【正文】 一月 21一月 2108:32:3108:32:31January 27, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 218:32 上午 一月 2108:32January 27, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 8:32:31 上午 8:32 上午 08:32:31一月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 08:32:3108:32:3108:321/27/2023 8:32:31 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。銷售策略本項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略是以低價(jià)入市，因此，在推售順序上應(yīng)從價(jià)格較低的樓層戶型開始。推廣計(jì)劃? 第三階段 —— 持續(xù)期廣告重點(diǎn) ：產(chǎn)品主要賣點(diǎn)傳達(dá)，活動(dòng)營(yíng)銷，促成購(gòu)買，穩(wěn)定銷售。? 直投形式對(duì)大中外資企業(yè)將進(jìn)行全面的邀約。● 首先改變項(xiàng)目的歷史形象● 其次樹立項(xiàng)目全新的形象；結(jié)合本案實(shí)際情況，將廣告與促銷活動(dòng)、多種推廣宣傳手段結(jié)合起來，形成立體的宣傳推廣攻勢(shì)，迅速樹立起項(xiàng)目形象，從而可達(dá)到通過口碑相傳，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速而穩(wěn)定銷售的目的。休閑中心（咖啡廳、酒吧、茶餐廳、棋牌室等） —— 可設(shè)置在 2層；216。餐飲中心（大型餐飲）；216。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進(jìn)行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺(tái)。本層公攤計(jì)算 以 65%使用率計(jì)算 以 70%使用率計(jì)算價(jià)格定位? 戶型總價(jià)模擬分析小戶型朝向不好，影響銷售單價(jià)；而大戶型由于總價(jià)高銷售壓力明顯?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)條件允許，可以追求更高品質(zhì)的生活質(zhì)量，可以為自己買一套房子，作為臨時(shí)過度，同時(shí)兼顧投資，將來再換大房子；216。o威脅分析細(xì)節(jié)決定品質(zhì)項(xiàng)目特性輸理自身配套 戶型 景觀 精裝修 成本大而全 功能明確 明廚 望海觀山 檔次高 相對(duì)低硬件設(shè)施高檔彌補(bǔ)外部配套不全 獨(dú)特優(yōu)勢(shì) 共享優(yōu)勢(shì) 提升品質(zhì) 價(jià)格空間大 提升品質(zhì)具備塑造高檔項(xiàng)目形象的基礎(chǔ)條件優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)突出，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)共存市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位項(xiàng)目發(fā)展方向：中高檔的產(chǎn)品，高檔的物業(yè)形象通過大量的市場(chǎng)調(diào)查研究和對(duì)本項(xiàng)目的深入分析，我司對(duì)本項(xiàng)目做如下定位：市場(chǎng)定位闡釋? 城市中堅(jiān)? 他們是本項(xiàng)目的目標(biāo)客群，是追求生活品質(zhì)和個(gè)性化的新一代年輕高級(jí)白領(lǐng)? 量身定做? 為了目標(biāo)客群專門制作產(chǎn)品，滿足了該人群的各種生活需求，也同時(shí)體現(xiàn)出本項(xiàng)目產(chǎn)品的獨(dú)特性和稀缺性，并抬高了本項(xiàng)目的價(jià)值市場(chǎng)定位闡釋? 舒適生活? 舒適生活包含兩點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，一是本項(xiàng)目戶型格局好，與其他項(xiàng)目比居住更加舒適；二是本項(xiàng)目會(huì)所配套設(shè)施比較齊全，生活起來會(huì)更加方便舒適 ? 高檔? 