【正文】 公廁除臭 生物除臭 通風(fēng)除臭 消滅臭源 消除臭氣 公廁除臭的兩條主要途徑 122 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 停車位 中高檔餐飲、汽車配件與美容等業(yè)態(tài)要求有停車位。 項(xiàng)目 檔次 數(shù)量 參考價(jià)格 座便器 中檔 9，（女 男 母嬰 女老年男老年 女殘 男殘 1） 8001000元 蹲便器 中檔 13，（女 男 5） 200400元 小便器 中檔偏上 9，（男 男殘 1） 400500元 洗面盆 高檔 8，（女 男 母嬰 女殘 男殘 1） 300500元 114 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 110 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 平面空間劃分 ?公廁部分建議設(shè)計(jì) 較大的公共休息空間 ， 適當(dāng)減少衛(wèi)生間內(nèi)部過廳的面積 ，只要保證 的走道寬度即可 。 1 3 2 104 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 99 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外部交通 ?以突出商業(yè)為主 ?兼顧公廁的便利性 95 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 90 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 87 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %， 明顯高于使用普通用水情況下的內(nèi)部收益率。 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)金流量表 續(xù)前表 年度 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn) 金流 凈現(xiàn)金流 現(xiàn)值 累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值 2023 263250 146229 117021 1372336 46064 511537 2023 263250 106229 157021 1529357 58312 569849 2023 263250 106229 157021 1686378 55011 624860 2024 263250 106229 157021 1843399 51897 676758 2025 263250 126229 137021 1980420 42723 719482 2026 263250 106229 157021 2137441 46188 765670 2027 263250 106229 157021 2294462 43574 809244 2028 263250 106229 157021 2451483 41108 850352 2029 263250 146229 117021 2568504 28902 879253 2030 263250 126229 137021 2705525 31925 911179 2031 263250 106229 157021 2862546 34515 945694 2032 263250 106229 157021 3019567 32561 978255 2033 263250 106229 157021 3176588 30718 1008973 2034 263250 106229 157021 3333609 28979 1037953 2035 263250 106229 157021 3490630 27339 1065292 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 單座可經(jīng)營公廁年固定支出分析表 項(xiàng)目 依 據(jù) 收入（元） 物業(yè)管理費(fèi) 見附表 70960 商業(yè)租金稅費(fèi) 房產(chǎn)稅 12% 營業(yè)稅及附加 % 30， 319 廣告牌租金稅費(fèi) 營業(yè)稅及附加 % 4， 950 合計(jì) 106,229 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?建議以 /天 *平方米作為連鎖店租戶的最低租金水平 。 服務(wù)類 類別 商務(wù)中心 洗衣店 實(shí)例 商務(wù)中心 福奈特洗衣連鎖店 圖片 選址 要求 在寫字樓內(nèi)部或附近，有電話網(wǎng)絡(luò)接口 面積 100平米左右 地面靜負(fù)荷 865Kg/m2動(dòng)負(fù)荷1018K g / m 2 水流量 10L/分鐘 380v電壓 40KW以上 面積 70120m2 層高 其他 商家 榮昌洗染 三洋干洗 …… 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 面積 150200平方米 人流量相對(duì)較大的位置，面對(duì)客戶群較為年輕，一般設(shè)在醫(yī)院、學(xué)校及寫字樓附近 面積 150250平米 位置以城市交通干線、主要商業(yè)區(qū)域、大的居民小區(qū)的中心位置為首選 面積 200800平米 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 面積 300—500平米之間 周邊商業(yè)氛圍好，希望有較長的臨街面。 地塊名稱 擬招租業(yè)態(tài) 1313 高檔中餐廳、 高檔休閑娛樂 1504 通訊 1406 餐飲、便利店、旅游特色零售、 藥店、銀行 1403 便利店、大眾餐飲、 其他生活服務(wù)與零售 1411 大眾餐飲、便利店、 銀行、郵局 1507 餐飲、 郵局、通訊營業(yè)廳 1414 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 1506 餐飲、辦公用品、 郵局、通訊營業(yè)廳 1610 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 廣開四 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 1211 服飾專賣、餐飲、 銀行、其他 1207 郵局、眼鏡店、 其他生活服務(wù)與零售 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)定位與經(jīng)濟(jì)測算 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 設(shè) 偏好修正系數(shù) 為 r，選取兩個(gè)備選商家中符合偏好的一家為比較基準(zhǔn)，即 r1=100%，根據(jù)招商方的偏好確定另一家的修正系數(shù) r2。 ?該方法的假設(shè)前提為該地塊一直出租給承租期相同的同一業(yè)態(tài) ， 計(jì)算總租期無限長情況下的極限值 。 部分常見業(yè)態(tài)的承租條件 業(yè)態(tài) 承租條件 餐飲 排煙道和上下水，大型和高檔餐飲需有停車位 便利店 部分便利店需有動(dòng)力電，滿足簡單加工要求 娛樂休閑 高檔娛樂休閑需有停車位 美容中心 大型美容中心需要有停車位 服飾專賣 附近區(qū)域有較濃厚的商業(yè)氛圍 房產(chǎn)中介 附近區(qū)域沒有同行業(yè)競爭者 牙科診所 有單獨(dú)的污水處理系統(tǒng) 銀行 位于商務(wù)辦公區(qū)或新興住宅區(qū)；需選擇街上最好的位置，保證昭示性和人流量；步行 10分鐘內(nèi)沒有其他銀行；面積 300平米以上。 分散式經(jīng)營策略的關(guān)鍵在于根據(jù)不同地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)者需求分別分析，確定當(dāng)?shù)剡m合的業(yè)態(tài)。 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 集合式經(jīng)營策略 分散式經(jīng)營策略 優(yōu)點(diǎn) ?