:06 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 1月 下午 3時(shí) 43分 :43January 31, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 15:43:0615:43:0615:43Tuesday, January 31, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 新項(xiàng)目總體流程圖 第五階段 規(guī)劃 設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷 策劃 階段 施工 建設(shè) 階段 服務(wù)中心 成 立至 交付 交付 半年 內(nèi) 第五階段：交付使用半年內(nèi) 裝修管理 返修管理 客戶關(guān)系 遺留問(wèn)題 水電抄表辦理 非住宅物業(yè) 會(huì)所 商業(yè)街 ?。?！ 高頻度 學(xué)校幼兒園 業(yè)務(wù)管理 非住宅物業(yè)：商業(yè)街管理 商業(yè)街管理 燈箱 排污排油 餐飲獨(dú)立設(shè)置 管徑大小及 管網(wǎng)設(shè)置 配套 商戶需求 商業(yè)導(dǎo)示系統(tǒng) 化糞池、隔油池 業(yè)態(tài)控制 招商口徑 非住宅物業(yè)：商業(yè)街管理 原設(shè)計(jì) 非住宅物業(yè)：商業(yè)街管理 業(yè)主拆除原設(shè)計(jì)后改造 非住宅物業(yè)：商業(yè)街管理 物業(yè)呼吁后增補(bǔ)商業(yè)導(dǎo)示系統(tǒng) 非住宅物業(yè)：學(xué)校幼兒園 學(xué)校幼兒園 上學(xué)放學(xué)高峰 校內(nèi)物業(yè)管理？ 周邊交通安全 安全性導(dǎo)向 產(chǎn)權(quán) 第一階段 第五階段 規(guī)劃 設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷 策劃 階段 施工 建設(shè) 階段 服務(wù)中心 成 立至 交付 交付 半年 內(nèi) 裝修返修管理 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 交管： ? 規(guī)范項(xiàng)目?jī)?nèi)道路及主出入口各類交通標(biāo)識(shí)、安全運(yùn)作規(guī)則。 ? 與轄區(qū)派出所、街道辦事處、居委會(huì)（社區(qū)工作站）、市容環(huán)衛(wèi)、交管、消防部門等建立良好的往來(lái)聯(lián)系，協(xié)調(diào)理順項(xiàng)目管理事務(wù)： ? 轄區(qū)派出所： ? 協(xié)調(diào)項(xiàng)目治安外援方案，咨詢外來(lái)人員管理辦法和犬類管理辦法。因地下室及配電房排污管網(wǎng)的管徑只有 50mm，在系統(tǒng)設(shè)備全部啟動(dòng)后，流量無(wú)法滿足排水要求。 接管驗(yàn)收 ? 流程 ? 內(nèi)容注意事項(xiàng) ? 資料（交接清單，分類歸檔） ? 公共設(shè)施（新版銷售合同約定更為嚴(yán)格） 細(xì)部檢查 ? 應(yīng)地產(chǎn)要求，為地產(chǎn)提供服務(wù) ? 結(jié)果性檢查 ? 全面質(zhì)量檢查 ? 參考：細(xì)部檢查可按照 1元每平方米由地產(chǎn)支付費(fèi)用 入伙前模擬接管驗(yàn)收的重要性 ? 驗(yàn)收時(shí)間及頻次：提前 3個(gè)月開(kāi)始，組織 2－ 3次模擬驗(yàn)收 ? 主導(dǎo)單位：地產(chǎn)公司、物業(yè)服務(wù)中心 ? 參加單位： 項(xiàng)目部、總包單位、施工單位、監(jiān)理公司 ? 重點(diǎn)事項(xiàng)：驗(yàn)收內(nèi)容 ? 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、分組人員確定 ? 定期召開(kāi)驗(yàn)收溝通會(huì)議，確定整改時(shí)間和要求 ? 作用： —— 提早發(fā)現(xiàn)，提早解決，提高產(chǎn)品交付質(zhì)量，提升客戶滿意度，融洽客戶關(guān)系 —— 客戶受益，地產(chǎn)受益，物業(yè)受益 接管驗(yàn)收常見(jiàn)問(wèn)題及對(duì)策 ? 滲漏水： 提前 3個(gè)月作淋水試驗(yàn)、暴雨天氣查看現(xiàn)場(chǎng)、及時(shí)整改或確定口徑。 ? 主體：業(yè)主單方簽確認(rèn)函即可，物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)簽字 /蓋章或作其他承諾。 原因 ? 地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的客戶同質(zhì)化問(wèn)題 ? 物業(yè)服務(wù)的同質(zhì)化問(wèn)題 ? 物業(yè)管理前后期管理脫節(jié)問(wèn)題 ? 模式設(shè)計(jì)的地產(chǎn)銷售促動(dòng)問(wèn)題 銷售支持與銷售承諾規(guī)范 ? 營(yíng)銷支持： ? 在編制銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書和營(yíng)銷工作方案時(shí)，需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求 ? 銷售人員培訓(xùn) ? 物業(yè)管理常識(shí)及物業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)特色 ? 銷售過(guò)程中物業(yè)管理相關(guān)注意事項(xiàng)（違章承諾、配套承諾、服務(wù)承諾等） ? 銷售承諾、圖片、展板、提交報(bào)告資料等注意存檔 與客戶相關(guān)文本的制定 ? 前期物業(yè)管理合同 ? 業(yè)主臨時(shí)公約 ? 與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的融合 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算工作計(jì)劃表 序號(hào) 表格名稱 測(cè)算內(nèi)容 責(zé)任人 完成時(shí)間 審核人 完成時(shí)間 1 小區(qū)情況表 小區(qū)所有與成本相關(guān)的數(shù)據(jù) 2 成本標(biāo)準(zhǔn)表 所有成本標(biāo)準(zhǔn) 3 安全管理費(fèi)用表 人員配置 \材料費(fèi)用 \設(shè)備配置 4 清潔管理費(fèi)用表 人員配置 \材料費(fèi)用 \設(shè)備配置 5 綠化管理費(fèi)用表 人員配置 \材料費(fèi)用 \設(shè)備配置 6 設(shè)備管理費(fèi)用表 人員配置 \材料費(fèi)用 \設(shè)備配置 7 設(shè)施管理費(fèi)用表 人員配置 \材料費(fèi)用 \設(shè)備配置 8 公用電費(fèi)表 用電器 \功率 \運(yùn)行時(shí)間 9 公用水費(fèi)表 用水設(shè)備 \功率 \運(yùn)行時(shí)間 暖氣費(fèi)用表 10 客戶服務(wù)費(fèi)用表 人員配置 \材料費(fèi)用 \設(shè)備配置 11 人事行政后勤費(fèi)用表 人員配置 \材料費(fèi)用 \設(shè)備配置 12 經(jīng)營(yíng)性收支預(yù)算表 收入 \支出 \節(jié)余 13 人工費(fèi)用匯總表 因人工成本占比重較高 ,參考用 14 折舊費(fèi)用表 15 管理費(fèi)測(cè)算總表 前期物業(yè)管理合同 ? 簽訂主體：開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂。 假如一次成型？ 與設(shè)計(jì)部門對(duì)接，后期增加了安全隔離裝臵 減速坡、凸鏡、斑馬線、導(dǎo)向系統(tǒng)的前期介入 一期油棕?fù)踝∩虘粢暰€，開(kāi)放性較差，商戶意見(jiàn)大 二期喬木美觀實(shí)用休閑，且對(duì)商戶視線和開(kāi)放性無(wú)影響 小區(qū)路燈、草坪燈等公共照明分片區(qū)、分種類、分路控制（如 1路控制
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