【正文】 一月 21一月 2108:32:3108:32:31January 27, 2023? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 218:32 上午 一月 2108:32January 27, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 8:32:31 上午 8:32 上午 08:32:31一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 08:32:3108:32:3108:321/27/2023 8:32:31 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。銷售策略本項目價格策略是以低價入市，因此，在推售順序上應(yīng)從價格較低的樓層戶型開始。推廣計劃? 第三階段 —— 持續(xù)期廣告重點(diǎn) ：產(chǎn)品主要賣點(diǎn)傳達(dá)，活動營銷，促成購買，穩(wěn)定銷售。? 直投形式對大中外資企業(yè)將進(jìn)行全面的邀約。● 首先改變項目的歷史形象● 其次樹立項目全新的形象；結(jié)合本案實(shí)際情況，將廣告與促銷活動、多種推廣宣傳手段結(jié)合起來，形成立體的宣傳推廣攻勢，迅速樹立起項目形象，從而可達(dá)到通過口碑相傳，最終實(shí)現(xiàn)項目的快速而穩(wěn)定銷售的目的。休閑中心（咖啡廳、酒吧、茶餐廳、棋牌室等） —— 可設(shè)置在 2層；216。餐飲中心（大型餐飲）；216。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進(jìn)行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺。本層公攤計算 以 65%使用率計算 以 70%使用率計算價格定位? 戶型總價模擬分析小戶型朝向不好，影響銷售單價；而大戶型由于總價高銷售壓力明顯?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)條件允許，可以追求更高品質(zhì)的生活質(zhì)量，可以為自己買一套房子，作為臨時過度，同時兼顧投資，將來再換大房子；216。o威脅分析細(xì)節(jié)決定品質(zhì)項目特性輸理自身配套 戶型 景觀 精裝修 成本大而全 功能明確 明廚 望海觀山 檔次高 相對低硬件設(shè)施高檔彌補(bǔ)外部配套不全 獨(dú)特優(yōu)勢 共享優(yōu)勢 提升品質(zhì) 價格空間大 提升品質(zhì)具備塑造高檔項目形象的基礎(chǔ)條件優(yōu)勢明顯，劣勢突出，風(fēng)險與機(jī)會共存市場定位市場定位項目發(fā)展方向：中高檔的產(chǎn)品，高檔的物業(yè)形象通過大量的市場調(diào)查研究和對本項目的深入分析，我司對本項目做如下定位：市場定位闡釋? 城市中堅? 他們是本項目的目標(biāo)客群，是追求生活品質(zhì)和個性化的新一代年輕高級白領(lǐng)? 量身定做? 為了目標(biāo)客群專門制作產(chǎn)品，滿足了該人群的各種生活需求，也同時體現(xiàn)出本項目產(chǎn)品的獨(dú)特性和稀缺性，并抬高了本項目的價值市場定位闡釋? 舒適生活? 舒適生活包含兩點(diǎn)項目優(yōu)勢，一是本項目戶型格局好，與其他項目比居住更加舒適；二是本項目會所配套設(shè)施比較齊全，生活起來會更加方便舒適 ? 高檔? 這里的高檔指的是本項目跟周邊的項目相比較品質(zhì)更為高檔? 精品? 本項目跟目前市場上的其他項目相比，裝修更加精致，品味也更高客戶定位客群定位? 目標(biāo)客群來源范圍本地客戶外地客戶外商客戶來源模擬示意圖客戶來源：開發(fā)區(qū)客戶和在開發(fā)區(qū)工作的外地人為主，部分市內(nèi)客戶，少量外地人和少數(shù)外商通過大量的市場調(diào)查研究以及對本項目的深入分析，我司認(rèn)為本項目應(yīng)鎖定如下目標(biāo)市場：客群定位? 目標(biāo)客群鎖定層次低端客戶中端客戶高端客戶本項目客群重疊客群競爭項目客群本項目客戶群應(yīng)鎖定中高檔客戶群客群定位? 目標(biāo)客群主體特征主體特征：216。項目定位報告項目分析項目 SWOT分析優(yōu)勢 Strength 劣 勢 Weakness S 戶 型功能分區(qū)明確，適宜居住S 明廚是本 項 目區(qū) 別 于其他 項 目的 優(yōu)勢 之一S 2萬平米的會所， 規(guī) 模大， 業(yè)態(tài) 豐富，檔次高S 裝修檔次、 設(shè)計 等高于 競 爭 項 目S自然景 觀 好，高 層 可望山 觀 海S中央空 調(diào) 提升 項 目品 質(zhì)S成本 優(yōu)勢 ， 為項 目價格 調(diào) 整提供了空間W 項 目所 處 位置相 對較 偏W周 邊 被眾多低檔破舊居民樓所包 圍 ，缺乏高品 質(zhì)的居住氛 圍W 戶 型面 積 偏大W 層 高 3米，在同 類競 爭 