【正文】 2023/1/202323/1/202323/1/202323/1/201/20/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 2023/1/202323/1/202323/1/201/20/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/202323/1/20January 20, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 結(jié)語(yǔ) 匯報(bào)完畢，謝謝！ 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 B的產(chǎn)品方向建議 B 樓長(zhǎng) 進(jìn)深 層數(shù) 面積 兩居 三居 四居 層高3米 80 15 17 20400 90—110 40% 120—150 60% 80 15 17 20400 60 14 8820 130—160 100% 60 14 8820 26 20 6656 180左右 100% 65096 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 B的產(chǎn)品戶(hù)型布局方向建議 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 B的產(chǎn)品戶(hù)型布局方向建議 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 B的產(chǎn)品戶(hù)型布局方向建議 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 B的產(chǎn)品戶(hù)型布局方向建議 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 B的產(chǎn)品戶(hù)型布局方向建議 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 B的產(chǎn)品戶(hù)型布局方向建議 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 C相對(duì)獨(dú)立，且面積較小，不鄰區(qū)域內(nèi)的主要交通干線(xiàn)，位置相對(duì)僻靜。并且采用圍合的形式盡可能的提高地塊的使用率，有更大的空間作為項(xiàng)目亮點(diǎn)和主賣(mài)點(diǎn)的園林景觀(guān)建設(shè)。容積率為 3。 ? 地塊 B相對(duì)隱秘，同時(shí)為本項(xiàng)目最大的一個(gè)分地塊，將作為本項(xiàng)目的重點(diǎn)工程 —— 住宅和水景的主要建設(shè)基地。因此，我們建議在我項(xiàng)目在園林景觀(guān)設(shè)計(jì)上，應(yīng)采用大面積的水景。 —— 投資型產(chǎn)品 考慮到項(xiàng)目被一條規(guī)劃道路分割為兩個(gè)部分，小地塊部分和大地塊很難達(dá)成形式上的連接與統(tǒng)一，并且小地塊自身?xiàng)l件有限，無(wú)論是在位置、形態(tài)上都和大地塊無(wú)法比擬。而本項(xiàng)目所在的西大望一線(xiàn)的商務(wù)氛圍越來(lái)越濃厚，將成為泛 CBD地區(qū)的未來(lái)商務(wù)帶。本項(xiàng)目正好可以抓住時(shí)機(jī)，將水系景觀(guān)的營(yíng)造作為項(xiàng)目園林建設(shè)特色。而本項(xiàng)目正好可以抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，在對(duì)外形象和產(chǎn)品檔次上下功夫，做出項(xiàng)目的特色，提升項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的形象，將項(xiàng)目作成精品，在區(qū)域內(nèi)脫穎而出。 ? 項(xiàng)目緊鄰北京吉普車(chē)制造場(chǎng)，有一定的噪音和空氣污染。從調(diào)查結(jié)果可以看出本項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)不宜超過(guò) 3元 /月 /平米。這說(shuō)明潛在的主力客群對(duì)周邊環(huán)境和發(fā)展?fàn)顩r比較了解。 ? 結(jié)論： 潛在客群需求研究 我公司目前在富力城北側(cè)有“ CBD總部公寓”項(xiàng)目在售，我們目前擁有 5000 多客戶(hù)資源，我們認(rèn)為，他們的需求及特征完全能夠代表本項(xiàng)目的潛在客群，經(jīng)過(guò)調(diào)查分析，本項(xiàng)目潛在目標(biāo)客群進(jìn)行如下分析： ? 