【正文】 22% 25% 13% 11% 三室 4% 18% 52% 26% 四室以上 5% 85% 潛在客群需求研究 根據(jù)以上表格統(tǒng)計(jì)，戶型與面積的比例關(guān)系為： 零居： 50平米以下，比例為 100％ 一居： 61－ 70平米，比例為 50% 二居： 71－ 100平米，比例為 69％，其中 70— 9044%。 潛在客群需求研究 二室一廳一衛(wèi)19%二室二廳一衛(wèi)10%二室二廳二衛(wèi)22%一室一廳12%四室以上5%零居室1%三室31%? 戶型面積需求 戶型面積需求范圍比較分散， 71－ 110平米是選擇的重點(diǎn)范圍，占 51％。 潛在客群需求研究 價(jià)格14%居住習(xí)慣24%離單位近31%交通因素15%配套齊全10%投資6%? 戶型結(jié)構(gòu)需求 潛在客戶中需要“二居室”的比例較高，占到 51％；“三居室”的需求比例也較高，占到 31％。 潛在客群需求研究 6001650029%6501700025%850190004% 9 0 0 1 以上0%750180007%800185005%7001750011%6 0 0 0 以下19%? 購房原因 “ 離單位近”成為潛在客戶在此區(qū)域選房的首要因素，占到 31％； “居住習(xí)慣”占 24％。 潛在客群需求研究 ? 銷售單價(jià) 有 29％的客戶選擇 6000－ 6500元 /平米，有 25％的客戶選擇 6500－ 7000元 /平米，選擇 7000— 7500元 /平米的客戶有 11%，選擇 7500— 8000元 /平米的客戶有 7%，選擇 8000元 /平米以上的人只占 9％。 潛在客群需求研究 國企21%政府部門14%外省職員2%外企30%私營33%? 置業(yè)次數(shù) 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，潛在客戶中 “首次”置業(yè)者達(dá)到 40%，二次置業(yè)者占到了 47%，我們將首次置業(yè)者確定為白領(lǐng)階層（其中有 50%為過度型），將二次以上置業(yè)者確定為升級(jí)換代型客戶，三次以上置業(yè)者為投資型客戶。 潛在客群需求研究 2 5 以下6%263032%313519%364525%465515%5 6 以上3%? 潛在客戶所在公司類型 根據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出潛在客戶中在私營企業(yè)中工作的比例最高，占到 33％。 西大望路板塊內(nèi)高檔商務(wù)公寓產(chǎn)品存在很大市場(chǎng)空白。 中小型成長企業(yè)對(duì)于低端寫字樓和高檔商務(wù)公寓需求旺盛。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 （ 3） 配套設(shè)施進(jìn)一步完善 區(qū)域內(nèi)的火車轉(zhuǎn)運(yùn)站將遷移 ， 改建成現(xiàn)代化建筑綜合體 ， 大規(guī)模的影視中心也將建立 ， 通惠河即將改造 ， 南磨房主題公園 ， CBD中心花園廣場(chǎng) ，四環(huán)百米綠化帶工程及散布在期間的各種街區(qū)花園的陸續(xù)建成 ， 這些都將大大改善西大望路沿線的配套 。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 （ 2）交通便利，將形成高端寫字樓市場(chǎng) 西大望路，守望 CBD的東大門，南端可以直通朝陽公園，北邊則延伸到了松榆南路。 大望路現(xiàn)在由于工廠搬遷留下了大批有待開發(fā)的土地 ， 創(chuàng)造了較好的整體開發(fā)環(huán)境 。 （ 4） 區(qū)域內(nèi)商務(wù)環(huán)境和商務(wù)辦公條件很差 ， 特別是廣渠路以南區(qū)域 。 （ 2） 區(qū)域內(nèi)適合中小型成長企業(yè)辦公的物業(yè)缺乏 ， 但需求巨大 。 這些中小型成長企業(yè)的入住帶動(dòng)了 CBD輻射區(qū)商務(wù)公寓市場(chǎng)的發(fā)展。 對(duì)于辦公區(qū)的選擇受到其公司實(shí)力及提供服務(wù)的大型企業(yè)辦公地址的影響 。這些公司從事的行業(yè)面比較廣，其中較為集中的行業(yè)有：商業(yè)貿(mào)易、廣告公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢公司、廣告、出版等。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 （ 2） 中小面積 （ 200— 500平米 ） 購買群體 購買中小面積辦公區(qū)為國內(nèi)目前處于穩(wěn)定成長的中小型企業(yè)、港臺(tái)及國外公司派駐北京的分公司或事務(wù)處。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 CBD及輻射區(qū)商務(wù)樓購買群體現(xiàn)狀 （ 1） 大面積 （ 整層 、 半層 ） 購買群體 選擇購買大面積寫字樓的公司主要為國內(nèi)大中型公司，這些公司屬于成熟企業(yè)，有良好的公司實(shí)力，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，在行業(yè)中具有較高的知名度。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 中小面積為主力需求面積 整個(gè)區(qū)域的客戶辦公面積需求偏小 ， 有 60％ 的客戶表示他們理想的辦公面積在 300平米以下 ， 有 ％ 在 300－ 500之間 ， 僅有 ％ 的客戶認(rèn)為500平米以上的面積才是他們比較理想的辦公面積 。 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒有成熟企業(yè)雄厚 ， 所以在辦公地點(diǎn)的選擇上也沒有那些企業(yè)講究 。 這就像馬斯洛的人類需求理論一樣 ， 人第一是生存 ， 第二是安全 ，第三才是社會(huì)尊重 。另外中關(guān)村的中小型公司以貿(mào)易企業(yè)、咨詢企業(yè)、廣告企業(yè)為主，這三種類型企業(yè)占了總體的絕大部分。