項 目中最低W 戶 型高窗，影響采光W異型房 間 ，影響使用W舊樓改造， 歷 史口碑不好W中央空 調(diào) 提高居住成本W(wǎng) 產(chǎn)權(quán) 年限剩余 44年機(jī)會 Opportunity 威 脅 Threat O隨著新城區(qū)和開 發(fā) 區(qū)的不斷建 設(shè) 和 發(fā)展，需求將得到 進(jìn) 一步增加O由于手 續(xù) 等 問題 ，目前市 場 上的眾多同 類 樓 盤 大多尚未取得 銷 售 許 可 證T目前市 場 上的同 類 樓 盤較 多， 競 爭 趨 于激烈T眾多 競 爭樓 盤 均內(nèi)部 認(rèn)購 了相當(dāng) 長時間，有了大量的客 戶積 累T本 項 目與 緊鄰 的 “ 自由港 ” 項 目相比 較，具有位置、 戶 型面 積 、價格、客 戶積累量等劣 勢 ，威 脅較 大 項目 SWOT分析u 戶型設(shè)計雖然存在一定的缺陷，但也有自身獨(dú)特的優(yōu)勢，如功能分區(qū)明確和明廚；u 裝修檔次的適當(dāng)提高，提升了本項目的檔次，為有更高生活追求的客戶提供了選擇；u 雖然山和海等景觀資源在當(dāng)?shù)夭⒉皇窍∪保绻軌蛳硎艿接^山望海的感覺也是一種舒適愜意的生活享受；u 中央空調(diào)無疑是提升本項目品質(zhì)的因素之一；u 成本優(yōu)勢是本項目的最大的優(yōu)勢之一，本項目在后期銷售時，價格調(diào)整空間大。 現(xiàn)在的群樓改造還沒有動工 ,樓下菜市場超市還在運(yùn)營 ,與整個項目進(jìn)度形成鮮明對比 ,可以感覺出是改造工程 .216。 本地客戶為主占市場份額的 78%216。 屬性 :精裝小戶型公寓216。銷售推廣 訴求強(qiáng)調(diào)品質(zhì)銷售中存在的問題 .216?？蛻魳?gòu)成216。 項目占地 17000平方米 ,建筑面積 65000萬平方米 ,其中小戶型約 300套 . 216。 樣板間因多種原因不能正常開放 ,使客戶心中產(chǎn)生質(zhì)疑 .216。 銷售許可證216。 6月 8月 ,月均銷售約 3套 216。 對外商客戶不能直接溝通 ,開發(fā)企業(yè)沒有配備專業(yè)人才項目點(diǎn)評216。 戶型設(shè)計有躍層設(shè)計平層設(shè)計兩種216。 少量金馬路各項目剩余客戶。 該項目后期一直保持一個封閉式銷售狀態(tài) ,只有售樓處的簡單接待 ,客戶完全沒有后期項目的任何資料 .使項目滯銷 .216。 項目占地 6000平方米 ,建筑面積 ,全部是小戶型面積 .216。 初次到開發(fā)區(qū)的外埠客戶以及在開發(fā)區(qū)工作的外埠客戶占到 20%216。 朝向差價太大 ,同層南北差價 800元 /平方米 .項目點(diǎn)評216。o優(yōu)勢分析項目 SWOT分析l 雖然遠(yuǎn)離商業(yè)中心，但自身配套在一定程度上進(jìn)行了彌補(bǔ)；l 周邊形象差，不利于本項目高檔次的形象，通過現(xiàn)場包裝、外部鋪裝、小型綠化和小品雕塑等，從視覺形象上改善本項目的形象，提升項目的檔次；l 戶型面積偏大，將導(dǎo)致總價過高，造成銷售壓力，可控制單價，從而控制總價。年齡： 2538歲216。準(zhǔn)備結(jié)婚使用。以 5000元 /平方米計算降低單價提高單價以 5200元 /平方米計算以 5400元 /平方米計算面積合計，約占總面積的1/3朝向分別為北、東、西面積合計，約占總面積的2/3①0102030405 06 07080910111213戶型及位置圖價格定位? 價格定位? 通過大量的市場調(diào)查研究和對本項目深入分析以及戶型總價模擬分析，競爭項目的價格和銷售分析，我司認(rèn)為本項目的整盤均價應(yīng)為：5200元 /平方米本價格除了考慮市場和自身因素外，還考慮了提高項目性價比，提升項目的競爭力，未來價單制定時要充分考慮戶型面積因素，進(jìn)行總價控制，避免大戶型滯銷；一旦定價過高，導(dǎo)致未來銷售時困難時，降價策略會對項目形象造成極大的影響。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進(jìn)行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。智能化分為 小區(qū)智能化小區(qū)智能化 與 住宅智能化住宅智能化 兩部分。運(yùn)動中心（網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙壺球、健身房等）；216。生活中心（便利店、美容美發(fā)、洗衣店等） —— 可 設(shè)置在 1層；營銷推廣報告形象定位形象定位? 定位原則216。核心戰(zhàn)略 由于本項目歷史形象很差，因此，營銷戰(zhàn)略應(yīng)首先以形象公關(guān)為主，進(jìn)行大量的炒作，重新樹立項目形象，后期進(jìn)入正常的銷售軌道，采用賣點(diǎn)具體訴求促進(jìn)銷售。? 對其他各案客戶進(jìn)行滲透了解。公共傳播 ： 。NO. 銷售階段 推售樓層 備注1