【正文】 2023/1/202323/1/20January 20, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 20日星期五 2023/1/202323/1/202323/1/20 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/202323/1/202323/1/20Jan2320Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/202323/1/20Friday, January 20, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/202323/1/20January 20, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 1月 20日星期五 2023/1/202323/1/202323/1/20 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/1/202323/1/202323/1/20Friday, January 20, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/1/202323/1/202323/1/201/20/2023 6:44:19 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/1/202323/1/202323/1/202323/1/20 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 1月 2023/1/202323/1/202323/1/201/20/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/1/202323/1/202323/1/202323/1/201/20/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/202323/1/202323/1/20Jan2320Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/202323/1/20Friday, January 20, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 C 樓長 進(jìn)深 層數(shù) 面積 一居 二居 層高3米 60 15 18 16200 40— 60 35% 70— 100 65% 50 15 18 13500 40— 60 35% 70— 100 65% 30 4253 40— 60 100% 33953 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 C的產(chǎn)品戶型布局方向建議 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 C的產(chǎn)品戶型布局方向建議 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 C的產(chǎn)品戶型布局方向建議 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 C的產(chǎn)品戶型布局方向建議 關(guān)于價格 通過區(qū)域市場分析，并根據(jù)產(chǎn)品建議，我們建議本項目毛坯房的市場銷售價格為 6400— 6700元 /平米。同時地塊 C將擁有近 9000平米的綠地園林景觀設(shè)計。整體布局依然采用圍合形式，給景觀的建設(shè)預(yù)留更大的發(fā)揮余地。因此建議在該地塊做投資型產(chǎn)品，通過相對小的面積，控制銷售總價，吸引投資型客戶和部分自用、投資兼顧的客戶。地塊 B中的產(chǎn)品為中等面積的戶型產(chǎn)品，同時，因為該地塊的容積率得到了有效的控制，比地塊 A和地塊 C都要低，非常適宜居住。 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 2 3 4 5 6 在地塊 B規(guī)劃了四棟弧形板樓，呈圍合式分布。而地塊 B的容積率為，基本上接近了區(qū)域內(nèi)的最低值，應(yīng)該說舒適度是非常高的，在相當(dāng)程度上提高了項目的品質(zhì)。 區(qū)域內(nèi)的純居住項目的容積率我們也做了調(diào)查，總體水平在 — 。 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 A 樓長 進(jìn)深 層數(shù) 面積 層高 112 20 18 40320 70 42 40320 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 A的產(chǎn)品戶型布局方向建議 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 A的產(chǎn)品戶型布局方向建議 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 A的產(chǎn)品戶型布局方向建議 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊 B作為整體社區(qū)的亮點和要點，將項目的主力產(chǎn)品 —— 住宅部分的建設(shè)集中在地塊 B中。 L型的短邊部分緊靠地塊 A的南邊，此部分長度為 42米、寬 20米。地塊 A中的商務(wù)產(chǎn)品容積率為 ，可以為客戶提供相當(dāng)舒適的辦公環(huán)境。 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 在地塊 A中靠西大望路的一側(cè)建設(shè)一座辦公 +底商 +商務(wù)公寓的建筑。