潛在客戶(hù)年齡構(gòu)成 從上圖可以看出，潛在客戶(hù)年齡集中在 26－ 45歲之間，其中 26－ 30歲的比例占 32％， 31－ 45歲占 44％。 商務(wù)樓 、 寫(xiě)字樓的投資開(kāi)發(fā)是重頭戲 。 選擇 CBD及其輻射區(qū)內(nèi)低端寫(xiě)字樓或高檔商務(wù)公寓為其辦公地址 。 據(jù)了解理想的辦公面積在 300平米以下的用戶(hù)類(lèi)型主要是私營(yíng)企業(yè)，行業(yè)上屬于貿(mào)易、咨詢(xún)、廣告企業(yè)，人員數(shù)量也大多在 50人及以下。 50100人企業(yè)占 14%，而 100人以上企業(yè)僅占 11%。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 區(qū)域商務(wù)狀況分析 CBD核心區(qū)的商用物業(yè)的市場(chǎng)需求 國(guó)內(nèi)外知名的企業(yè)：這些公司出于實(shí)力、形象，以及公司發(fā)展的考慮將其總部、分公司或辦事處設(shè)立于此。依托 CBD的發(fā)展，西大望路沿線(xiàn)將出現(xiàn) 大量的新項(xiàng)目，并成為樓市熱點(diǎn)，總供應(yīng)量將達(dá)到 600萬(wàn)平方米以上。這樣高品質(zhì)寫(xiě)字樓的建設(shè)完全受到了 CBD核心區(qū)商務(wù)樓產(chǎn)品定位的影響。 區(qū)域市場(chǎng)研究 1)物業(yè)類(lèi)型分析 ? 園林景觀(guān)分析 易構(gòu)空間的園林設(shè)計(jì)受到社區(qū)整體規(guī)模的限制，園林面積較小，同時(shí)缺少特色。 區(qū)域市場(chǎng)研究 1)物業(yè)類(lèi)型分析 ? 園林景觀(guān)分析 1萬(wàn)平米的“后生態(tài)養(yǎng)生主義”園林設(shè)計(jì)，整個(gè)社區(qū)的綠色滿(mǎn)眼皆是，雖有些詩(shī)意，但略顯單調(diào)。 ? 市場(chǎng)的反饋告訴我們，在這個(gè)價(jià)格階段，毛坯房項(xiàng)目 存在著較大的市場(chǎng)價(jià)格抗性，精裝項(xiàng)目卻有著極大的 市場(chǎng)吸引力。被調(diào)查的住宅項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)規(guī)模上看，規(guī)模在10— 40萬(wàn)平米范圍內(nèi)的達(dá)到被調(diào)查項(xiàng)目的 %；規(guī)模在 40萬(wàn)平米以上的大盤(pán)項(xiàng)目和超大盤(pán)項(xiàng)目為 %，規(guī)模在 10萬(wàn)平米以下的項(xiàng)目相對(duì)較少。 “ 大望路項(xiàng)目” 方向性建議 地 產(chǎn) 2023年 7月 1日 ? 區(qū)位研究 區(qū)域市場(chǎng) 對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，我們認(rèn)為，區(qū)位環(huán)境決定項(xiàng)目的價(jià)值區(qū)間，地段位置環(huán)境決定項(xiàng)目的市場(chǎng)功能，地塊條件及規(guī)模決定項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，綜合的內(nèi)在品質(zhì)決定項(xiàng)目的附加值，四者之和決定項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)價(jià)格。 ? 物業(yè)規(guī)模分析 建面規(guī)模 個(gè)數(shù) 所占比例 名稱(chēng) 10萬(wàn)以下 3 20% 世橋國(guó)貿(mào)、京城仁合、東環(huán)居苑 10— 40萬(wàn) 8 % 風(fēng)度柏林、非常生活、石韻浩庭、金港國(guó)際 易構(gòu)空間、金海國(guó)際、富頓中心、金世紀(jì)嘉園 40萬(wàn)以上 4 % 蘋(píng)果社區(qū)、珠江帝景、后現(xiàn)代城、富力城 區(qū)域市場(chǎng)研究 1)物業(yè)類(lèi)型分析 在調(diào)查的項(xiàng)目中，建筑形式共有三種 —— 板樓、塔樓、塔板結(jié)合。 ? 價(jià)格規(guī)律分析 區(qū)域市場(chǎng)研究 1)物業(yè)類(lèi)型分析 ? 價(jià)格規(guī)律分析 第三層段 8000元以上 ? 這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格段的產(chǎn)品為區(qū)域中的高端，項(xiàng)目綜合品 質(zhì)高，項(xiàng)目形象相對(duì)較好，市場(chǎng)認(rèn)知度高。