【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 確定各個(gè)地塊的擬招租業(yè)態(tài) 地塊名稱 擬招租業(yè)態(tài) 1213 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 1217 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 1205 快餐、便利店、 汽車配件零售 珠江道 快餐、便利店、 汽車配件零售 1115 便利店、 快餐 1103 餐飲、 銀行、郵局 1104 便利店、 大眾餐飲、 其他生活服務(wù)與零售 1107 餐飲、便利店、 其他生活服務(wù)與零售 1108 便利店、 大眾餐飲、 其他生活服務(wù)與零售 1111 便利店、 大眾餐飲、美容健身、 其他生活服務(wù) 1118 便利店、大眾餐飲、銀行、 其他生活服務(wù)與零售 續(xù)前表 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。有可見度高的廣告位。 便利零售類 類別 便利店式精品超市 低價(jià)折扣店 便利店 實(shí)例 圖片 711便利店 迪亞天天 聯(lián)華快客 選址要求 有動(dòng)力電 在一層 周邊有白領(lǐng)及外國人 使用面積 130160平米 有動(dòng)力電、上下水，周邊為普通住宅區(qū)即可 面積 100平米左右 位于新興居民住宅區(qū)內(nèi)，底商 面積 20200平米 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 租金定位 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?橫軸為 23個(gè)地塊 ?縱軸為平均租金水平，單位 /天 *平方米 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 不固定支出分析表 項(xiàng)目 金額（元） 發(fā)生時(shí)間 公廁潔具更換 20230 自經(jīng)營期第一年起每 5年一次 公廁內(nèi)部裝修 40000 自經(jīng)營期第一年起每 8年一次 注： ?公廁潔具折舊標(biāo)準(zhǔn)參照酒店、餐飲等服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 靜態(tài)收益分析 ?由于每年的靜態(tài)收益情況相同 ， 僅以一年為例進(jìn)行分析 。 累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值表 ?橫軸為時(shí)間，從經(jīng)營期開始計(jì)算。 ?項(xiàng)目可以帶來的預(yù)期收益的現(xiàn)值約為 126萬元 ，比使用普通用水的情況下增加了 26%。 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議原則 ?根據(jù)項(xiàng)目主題給出規(guī)劃設(shè)計(jì)建議原則和具體內(nèi)容： 原則一 建筑形式力求美觀、和諧，同時(shí)兼顧細(xì)節(jié)和主題上的統(tǒng)一 原則二 以突出商業(yè)為主，保證公廁高標(biāo)準(zhǔn)，處理好兩者之間關(guān)系 88 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議內(nèi)容 建筑布局 外部交通 建筑外觀 內(nèi)部空間 內(nèi)部裝修 建筑規(guī)劃 建筑單體 配套設(shè)備 91 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公廁與商業(yè)入口布置 ?商業(yè)入口布置在單體較長(zhǎng)的一面 （ 有效臨街面 ） ， 而公廁入口布置在較短的一面 。 項(xiàng)目主題 ?典型建筑風(fēng)格及其建筑理念： 建筑風(fēng)格 建筑理念 適合的地塊性質(zhì) 自然風(fēng)格 強(qiáng)調(diào)建筑本身的自然，以及與自然的親和、融合 公園 現(xiàn)代風(fēng)格 富有創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和材料 商務(wù)區(qū)、交通樞紐 后現(xiàn)代風(fēng)格 用裝飾使建筑與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào) 住宅區(qū) …… …… …… 100 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 統(tǒng)一的建筑符號(hào) ?利用醒目的掛鐘作為統(tǒng)一的建筑符號(hào) ， 根據(jù)不同建筑本身的顏色選擇鐘的背景顏色 ， 既實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一又為廣大市民創(chuàng)造了便利 。 ?本表格中的面積均指建筑面積 。 設(shè)立獨(dú)立的外部樓梯 ?為了滿足商業(yè)物業(yè)的彈性要求 ， 預(yù)留首層和二層商業(yè)分割的可能性 ， 建議 設(shè)立獨(dú)立的外部樓梯 ， 可以直接到達(dá)二層 。 內(nèi)部裝修實(shí)例圖片 ?1. 小便站位設(shè)計(jì) ?2. 休息廳設(shè)計(jì) ?3. 