【正文】 , January 31, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :37:4215:37Jan2331Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :37:4215:37:42January 31, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 ? 啟動(dòng)體驗(yàn)營(yíng)銷之活動(dòng)“綠野牧歌新生活”：如產(chǎn)品見(jiàn)面會(huì)、客戶聯(lián)誼會(huì)和綠野牧歌之夜消夏晚會(huì)等 ?以活動(dòng)為核心全方面進(jìn)行“綠野牧歌新生活”的形象宣傳和活動(dòng)組織； ? 利用活動(dòng)，培育客戶忠誠(chéng)度，加強(qiáng)對(duì)客帶客的優(yōu)惠，充分發(fā)揮客戶優(yōu)勢(shì)和口碑優(yōu)勢(shì) 。其中售樓大廳應(yīng)有專用的音樂(lè)欣賞（活動(dòng)期間有專人表演和音樂(lè)設(shè)施如鋼琴或豎琴）和茶藝表演等 ? 商店：將呈現(xiàn)后的商業(yè)配套使用噴繪包裝體現(xiàn) ? 室外球場(chǎng)：正式啟用 ? 小品裝飾：園區(qū)內(nèi)設(shè)置體現(xiàn)產(chǎn)品理念和生活方式的小品或板人物裝飾 ? 觀賞性圍墻等 ?廣告包裝部分： ? 戶外宣傳：詳見(jiàn)外包裝詳圖 ? 銷售引導(dǎo)體系：引導(dǎo)道旗、現(xiàn)場(chǎng)彩旗和三角旗、交通道路包裝 ? 銷控及價(jià)格策略 項(xiàng)目總體價(jià)格定位 本案應(yīng)以低容積、低密度、私有化和個(gè)性化為核心支持，采用單幢整體定價(jià)模式進(jìn)行銷售，按近郊最高檔別墅進(jìn)行銷售定價(jià) 價(jià)格策略：銷售策略實(shí)施：高開(kāi)高走。 銷 售 篇 一、銷售核心策略 營(yíng)銷核心理念 項(xiàng)目營(yíng)銷的核心思想是將項(xiàng)目的產(chǎn)品理念和產(chǎn)品價(jià)值理念，用最迎合目標(biāo)客戶的語(yǔ)言訴求和宣傳手法，傳達(dá)至客戶并對(duì)客戶的心理密碼進(jìn)行緊密對(duì)接。“以人為本”的理念盡顯物業(yè)的體貼關(guān)懷。 ? 根據(jù)戶型所處的地理形態(tài)，可在坡地邊緣稍作一些懸挑建筑物，與建筑外立面相搭配。 ? 建議本案合理安排施工流程，在工程開(kāi)發(fā)前期，可先呈現(xiàn)樣板 房示范區(qū)與局部環(huán)境景觀。修改建議見(jiàn)附圖。別墅消費(fèi)者逐步走過(guò)了 只重視別墅室內(nèi)空間的豪華、氣派與超大。 價(jià)值觀 : 強(qiáng)調(diào)尊從感、居住文化、生活方式、私有領(lǐng)域、自由、真儒雅或附庸風(fēng)雅，認(rèn)為奢華的配置是基本要求。 二是別墅市場(chǎng)向草堂之春、金林半島類型的極品別墅和向中產(chǎn)階層的經(jīng)濟(jì)別墅實(shí)現(xiàn)兩極化發(fā)展，獨(dú)棟別墅供不應(yīng)求 。 5． 2價(jià)格策略 總價(jià)在 95148萬(wàn)間 （ 102120萬(wàn)為主力 ） 。 從規(guī)劃 、 園林 、 設(shè)計(jì)上來(lái)看較完善 ， 并有所創(chuàng)新 。 5． 7營(yíng)銷訴求 開(kāi)發(fā)商以 “ 中國(guó)西南首席純正山水別墅 ” 、 “ 8S國(guó)際原生態(tài)別墅標(biāo)準(zhǔn) ， 同步享受世界級(jí)住宅品質(zhì) ” ， 為樓盤(pán)的核心營(yíng)銷訴求點(diǎn) 。 付款方式多樣 ， 可一次性 、 按揭 。聚龍國(guó)際生態(tài)別墅園 ” 的業(yè)主 ， 度身制定一套星級(jí)酒店式服務(wù) ， 提供個(gè)性化 、 全天候的全面呵護(hù) 。 從一期上行 500米即為有山水相依 800畝天泉湖面的二期用地 。 ： 錦麗園別墅是成都的首個(gè)純獨(dú)棟別墅社區(qū) ， 地處成都市未來(lái)的富人區(qū)某山 ， 地理位置優(yōu)越 ， 交通便利 、 生活 、 醫(yī)療 、 教育配套設(shè)施較為完善 。 但其產(chǎn)品仍較為粗糙 ， 如園林 、 花園等與宣傳的有一定差距 。 主要有企業(yè)的高級(jí)管理者 （ 西航公司的管理層等 ） 、 經(jīng)商戶 、 私人企業(yè)主 、 部分非成都地區(qū)的富有階層等 。 付款方式多樣 ， 可一次性 、 分期 、 按揭 。如金林半島和維也納森林別墅。由于獨(dú)棟別墅供應(yīng)量較少（目前市場(chǎng)供應(yīng)量在 1000套左右），而市場(chǎng)需求較大（據(jù)消費(fèi)者的市場(chǎng)需求估計(jì)至少在 3000套以上）。 