【正文】 銷售情況 然后對有借鑒意義的項目從位置交通、社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計、項目特色、銷 售策略等方面進行橫向點評分析，更清楚地明確競爭對手的情況，找出成功項目對本案的借鑒之處。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 本部分是對區(qū)域市場的項目進行縱向比較分析，首先 解決供應(yīng)市場“是什么”的問題，然后深入分析“為 什么”，最后得出“怎么辦”的結(jié)論。 主要包含土地開發(fā)投資情況、項目供應(yīng)分布、銷售情況、價格走勢、產(chǎn)品趨勢等方面。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 市場研究階段 只有真正懂策劃的人，才能“決策問題”轉(zhuǎn)化為“研究問題” 只有真正懂策劃的人，才能合理地根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特性及市場特性制定相應(yīng)的研究執(zhí)行方案 只有真正懂策劃的人，才能站在項目全程的高度，設(shè)計出結(jié)構(gòu)清晰、邏輯嚴密、針對性強的研究方案 只有真正懂策劃的人，才能在實際研究的調(diào)查中更有效地進行數(shù)據(jù)方面的調(diào)查、整理及分析 用策劃的頭腦思考市場研究 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 其作用在于： ? 通過市場分析確定項目的可行性 ? 通過財務(wù)評價確定項目的可行性 可行性研究階段 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 1. 易居中國項目前期研展的三個階段 可 行 性研 究價 格 定 位開 發(fā) 周 期銷 售 周 期經(jīng) 濟 效 益分 析推 廣 方 案市 場 研 究市 場 定 位客 戶 定 位產(chǎn) 品 定 位地 塊 產(chǎn) 品 方 案具 具 具具具具具具 具第一階段 可行性研究 第二階段 市場研究 第三階段 項目定位 第四階段 市場推廣 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 市場研究 定位 確定細分市場 產(chǎn)品定位、客戶定位 市場選擇 T 市場細分 S 市場調(diào)研 定位 P 項目定位階段 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 2. 易居中國項目前期研展報告的撰寫要點 . 宏觀市場部分 . 區(qū)域 /競爭市場分析 . 項目定位建議 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 主要分析市政規(guī)劃及其他與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的重大事項及產(chǎn)業(yè)政策。分析區(qū)域市場 上產(chǎn)品的特征、價格、宣傳推廣、客戶群、銷售情況 以及相互間的關(guān)系，弄清楚區(qū)域市場的整體情況，為 項目的市場定位提供有力的支撐。 說明調(diào)研項目選取的依據(jù)，數(shù)據(jù)分析的原則和方法。 通過上述分析，提出本案的初步市場定位。 ? 項目概況 通過項目概況我們可以了解到樣本項目的位置、開發(fā)商以及項目的開盤時間、入住時間等基本情況。 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時間 入住時間 P1 P2 P3 P4 P5 樣表：樣本項目概況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 物業(yè)名稱 綠化率 P1 % P2 % P3 % P4 % P5 % ? 綠化率 綠化率的高低可以反映出小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境景觀和綠化情 況 ， 綠化率越高的項目區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計也更加豐富多彩 ， 使業(yè)主的居住品質(zhì)得到一定的提升 。 物業(yè)名稱 樓體類型 P1 26層 /28層塔樓 P2 1518層塔板結(jié)合 P3 25層塔樓 P4 16層板樓 P5 10－ 14層板樓 樣表：樣本項目綠化率 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 物業(yè)名稱 一居 面積 比 例 二居 面積 比 例 三居 面積 比 例 四居 面積 比 例 躍層 面積 比 例 P1 29% 50% 21% P2 20% 167179 40% 40% P3 25% 25% 25% 25% P4 138174 33% 162210 34% 215247 33% P5 8% 30% 50% 2% 10% 樣表：樣本項目戶型面積及比例 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 物業(yè)名稱 幼兒園 中小學 商業(yè) 會所 P1 有 有 有 有 P2 / / / 有 P3 有 / 有 有 P4 有 / / 有 P5 / / 有 有 樣表：樣本項目區(qū)內(nèi)配套情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ?樓宇配套 通過下表可以看出樣本項目在通訊、供電系統(tǒng)及電梯品牌選擇方面的情況。 物業(yè)名稱 車位數(shù)量（位 /戶） P1 1 P2 1 P3 1 P4 1 P5 樣表：樣本項目車位情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件?？蛻舻男枨筇卣鳎▽Ξa(chǎn)品硬件、軟件的要求）也正是通過價格及銷售情況體現(xiàn)的，通過對市場上各項目價格銷售情況的深入分析，可以有效彌補需求調(diào)研的不足，更為準確、深入地發(fā)現(xiàn)客戶需求。 ?銷售分析 商品房在銷售時一般分為導入期 、 強銷期以及持銷期 三個階段 ， 各個階段的銷售率是有很大差異的 。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。易居可通過分布在各個區(qū)域的數(shù)十個代理樓盤的客戶數(shù)據(jù)和定期需求調(diào)研數(shù)據(jù)來深入分析客戶的需求。 樣表：樣本項目客群特征 項目名稱 客群特征 P1 P2 P3 P4 P5 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。其次是在以上結(jié)論基礎(chǔ)上對項目提出有針對性、可操作性、建設(shè)性的市場定位和建議。 項目定位 項目產(chǎn)品定位 項目價格定位 項目客戶定位 投資回報分析 產(chǎn)品組合 樓體類型 房型面積 市場定位 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務(wù)歸還本文件。 特征屬性 百分比 2235歲（ 2230歲） %（ %） 上海本地人 % 大專以上學歷（本科以上學歷） %（ %） 職業(yè)：公司職員 % 管理人員 % 專業(yè)技術(shù)人員 % 中高收入家庭（家庭月收入 5000元以上） % 出行主要交通工具：公交車、助動 /自行車、地鐵 % 擁有自己的住房 % 目前居住區(qū)域：徐匯、閔行、松江 % 目前工作區(qū)域：徐匯、長寧、閔行、松江 % 高接受群體特征 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ? 產(chǎn)品概念 ：即體現(xiàn)產(chǎn)品特點，并充分引導客戶需求的產(chǎn)品概念、建筑 理念或生活理念。 定價原則 上市價格 現(xiàn)實價格 成本加成原則 整體發(fā)展原則 市場比較原則 價格影響因素分析 定價方法的選取 比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法 市場因素調(diào)整 。 上海目前房地產(chǎn)項目的成本主要包括： 土地成本 前期成本 建筑安裝成本 配套成本 其他成本（管理成本、銷售成本、不可預(yù)見成本、財務(wù)成本） 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 序號 工程類別 平均造價（元 /平方米） 備 注 7 辦公樓 多層（無地下室） 13001600 ?地上 4層 多層（有地下室） 17001800 ?地下 1層，地上 67層 8 商辦樓 高層（中低檔） 36004100 ?地下 1層，