【正文】 主力戶型解析n 主力戶型面積為 30平方米 80平方米? 戶型優(yōu)勢 :216。 戶型方正? 戶型弊端 :216。 功能分區(qū)不夠明顯客戶構(gòu)成l 本項(xiàng)目的成交客戶中本市城鎮(zhèn)居民購買占到 65%,外地個(gè)人購買客戶占到 21%(其中決大部分是外地投資客戶 ),外國人占 14%,可見本市城鎮(zhèn)購買客戶群為主要客戶購買力 ,外地投資客戶還喲巨大挖掘潛力l 主力客戶 :是開發(fā)區(qū)第一個(gè)酒店公寓多以投資型客戶為主 .客戶群本地客戶 外地客戶 外商 銷售時(shí)間 最高價(jià)格 最低價(jià)格 均價(jià) 價(jià)格描述2023年 6月 8000元 /平方 6712元 /平方米 7400元 /平方米 偏高2023年 7月 8000元 /平方米 6200元 /平方米 7100元 /平方米 策略性價(jià)格調(diào)整2023年 8月 8000元 /平方米 6500元 /平方米 7300元 /平方米 銷控調(diào)整p價(jià)格分析銷售分析216。 銷售許可證216。 6月 8月 ,月均銷售約 3套 216。 項(xiàng)目高開高走使項(xiàng)目升值空間小 ,大客戶談判期過長 ,后期同類項(xiàng)目增多 ,使客戶選擇性更多最終導(dǎo)致流失，尾盤、價(jià)格高也是銷售速度減慢的主要因素之一216。 開發(fā)區(qū)第一個(gè)酒店式公寓無對比（ 05年 9月開盤， 06年 10月入?。╉?xiàng)目推廣 訴求商務(wù)功能項(xiàng)目銷售中存在的問題216。 銷售人員數(shù)量少 ,目前只留一個(gè)銷售人員 ,客戶接待做的很差 .216。 銷售人員對銷控表不清楚 ,無法起到銷控作用 .216。 銷售人員對客戶非常沒有禮貌 ,使客戶產(chǎn)生反感 .216。 銷售人員對法律法規(guī)沒有進(jìn)行系統(tǒng)化培訓(xùn) ,在銷售中很多問題無法個(gè)客戶解釋 .216。 樣板間因多種原因不能正常開放 ,使客戶心中產(chǎn)生質(zhì)疑 .216。 對外商客戶不能直接溝通 ,開發(fā)企業(yè)沒有配備專業(yè)人才項(xiàng)目點(diǎn)評216。 項(xiàng)目占地 10000平方米 ,建筑面積 38660平方米獨(dú)棟共 375套左右 .216。 開發(fā)區(qū)第一高端酒店式公寓 ,對整個(gè)市場的吸引力很大 ,聚集了一些高端客戶 ,但是在項(xiàng)目推廣上和形象定位上都沒有完全體現(xiàn)出 SOHO的概念 .216。 因項(xiàng)目已經(jīng)入住 ,后期物業(yè)管理費(fèi)用 3元 /月 /平方米不能給客戶相應(yīng)的同等價(jià)值服務(wù) .216。 項(xiàng)目前期銷售達(dá)到 80%以上 , 因?yàn)殇N控原因和大客戶談判時(shí)間過于長 ,后期同類競爭項(xiàng)目增加 ,使客戶選擇性增多 ,最終流失 ,導(dǎo)致將近 15%的房子還沒有銷售 .單價(jià)過高逐漸脫離同類產(chǎn)品競爭行列 .君悅豪庭項(xiàng)目概述216。 項(xiàng)目位置 :開發(fā)區(qū)金馬路中段 .216。 屬性 :普通住宅，少量公寓 .216。 項(xiàng)目占地 17000平方米 ,建筑面積 65000萬平方米 ,其中小戶型約 300套 . 216。 戶型設(shè)計(jì)有躍層設(shè)計(jì)平層設(shè)計(jì)兩種216。 建筑形式 :住宅高層板樓 ,公寓是塔樓 .216。 便利的交通環(huán)境 1,2,3,4,5,7路公交 .216。 小戶型做為本案的最后銷售賣點(diǎn) ,準(zhǔn)備 9月正式銷售 . 銷售時(shí)間 最高價(jià)格 最低價(jià)格 均價(jià) 價(jià)格描述2023年 8月 6500元 /平方米 5400元 /平方米 6400元 /平方米 簡單裝修 300元500元客戶任選p價(jià)格分析戶型解析216。 