這里的高檔指的是本項(xiàng)目跟周邊的項(xiàng)目相比較品質(zhì)更為高檔? 精品? 本項(xiàng)目跟目前市場(chǎng)上的其他項(xiàng)目相比，裝修更加精致，品味也更高客戶定位客群定位? 目標(biāo)客群來源范圍本地客戶外地客戶外商客戶來源模擬示意圖客戶來源：開發(fā)區(qū)客戶和在開發(fā)區(qū)工作的外地人為主，部分市內(nèi)客戶，少量外地人和少數(shù)外商通過大量的市場(chǎng)調(diào)查研究以及對(duì)本項(xiàng)目的深入分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)鎖定如下目標(biāo)市場(chǎng)：客群定位? 目標(biāo)客群鎖定層次低端客戶中端客戶高端客戶本項(xiàng)目客群重疊客群競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群本項(xiàng)目客戶群應(yīng)鎖定中高檔客戶群客群定位? 目標(biāo)客群主體特征主體特征：216。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目分析項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì) Strength 劣 勢(shì) Weakness S 戶 型功能分區(qū)明確，適宜居住S 明廚是本 項(xiàng) 目區(qū) 別 于其他 項(xiàng) 目的 優(yōu)勢(shì) 之一S 2萬平米的會(huì)所， 規(guī) 模大， 業(yè)態(tài) 豐富，檔次高S 裝修檔次、 設(shè)計(jì) 等高于 競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目S自然景 觀 好，高 層 可望山 觀 海S中央空 調(diào) 提升 項(xiàng) 目品 質(zhì)S成本 優(yōu)勢(shì) ， 為項(xiàng) 目?jī)r(jià)格 調(diào) 整提供了空間W 項(xiàng) 目所 處 位置相 對(duì)較 偏W周 邊 被眾多低檔破舊居民樓所包 圍 ，缺乏高品 質(zhì)的居住氛 圍W 戶 型面 積 偏大W 層 高 3米，在同 類競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目中最低W 戶 型高窗，影響采光W異型房 間 ，影響使用W舊樓改造， 歷 史口碑不好W中央空 調(diào) 提高居住成本W(wǎng) 產(chǎn)權(quán) 年限剩余 44年機(jī)會(huì) Opportunity 威 脅 Threat O隨著新城區(qū)和開 發(fā) 區(qū)的不斷建 設(shè) 和 發(fā)展，需求將得到 進(jìn) 一步增加O由于手 續(xù) 等 問題 ，目前市 場(chǎng) 上的眾多同 類 樓 盤 大多尚未取得 銷 售 許 可 證T目前市 場(chǎng) 上的同 類 樓 盤較 多， 競(jìng) 爭(zhēng) 趨 于激烈T眾多 競(jìng) 爭(zhēng)樓 盤 均內(nèi)部 認(rèn)購(gòu) 了相當(dāng) 長(zhǎng)時(shí)間，有了大量的客 戶積 累T本 項(xiàng) 目與 緊鄰 的 “ 自由港 ” 項(xiàng) 目相比 較，具有位置、 戶 型面 積 、價(jià)格、客 戶積累量等劣 勢(shì) ，威 脅較 大 項(xiàng)目 SWOT分析u 戶型設(shè)計(jì)雖然存在一定的缺陷，但也有自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，如功能分區(qū)明確和明廚；u 裝修檔次的適當(dāng)提高，提升了本項(xiàng)目的檔次，為有更高生活追求的客戶提供了選擇；u 雖然山和海等景觀資源在當(dāng)?shù)夭⒉皇窍∪?，但如果能夠享受到觀山望海的感覺也是一種舒適愜意的生活享受；u 中央空調(diào)無疑是提升本項(xiàng)目品質(zhì)的因素之一；u 成本優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目的最大的優(yōu)勢(shì)之一，本項(xiàng)目在后期銷售時(shí)，價(jià)格調(diào)整空間大。 現(xiàn)在的群樓改造還沒有動(dòng)工 ,樓下菜市場(chǎng)超市還在運(yùn)營(yíng) ,與整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度形成鮮明對(duì)比 ,可以感覺出是改造工程 .216。 