總價(jià)以 90200萬(wàn) /套為主 ， 特別是 100150萬(wàn) /套的獨(dú)棟別墅銷售較好 。 綜合區(qū)位因素來(lái)看，市區(qū)及三環(huán)路附近的聯(lián)排別墅均價(jià)在 4000元 / ㎡及其以上，龍泉板塊均價(jià)在 20233000元 / ㎡左右，華陽(yáng)板塊均價(jià)在 30004000元 / ㎡左右。這些項(xiàng)目主要集中在郊縣如華陽(yáng)、龍泉等。獨(dú)棟別墅供應(yīng)量較少。 二、項(xiàng)目的資源分析 ? 某山現(xiàn)狀分析 成都某山開(kāi)發(fā)區(qū)是城南副中心的重要區(qū)域，距成都僅 14公里，10多分鐘的路程，有 5條道路可以直通成都。 因?yàn)榻?， 所以她兼有城市別墅的第一居所性質(zhì) ， 同時(shí)又兼有度假別墅的原生態(tài)環(huán)境 ， 可謂魚(yú)和熊掌兼得 。2023年，金手指駕校 C1C2小車(chē)題庫(kù) 金手指駕駛員考試2023科目一草堂之春以每平方米 成都樓市，金林半島再次在去年 8月推出了每平方米 元的別墅價(jià)格新高，確立了浣花在城市別墅區(qū)中無(wú)可爭(zhēng)議的老大地位。人以類聚，物以群分。 ? 從區(qū)域的供應(yīng)情況來(lái)看，華陽(yáng)、龍泉未來(lái)的供應(yīng)量最大，占整個(gè)別墅供應(yīng)量的 80%左右。正合公司秉承公司“嚴(yán)謹(jǐn)、求實(shí)”的作風(fēng)，展開(kāi)了對(duì)別墅市場(chǎng)，尤其是成都市場(chǎng)別墅的詳細(xì)的、大量的調(diào)研分析，力求正合公司的工作能為貴公司“綠野牧歌 *華苑”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、推廣上，提供有效、有利的意見(jiàn)和建議。聚龍、玉龍 2023年已開(kāi)盤(pán)和準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)的部分代表項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)公司 地址 規(guī)模（畝） 麓山國(guó)際社區(qū) 萬(wàn)華房產(chǎn) 華陽(yáng) （人南沿線盡頭） 總占地 4000畝，一期 800畝將開(kāi)盤(pán) 天泉 今年伊始 ， 某山別墅開(kāi)發(fā)浪潮的全面爆發(fā) ， 使擁有最大市場(chǎng)需求的近郊別墅片區(qū)一蹴而就 ， 成都的三大別墅開(kāi)發(fā)片區(qū)的格局由此完美形成 。 青城度假別墅區(qū)雖然上千畝的大盤(pán)林立，但其別墅形態(tài)主要以經(jīng)濟(jì)別墅為主，中國(guó)青城提出的“ 5+2生活模式”充分體現(xiàn)了其度假、休閑的特征，購(gòu)買(mǎi)的人群相對(duì)城市別墅來(lái)說(shuō)要相對(duì)“小資”一些。 作為成都近郊唯一的原生松林 ，是成都市一級(jí)森林保護(hù)區(qū) ， 坡地 、 山風(fēng) 、 森林 、 高爾夫使某山的生態(tài)形成了原生和人工的絕佳生態(tài)配合 。未來(lái)的某山將是成都乃至四川省的信息市場(chǎng)、咨詢市場(chǎng)、勞動(dòng)市場(chǎng)、人才市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、生產(chǎn)市場(chǎng)、科技市場(chǎng)。 占地規(guī)模所占總開(kāi)發(fā)量的比例5%15%30%50%50150畝 151500畝 5001000畝 1 0 0 0 畝以上 在已知的 58個(gè)項(xiàng)目中，80%的項(xiàng)目的占地規(guī)模都在 50500畝。 ?聯(lián)排別墅供應(yīng)主要集中在 150250 ㎡ 聯(lián)排別墅市場(chǎng)面積供應(yīng)分布比例20%60%15%5%150200㎡ 201250㎡251300㎡ 3 0 0 ㎡以上 結(jié)合銷售情況來(lái)看，聯(lián)排別墅受市場(chǎng)歡迎的在200250 ㎡， ? 獨(dú)棟別墅主要集中在 300400 ㎡。目前別墅的均價(jià)在 230018000元 /㎡之間，除了最重要的區(qū)位因素外，產(chǎn)品本身也是拉開(kāi)差距的重要因素。 綜合目前別墅的銷售情況來(lái)看 聯(lián)排別墅的銷售率在 75%左右，銷售周期一般 在 812個(gè)月。而別墅購(gòu)買(mǎi)者一般都比較理性，炒概念又不奏效，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始從人文環(huán)境上下力氣。 