戶型均好 ,但是 10層以下采光很差 ,樓間距過小；216。 起居室與活動(dòng)廳無阻隔 ,動(dòng)靜不能分離；216。 陽臺(tái)?？蛻魳?gòu)成216。 少量金馬路各項(xiàng)目剩余客戶。216。 本地區(qū)客戶占到 78%而且客戶年齡結(jié)構(gòu)層年輕化。216。 初次到開發(fā)區(qū)發(fā)展或在開發(fā)區(qū)準(zhǔn)備長期工作的外埠客戶群占 20%。216。 少量的外商客戶用于自住的只占項(xiàng)目比例的 2%。銷售推廣 訴求強(qiáng)調(diào)品質(zhì)銷售中存在的問題 .216。 該項(xiàng)目后期一直保持一個(gè)封閉式銷售狀態(tài) ,只有售樓處的簡單接待 ,客戶完全沒有后期項(xiàng)目的任何資料 .使項(xiàng)目滯銷 .216。 沒有預(yù)熱階段 ,銷售道具缺少 ,只有沙盤和折頁 .216。 沒有適當(dāng)?shù)耐茝V活動(dòng) .216。 樣板間到后期小戶型階段還沒有 .216。 銷售團(tuán)隊(duì)的管理一直是松懈狀態(tài) ,銷售人員沒有銷售積極性 .216。 沒有進(jìn)行客戶回訪 ,客戶來電沒有記錄 .項(xiàng)目點(diǎn)評n 項(xiàng)目占地 17000平方米 ,建筑面積 65000平方米三棟 ,小戶型約 300套左右 .n 項(xiàng)目因?yàn)橥茝V力度的逐漸減少 ,被周邊的項(xiàng)目所掩蓋 ,項(xiàng)目的知名度也逐漸下降 ,小戶型銷控與前期脫節(jié) ,后期銷售人員沒有客戶回訪 ,所以逐漸被客戶淡忘 ,東側(cè)的新財(cái)富中心的熱銷與本案的銷售冷淡形成鮮明的對比 ,使很多客戶對項(xiàng)目產(chǎn)生不信任心理造成大量客戶流失 .n 小戶型樣板間裝修遲緩 ,使小戶型遲遲不能開盤 ,造成客戶對開發(fā)企業(yè)的質(zhì)疑n 該項(xiàng)目如后期不加大推廣力度和影響力將逐漸被同類競爭項(xiàng)目所超越 .自由港自由港項(xiàng)目概述216。 項(xiàng)目位置 :黃海西路216。 屬性 :精裝小戶型公寓216。 項(xiàng)目占地 6000平方米 ,建筑面積 ,全部是小戶型面積 .216。 建筑形式 :塔樓 .216。 交通環(huán)境 :3,4,7路公交 .216。 準(zhǔn)備 10月正式銷售 .戶型解析n 主力戶型面積為 — 平方米? 戶型優(yōu)勢 :216。 戶型方正? 戶型弊端 :216。 功能分區(qū)不明顯 銷售時(shí)間 最高價(jià)格 最低價(jià)格 均價(jià) 價(jià)格描述2023年 6月 5420元 /平方米 4600元 /平方米 4900元 /平方米 低價(jià)入市2023年 7月 5500元 /平方米 4930元 /平方米 5100元 /平方米 策略性價(jià)格調(diào)整2023年 8月 5660元 /平方米 5100元 /平方米 5200元 /平方米 持續(xù)調(diào)整p價(jià)格分析客戶構(gòu)成216。 金馬路周邊項(xiàng)目剩余客戶216。 本地客戶為主占市場份額的 78%216。 初次到開發(fā)區(qū)的外埠客戶以及在開發(fā)區(qū)工作的外埠客戶占到 20%216。 只有少量的外商客戶用于暫時(shí)性自主。項(xiàng)目推廣 強(qiáng)調(diào)自由自在的生活銷售中存在的問題 .216。 銷售人員素質(zhì)差 ,對客戶態(tài)度冷淡 ,銷售積極性差 .216。 整體銷售團(tuán)隊(duì)無管理狀態(tài) ,售樓處在銷售過程中停止過銷售，在客戶中造成很大影響 .216。 售樓處裝修簡單 ,基本無銷售道具 ,只有沙盤和折頁 .216。 