本地客戶為主占市場(chǎng)份額的 78%216。 屬性 :精裝小戶型公寓216。銷售推廣 訴求強(qiáng)調(diào)品質(zhì)銷售中存在的問題 .216?？蛻魳?gòu)成216。 項(xiàng)目占地 17000平方米 ,建筑面積 65000萬平方米 ,其中小戶型約 300套 . 216。 樣板間因多種原因不能正常開放 ,使客戶心中產(chǎn)生質(zhì)疑 .216。 銷售許可證216。 6月 8月 ,月均銷售約 3套 216。 對(duì)外商客戶不能直接溝通 ,開發(fā)企業(yè)沒有配備專業(yè)人才項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)216。 戶型設(shè)計(jì)有躍層設(shè)計(jì)平層設(shè)計(jì)兩種216。 少量金馬路各項(xiàng)目剩余客戶。 該項(xiàng)目后期一直保持一個(gè)封閉式銷售狀態(tài) ,只有售樓處的簡(jiǎn)單接待 ,客戶完全沒有后期項(xiàng)目的任何資料 .使項(xiàng)目滯銷 .216。 項(xiàng)目占地 6000平方米 ,建筑面積 ,全部是小戶型面積 .216。 初次到開發(fā)區(qū)的外埠客戶以及在開發(fā)區(qū)工作的外埠客戶占到 20%216。 朝向差價(jià)太大 ,同層南北差價(jià) 800元 /平方米 .項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)216。o優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目 SWOT分析l 雖然遠(yuǎn)離商業(yè)中心，但自身配套在一定程度上進(jìn)行了彌補(bǔ)；l 周邊形象差，不利于本項(xiàng)目高檔次的形象，通過現(xiàn)場(chǎng)包裝、外部鋪裝、小型綠化和小品雕塑等，從視覺形象上改善本項(xiàng)目的形象，提升項(xiàng)目的檔次；l 戶型面積偏大，將導(dǎo)致總價(jià)過高，造成銷售壓力，可控制單價(jià)，從而控制總價(jià)。年齡： 2538歲216。準(zhǔn)備結(jié)婚使用。以 5000元 /平方米計(jì)算降低單價(jià)提高單價(jià)以 5200元 /平方米計(jì)算以 5400元 /平方米計(jì)算面積合計(jì)，約占總面積的1/3朝向分別為北、東、西面積合計(jì)，約占總面積的2/3①0102030405 06 07080910111213戶型及位置圖價(jià)格定位? 價(jià)格定位? 通過大量的市場(chǎng)調(diào)查研究和對(duì)本項(xiàng)目深入分析以及戶型總價(jià)模擬分析，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格和銷售分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的整盤均價(jià)應(yīng)為：5200元 /平方米本價(jià)格除了考慮市場(chǎng)和自身因素外，還考慮了提高項(xiàng)目性價(jià)比，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，未來價(jià)單制定時(shí)要充分考慮戶型面積因素，進(jìn)行總價(jià)控制，避免大戶型滯銷；一旦定價(jià)過高，導(dǎo)致未來銷售時(shí)困難時(shí)，降價(jià)策略會(huì)對(duì)項(xiàng)目形象造成極大的影響。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進(jìn)行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。智能化分為 小區(qū)智能化小區(qū)智能化 與 住宅智能化住宅智能化 兩部分。運(yùn)動(dòng)中心（網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙壺球、健身房等）；216。生活中心（便利店、美容美發(fā)、洗衣店等） —— 可 設(shè)置在 1層；營(yíng)銷推廣報(bào)告形象定位形象定位? 定位原則216。核心戰(zhàn)略 由于本項(xiàng)目歷史形象很差，因此，營(yíng)銷戰(zhàn)略應(yīng)首先以形象公關(guān)為主，進(jìn)行大量的炒作，重新樹立項(xiàng)目形象，后期進(jìn)入正常的銷售軌道，采用賣點(diǎn)具體訴求促進(jìn)銷售。? 對(duì)其他各案客戶進(jìn)行滲透了解。公共傳播 ： 。NO. 銷售階段 推售樓層 備注1