【正文】 策略四：合理規(guī)避建筑對周邊居民的影響2023年地基階段地基完工上部工程階段 后續(xù)工程階段主體封頂收樓2023年3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月裝修工程 裝飾工程 竣工驗收項目一期開盤項目工程進度預估 — 預計 09年 10月開盤THANK YOU！。策略一：項目聯(lián)合政府相關單位開發(fā)王家墩中央 CBD，塑造 CBD區(qū)域價值及高位形象。 臨近 103號規(guī)劃路與發(fā)展大道接駁，周邊有一定的居住氛圍；4北部組團分期開發(fā)建議項目操作開發(fā)前期準備條件① 完善項目區(qū)域內(nèi)部的公建，包括路網(wǎng)、公園、體育公園，湖景資源的塑造成型；② 聯(lián)合政府開發(fā)中央 CBD，提升整個項目的價值和形象；③ 確定項目開發(fā)時間與周期，制定工程進度表；④ 對項目進行深入的市場調(diào)查，研究物業(yè)與產(chǎn)品組合；⑤ 確定一期開發(fā)啟動區(qū)域，制定完善的項目操作策略。 103號路與發(fā)展大道接駁。③ 北部地塊很難利用南部價值，北部成為一個純住宅開發(fā)的項目，只能依靠打造內(nèi)部園林來體現(xiàn)項目的價值。公園 /湖景與 2期同時開發(fā)此方案實質(zhì)：規(guī)避政策風險，逐步探市4北部組團先行開發(fā)說明地塊CBD湖景至武廣商圈至復興村待開發(fā)區(qū)域① 北部組團遠離市中心，資源相對少，唯一條件是 103號路網(wǎng)比較成熟。③ 起步不足處： 第一，西部區(qū)域比較落后，遠離市中心，價值和資源太少，項目號召力會減弱。 一期開發(fā)以 104號路出口為戰(zhàn)略點，易于于現(xiàn)有的交通路網(wǎng)形成聯(lián)系。3南組團分期開發(fā)啟動建議一此方案實質(zhì)：樹標桿，搶占制高點入市地塊CBD湖景至武廣商圈至復興村待開發(fā)區(qū)域3期2期1期3分期開發(fā)啟動：方案二① 南部組團分五期開發(fā)，如右圖。④ 如果選用此方案，建議路網(wǎng)開發(fā)完善的，建好體育公園 /湖景等設施。③ 起步不足處： 102號路正在建設，與建設路和漢西路接駁有較遠的距離。 首先靠近公園、體育公園、鄰近湖景資源，價值最高，易于樹立項目高端形象。2期① 南部組團分三期開發(fā)，如右圖。 102號路與建設大道接駁。④ 南部地塊臨湖、體育公園、公園等城市稀缺資源，復合價值高，可為項目樹立高品質(zhì)形象與定位奠定堅實的基礎。② 南部組團通過 102號路緊靠武漢傳統(tǒng)商圈，居住、商業(yè)、人文氛圍較為濃重，地塊成熟度高。品牌升級－ 走有利于品牌塑造的可持續(xù)發(fā)展路線。營造未來文化內(nèi)涵－以項目的文化內(nèi)涵代言整個區(qū)域的形象。復合化開發(fā)－通過復合化避開同質(zhì)競爭，提高項目檔次。4 第二套房提高首付，利息加大，以抑制消費，新政使市場投資者卻步，自住者成為市場購房主流。3 二次置業(yè)首付及利率提高，客戶購房日趨謹慎。P1 P0Y0Y1政策導致供求關系發(fā)生改變在考慮市場上價格較高的商品房供應不變的條件下，政府出臺經(jīng)適房政策，將直接導致實際購房需求減少，銷售量下降，價格降低。關注房市實施開發(fā)策略07年每月銷售套數(shù)07年每月成交均價 07年月成交面積與金額受政策影響，市場暫時趨冷自從 07年 10月新政，銀根緊縮，第二套提高首付利率以來，全國房地產(chǎn)各大城市房市備受影響，武漢市場也有暫時趨冷的跡象，最近也打起了降價牌。,Share生態(tài)林分為三部分，北部組團十幾畝，南部中心一片，104號路沿線有一片，體育公園北移的情況下可以實現(xiàn)生態(tài)林的部分保留共享空間氛圍的營造l 公共空間l 過渡空間l 開放空間Open北部組團地塊資源較低，生態(tài)林經(jīng)濟價值不高，觀賞性不足，對純居住區(qū)來說，降低了項目品質(zhì)。 保護自然植物與武漢歷史文脈216。 提高體育公園的生態(tài)價值216。③ 從城市空間里利用角度，可以將其開發(fā)成 CBD景觀大道，提升南北組團價值，同時也能夠提升整個中央 CBD的未來價值，對中央 CBD未來的開發(fā)有支撐作用。 104號路保留說明地塊CBD湖景至武廣商圈至復興村待開發(fā)區(qū)域保留 104號路，建議不考慮覆蓋上面的道路和城市空間，可建設景觀大道① 104號路太寬，不建議將體育公園和 104號路結(jié)合。