樣板間裝修非常粗糙 ,對外統(tǒng)一報(bào)價(jià) 800元 /平方米 ,實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)在 300元左右 .于事實(shí)不符 ,造成很大落差 .216。 現(xiàn)在的群樓改造還沒有動(dòng)工 ,樓下菜市場超市還在運(yùn)營 ,與整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度形成鮮明對比 ,可以感覺出是改造工程 .216。 朝向差價(jià)太大 ,同層南北差價(jià) 800元 /平方米 .項(xiàng)目點(diǎn)評216。 項(xiàng)目針對低端客戶 ,定位比較準(zhǔn)確 ,客戶年齡結(jié)構(gòu)層 2040歲 .216。 戶型小單價(jià)低 ,使總價(jià)款低 ,降低了投資門檻 ,使客戶有充分的購買自由 .216。 為客戶做了簡單的投資回報(bào)分析 .216。 二層的空中走廊和停車場使客戶得到充分滿足 .216。 開發(fā)企業(yè)對推廣的忽略 ,圍檔已經(jīng)半年以上沒換過 ,使客戶產(chǎn)生視覺疲勞 .216。 無成熟的配套 .研究主要結(jié)論市場研究主要結(jié)論? 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，保證了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展；? 新城區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，跨海大橋的修建，將提升項(xiàng)目的價(jià)值；? 大連房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段；? 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的沉寂后，重新起步，但發(fā)展迅速；? 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，定位相近，市場競爭激烈；? 項(xiàng)目近環(huán)境差，影響項(xiàng)目形象，遠(yuǎn)環(huán)境優(yōu)越，可望山觀海；? 項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢明顯，具備塑造高品質(zhì)樓盤的形象，但項(xiàng)目的劣勢條件將關(guān)系項(xiàng)目的成敗，需要在后期包裝推廣中發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢規(guī)避劣勢。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目分析項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢 Strength 劣 勢 Weakness S 戶 型功能分區(qū)明確，適宜居住S 明廚是本 項(xiàng) 目區(qū) 別 于其他 項(xiàng) 目的 優(yōu)勢 之一S 2萬平米的會(huì)所， 規(guī) 模大， 業(yè)態(tài) 豐富，檔次高S 裝修檔次、 設(shè)計(jì) 等高于 競 爭 項(xiàng) 目S自然景 觀 好，高 層 可望山 觀 海S中央空 調(diào) 提升 項(xiàng) 目品 質(zhì)S成本 優(yōu)勢 ， 為項(xiàng) 目價(jià)格 調(diào) 整提供了空間W 項(xiàng) 目所 處 位置相 對較 偏W周 邊 被眾多低檔破舊居民樓所包 圍 ，缺乏高品 質(zhì)的居住氛 圍W 戶 型面 積 偏大W 層 高 3米，在同 類競 爭 項(xiàng) 目中最低W 戶 型高窗，影響采光W異型房 間 ，影