廁位間設(shè)計(jì) 1 2 3 115 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 118 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議 —— 通風(fēng)除臭 ?專家指出 廁所除臭的關(guān)鍵是通風(fēng) 通風(fēng)除臭措施 措施 原因或作用 設(shè)置合理的通風(fēng)系統(tǒng) ?在廁位間室頂設(shè)置通風(fēng)口 ?自然通風(fēng)要比使用人工清新劑更有助于消除臭味 ?臭氣通常沉積在地面上方 60cm處 ?設(shè)置引到建筑體外部的透氣孔 ?在廁位間門的下部和下墻角增設(shè)透氣窗 ?廁位門與地面之間預(yù)留 6~8厘米空隙 123 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議 —— 除臭 ?為了保證公廁的星級(jí)形象 ， 不影響上層商業(yè)的經(jīng)營 ， 必須重視防臭和除臭功能的設(shè)計(jì) 。 動(dòng)力電 一些連鎖超市要求有動(dòng)力電系統(tǒng)，以滿足少量加工需要。 ?由于洗面盆置于較明顯位置 ， 一定程度上反映了公廁的檔次 ， 因此建議采用高檔品牌 ， 如美標(biāo) 、 科勒 、TOTO等 。 從而保證空間劃分的靈活性 ， 提升商業(yè)價(jià)值 。 內(nèi)部空間 ?公廁的內(nèi)部空間以舒適、實(shí)用為前提 ?商業(yè)的內(nèi)部空間以保證靈活性為前提 107 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 統(tǒng)一的建筑符號(hào) ?在公廁入口所在墻面上添加同一系列的色彩塊或色彩帶 ， 顏色根據(jù)不同建筑的墻體顏色而定 ， 但幾何圖案的排布應(yīng)保證相同的風(fēng)格 。 ?模仿世界著名建筑設(shè)計(jì)大師的手筆 ， 采擷大師們建筑藝術(shù)中的精華 ，打造一系列富有特色的建筑物 ， 使本項(xiàng)目真正成為 “ 建筑藝術(shù)博覽會(huì) ”的濃縮景觀 。 94 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)與公廁的和諧 為了同時(shí)保證商業(yè)的可 盈利性和公廁的高標(biāo) 準(zhǔn)，必須處理好兩者之 間的布局關(guān)系，使之和 諧發(fā)展。 ?橫軸為租金，單位為元 /平方米 *天 ?縱軸為動(dòng)態(tài)回收期，單位為年 86 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。按照中水 /噸 的價(jià)格計(jì)算，公廁的年運(yùn)營成本從 70960元降至 51045元，對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)收益分析結(jié)果如下： ?項(xiàng)目將在建成后的 第 8年 ，即 2023年收回成本，比使用普通用水的情況下提前一年半收回成本。 ?項(xiàng)目將在建成后的 第 9年 ，即 2023年收回成本。 現(xiàn)金流量表 貼現(xiàn)率取 6%，單位：元 年度 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn) 金流 凈現(xiàn)金流 現(xiàn)值 累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值 2023 0 1000000 1000000 1000000 1000000 1000000 2023 263250 106229 157021 842979 148133 851867 2023 263250 106229 157021 685958 139748 712119 2023 263250 106229 157021 528937 131837 580281 2023 263250 106229 157021 371916 124375 455906 2023 263250 126229 137021 234895 102390 353516 2023 263250 106229 157021 77874 110693 242822 2023 263250 106229 157021 79147 104427 138394 2023 263250 146229 117021 196168 73420 64974 2023 263250 106229 157021 353189 92940 27967 2023 263250 126229 137021 490210 76512 104479 2023 263250 106229 157021 647231 82717 187195 2023 263250 106229 157021 804252 78035 265230 2023 263250 106229 157021 961273 73618 338847 2023 263250 106229 157021 1118294 69450 408298 2023 263250 126229 137021 1255315 57174 465472 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 90， 000 合計(jì) 263， 250 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?