【正文】 66 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)的定義 通過對土地、建筑材料、城市基礎設施、公用配套設施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面的組合使用，從而為人類提供居住和各類活動空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種經(jīng)營活動。 ? 房地產(chǎn)投資信托的種類：權(quán)益型、抵押型和混合型 二 、 房地產(chǎn)市場 55 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)金融風險 1. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險 2. 土地儲備貸款風險 3. 個人住房貸款風險 4. 房地產(chǎn)投資信托風險 二 、 房地產(chǎn)市場 56 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)項目融資 1. 房地產(chǎn)投資項目使用資金特性 ? 資金墊付量大 ? 占用周期長 ? 投資的固定性和增值性 ? 風險大，回報率高 二 、 房地產(chǎn)市場 57 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)項目融資 2. 房地產(chǎn)項目融資方案 ? 融資組織形式：既有項目法人融資和新設項目法人融資 ? 常用融資渠道：自有資金、信貸資金、證券市場資金、非銀行及融機構(gòu)資金、其它機構(gòu)和個人資金、預售或預租資金等。當然，當資金退的時候，亦會飽受債主的壓力，無法退守，形成恐懼性拋售。在每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復蘇和再次擴張的過程。 效用：消費者在消費某種商品時所獲得的心理滿足程度。 有效市場： 對某種特定商品有興趣、收入與途徑匹配的消費者的集合；如果對某 些商品有消費的限制，那么其他的人群就構(gòu)成合格的的有效市場。 ③ 工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)等 ④ 特殊物業(yè)：得到政府特殊許可的，如加油站、機場、港口、高速公 ⑤ 路、橋梁、隧道、賽馬場、高爾夫球場、滑雪場等 22 二 、 房地產(chǎn)市場 政府？？ 開發(fā)商？？ 專業(yè)服務機構(gòu)？？ 消費者？？ 23 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的定義 房地產(chǎn)市場的參與者 房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境及影響因素 房地產(chǎn)市場指標 地租和級差地租 影響房地產(chǎn)價格的九大因素 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 房地產(chǎn)金融與融資 24 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的定義 從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰谆顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健? 一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。 服務市場： 使公司決定開拓的那部分合格的有效市場。其取決于兩種因素，一是 商品的自然屬性可以滿足人們的某種使用的需要；二是人們在消費某種商品 時對滿足的主觀感受。 ? 房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因是：供需因素的影響，其中以金融相關因素的變動最為關鍵；市場信息不充分，導致從供需兩方面調(diào)整不均衡的實踐存在時滯；生產(chǎn)者與消費者心理因素的影響；政策因素的影響；制度因素的影響等 43 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 施永青 2023年觀點 ? 房地產(chǎn)周期分為 :(1)復蘇期 (2)高漲期 (3)危機期 (4)蕭條期 ? 房地產(chǎn)市場是周期性極為明顯的市場，原因有幾個方面： (1)房地產(chǎn)的生產(chǎn)期很長，短則一兩年，長可以三五年。 44 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 ③ 房地產(chǎn)市場的自然周期 ④ 見下頁圖 45 長期平均空置率水平 二 、 房地產(chǎn)市場 銷售和出租住宅需求變化示意圖 供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢 需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降 需求繼續(xù)上漲，開始新的建設，但需求增長比供給快，空置率仍下降，租金增長率上升 供給增長率 =需求增長率 供給（竣工）增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升 需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑 下降 上升 需求增長加快，空置率下降，租金增長率穩(wěn)定或小步上升 46 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 ④ 房地產(chǎn)市場的投資周期 ⑤ 房地產(chǎn)自然周期與投資周期的關系 投資周期在第一、二階段初期滯后于市場自然周期的變化，其他階段則超前于市場自然周期的變化 47 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 ⑥ 房地產(chǎn)泡沫與過熱 房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。中國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金主要是預售收入、自籌資金和國內(nèi)商業(yè)銀行貸款。 67 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 開發(fā)經(jīng)營期 開發(fā)經(jīng)營期 開發(fā)期 建造期 前期 銷售期 經(jīng)營期 情況 (a): 銷售 (含預售 ) 68 開發(fā)經(jīng)營期 開發(fā)期 建造期 前期 運營期 情況 (b): 出租或營業(yè) ,自用 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 開發(fā)經(jīng)營期 經(jīng)營期 69 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) 生地、毛地和熟地 ① 生地：指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農(nóng)地 ② 毛地：指具有一定城市基礎設施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地 ③ 熟地：指具有較完善的城市基礎設施且土地平整，能直接在其上進行房地產(chǎn) ④ 建設的土地 70 三 、 房地產(chǎn)開發(fā) “三通一平”、“五通一平”與“七通一平” ? “三通一平”：路通、水通、電通和場地平整； ? “五