雖然一、二期中都加入了部分的水景作為整體園林設(shè)計(jì)的點(diǎn)綴，然而由于水景面積較小，在整體設(shè)計(jì)風(fēng)格上依然沒(méi)有起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用。社區(qū)的園林景觀(guān)主要集中在社區(qū)的中心廣場(chǎng) . 區(qū)域市場(chǎng)研究 1)物業(yè)類(lèi)型分析 ? 園林景觀(guān)分析 石韻浩庭為中式建筑，因此在園林設(shè)計(jì)上也是極為中式，突出“石韻”，整個(gè)園林設(shè)計(jì)以綠色園林景觀(guān)為主，石制景觀(guān)在其中作為點(diǎn)綴之用。實(shí)際上，西大望路沿線(xiàn)現(xiàn)存的寫(xiě)字樓產(chǎn)品多為 80年代的產(chǎn)品，檔次較低、破舊不堪，無(wú)論從功能、外觀(guān)還是管理都不能滿(mǎn)足現(xiàn)今市場(chǎng)的要求。 ? 北京整體商務(wù)區(qū)域劃分 金融街 ， 中關(guān)村和 CBD， 是北京市寫(xiě)字樓最為密集的三個(gè)區(qū)域 ， 其中金融街為國(guó)家金融管理中心和國(guó)家級(jí)銀行總行 、 非銀行金融機(jī)構(gòu)總部的所在地；中關(guān)村是我國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)；而 CBD是中央商務(wù)區(qū) 。 中小型成長(zhǎng)企業(yè)：這些公司服務(wù)于入住 CBD的知名大企業(yè)，它們依存于這些大企業(yè)，并進(jìn)而發(fā)展和壯大。另外中關(guān)村的中小型公司以貿(mào)易企業(yè)、咨詢(xún)企業(yè)、廣告企業(yè)為主，這三種類(lèi)型企業(yè)占了總體的絕大部分。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 CBD及輻射區(qū)商務(wù)樓購(gòu)買(mǎi)群體現(xiàn)狀 （ 1） 大面積 （ 整層 、 半層 ） 購(gòu)買(mǎi)群體 選擇購(gòu)買(mǎi)大面積寫(xiě)字樓的公司主要為國(guó)內(nèi)大中型公司，這些公司屬于成熟企業(yè)，有良好的公司實(shí)力，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，在行業(yè)中具有較高的知名度。 這些中小型成長(zhǎng)企業(yè)的入住帶動(dòng)了 CBD輻射區(qū)商務(wù)公寓市場(chǎng)的發(fā)展。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 （ 2）交通便利，將形成高端寫(xiě)字樓市場(chǎng) 西大望路，守望 CBD的東大門(mén)，南端可以直通朝陽(yáng)公園，北邊則延伸到了松榆南路。 潛在客群需求研究 2 5 以下6%263032%313519%364525%465515%5 6 以上3%? 潛在客戶(hù)所在公司類(lèi)型 根據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出潛在客戶(hù)中在私營(yíng)企業(yè)中工作的比例最高，占到 33％。 潛在客群需求研究 價(jià)格14%居住習(xí)慣24%離單位近31%交通因素15%配套齊全10%投資6%? 戶(hù)型結(jié)構(gòu)需求 潛在客戶(hù)中需要“二居室”的比例較高，占到 51％；“三居室”的需求比例也較高，占到 31％。 潛在客群需求研究 1 . 5 以 下19%28%41%12%3 以 上0%? 購(gòu) /租車(chē)位及價(jià)格 從以上統(tǒng)計(jì)可以看出有 63％的潛在客戶(hù)更愿意租用車(chē)位， 37％ 選擇購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的潛在客戶(hù)中有 62％能夠承受 8萬(wàn)元以下的車(chē)位售價(jià)，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，大部分客戶(hù)能接受車(chē)位售價(jià)應(yīng)該在 7— 9萬(wàn)元之間。 ? 規(guī)劃中的道路將這個(gè)地塊分為兩部分，在一定程度上影響了 社區(qū)的整體規(guī)劃，破壞了社區(qū)的整體感覺(jué)。 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 機(jī)會(huì)分析 ? 超強(qiáng)賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造