房地產(chǎn)估價(jià)基本方法及變現(xiàn)分析教材-免費(fèi)閱讀
【正文】 土地增 值 稅 %依據(jù) 《土地增 值 稅 暫 行條例 實(shí) 施 細(xì)則 》。差 額 定率累 進(jìn) ，按照 訴訟標(biāo)的金 額 %4%，減半交 納 。 開 發(fā) 程度越低的房地 產(chǎn) ，不確定因素越多， 變現(xiàn) 能力會(huì)越弱。o 三 、 房地 產(chǎn) 的可分割 轉(zhuǎn)讓 性。o 比 較 法、收益法：在工 業(yè) 集中區(qū)有 標(biāo) 準(zhǔn)廠房租售 實(shí) 例，可以采用比 較 法、收益法。o 比 較 法：商 業(yè) 房地 產(chǎn)轉(zhuǎn) 售 轉(zhuǎn) 租 較為頻 繁，尤其是小型商 鋪 ，比 較 容易 獲 得比 較實(shí) 例，適用于比 較 法。o 按開 發(fā) 程度劃分的種 類 ：生地、毛地、熟地、在建工程、 現(xiàn) 房。、房地 產(chǎn) 估價(jià)方法 成本法o 適用 對(duì) 象： 很少交易 且 沒有 經(jīng)濟(jì) 性收入 房地 產(chǎn) 。、房地 產(chǎn) 估價(jià)方法 比 較 法o 適用 對(duì) 象 ：具有 交易性 的房地 產(chǎn) 。房地 產(chǎn) 估價(jià)基本方法o 比 較 法o 收益法o 成本法o 假 設(shè) 開 發(fā) 法、房地 產(chǎn) 估價(jià)方法 比 較 法o 概念 ：o 將估價(jià) 對(duì) 象與在估價(jià) 時(shí) 點(diǎn)的 近期 有 過 交易的 類 似房地 產(chǎn)進(jìn) 行比 較 ， 對(duì)這 些 類 似房地 產(chǎn) 的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)?修正 ，以此估算估價(jià) 對(duì) 象的客 觀 合理價(jià)格或價(jià) 值 的方法。、房地 產(chǎn) 估價(jià)方法 收益法物業(yè)類型 收益乘數(shù)（大致經(jīng)驗(yàn)值） 舉例（年租金 *收益乘數(shù) =單價(jià)）商業(yè) 1520年 150*12*18=32400辦公 2025年 65*12*22=17160住宅 4555年 35*12*50=21000工業(yè) 1012年 18*12*10=2160收益乘數(shù)法：該方法較為粗糙，適用于資料不充分或精度要求不高的估價(jià)、房地 產(chǎn) 估價(jià)方法 成本法o 概念 ：成本法是求取估價(jià) 對(duì) 象在估價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 時(shí) 的重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià) 對(duì) 象的客 觀 合理價(jià)格或價(jià) 值 的方法。o 估價(jià)步 驟 ：o （ 1） 選擇 具體估價(jià)方法o （ 2） 選擇 估價(jià)前提（ 自行開 發(fā) 、自愿 轉(zhuǎn)讓 、被迫 轉(zhuǎn)讓 ）；o （ 3） 選擇 最佳的開 發(fā)經(jīng)營 方式；o （ 4） 測(cè) 算后 續(xù) 開 發(fā)經(jīng)營 期；o （ 5） 測(cè) 算后 續(xù) 開 發(fā) 的必要支出；o （ 6） 測(cè) 算開 發(fā) 完成后的價(jià) 值 ；o （ 7）確定折 現(xiàn) 率或 測(cè) 算后 續(xù) 開 發(fā) 的利 潤 ；o （ 8） 計(jì) 算開 發(fā) 價(jià) 值 。o 成本法：估價(jià) 時(shí) 出于安全、保守的考 慮 會(huì)使用成本法；拆遷估價(jià)以及在建工程估價(jià)也會(huì)采用成本法。o 工 業(yè) 廠房按通用性分 為
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