【正文】 情景六： 通過研究和分析，我們得到如下的定位： 市場定位： 輻射香港、深圳的休閑型豪宅 產(chǎn)品定位： 都市全海岸悠游尊貴府邸 100%海景 +泰式風(fēng)情園林 +高檔會所 +尊貴硬件設(shè)施 +完善配套 +星級物管 客戶定位： 香港中層白領(lǐng)度假客群 +深圳精英自住客群 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 功能設(shè)置： 標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)籃球場 排球場 三個羽毛球場 壁球室 大型親子兒童游戲室 兩片網(wǎng)球場 沙弧球練習(xí)室 室內(nèi)泳池 海景健身會所 香熏 spa 功能會所 —— 設(shè)計格調(diào)，氣勢恢宏；布局合理；項目新穎時尚。 4. 具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設(shè)施等較為缺乏； 5. 教育配套水平較低； O（ opportunity） 片區(qū)地位逐步抬升； 獨特的景觀與未來的高起 點規(guī)劃，越來越受到市場 的矚目； T（ threat） 1. 翠堤灣對本項目構(gòu)成較大的競爭威脅； 2. 未來 12年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量較大； 3. 相鄰區(qū)域分流部分內(nèi)外銷客戶； 案例討論 情景五： 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 購房愿承擔(dān)的總價 50萬 80萬 100萬以上 主力戶型需求 2房、 3房 3房、 4房 面積區(qū)間 65M2 – 75M2 ； 85M2左右 130 M2— 160 M2 景觀需求 海景 附加需求 室內(nèi)：帶家私裝修 +分體空調(diào) 室外：游泳池 設(shè)備：深港直通巴士 室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大 室外：高尚的運(yùn)動設(shè)施與園林 需求：安全且私密性，有充足的車位。 項目 外 銷 內(nèi) 銷 來深置業(yè)客戶群 30歲以上，月收入在 35萬元，有一定事業(yè)成就及閑暇時間的香港人，分布在港島、九龍、新界的比例較為平均。 從片區(qū)競爭項目看，在產(chǎn)品特點方面都比較注重挖掘海景資源。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 市場比較法 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 通脹因素調(diào)整 項目價格定位 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 區(qū)域樓盤準(zhǔn)備賣給誰？誰在買這些樓盤？需求特征是什么？哪些樓盤以及樓盤中的哪些因素滿足了購房者的需要？ —— 這就是本部分所要解決的問題。 并且 由于銷售率本身就是一個不斷變化的動態(tài)數(shù)據(jù) ， 因此 易居咨詢中心為了更加科學(xué)合理的表示各項目的銷售 情況 ， 把選定的樣本項目按開盤時間段進(jìn)行分組 ， 然 后求得平均銷售速度 。 、價格 在整個區(qū)域市場分析中，價格與銷售是核心。 物業(yè)名稱 通訊系統(tǒng) 供電系統(tǒng) 電梯 P1 IDD 雙路供電 三菱 P2 寬帶 雙路供電 廣日 P3 IDD 雙路供電 三菱 P4 IDD 雙路供電 迅達(dá)部 P5 寬帶 雙路供電 富士達(dá) 樣表：樣本項目樓宇配套情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ? 配套情況 ? 外部配套 物業(yè) 名稱 郵局 銀行 餐飲 娛樂 商業(yè) 體育 場館 幼兒園 中小學(xué) 醫(yī)院 P1 有 有 有 有 有 有 有 有 P2 有 有 有 有 有 有 有 有 P3 有 有 有 有 有 有 有 有 P4 有 有 有 有 有 有 有 有 P5 有 有 有 有 有 有 有 有 樣表：樣本項目外部配套情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 ?整體規(guī)劃 ?容積率 通常情況下，容積率越低，產(chǎn)品居住的舒適度就越高。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 在對項目所在的區(qū)域進(jìn)行市場分析前，首先分析項目 所在地塊以及周邊的自然人文環(huán)境和市政、生活配套 情況弄清項目自身情況及可借用的周邊配套設(shè)施，然 后再揭示整個區(qū)域市場的情況。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 以地塊為核心出發(fā)點，在特定的區(qū)位和技術(shù)參數(shù)下，通過系統(tǒng)的研究市場的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶，并為項目定位提供市場依據(jù)。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 保密 前 期 策 劃 的 意 義 項目研展報告的要點及方法 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 房地產(chǎn)定位的目的： 尋找均衡點 可能的產(chǎn)品 可能的客戶 投資效益 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 在調(diào)查范圍確定后，制定具體的數(shù)據(jù)分析方案，并對數(shù)據(jù)分析的方法進(jìn)行說 明。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 從市場反饋效果（即銷售情況）來考察產(chǎn)品的被認(rèn)同程度，如主力戶型是否是熱銷戶型、總額不變的資金在項目要素中如何分配才能最大限度迎合客戶需求，達(dá)到提高價格或是銷售速度的目的。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 ? 裝修情況 裝修情況主要包括項目的樓體外立面裝修、公共部分裝修（主指大堂）及戶內(nèi)裝修，外立面是建筑的外表，裝修情況直接反映出項目的品質(zhì)，中高檔項目的公共部分裝修通常采用精裝修，戶內(nèi)裝修則差異很大。 樣表：樣本項目會所設(shè)施 物業(yè)名稱 羽毛 球場 網(wǎng)球 場 游泳 館 臺球 室 壁球 場 健身 房 餐 飲 網(wǎng)吧 / 書吧 P1 有 有 / 有 / 有 / / P2 / / 有 / / 有 有 有 P3 / 有 有 / 有 有 / 有 P4 / / / / / / / P5 / / 有 有 / 有 有 / 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ? 物業(yè)管理 通過區(qū)域項目對物業(yè)管理公司和選擇情況和物業(yè)管理費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)的統(tǒng)計，分析出區(qū)域市場項目物業(yè)管理服務(wù)的水平，從 另一角度說明區(qū)域市場中客戶對物業(yè)管理的接受程度。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 是誰？需要什么樣的產(chǎn)品？怎樣進(jìn)行決策？ 對目標(biāo)物業(yè)的接受度分析 原有及潛在消費(fèi)者需求特征變化 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ? 建筑方案設(shè)計建議 規(guī)劃設(shè)計建議 ? 總體規(guī)劃建議 ? 建筑風(fēng)格建議 ? 園林設(shè)計建議 配套設(shè)施 ? 功能配套建議 ? 智能化建議 ? 會所設(shè)施建議 產(chǎn)品建議 ? 建筑單體建議 ? 戶型、面積建議 ? 戶型配比建議 ? 戶型設(shè)計細(xì)節(jié)建議 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 社區(qū)服務(wù)建議 ? 物業(yè)管理公司建議 ? 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議 產(chǎn)品定位的內(nèi)容： 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 序號 工程類別 平均造價（元 /平方米） 備 注 一 土地費(fèi)用 1 土地使用權(quán)出讓金 / 土地開發(fā)動遷費(fèi)用及土地使用費(fèi) 2 土地出讓契稅 / 按出讓金的 3%計算 二 建安費(fèi)用 1 普通商品房 多層 9501050 ?67層住宅 小高層 13501450 ?812層住宅 中高層 1550