① 南北地塊資源調(diào)整，減少成本投入；② 南部地塊價值和北部地塊價值最大話利用；在調(diào)整之后，南北地塊主題定位更加明晰；③ 可以保留北部地塊的原生態(tài)林地；④ 借鑒了深圳、上海、北京等城市CBD、 CLD成熟的開發(fā)理念；方案二方案一組團劃分說明地塊CBD湖景至武廣商圈至復興村待開發(fā)區(qū)域以 104號路將項目地塊分為兩個組團① 104號路近 100米寬，和 102號路從城市規(guī)劃角度項目地塊化為南北兩個部分，為了有效的利用城市空間和項目價值最大化，項目可以打造成為兩個組團，符合規(guī)劃的以公共交通為導向的規(guī)劃思想，同時也是從人本角度思考，也有利于項目后續(xù)的分期開發(fā)。7方案二整體規(guī)劃建議 （僅供參考）開放公寓樓、 SOHO寫字樓、SOHO別墅、少量臨街商鋪、步行街（參考案例：北京建外SOHO）人造景觀綠化帶核心商業(yè)體育公園 +生態(tài)杉林低密度高端住宅或多層洋房低密度高層住宅為主半圍合布局東南方景觀價值最大化原則布局多層、小高層住宅為主西南方景觀價值最大化原則方案二，通過規(guī)劃調(diào)整將項目土地價值最大化沿街商業(yè)兩種規(guī)劃方案比較① 南部組團價值高，但是利用率底，南部組團面臨土地資源的浪費；② 北部組團價值需需要更高的成本打造。高尚居住區(qū)也可以型形成一個閉合空間，大院天成。（參考案例如：北京建外 soho），可以開發(fā)符合價值較高的商務公寓 /酒店公寓 /小型辦公空間 soho等，將大大提升 CBD價值的并完善CBD功能，也最大限度的提升了地塊的使用價值。價值調(diào)整如下：第一、南部將形成了一個中間為商業(yè) /娛樂休閑 /公園，東部為中央 CBD，東南為湖景資源的一塊純住宅和商業(yè)用地，一方面極大的提升了地塊的整體性，同時也極大地利用了湖景資源。擴大城市外人流和中央?yún)^(qū)的交流。同時也能夠吸引更多的外圈城市具名進入生態(tài)休閑區(qū)，對項目區(qū)域的商業(yè) /娛樂 /學校資源的盤活與價值提升有直接的影響。北部組團價值提升在如下方面：第一、體育公園 /學校 /娛樂用地（都屬于公建）集中，可以將北部建立一個生態(tài)休閑領地，大大提升項目景觀、園林、居住環(huán)境等復合價值。娛樂休閑用地也無法發(fā)揮其獨有的價值。② 南部的體育公園其靠近 CBD和湖、公園等資源， 其商務性、居住性價值最高，作為體育公園用地，無法發(fā)揮其土地核心價值，背離了土地價值最大化和利益最大化原則和土地的合理化利用原則以及市場化導向原則。生活配套齊全縱觀國內(nèi)外優(yōu)秀 CLD開發(fā)案例，不難發(fā)現(xiàn)，具備六 大開發(fā)要素，是 CLD開發(fā)成功的關鍵。舒適宜人 8深圳黃埔雅苑案例借鑒 CLD成功開發(fā)經(jīng)驗借鑒便捷交通路網(wǎng)有規(guī)模的居住區(qū)與 CBD相對分離景觀環(huán)境的利用和協(xié)調(diào)居住環(huán)境 建筑特色：四期建筑的主題分別為雍容的羅馬、熱情的西班牙、抒情的維也納、浪漫的法國216。一二期 積 建筑面積： 216。 地理位置：福田區(qū)中心區(qū)新洲路與紅荔路交界處216。 綜合配套完善、成熟、超前。 國際化商務需求帶動國際化居住需求；216。 古北新區(qū)坐落在上海市區(qū)的西部虹橋路沿線，與虹橋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)毗鄰，是以涉外的高標準住宅為主，兼具商業(yè)和外貿(mào)功能。 一區(qū)是以高層公寓、辦公綜合樓、展館為主的綜合區(qū)；二區(qū)為住宅區(qū)；三區(qū)為領館別墅商品住宅綜合樓區(qū)。 總規(guī)劃用地面積： 216。建筑設計的手法是迷宮一樣的街區(qū)小城，城里到處都有小廣場 (piazza), 兩層的隨意上下的花園，蜿蜒的小橋，小街，抬頭望去是高高的、透明的玻璃樓。 ④ “ 混合就是活力 ” 的建筑理念： 建外 SOHO的精神是無中心，多層次，混合就是活力 (multicenter, multilayer, multientrance, multiview)。③ 交通路網(wǎng)便捷： 位處 CBD核心區(qū)域，擁有無與倫比的便捷交通 現(xiàn)有的城市交通主干路包括：建外大街、建國路、東三環(huán)路、京通快速路、東四環(huán)路。與香港島差異化遙相呼應，打造富有生機的 CLD商業(yè)繁華、自然獨享、清幽尚居 5案例三 :北京建外 SOHO 【 關于建外 SOHO】 n 地址：朝陽區(qū)東三環(huán)中路 39號，緊鄰建外大街和東三環(huán)、位于 CBD金十字的西南角 n 占地面積： n 建筑面積： 70萬平方米（