由 23個(gè)地塊的平均可實(shí)現(xiàn)租金的分布可以看出 ， 該 23個(gè)地塊的租金以 /天 *平方米 為軸線上下浮動(dòng) 。 休閑類 類別 美容中心 休閑書吧 實(shí)例 圖片 思妍麗 光合作用 選址 要求 面積在 200700之間 有上下水 對(duì)承載力及點(diǎn)容量無特殊要求 成熟學(xué)園區(qū)或商業(yè)區(qū)， 200~500平米，對(duì)周遍人群素質(zhì)要求較高 其他 商家 自然美生活館 雅芳美容中心 …… 雕刻時(shí)光 行攝匆匆 …… 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 餐飲類 項(xiàng)目 中式快餐 中式快餐 中式快餐 實(shí)例 圖片 永和大王 馬蘭拉面 老家肉餅 暫無圖片 暫無圖片 選址 要求 周邊商業(yè)氛圍好，人流量大。 餐飲類 ?根據(jù)客戶目標(biāo)和項(xiàng)目本體的條件 ， 推薦如下品牌的各類商家以供選擇： 類別 咖啡館 咖啡館 泡沫紅茶館 實(shí)例 圖片 星巴克 上島咖啡 仙蹤林 選址 要求 商場(chǎng)、辦公樓、高檔住宅區(qū)、商圈； 面積 20m2以上 一般選址位于高檔住宅及寫字樓的底商，至少有 15個(gè)停車位 。 ?紅色 字體的為重點(diǎn)推薦業(yè)態(tài) ， 藍(lán)色 字體的為一般推薦業(yè)態(tài) ， 灰色 字體的為可選業(yè)態(tài) 。 但考慮到集合式經(jīng)營策略對(duì)招商能力的要求較高，可能在招商過程中遇到一定的困難，本報(bào)告建議 以集合式為主，分散式為輔，兩種經(jīng)營策略結(jié)合 的方式。 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 此時(shí)可以根據(jù)該偏好對(duì)折算年租金法進(jìn)行修正 。 計(jì)算不同業(yè)態(tài)的折算年租金 。 根據(jù)承租條件篩選租戶 ?如果地塊或建筑本身的現(xiàn)實(shí)條件不能滿足租戶的承租條件 ， 則排除該商家 。 分散式經(jīng)營策略 ?在招商時(shí) ， 跟從型和補(bǔ)充型應(yīng)重點(diǎn)考慮目標(biāo)業(yè)態(tài) ， 任意型則根據(jù)租金高低決定最終租戶 。 首先確定這四個(gè)地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地－外向服務(wù)型－城市交通樞紐類”，該屬性對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)全集為【餐飲、便利零售】，可以選擇連鎖餐館或連鎖便利店進(jìn)行招租。 ?分散式經(jīng)營策略 對(duì)各個(gè)地塊分別加以考慮 ，針對(duì)地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)者需求確定不同的業(yè)態(tài) ， 單獨(dú)招商 ， 單獨(dú)管理 。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個(gè)地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍的商業(yè) 現(xiàn)狀和消費(fèi)需求 探討各類地塊進(jìn)行 連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營策略選擇 集合式經(jīng)營策略 分散式經(jīng)營策略 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài) 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 行政事業(yè)類 地塊周圍有政府機(jī)關(guān)、大型事業(yè)單位或軍隊(duì)，商業(yè)主要針對(duì)的消費(fèi)者為上述機(jī)構(gòu)的工作人員。 非商業(yè)聚集地 ?根據(jù)地塊上現(xiàn)有商業(yè)針對(duì)的消費(fèi)人群 ， 將非商業(yè)聚集地分為 外向服務(wù)型 和 內(nèi)向服務(wù)型 。 商業(yè)聚集地 是指商鋪連續(xù)長(zhǎng)度達(dá)到 100米以上，且大多數(shù)規(guī)模在 60平米以上。 生活服務(wù)類： 美容美發(fā)、洗衣店、社區(qū)門診、影樓、婚慶禮儀、室內(nèi)裝潢等。 根據(jù)規(guī)模要求篩選業(yè)態(tài) ?根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模的要求 ， 屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)： 物業(yè)規(guī)模 備選業(yè)態(tài) 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 餐飲 特色休閑 品牌專賣 生活服務(wù) 金融服務(wù) 商場(chǎng) 報(bào)刊零售 家具店 健身中心 … 文化用品 … 花店 業(yè)態(tài)評(píng)選漏斗圖 電子產(chǎn)品 生活零售 商務(wù)服務(wù) … 被排除業(yè)態(tài) 符合要求業(yè)態(tài) 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 業(yè)態(tài)篩選