便于統(tǒng)一管理租戶 ?有利于項(xiàng)目的整體形象 ?招商相對(duì)容易 ?風(fēng)險(xiǎn)比較分散 缺點(diǎn) ?對(duì)招商能力要求較高 ?風(fēng)險(xiǎn)比較集中 ?不利于統(tǒng)一管理 ?業(yè)態(tài)篩選過程繁瑣 在實(shí)際工作中往往將兩種策略結(jié)合起來，互相補(bǔ)充，得到擬招商的備選業(yè)態(tài)集合。 判斷各地塊的區(qū)位屬性 判斷地塊區(qū)位屬性的基本要素是： 地塊周圍的 商業(yè)環(huán)境 、 交通狀況 、地塊上現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者來源和類別 。 高校類 地塊周圍有高等院校，商業(yè)主要針對(duì)的消費(fèi)者為學(xué)生。 外向服務(wù)型 是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務(wù)人群為本地塊外部的流動(dòng)人口。 非商業(yè)聚集地 不滿足上述條件的即為非商業(yè)聚集地。 商務(wù)服務(wù)類： 訂票中心、文印裝訂、圖文設(shè)計(jì)等。 不符合規(guī)模要求的業(yè)態(tài) ?經(jīng)營面積通常小于 160平米的： 報(bào)刊零售 、 花店 、 奶站 、 送水站 、 照片沖印等 。 根據(jù)形象要求篩選業(yè)態(tài) ?根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)形象的要求 ， 屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)： 商業(yè)形象 備選業(yè)態(tài) 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 餐飲 特色休閑 品牌專賣 生活服務(wù) 金融服務(wù) 網(wǎng)吧 建材 水產(chǎn)品批 發(fā)零售 游戲廳 … 文化用品 … 小商品 批發(fā) 業(yè)態(tài)評(píng)選漏斗圖 電子產(chǎn)品 生活零售 商務(wù)服務(wù) … 被排除業(yè)態(tài) 符合要求業(yè)態(tài) 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 經(jīng)營策略選擇： ? 集合式 經(jīng)營策略 ， 即具有共同區(qū)位屬性的一類地塊選擇同一種業(yè)態(tài) ，進(jìn)行連鎖經(jīng)營； ? 分散式 經(jīng)營策略 ， 即對(duì)不同的地塊分別考慮 ，根據(jù)自身的條件選擇不同的業(yè)態(tài) 。 業(yè)態(tài)篩選模型 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 每座公廁的建筑面積約為 400500平米 ， 其中半地下公廁部分約為 150平米 ， 地上兩層商業(yè)部分約為 350平米 。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 4 3 2 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 業(yè)態(tài)篩選模型 1 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 3 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 2 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個(gè)地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍的商業(yè) 現(xiàn)狀和消費(fèi)需求 探討各類地塊進(jìn)行 連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營策略選擇 集合式經(jīng)營策略 分散式經(jīng)營策略 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài) 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 不符合形象要求的業(yè)態(tài) ?容易造成環(huán)境臟亂的： 建材零售 、 洗車修車 、 小商品批發(fā)等 。 ?經(jīng)營面積通常大于 350平米的： 商場 、 旅館 、 家具銷售 、 家電銷售 、 健身中心 、 洗浴中 心 、 影劇院等 。 公共服務(wù)類： 郵局、銀行、通訊營業(yè)廳等。 地塊區(qū)位屬性分類 ?根據(jù)地塊所處的環(huán)境確定該地塊處于 商業(yè)聚集地 或 非商業(yè)聚集地 。 內(nèi)向服務(wù)型 是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務(wù)人群為本地塊附近的常駐人口。 居民區(qū)類 地塊周圍主要是居民生活區(qū)，商業(yè)主要針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用瘛? 判斷過程中的注意事項(xiàng)： ?如果某一地塊上現(xiàn)有商業(yè)的消費(fèi)者既有流動(dòng)人口又有常駐人口，且二者比例相當(dāng)，則按照“ 外向服務(wù)型〉內(nèi)向服務(wù)型 ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 集合式經(jīng)營策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀(jì)念品零售、銀行 餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù) 餐飲、時(shí)尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù) 生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 特殊業(yè)態(tài) 地塊分類 A B C D 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 舉例： 地塊 A位于某高校正門對(duì)面，附近是該高校的教職工家屬區(qū)。 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 若 xa/(a+1) yb/(b+1)， 則選擇 A業(yè)態(tài)；反之，則選擇 B業(yè)態(tài)。將折算年租金乘以修正系數(shù)，即得到 修正后的折算年租金 。 商業(yè)定位及經(jīng)濟(jì)測算 地塊分類 ——對(duì) 23個(gè)地塊進(jìn)行分類 業(yè)態(tài)篩選 ——確定 23個(gè)地塊的業(yè)態(tài) 目標(biāo)租戶 ——描述典型租戶特征 租金定位 ——確定 23個(gè)地塊的租金 經(jīng)濟(jì)測算 ——估測未來收益 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊名稱 適合業(yè)態(tài) 1504 通訊 1211 多種商業(yè) 1406 餐飲 、 便利零售 、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 111 120珠江道 餐飲 、 便利零售 、汽車配件零售 150 110 1506 餐飲 、商務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、辦公耗材 1313 高檔餐飲、高檔休閑娛樂、銀行、郵局 110 111 111121 16 120110 110 141121 140 141廣開四 生活零售 、生活服務(wù)、 大眾餐飲 、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 集合式經(jīng)營策略 ?地塊與業(yè)態(tài)對(duì)照表 53