較為完善的生活配套設(shè)施和較高的園林綠化盡顯一流的居家生活環(huán)境 。 5． 4銷售情況 目前推出的 134套住宅 ， 銷售了 65%， 最貴 （ 345408萬(wàn) ） 的和最便宜 （ 98110萬(wàn) ） 的物業(yè)最先銷售完畢 。高爾夫 ” 、 “ 新董事官邸 ” 、 “ 懂歐洲懂生活 ” 、 “ 離夢(mèng)想最近的高爾夫別墅 ” 為營(yíng)銷的核心訴求點(diǎn) 。 他們?cè)谥脴I(yè)時(shí) ， 在考慮價(jià)格的同時(shí)更看中的是小區(qū)的園林環(huán)境 、 交通 、 生活配套等與生活息息相關(guān)的因素以及 。 整個(gè)項(xiàng)目形成一個(gè)集生態(tài) 、 居住 、 旅游 、 休閑 、 娛樂(lè) 、 商業(yè)為一體的原生態(tài) 、 符合 8S（ 景觀 、 軼事 、 陽(yáng)光 、運(yùn)動(dòng) 、 空氣 、 溪流 、 森林 、 服務(wù) ） 標(biāo)準(zhǔn)的高尚山水別墅社區(qū) 。 3． 小區(qū)功能配套 生態(tài)廣場(chǎng) 、 社區(qū)會(huì)所活動(dòng)中心 、 游泳池 、 網(wǎng)球場(chǎng) 、 商業(yè)街 、 運(yùn)動(dòng)區(qū) 、 健康跑道 、 攀巖壁 、濱湖人造沙灘游樂(lè)區(qū) 、 山頂公署以及醫(yī)療中心等 ， 充分的滿足業(yè)主的日常生活需要 。 產(chǎn)品以單體別墅為主 。 已購(gòu)房消費(fèi)者別墅以一次置業(yè)為主 。 樓盤(pán)名稱：三利宅院 地理位置：人南延線十八步島 發(fā)展商：四川三利房產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：新加坡建筑城市設(shè)計(jì) 占地面積： 500畝 ， 一期： 188畝 總建筑面積： 52643㎡ （ 一期 ） 建筑形態(tài)：宅院別墅 地面停車(chē)位： 容積率： 綠化率： 70％ 建筑結(jié)構(gòu)：框架 總戶數(shù)： 185戶 （ 一期 ） 面積區(qū)間： ㎡ 價(jià)格區(qū)間： 4000元 /㎡ （ 均價(jià) ） 2． 總體規(guī)劃 整個(gè)小區(qū)由 12個(gè)相對(duì)獨(dú)立卻又有機(jī)的融為一體的宅院組團(tuán)構(gòu)成 ， 建筑大量以南北朝向?yàn)橹?， 力求做到戶戶采光 ， 窗窗有景 。 5． 推廣策略 5． 1產(chǎn)品策略 該樓盤(pán)主體建筑采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格 ， 外立面整體感覺(jué)給人非常沉穩(wěn) 、 簡(jiǎn)潔 。 5． 4銷售情況 目前推出的 185套住宅 ， 以銷售了 100%， 其中三房 、 四房的樣板間戶型銷售較快 ， 5房 、 6房的銷售相對(duì)較為遲緩 。 但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，消費(fèi)個(gè)性化時(shí)代已到來(lái)，加之別墅消費(fèi)生力軍 (白領(lǐng)、金領(lǐng)、大型企業(yè)管理層等 )日漸壯大，他們都有很強(qiáng)的文化素養(yǎng)，對(duì)別墅要求有更強(qiáng)的文化內(nèi)涵，奢華、虛榮以不再是唯一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)第一居住的需求也日趨增強(qiáng)。 消費(fèi)能力 :購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)、理性購(gòu)買(mǎi)、能夠承受一次性付款、高額月供、首付。體現(xiàn)“自由、真我、健康、舒適、浪漫”的生活，通過(guò)“多庭院北歐山地獨(dú)棟別墅”的產(chǎn)品構(gòu)造，表現(xiàn)出很歐洲的、很文化的、很優(yōu)雅的、很自由的、很不羈的、很悠遠(yuǎn)的、很清朗的、很森林的、很草原的文化理念，訴求“暢”綠野牧歌，品北歐庭院風(fēng)情 產(chǎn) 品 篇 由于本案位于某山風(fēng)景開(kāi)發(fā)區(qū)，已具有相應(yīng)的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合本案的總平規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出以下幾點(diǎn)建議。體現(xiàn)出宏觀、大氣。 ? 建筑外立面要強(qiáng)調(diào)北歐別墅風(fēng)格（丹麥、挪威、瑞典，適當(dāng)加入法國(guó)、意大利風(fēng)格），色調(diào)要清新、自由、優(yōu)雅。 