地塊C的占地面積為 11000平米，建筑面積為 34000平米。 ? 最小的一塊地 —— 地塊 C將被用來建設(shè)投資產(chǎn)品。此地塊的占地面積為 28800平米，建筑面積在 65000平米。同時為了提高項目的整體品質(zhì)感，在此地塊內(nèi)，所有住宅為板式高層的設(shè)計，戶型設(shè)計以中大戶型為主。容積率為 。 ? 地塊 A緊鄰西大望路，將其作為商務(wù)用地，主要用來建設(shè)項目的底商、辦公及商務(wù)公寓部分。 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 142米 206米 102米 109米 99米 169米 76米 58米 145米 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 地塊功能劃分 根據(jù)區(qū)域市場研究和潛在客戶需求分析，我們進(jìn)行了項目的整體功能分區(qū)的劃分。一是用來提高項目的整體品質(zhì)感，二是作為項目的特色和賣點出現(xiàn)在項目的對外宣傳上。同時，他們有一個共同的特點就是項目的景觀設(shè)計上采用了大量的水景。進(jìn)一步提高居住的舒適度和項目的整體品質(zhì)。板樓的舒適度是人所共知的，能夠在一定程度上提高項目的品質(zhì)感，同時區(qū)域內(nèi)純板樓居住項目為數(shù)不多，本身就是一個賣點，能夠有效的吸引客戶。因此采用獨立操作的形式，只是建筑形式、風(fēng)格上和大地塊保持一致，產(chǎn)品上采用區(qū)域內(nèi)熱銷且投資價值高的小戶型產(chǎn)品，吸引大量的投資客戶購買。本項目的自住型產(chǎn)品以二居和三居產(chǎn)品為主，同時配以區(qū)域內(nèi)相對供應(yīng)量較少的四居產(chǎn)品。因此在考慮產(chǎn)品的布局方面，應(yīng)盡量將商務(wù)產(chǎn)品和居住產(chǎn)品分區(qū)建設(shè)?？紤]到目前區(qū)域內(nèi)成功的商務(wù)產(chǎn)品的形式，如 soho，以及低售價、低租金產(chǎn)品缺失的市場空間，建議采用商務(wù)公寓的形式。在這種情況下，我們建議對產(chǎn)品的形式應(yīng)綜合考慮，適應(yīng)地區(qū)未來的發(fā)展： 項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議 ? 商業(yè)產(chǎn)品 在社區(qū)的鄰街部分設(shè)置少量的商業(yè)產(chǎn)品，帶動社區(qū)的商業(yè)氛圍的同時，滿足社區(qū)的日常生活消費(fèi)需要，同時作為項目中單價最高，利潤最高的產(chǎn)品出現(xiàn)，通過商業(yè)的經(jīng)營檔次很好的提升項目檔次和生活品質(zhì)。 目前廣渠路延線為區(qū)域內(nèi)配套商業(yè)設(shè)施的主要發(fā)展基地。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)施迅速增加，商務(wù)產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。特別是很多項目贈送精裝修，將會對本項目構(gòu)成直接的威脅。同時作為項目的一個有力的賣點。近幾年隨著南方開發(fā)商的不斷涌入，將南方社區(qū)的水景建設(shè)帶入北京，得到了客戶的一定程度的認(rèn)可。北京的項目普遍不重視項目水景的建設(shè)。通過對區(qū)域市場的研究和分析發(fā)現(xiàn)，幾個主要競爭項目都有大面積的景觀建設(shè)。 項目 SWOT分析 ? 機(jī)會分析 ? 超強(qiáng)賣點營造 目前本區(qū)域內(nèi)競爭項目對于本身的賣點營造和宣傳顯然是不夠的，只是單純的依靠區(qū)域市場的需求進(jìn)行項目銷售。無論是產(chǎn)品形式還是景觀設(shè)計都過于千篇一律，沒有特色。因此，我們可以從項目產(chǎn)品的多樣性上尋求機(jī)會。 項目 SWOT分析 ? 機(jī)會分析 ? 項目產(chǎn)品的多樣性 雖然西大望路項目的區(qū)域市場競爭較為激烈，但還是存在一定的市場空間與產(chǎn)品空間。 ? 規(guī)劃中的道路將這個地塊分為兩部分，在一定程度上影響了 社區(qū)的整體規(guī)劃，破壞了社區(qū)的整體感覺。 ? 區(qū)域市場內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)多樣且同制化很強(qiáng)，產(chǎn)品空間較小。 ? 項目大地塊部分格局方正，有利于項目的規(guī)劃設(shè)計。 ? 目前整體區(qū)域的商業(yè)氛圍隨著家樂福和百安家居的進(jìn)駐將會得到大幅度的提升，有效的提高了生活的便利度。 潛在客群需求研究 1 . 5 以 下19%28%41%12%3 以 上0%? 購 /租車位及價格 從以上統(tǒng)計可以看出有 63％的潛在客戶更愿意租用車位， 37％ 選擇購買車位的潛在客戶中有 62％能夠承受 8萬元以下的車位售價，根據(jù)以往的經(jīng)驗來判斷，大部分客戶能接受車位售價應(yīng)該在 7— 9萬元之間。 潛在客群需求研究 毛坯32%初裝（廚衛(wèi)）29%全裝25%菜單式14%? 物業(yè)費(fèi) 有 41％的被訪者對本項目的物業(yè)費(fèi)的接受范圍在 2－ /月 /平米。 潛在客群需求研究 819013%9110013%10111010%1111209%718015%1 6 0 以上6%12116022%61708%5 0 以下2%51602%? 戶型結(jié)構(gòu)與戶型面積的關(guān)系 50以下 5160 6170 7180 8190 91100 101110 111120 121160 160以上 零居室 100% 一室 25% 9% 50% 16% 二室 7% 22%