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在整個(gè) CBD及輻射區(qū)域現(xiàn)有的企業(yè)當(dāng)中， 50人以下的中小型企業(yè)占 70%，而其中 10人左右的企業(yè)又占了 60％。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 621639103510751218814CBD中關(guān)村金融街C B D 商圈金融街商圈中關(guān)村商圈其他結(jié)論：本區(qū)域的客戶群的規(guī)模是不斷壯大的，對(duì)于辦公物業(yè)的市場(chǎng)需求也是不斷增加的。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 ? CBD及其輻射區(qū)域的辦公物業(yè)的需求分析 目標(biāo)客戶為 CBD現(xiàn)有以及為之服務(wù)的企業(yè) 金融街 ， 中關(guān)村和 CBD三個(gè)主要商務(wù)區(qū)內(nèi)企業(yè)對(duì)于未來辦公地的選擇：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的跨國集團(tuán) 、 國內(nèi)知名企業(yè)往往都會(huì)選擇 CBD作為辦公地點(diǎn) ， 而為之人服務(wù)的一批中小型成長企業(yè)也將跟進(jìn) ， 這些企業(yè)是本區(qū)域的最主要的客戶來源 。 中小型成長企業(yè)：這些公司服務(wù)于入住 CBD的知名大企業(yè)，它們依存于這些大企業(yè)，并進(jìn)而發(fā)展和壯大。 —— 《 北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 區(qū)域商務(wù)狀況分析 CBD區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形式 CBD的功能定位決定了其內(nèi)部的辦公 、 會(huì)展 、 酒店 、 居住及文化娛樂場(chǎng)所都應(yīng)為北京最為頂級(jí)的地方 ， 包括國貿(mào)中心 、 嘉里中心 、 摩托羅拉大廈 、 招商局大廈等等 ， 還有正在動(dòng)工興建的華貿(mào)中心 、 中央電視臺(tái)新址 、 萬通中心等等 。 （ 2）、成為現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識(shí)、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域 。 （ 2）、建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。 ? 北京整體商務(wù)區(qū)域劃分 金融街 ， 中關(guān)村和 CBD， 是北京市寫字樓最為密集的三個(gè)區(qū)域 ， 其中金融街為國家金融管理中心和國家級(jí)銀行總行 、 非銀行金融機(jī)構(gòu)總部的所在地；中關(guān)村是我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)；而 CBD是中央商務(wù)區(qū) 。他 集中了泛 CBD南部綜合區(qū) 80%的供應(yīng)量。以建立客戶 美譽(yù)度為基礎(chǔ)的全方位營銷推廣模式將更多的使用； ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同制化太強(qiáng)，競(jìng)爭將越來越激烈。可見區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)對(duì)于商務(wù)產(chǎn)品的需求是旺盛的。實(shí)際上，西大望路沿線現(xiàn)存的寫字樓產(chǎn)品多為 80年代的產(chǎn)品，檔次較低、破舊不堪，無論從功能、外觀還是管理都不能滿足現(xiàn)今市場(chǎng)的要求。 區(qū)域市場(chǎng)研究 ? 北京市的總體商務(wù)市場(chǎng) 目前北京的商務(wù)樓市場(chǎng)的建設(shè)相對(duì)集中，主要在中關(guān)村 區(qū)域市場(chǎng)研究 ? 西大望商務(wù)市場(chǎng)分析 目前，西大望的在建商務(wù)樓多為高檔寫字樓產(chǎn)品，如溫特萊中心、華貿(mào)中心、藍(lán)堡國際中心和珠江帝景的 4棟 5A級(jí)的寫字樓。 區(qū)域市場(chǎng)研究 1)物業(yè)類型分析 ? 園林景觀分析 通過上述分析我們可以看出，區(qū)域內(nèi)有大面積水景的項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)影響力都相對(duì)較高。 區(qū)域市場(chǎng)研究 1)物業(yè)類型分析 ? 園林景觀分析 6000平米阿波羅景觀廣場(chǎng)、 100座唯美雕塑、 150個(gè)藝術(shù)浮雕、 300條經(jīng)典廊柱。社區(qū)的園林景觀主要集中在社區(qū)的中心廣場(chǎng) . 區(qū)域市場(chǎng)研究 1)物業(yè)類型分析 ? 園林景觀分析 石韻浩庭為中式建筑，因此在園林設(shè)計(jì)上也是極為中式，突出“石韻”，整個(gè)園林設(shè)計(jì)以綠色園林景觀為主，石制景觀在其中作為點(diǎn)綴之用。但景觀設(shè)計(jì)的豐富感不足。 區(qū)域市場(chǎng)研究 1)物業(yè)類型分析 ? 園林景觀分析 蘋果社區(qū)的園林設(shè)計(jì)為大面積的植被園林景觀設(shè)計(jì)，通過不同色彩的植物，使整體的園林景觀呈現(xiàn)層次感和跳躍感。社區(qū)中心部位設(shè)有中心廣場(chǎng)、中心花園，近 4000平米的水面營造了唯美主義的水景園林。雖然一、二期中都加入了部分的水景作為整體園林設(shè)計(jì)的點(diǎn)綴，然而由于水景面積較小，在整體設(shè)計(jì)風(fēng)格上依然沒有起到畫龍點(diǎn)睛的作用。雖然園林整體性較強(qiáng)，卻依然缺乏自己的特點(diǎn)。 其集中水景面積為 5000平米。 區(qū)域