運(yùn)動(dòng)配套：漫步道 、 晨跑道 、 籃球場(chǎng) 、 網(wǎng)球場(chǎng) 、 健身中心 、兒童樂(lè)園等 。此外，內(nèi)部智能卡服務(wù)系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)出入樓宇的門(mén)禁控制停車(chē)、娛樂(lè)、購(gòu)物、付費(fèi)等一系列活動(dòng)的管理。 ? 啟動(dòng)體驗(yàn)營(yíng)銷 ? 將本案倡導(dǎo)的新貴族生活方式和原生態(tài)別墅理念在以下方面進(jìn)行體驗(yàn)宣傳： ?產(chǎn)品體驗(yàn)：開(kāi)盤(pán)前啟動(dòng)樣板別墅生活示范區(qū)；“我的別墅我設(shè)計(jì)” 啟動(dòng)產(chǎn)品外立面、戶型設(shè)計(jì)體驗(yàn) ?服務(wù)體驗(yàn)：率先啟動(dòng)銷售服務(wù)、會(huì)所服務(wù)、物管服務(wù)（保安、保潔） ?文化體驗(yàn)：開(kāi)展多次藝術(shù)品展覽和各種社會(huì)活動(dòng) ?生活體驗(yàn)：拍攝模擬別墅生活，描繪 ? 啟動(dòng)“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”營(yíng)銷 ?客戶及重點(diǎn)客戶，進(jìn)行直郵和上門(mén)訪問(wèn) ? 啟動(dòng)以“圈”營(yíng)銷為核心的關(guān)系營(yíng)銷 ?充分利用：文化圈、關(guān)系圈、教授圈、業(yè)內(nèi)圈、機(jī)場(chǎng)圈、高爾夫圈形成小范圍內(nèi)的關(guān)系營(yíng)銷。 ?啟動(dòng)虛擬營(yíng)銷，提前進(jìn)行本案的宣傳期和預(yù)訂期，對(duì)關(guān)注客戶進(jìn)行優(yōu)惠權(quán)排號(hào)（對(duì)本案有優(yōu)秀建議者，可不付訂金，直接取得優(yōu)惠權(quán)）。 15:37:4215:37:4215:371/31/2023 3:37:42 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 下午 3時(shí) 37分 42秒 下午 3時(shí) 37分 15:37: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 1月 下午 3時(shí) 37分 :37January 31, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 15:37:4215:37:4215:37Tuesday, January 31, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 1月 31日星期二 下午 3時(shí) 37分 42秒 15:37: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 1月 下午 3時(shí) 37分 :37January 31, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ?給出較大優(yōu)惠，促進(jìn)客戶成交 ?物管工作： ?全面接手項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，召開(kāi)物管公司與業(yè)主“面對(duì)面”的交流會(huì)，力求順利完成項(xiàng)目的交房工作 ?完成交房所需前期水電準(zhǔn)備工作 ?廣告推廣 ?結(jié)合現(xiàn)房交房工作，進(jìn)行適度的廣告宣傳 ?調(diào)整主要戶外，發(fā)揮最終宣傳作用 ?銷售目標(biāo)：力求實(shí)現(xiàn) 95%的銷售任務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)整體均價(jià) 50005200元 /㎡ 四、營(yíng)銷執(zhí)行中需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目 ? 六種戶型樣板房提前呈現(xiàn)（附示意圖） ? 其中 3套精裝，另 3套作為標(biāo)準(zhǔn)示范間 ? 現(xiàn)場(chǎng)提供茶藝表演、情景解說(shuō)員、 話劇團(tuán)的生活演示 ? 選擇會(huì)所作為銷售中心（附示意圖） ? 利用項(xiàng)目湖光山色，對(duì)銷售推波助瀾（附示意圖） ? 會(huì)所及商場(chǎng)提前運(yùn)營(yíng) —— 限制消費(fèi) ? 參加秋季房交會(huì) ? 物管公司提前進(jìn)入 ?